Оформление гарантийного ремонта в строительстве - Stroit.top

Электронный журнал «Практик»

You are using an outdated browser.
Please upgrade your browser to improve your experience.

Электронный журнал «Практик»
Информационный портал по бухгалтерской, налоговой и юридической тематике при поддержке аудиторской фирмы «РАЙТ ВЭЙС» на основе опыта и практики.
Аудиторские, консалтинговые и юридические услуги.

г. Москва, ул.Плющиха, д.53/25, стр. 1, пом.VIII(5)
8 903 625 98 61 Заказать звонок
ten321@rambler.ru

Вы здесь:
Главная
Методология и практика учета
Рубрикатор
Учет по отраслям
Учет в строительстве
Учет затрат на гарантийный ремонт в строительной организации

ПРЕДЛОЖЕНИЕ РЕКЛАМОДАТЕЛЯМ

ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:

При заключении договора об абонентском обслуживании первая письменная консультация любой сложности — бесплатно;
При заключении договора на аудит — консультирование бесплатно;
Скидка от 10 до 20% от суммы договора с предыдущим подрядчиком по аудиту;
АудитОнлайн от 30 тыс. руб. Подробнее

Телефон: 8 903 625 98 61, Электронная почта: ten321@rambler.ru

Учет затрат на гарантийный ремонт в строительной организации

Подрядная строительная организация в любое время должна быть готова устранить за свой счет недостатки ранее выполненных СМР. Их исполнение в будущем может повлечь значительные материальные расходы. Чтобы сгладить возможные негативные последствия и сэкономить на налоге на прибыль, подрядчики создают резерв на гарантийный ремонт. Как это сделать правильно?

коммерческий директор ООО «РАЙТ ВЭЙС»

Учет затрат на гарантийный ремонт в строительной организации

Для ответа на вопрос о том, имеются ли у застройщика основания для создания резерва на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, следует обратиться к Федеральному закону от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», где содержатся нормы, касающиеся гарантийного ремонта и гарантийного обслуживания.

Так, ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае обнаружения недостатков участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока (срок устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет).

Таким образом, у налогоплательщиков (как заказчиков-застройщиков) имеются основания для создания резерва на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию и, как следствие, правомерности включения в состав расходов отчислений на формирование этого резерва. Подобный вывод, к примеру, сделал АС ВВО в постановлении от 08.04.15 № Ф01-898/2015 по делу № А79-5080/2014.

Под гарантийным ремонтом понимается ремонт, который осуществляется в период гарантийного срока. Под гарантийным обслуживанием понимаются работы, которые оказываются по техническому и иному обслуживанию

Создание резерва на гарантийный ремонт и обслуживание

В бухгалтерском учете строительные организации, которые несут расходы на гарантийный ремонт и обслуживание, должны создавать резерв на гарантийный ремонт. Резерв учитывается на субсчете «Резерв на гарантийный ремонт» к счету 96 «Резервы предстоящих расходов». Отчисления в резерв на следующий год нужно делать 31 декабря текущего года. Порядок расчета величины отчислений в резерв, который организация должна разработать самостоятельно, следует закрепить в учетной политике.

В налоговом учете создание резерва для всех налогоплательщиков является правом, то есть организация самостоятельно принимает решение о формировании резерва на гарантийный ремонт и обслуживание (п. 1 ст. 267 НК РФ).

Это решение должно быть закреплено в налоговой учетной политике подрядчика.

Отчисления на формирование резервов принимаются для целей налогообложения прибыли в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 267 НК РФ.

В целях налогообложения «гарантийный» резерв формируется только в порядке, закрепленном в п. 2 ст. 267 НК РФ, а именно: налогоплательщик самостоятельно принимает решение о создании резерва; в учетной политике устанавливается предельный размер отчислений; резерв создается в отношении тех товаров (работ), по которым в соответствии с условиями заключенного договора предусмотрены обслуживание и ремонт в течение гарантийного срока.

Согласно п. 3 ст. 267 НК РФ суммы отчислений в резерв признаются расходами на дату реализации товаров с условием гарантийного ремонта и обслуживания.

Величина созданного резерва не может превышать предельного размера, который определяется по формуле:

Отметим, что во избежание возникновения разниц резерв целесообразно формировать как в бухгалтерском, так и налоговом учете. Отсутствие установленной в бухучете методики создания резерва позволяет образовать его по правилам гл. 25 НК РФ.

Если подрядчик в прошлые годы выполнял работы по договорам с условием гарантийного ремонта, то возможны следующие ситуации:

Ситуация 1: работы выполняются по договорам с условием гарантийного ремонта более трех лет. Процент отчислений в резерв осуществляется по формуле:

Частным от деления первого показателя на второй будет коэффициент (или удельный вес) расходов на выполнение подрядчиком гарантийного ремонта в выручке от реализации СМР.

Умножая полученный коэффициент на доходы от реализации по каждому из договоров подряда (содержащих условие о сроке гарантийной эксплуатации) в данном отчетном (налоговом) периоде, бухгалтерия сформирует резерв.

Пример 1

Строительная организация выполняет строительные работы, на которые согласно договорам предусмотрены гарантийное обслуживание и ремонт в течение гарантийного срока. Отчетными периодами по налогу на прибыль организации признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. В 2017 г. в соответствии с приказом об учетной политике в целях налогообложения строительная организация формирует резерв на проведение гарантийного ремонта и обслуживания.

Для этого использовались данные за предыдущие три года:

– фактически осуществленные расходы по гарантийному ремонту: за 2014 г. – 140 000 руб.; за 2015 г. – 160 000 руб.; за 2016 г. – 200 000 руб. Всего за три года расходы по гарантийному ремонту составили 500 000 руб.;

– выручка от реализации (без учета НДС) составляла: за 2014 г. – 7 500 000 руб.; за 2015 г. – 8 500 000 руб.; за 2016 г. – 9 000 000 руб. Всего за три года выручка от реализации составила 25 000 000 руб.

В 2017 г. компания реализовала строительные работы на сумму (нарастающим итогом): за I квартал 2017 г. – 3 000 000 руб.; за полугодие 2017 г. – 6 000 000 руб.; за девять месяцев 2017 г. – 10 000 000 руб.; за 2017 г. – 12 000 000 руб.

Отчисления в резерв 2 % (500 000 руб. : 25 000 000 руб. x 100 %).

Суммы, которые строительная организация направит в резерв в течение 2017 г. и учтет в составе прочих расходов, составят:

– за I квартал 2017 г. – 60 000 руб. (3 000 000 руб. x 2 %);

– за полугодие 2017 г. – 120 000 руб. (6 000 000 руб. x 2 %);

– за девять месяцев 2017 г. – 200 000 руб. (10 000 000 руб. x 2 %);

– за 2017 г. – 240 000 руб. (12 000 000 руб. x 2 %).

Ситуация 2: работы выполняются по договорам с условием гарантийного ремонта менее трех лет. Процент отчислений рассчитывается по формуле:

Пример 2

Учетной политикой строительной организации на 2017 г. установлено, что фирма создает резерв на гарантийный ремонт и обслуживание в бухгалтерском и налоговом учете. Отчисления в резерв и в том и в другом учете производятся в порядке, установленном ст. 267 НК РФ, исходя из фактически понесенных расходов на гарантийный ремонт. Договоры подряда, содержащие условие о гарантийной эксплуатации объектов, заключались только в течение двух лет работы предприятия (2015 и 2016 гг.). За этот период выручка от реализации СМР по гарантии составила 118 000 000 руб. (в том числе НДС 18 000 000 руб.). Расходы подрядчика на устранение недостатков в результатах выполненных работ за два года – 8 000 000 руб.

В 2017 г. выручка от реализации СМР на условиях гарантийной эксплуатации составила: за I квартал 2017 г. – 3 000 000 руб.; за полугодие 2017 г. – 6 000 000 руб.; за девять месяцев 2017 г. – 10 000 000 руб.; за 2017 год – 12 000 000 руб.

Отчисления в резерв предприятие решило производить ежеквартально.

До 2017 г. резерв на гарантийный ремонт не создавался.

Резерв в 2017 г. будет сформирован следующим образом:

– доля фактически понесенных расходов на гарантийный ремонт в выручке за два года: 8 000 000 руб. / (118 000 000 – 18 000 000) руб. – 0,08. Процент отчислений в резерв будет равен 8;

– рассчитывается размер отчислений: суммы, которые строительная организация направит в резерв в течение 2017 г. и учтет в составе прочих расходов, составят:

– за I квартал 2017 г. – 240 000 руб. (3 000 000 руб. x 8 %);

– за полугодие 2017 г. – 480 000 руб. (6 000 000 руб. x 8 %);

– за девять месяцев 2017 г. – 800 000 руб. (10 000 000 руб. x 8 %);

– за 2017 г. – 960 000 руб. (12 000 000 руб. x 8 %).

Ситуация 3: гарантийные работы ранее не проводились. Налогоплательщик, ранее не осуществлявший реализацию работ с гарантией, вправе создавать резерв в размере, не превышающем ожидаемых расходов на проведение гарантийного ремонта и обслуживания. Под таковыми понимаются расходы, предусмотренные в плане на выполнение гарантийных обязательств, с учетом срока гарантии (п. 4 ст. 267 НК РФ).

По истечении налогового периода налогоплательщик должен скорректировать величину сформированного резерва исходя из доли фактически осуществленных расходов по гарантийному ремонту и обслуживанию в объеме выручки от реализации указанных товаров (работ) за истекший период.

Использование резерва на гарантийный ремонт и обслуживание

Порядок использования резерва на гарантийный ремонт одинаков для всех организаций и не зависит от наличия или отсутствия реализации результатов СМР на условиях гарантийного ремонта в предыдущих периодах.

Если в период гарантийного срока возникла необходимость устранить выявленные заказчиком недостатки, то источником списания всех произведенных затрат в бухгалтерском учете будет счет 96 «Резерв на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание».

В налоговом учете эти затраты не уменьшают налогооблагаемую прибыль, а также покрываются за счет сформированного резерва.

Сумма резерва меньше ремонтных расходов

В случае, когда созданный организацией резерв оказался меньше суммы фактически понесенных затрат на проведение гарантийного ремонта, бухгалтер вправе отнести не покрытую за счет резерва часть расходов на увеличение себестоимости СМР, а для целей налогообложения прибыли включить в прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, на основании подп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Пример 3

Фактические расходы при выполнении в 2017 г. гарантийного ремонта и обслуживания составили 4 500 000 руб., в том числе:

– в I квартале 2017 г. – 500 000 руб.;

– во II квартале 2017 г. – 1 500 000 руб.;

– в III квартале –2017 г. 500 000 руб.;

– в IV квартале 2017 г. – 2 000 000 руб.

Суммы, которые строительная организация направляет в резерв в течение 2017 г. и учитывает в составе прочих расходов, составляют:

– за I квартал – 600 000 руб.;

– за полугодие – 1 200 000 руб.;

– за девять месяцев – 2 000 000 руб.;

– за год – 2 400 000 руб.

В декларации по налогу на прибыль отсутствуют отдельные строки как для отражения расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию, так и для отражения разницы между суммой произведенных расходов и начисленного резерва. Сумма отчислений в резерв учитывается при заполнении строки 040 «Косвенные расходы – всего» Приложения 2 «Расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки, приравниваемые к внереализационным расходам» к листу 02.

Если сумма созданного резерва оказалась меньше суммы фактических расходов на гарантийный ремонт, то соответствующая разница также указывается в этой строке.

Как отражать в налоговом учете в течение года использование резерва по гарантийному ремонту, описано в табл 1.

Отчетный (налоговый) период

Фактические расходы на ремонт, руб.

Отражено в прочих расходах, руб.

Отражено в декларации, руб. (графа 4 + графа 5)

Отчисления в резерв

Разница между расходами на ремонт и резервом (графа 3 – графа 4)

Источник

Какой гарантийный срок на строительные работы по закону

Строительство домов и других сооружений — отрасль с повышенной ответственностью. Государство тщательно регулирует взаимоотношения застройщиков и заказчиков, устанавливая гарантийный срок на строительные работы.

Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?

Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.

Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.

Есть ли гарантия

Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.

На что не распространяется

Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

М ск 8 (499) 938 6124

С пб 8 (812) 425 6761

Фед 8 (800) 350 8362

мелкие отступления от норм ;
износ ;
неправильная эксплуатация объекта ;
ненадлежащий ремонт.

Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.

Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.

Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.

ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.

Гарантийный срок на строительные работы по закону

Ст. 756 ГК РФ сообщает максимальный срок гарантии — 5 лет. Стороны могут самостоятельно определить период в договоре.

Особым образом регулируется долевое строительство: на него распространяется ФЗ № 214. В п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 указана минимальная продолжительность обязательства — 5 лет. В течение этого периода застройщик несет ответственность за качество жилого дома.

Гарантийные обязательства по видам работ

На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.

Строительные

Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.

Монтажные

По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).

На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).

Отделочные

Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.

Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.

Ремонтные

Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.

Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.

ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.

Можно ли отказаться

При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.

Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.

Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ

Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.

До приема в эксплуатацию

Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.

собрать доказательства дефекта;
обратиться к застройщику;
потребовать устранения недостатков.

Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.

Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.

После приема

Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:

собрать доказательства дефекта;
подготовить документацию;
направить пакет контрагенту;
потребовать устранения недостатка.

Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.

ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.

Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:

сведения о контрагентах ;
данные о постройке ;
выявленные недостатки ;
дата составления и подпись.

В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.

Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.

Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.

Какой период дается на исправление

Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.

Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.

Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.

ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.

Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.