Оформление земельного участка для строительства многоквартирного дома

Как происходит продажа участков под многоэтажное строительство? Основные условия и нюансы заключения сделок

Многоэтажная (высотная) застройка в городских поселениях развивается высокими темпами. Такие проекты очень выгодны для инвесторов и застройщиков.

Чтобы строительство было осуществлено и принесло высокую прибыль, необходимо тщательно подойти к выбору участка и грамотно оформить все необходимые документы. Всю процедуру оформления соглашения рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Земельный кодекс РФ разделяет все земли по категориям и назначениям. Использование земель должно осуществляться в строгом соответствии с этой классификацией.

Под многоэтажную застройку подходят только участки категории «земли городских поселений», вид разрешённого использования — строительство многоквартирных домов.

Земля под высотную застройку может быть приобретена в собственность или взята в аренду у государства.

На что обратить внимание при выборе земли?

Землю под высотное строительство нужно подбирать исходя из плана городской застройки – рассмотреть те районы, где уже есть многоэтажные дома и планируется их дальнейшее строительство.

При выборе участка необходимо учесть следующие моменты:

Инфраструктура:

• остановки общественного транспорта;
• школы и детские сады;
• учреждения здравоохранения;
• культуры и досуга;
• спортивные сооружения;
• рекреационные зоны;
• магазины и торговые центры.

Наличие развитой городской инфраструктуры обеспечит высокий спрос на будущие квартиры, но земля в районах с хорошей инфраструктурой (центральные районы) имеет очень высокую стоимость, поэтому нужно искать баланс между ценой и качеством. Оптимальным вариантом являются периферийные территории городов, но не слишком удалённые от центра и уже имеющие свою инфраструктуру.

Коммуникации, инженерные сети:

• теплоснабжение;
• водоснабжение;
• электроснабжение;
• телефонный кабель;
• оптоволоконный кабель сети Интернет.

Самым важным является наличие водоснабжения, так как специально проводить коммуникации к дому будет очень дорого. Проблема теплоснабжения в современных домах может быть решена через применение системы автономного отопления.

При подборе участка нужно учесть, что не все земли могут находиться в частной собственности. Существует ряд ограничений, прописанных ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В число подобных ограничений входят земли, занятые:

• государственными природными заповедниками и национальными парками;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций Федеральной службы безопасности;
• объектами организаций органов государственной охраны и иные.

Также данная статья оговаривает список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.

Далее нужно убедиться в юридической чистоте участка, то есть проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. К первым относятся свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Ко вторым – договор купли-продажи, судебное решение или акт органа государственной (муниципальной) власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации.

Необходимо проверить участок на отсутствие судебных споров и обременений. Важно изучить кадастровый план земельного участка, а также произвести независимую оценку земли (чтобы избежать риска покупки по завышенной стоимости и уплаты в будущем завышенной суммы налога на землю).

О том, на что нужно обратить внимание при покупке любого участка и что проверить перед сделкой, мы писали тут.

Какие условия должны соблюдаться при возведении многоквартирных домов?

Земли под высотное строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

Если недобросовестный застройщик всё-таки обойдёт эти ограничения, то у владельцев квартир в многоэтажном доме в дальнейшем могут возникнут проблемы — муниципалитеты принимают активные меры по борьбе с незаконной застройкой. Незаконно построенный высотный дом (например, на землях для индивидуального жилого строительства) может быть попросту снесён, а хозяева квартир останутся без жилья.

Кто может купить надел?

Приобрести землю под высотную застройку могут юридические, так и физические лица, хотя случаи покупки таких участков физическими лицами в России крайне малочисленны и считаются юридическим казусом.

Кто имеет право на продажу?

Продавать земельные участки под строительство высотных домов имеют право частные собственники участков (которые в свою очередь приобрели их у государства, у других собственников или получили в результате приватизации).

Определение стоимости

Стоимость земли под высотную застройку зависит от следующих факторов:

1. место расположения;
2. наличие инженерных сетей и коммуникаций;
3. наличие объектов социальной, культурной и бытовой сферы;
4. площадь участка;
5. параметры застройки;
6. уровень подготовки градостроительных документов.

Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.

Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.

Отсутствие градостроительной документации ведёт к появлению рисков проекта в части параметров застройки и может значительно увеличить сроки реализации проекта. В каждом продаваемом метре будущих площадей включена доля земельного участка, стоимость «коробки», инженерных сетей в пределах строительной площадки, затраты на ДДУ и внешние сети, прибыль предпринимателя.

Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.

Эксперты выявили, что в случае готовности градостроительных документов на участок земли до уровня разрешения на строительство стоимость такого участка практически в два раза превышает цену тех участков под многоэтажную застройку, на которые ещё не подготовлены градостроительные документы.

Особенности заключения сделки

Свидетельство о собственности на земельный участок под высотное строительство может содержать ряд ограничений и условий (например, запрет на застройку природоохранной зоны водоёма, закрепление права проезда по территории третьих лиц и так далее).

Процедура оформления соглашения

Процедура заключения сделки включает себя следующие этапы:

Составление и подписание договора купли-продажи участка между продавцом и покупателем.

В данном документе содержится информация:

• о продавце и покупателе;
• их правомочия и обязательства;
• ответственность;
• назначение и цели (по разрешённому использованию);
• данные об обременениях, ограничениях на участке;
• срок, в который покупатель получает участок;
• стоимость земли;
• о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане.

К договору купли-продажи в обязательном порядке должен быть приложен план участка.
Государственная регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

Регистрация предоставленных документов в территориальном подразделении Росреестра (после экспертизы документов). Внесение данных в ЕГРН является окончанием процедуры регистрации. О том, как оформить куплю-продажу через Росреестр и МФЦ, читайте тут.

Получение участка в собственность посредством оформления передаточного акта.

Таким образом, при покупке участка под высотное строительство необходимо учитывать ряд важных моментов. Земли под такое строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

При выборе участка следует обратить внимание на инфраструктуру района застройки, наличие инженерных сетей и коммуникаций, а также на уровень подготовки градостроительных документов. Покупка участков под высотную застройку в населённых пунктах возможна только у других частных собственников. У государственных/муниципальных органов исполнительной власти такие участки можно только взять в аренду (путём конкурсов, аукционов и тендеров).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра . Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

• заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
• кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

• возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
• собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
• после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Источник