ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПОД ЛИНЕЙНЫМИ ОБЪЕКТАМИ
А. МОСЕНКОВ
Алексей Мосенков, нач. отдела учета капитала ОАО «Вологдаэнерго».
Для юристов энергетических компаний крайне актуальным является вопрос оформления прав на земельные участки, занятые опорами линий электропередачи. В связи с тем, что государственный кадастровый учет таких земельных участков в территориальных органах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости ранее не велся, исследование процедуры кадастрового учета земельных участков представляет значительный интерес.
Действующим законодательством вопрос о правах на земельные участки, занимаемые опорами линий электропередачи (ЛЭП) и вообще под протяженными объектами, однозначно не решен.
Особенностью размещения линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника земельного участка, на котором они расположены, и оформление прав собственности или аренды на такие земельные участки не целесообразно. Выход видится в развитии правового регулирования сервитутов (ограниченного пользования земельными участками) вообще и в издании нормативного акта, регламентирующего порядок установления сервитута для земельных участков, занимаемых линиями электропередачи в частности.
В настоящее время в Минэкономразвития РФ готовятся проекты федеральных законов «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ с целью упрощения проведения землеустройства» и «О внесении изменений в законодательные акты в связи с совершенствованием правового регулирования сервитутов».
Отвод земельных участков
Образование землепользования означает совокупность правовых и технических действий по определению местоположения, границ и площади земельного участка в качестве объекта гражданских прав и предоставления его физическому или юридическому лицу. Весь цикл работ называется отводом земель и означает землеустроительные действия по предоставлению и изъятию земельного участка (объекта землеустройства) с установлением в натуре (на местности) границ и граничных знаков.
При предоставлении земельных участков для размещения ЛЭП необходимо учитывать, что они представляют собой сооружение, которое создает вокруг себя электромагнитное поле, влияющее на окружающую среду и инженерные сооружения, а также требующее отчуждения земли на период строительства и эксплуатации и ограничения хозяйственной деятельности под проводами.
Особенностью землепользований линии электропередачи является их значительная протяженность, малая площадь земельных участков, отводимых под опоры.
Земельное, водное, лесное законодательства РФ предусматривают определенные ограничения в размещении ЛЭП, связанные с охраной природы и сохранением земель для сельского хозяйства.
Различается постоянный отвод земельных площадей и временный отвод на определенный период (строительства, реконструкции, технического перевооружения, ремонта). Для постоянного пользования на все время эксплуатации линии владельцу ЛЭП отводятся участки земли, необходимые для периодических осмотров и проведения ремонтных работ на опорах.
Минтопэнерго России по согласованию с Роскомземом с 01.06.1994 утвердило и ввело в действие Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38 — 750 кВ N 14278 тм-т1 (взамен Норм отвода земель для электрических напряжением 0,4 — 500 кВ (СН 465-74), утвержденных Госстроем СССР от 22.07.1974), которые устанавливают ширину полос земель и площади земельных участков, предоставляемых для электрических сетей напряжением 0,38 — 750 кВ, в состав которых входят воздушные и кабельные линии электропередачи, трансформаторные подстанции и пункты.
Размеры земельных участков для размещения воздушных линий (ВЛ) определены Постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 N 486.
Правовое значение межевания весьма велико, так как без отграничения в натуре земельного участка последний не может быть зарегистрирован в системе земельного кадастра и на него не должны оформляться права владения и пользования. Однако следует учитывать, что, проводя землеустроительные работы с выносом границ земельных участков, занимаемых опорами ЛЭП, необходим довольно длительный промежуток времени, к тому же это довольно затратно. Необходимо учитывать, что линии электропередачи проходят в основном по землям сельскохозяйственного назначения и землям лесного фонда, для которых Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, установлена пониженная по отношению к землям промышленности точность проведения межевания земельных участков.
Права ограниченного пользования
В связи с этим более логичным и практичным было бы вести речь об установлении сервитутов. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть договором о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом.
В целях обслуживания и ремонта электрических сетей, а также соблюдения режима использования охранной зоны могут быть установлены публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
Ранее значительная часть ограничений (обременений) прав использования земельных участков устанавливалась ведомственными актами, утвержденными проектами, Положениями и Правилами режимообразующих объектов (Положениями об объектах или территориях и Правилами охраны различных объектов). Большинство из них не представлены к регистрации, и соответственно сведения об этих ограничениях не нашли отражения в свидетельстве о собственности. Вместе с тем все эти ограничения, установленные ранее законным образом, признаются Законом о государственной регистрации юридически действительными.
Однако на сегодняшний день сервитуты не находят должного применения, и одной из причин, сдерживающих процесс оформления как частных, так и публичных сервитутов, является установленный Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним довольно громоздкий порядок их оформления и отсутствие зарегистрированного права собственности на земельные участки, на которые предполагается установить сервитут.
Предприятия электроэнергетики заинтересованы в публично-правовом порядке установления частных сервитутов, которые позволят оформлять права без согласования с собственниками земельных участков, поскольку установление частных сервитутов предполагает заключение соответствующих договоров с конкретными лицами, а принимая во внимание, что ЛЭП имеют очень большие протяженности и зачастую проходят по землям множества собственников земельных участков, то вопрос по оформлению сервитута может занять довольно длительный промежуток времени, при этом с кем-то из собственников, возможно, не удастся прийти к компромиссу, что потребует решения вопроса в судебном порядке.
Межевание земель ЛЭП
Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства и установление их границ на местности в соответствии со статьей 68 ЗК РФ относится к территориальному землеустройству.
В ходе проведения территориального землеустройства выполняются следующие работы по образованию новых и упорядочению существующих земельных участков и также по межеванию земельного участка.
Комплекс землеустроительных работ по образованию новых участков (территориальное землеустройство по образованию новых участков) отличается от вида землеустроительных работ, проводящихся на местности, в результате которых создаются уточненные сведения о существующих границах либо на местности обозначаются проектные границы (межевание земельных участков).
Методическими рекомендациями, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, установлены требования к проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства.
Требования по межеванию установлены в Федеральном законе «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ и в Положении о проведении территориального землеустройства, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396. Основными документами, регламентирующими проведение работ по межеванию земельных участков, являются Инструкция по межеванию земель, утвержденная Росземкадастром 08.04.1996, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003, и Основные положения об опорной межевой сети, утвержденные Приказом Росземкадастра 15.04.2002 N П/261.
Установление границ землепользований (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.
Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости.
При проведении землеустройства земельных участков под ЛЭП в качестве объектов межевания выступают обособленные участки, составляющие единое землепользование, на которое в дальнейшем будут оформляться права как на единый объект имущества.
Межевание проводится в соответствии с заданием на выполнение работ, которое подготавливается заказчиком на основе сведений государственного земельного кадастра о земельном участке.
Таким образом, проблема оформления прав на земельные участки, занятые линейными объектами, является очень актуальной и требующей скорейшего решения. В связи с изложенным выше наиболее приемлемым вариантом является издание нормативно-технического акта, устанавливающего специальную процедуру проведения работ по межеванию земельных участков, занимаемых опорами ЛЭП.
ЭЖ-Юрист, 2005, N 45
Сервитут для ЛЭП: как его установить, разъяснил ВС
Закон разрешает установить сервитут для размещения имущества, в частности, для эксплуатации участков, занятых линиями электропередач, разъяснил Верховный суд в одном из недавних определений. Этому не мешает наличие охранной зоны ЛЭП, уточнила экономколлегия. Такие выводы она сделала в деле, где ИП-глава крестьянско-фермерского хозяйства Елена Демидова судилась «Федеральной сетевой компанией ЕЭС» по поводу 0,2 га земли в Саратовской области, занятых линиями электропередачи. Девять опор возвели в 2015 году с согласия Демидовой, взяв землю в аренду на год. Но когда строительство было закончено, собственница и энергокомпания не смогли договориться о дальнейших условиях. ФСК ЕЭС предложила Демидовой проект договора аренды участков под опорами, но получила отказ. Владелица земли предложила включить в соглашение не только эту землю, но и охранную зону под линиями электропередач.
Главный вопрос в деле: можно ли установить сервитут на лишь участки, занятые опорами ЛЭП, если истец заявляет, что будет их обслуживать с использованием охранных зон линий электропередач?
В ответ энергокомпания обратилась в суд, где потребовала установить сервитут на 49 лет с оплатой 43 коп. в год (это 0,01% от кадастровой стоимости). Компании нужны были только участки, занятые опорами. Проводить их обслуживание истец планировал с использованием охранных зон. Демидова не признала иск: она указывала на то, что срок и размер оплаты необоснованные, а сервитут не является единственным способом решить проблемы компании. По мнению предпринимательницы, ФСК ЕЭС должна была предложить ей варианты долгосрочной аренды.
Три инстанции отклонили такой иск в деле № А57-19494/2016. Они сочли, что спор фактически идет не о сервитуте, а о том, сколько компания должна платить за землю Демидовой. К тому же ФСК ЕЭС потребовала установить ограничение только на землю под опорами, а это не позволит проводить техническое обслуживание линий электропередач. Это не отвечает целям и задачам сервитута, указали суды: энергокомпания должна была просить обеспечить проход или проезд к объекту, а не выделить ей землю для размещения опор ЛЭП. Она планировала проводить их обслуживание с использованием охранных зон, но на них сервитут не устанавливается, возразили суды.
Земля под опорами и охранная зона: что с ними будет
С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда, которая отменила акты нижестоящих инстанций. Она указала на возможность установления сервитута в пределах той земли, которая занята опорами ЛЭП. А охранная зона устанавливается не для того, чтобы собственник линий электропередач мог ими заниматься, а для того, чтобы обеспечить их безопасность и исключить повреждения, напомнила «тройка» ВС. Она разъяснила, что владельца не лишают земель в охранной зоне: он должен лишь соблюдать определенные запреты техники безопасности. Эти ограничения не исключают возможность возделывать такую землю, уточняется в определении.
С такими замечаниями экономколлегия направила дело на пересмотр. Она предписала тщательнее разобраться в деле: определить условия сервитута, которые бы отвечали задачам истца и не слишком обременяли ответчика, установить размер оплаты – с учетом того, что Демидова говорила о необходимости оценочной экспертизы еще в первой инстанции.
При новом рассмотрении дела надо сначала провести землеустроительную экспертизу, чтобы определить нужные участки, а потом, на ее основе, оценочную экспертизу, говорит Владислав Кулаковский из Art De Lex. Он прогнозирует, что по ее итогам плату за сервитут могут установить в размере не 0,01%, а 0,5–1% от кадастровой стоимости. Правда, в абсолютном выражении это все равно мало – до 43 руб. в год.
Что касается охранной зоны, сервитут на нее не устанавливают, но и перспективы использования под большим вопросом, говорит Кулаковский. Здесь юрист ссылается на Постановление Правительства от 24 февраля 2009 года № 160. П. 10 этих правил запрещает посадку и вырубку деревьев и кустарников, мелиорацию без согласования с электросетевой организацией, ограничивает полив и вспашку земли. По словам Кулаковского, компании чаще всего отказывают в согласовании, чтобы не вредить линиям электропередач.
Юрист утверждает, что Демидова может подать иск о возмещении убытков на основании п. 4 ст. 57 Земельного кодекса («В полном объеме возмещаются убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков»). Но практика здесь неустойчивая, суды могут отказать. Например, они могут прийти к выводу, что истец не доказал связи между установлением охранной зоны и убытками, подытоживает Кулаковский.
Земельные новости
Оформление земли под строительство
Видео по теме
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОФОРМЛЕНИЕМ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ Т.А. ВИЖЕВИТОВА
В настоящее время потребность в совершенствовании правового регулирования, связанного с такой процедурой как оформление земли под строительство линейных объектов, наиболее актуальна, так как существует ряд объективных факторов, которые не в полной мере учтены в действующем законодательстве.
Прежде всего определимся с содержанием понятия «линейный объект». Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» относит к линейным объектам дороги, линии электропередачи, линии связи, нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Вышеуказанные определения оставляют место и для иных линейных объектов — к ним можно отнести также сооружения метро, мосты, туннели и т.д. В городе Омске, как и в других городах, находится большое количество организаций электроэнергетики, связи и т.д., в собственности или в ведении которых находятся линейные сооружения либо желающих осуществить строительство линейного объекта. При этом в большинстве случаев на практике права на земельные участки лиц, желающих осуществить строительство линейного объекта, не оформлены.
Линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам, а также лицам, не являющимся собственниками земельных участков, но использующим такие земельные участки на иных правах. Линейные объекты могут быть как наземными, так и подземными. При формировании самостоятельного участка для размещения линейного объекта вся земля под объектом должна быть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов и множество участков, предоставленных нескольким лицам, в местах их совпадения и пересечения. В результате практически невозможно единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами при оформлении земельного участка для строительства линейного сооружения.
Отсутствие надлежащим образом оформленных документов на земельный участок под строительство линейного сооружения препятствует в дальнейшем получению разрешения на строительство линейного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на линейные сооружения, так как существующие порядки получения разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество требуют наличия надлежащим образом оформленных документов на земельные участки. В результате организации электроэнергетики, связи и т.д., построившие и эксплуатирующие линейные объекты, сталкиваются со значительными трудностями, в частности, они не могут начислять амортизацию на них и, таким образом, несут серьезные убытки. Формальных оснований для обслуживания указанных объектов у них тоже нет, учитывая, что объект на баланс не принят и соответственно расходы по его содержанию, обслуживанию и ремонту невозможны. Скорее всего, эта проблема наверняка решается внутри организации: не оставлять же из-за этого выстроенные объекты без обслуживания. Вот только не факт, что проверяющие организации в случае обнаружения каких-либо хитростей поймут мотивы организации.
Кроме того, отсутствие надлежащим образом оформленных документов на линейные объекты может привести к большому количеству бесхозяйных объектов.
Необходимость оформление земель под строительство объектов недвижимости установлена нормами действующего земельного и градостроительного законодательства. С учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство объекта недвижимости, а также на ввод объекта в эксплуатацию требуется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Процедура предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Какой-либо специальной процедуры предоставления земельных участков для строительства линейных объектов действующим законодательством не предусмотрено.
Таким образом, приемлемым решением данного вопроса было бы оформление земель под строительство линейных объектов в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный вариант является возможным, однако довольно сложным, так как линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, которые принадлежат разным лицам. Некоторыми юристами предлагается решение данной проблемы путем оформления сервитута. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом.
Таким образом, основное отличие частного от публичного сервитута состоит в том, что публичный сервитут устанавливается не путем заключения договора, а в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта, прежде всего в публичных интересах. Однако проблемные вопросы существуют и при оформлении сервитута. Для оформления сервитута также необходимо сформировать земельный участок. В числе оснований для установления публичного сервитута в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует возможность ограниченного использования земельного участка для строительства линейных объектов, а существует возможность установления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Кроме того, для установления публичного сервитута требуется проведение общественных слушаний, порядок проведения которых также не установлен действующим законодательством.
В настоящее время, на мой взгляд, наиболее приемлемым было бы вести речь об установлении частного сервитута. При этом соглашение о сервитуте может являться одним из видов правоустанавливающих документов на земельный участок по смыслу ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях получения разрешения на строительство и ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Практика заключения соглашений об установлении частных сервитутов земельных участков начала складываться на территории города Омска. В частности, такое соглашение было заключено в целях размещения первого пускового участка первой линии Омского метрополитена. Данное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Принимая во внимание множество проблемных вопросов, связанных с процедурой оформления земельных участков для строительства (прокладки) линейных объектов не только в городе Омске, но и в других городах, администрацией города Омска были подготовлены соответствующие обращения с просьбой разъяснить необходимость и порядок оформления земельных участков под строительство линейных объектов.
Такие разъяснения были подготовлены Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, согласно которым подтверждена необходимость оформления земельных участков для строительства линейных объектов и возможность оформления в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а также возможность оформления сервитута. Выход в решении возникающих проблемных вопросов при оформлении земельных участков для обеспечения строительства линейных объектов видится в развитии правового регулирования, связанного с оформлением земельных участков для строительства линейных объектов.
В целях упрощения процедуры оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также оформления права собственности на линейные объекты, принимая во внимание, что действующее законодательство не предусматривает специального порядка формирования земельных участков под строительство линейных объектов, а общий порядок, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, не позволяет осуществлять выбор земельного участка и проведение работ по формированию земельного участка для строительства линейных объектов, администрацией города Омска разработан законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законопроектом предусматривается, что для выдачи разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию линейных объектов, а также регистрации права собственности на линейный объект не требуется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Министерством регионального развития Российской Федерации сообщено, что проблемы, обозначенные в указанном проекте Федерального закона рассматриваются Министерством и требуют дополнительной проработки.
При этом Министерством регионального развития Российской Федерации была отмечена возможность при оформлении земельных участков под строительство линейного объекта руководствоваться ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает институт сервитута (ограниченного пользования), позволяющий по соглашению с собственником либо по судебному решению использовать земельные участки для обеспечения прокладки и эксплуатации линейных объектов (линий электропередачи, связи, трубопроводов, водопроводов, мелиоративных каналов и т.п.) за соразмерную плату.
Следует отметить, что процедура оформления документов, начиная от оформление земель под строительство линейных объектов и заканчивая оформлением права собственности на линейный объект, является очень длительной и сложной. В целях упрощения этой процедуры на уровне субъектов Российской Федерации могут быть определены иные случаи кроме случаев, указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, когда не требуется выдача разрешения на строительство. Пункт 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда выдача разрешения на строительство объектов не требуется. При этом установлено, что законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть предусмотрены иные случаи, в которых не требуется получения разрешения на строительство. К таким случаям (когда не требуется выдача разрешения на строительство) можно отнести строительство (реконструкцию) сетей инженерно-технического обеспечения, исходя из определения указанного понятия, данного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Проблемные вопросы предоставления земельных участков для строительства линейных объектов обсуждались на конференции АСДГ, которая состоялась 9 — 10 апреля 2009 г. в Барнауле. Конференция проводилась на тему «Актуальные проблемы реализации действующего законодательства муниципальными образованиями», в ней приняли участие руководители правовых служб органов местного самоуправления муниципальных образований Сибири и Дальнего Востока. Участниками конференции АСДГ выработаны рекомендации, согласно которым исполнительной дирекции АСДГ рекомендовано направить в Комитет Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и земельным отношениям и Правительство Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также рекомендовано Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Анализ действующего законодательства в настоящее время позволяет, на мой взгляд, выработать несколько вариантов решения проблем, связанных с оформлением земельных участков для строительства линейных объектов.
Варианты оформления земли под строительство
Первый вариант — внесение изменений в федеральное законодательство в целях упрощения процедуры оформления разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также права собственности на линейные объекты, предусмотрев выдачу разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, а также регистрацию права собственности на линейный объект без правоустанавливающих документов на земельный участок.
Второй вариант — определение на уровне субъектов Российской Федерации иных случаев, кроме указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, когда не требуется выдача разрешения на строительство. К таким случаям можно отнести строительство сетей инженерно-технического обеспечения.
Третий вариант — оформление права ограниченного пользования земельными участками (сервитут) в соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Четвертый вариант — оформление земельных участков под строительство линейных объектов — аналогично процедуре оформления земельных участков под строительство объектов недвижимости в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.