Отчет по оценке незавершенного строительства жилого дома - Stroit.top

Оценка недостроенного жилого дома: особенности процедуры

Покупка квартир в новостройках набирает популярность, даже если на месте дома лишь заложен фундамент. В некоторых случаях у владельцев возникает необходимость реализовать имущество еще до планируемой даты сдачи его в эксплуатацию. Для этого проводится оценка незавершенного строительства жилого дома.

Что такое оценка недвижимости

Процедура оценки недвижимости представляет собой процесс определения ее цены для конкретных целей. Ее результат пригодится не только при продаже квартиры, но и в других случаях:

заключение договора ее страхования;
получение наследства;
выполнение некоторых решений судебных инстанций и так далее.

Стоимость объекта зависит от многих факторов:

типа строения;
предназначения постройки;
состояния недвижимости;
местоположения дома;
окружающей инфраструктуры;
площади жилища.

Особенности оценки жилых помещений

Оценка жилья предполагает установление его рыночной стоимости с учетом всех значимых характеристик. При ее проведении специалисты анализируют следующие критерии:

Узнайте подробнее, кем и по каким правилам осуществляется оценка жилой недвижимости.

Какие объекты считаются недостроенными

Незавершенное строительство – это строительный объект, на который выдано разрешение и понесены расходы, но пока не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Недострою присущи следующие признаки:

объект и его собственника можно идентифицировать;
строение сооружено или находится в процессе возведения;
перемещение объекта без его обесценивания или потери функциональных качеств невозможно;
выполнение работ не прекращено либо здание не сдано в эксплуатацию;
строительство завершилось или длится по сей день на основании оформленной должным образом документации.

На территории РФ расположено множество таких объектов:

жилые дома;
здания промышленного назначения;
нефтедобывающие, артезианские и прочие скважины;

Особенности оценки недостроенных сооружений

Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.

Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.

Незавершенное строительство жилого дома в оценке нуждается в следующих случаях:

постановка здания на баланс и отображение его в бухгалтерском учете;
расчет рыночной стоимости помещения;
принятие решения о введении дома в эксплуатацию;
проведение процедуры реорганизации;

Процедура определения стоимости

Можно выделить следующие этапы проведения оценки незавершенного строительства:

заключение договора с организацией или экспертом;
сбор и анализ данных;
осуществление оценочных мероприятий;
обобщение результатов и определение стоимости объекта;
составление отчета.

Перед тем как приступить к процедуре, необходимо определить:

Состав объекта.
Существующие на него права.
Лиц, которые могут на них претендовать.
Причины, по которым строительные работы не были закончены.

Иногда строительство приостанавливается из-за финансовых трудностей, падения спроса на рынке недвижимости, ошибок или недочетов в проектах, а также по другим основаниям юридического или технического характера. Выявление этих причин способствует более глубокому анализу и установлению точной цены объекта.

Следующий этап – исследование технических характеристик объекта:

Далее оценщик должен определить самый эффективный способ использования объекта в будущем. Это позволит ему установить наиболее выгодную цену для владельца. Как правило, во внимание принимаются следующие варианты:

завершение строительства согласно первоначальному плану;
изменение возведенных конструкций и их перепрофилирование в новом плане;
снос или демонтаж объекта для использования участка по другому назначению.

В завершении составляется отчет об оценке жилого дома – документ, с которым можно обращаться в суд и другие государственные органы для проведения операций с недвижимостью.

Комплект документов

Для проведения оценки незавершенного строительства потребуется:

инвестиционный договор;
документы, подтверждающие стоимость объекта на момент сделки;
проектно-сметная документация;
кадастровый план участка;
документы, отражающие актуальное состояние недостроенного объекта;
правоустанавливающая документация на земельный участок;
разрешения на проведение строительных работ.

Кроме того, могут понадобиться и другие документы: справка об отсутствии обременений, если стройка законсервирована – соответствующий акт и так далее.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства – это цена, максимально приближенная к рыночной, и установленная в результате проведения массовой оценки или применения индивидуального подхода в соответствии с нормами законодательства.

Выводы

На территории РФ расположено немало объектов незавершенного строительства. В связи с этим растет необходимость проводить оценку такой недвижимости. Данная процедура имеет свою специфику и требует учета множества факторов. Чтобы получить максимально точные расчеты, необходимо обратиться к специалистам. Полученный отчет можно предъявлять в судебные и иные государственные органы.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
При возобновлении строительства.
При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

Жилые строения.
Промышленные здания и здания прочих типов.
Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

Инвестиционные договоры.
Сметы.
Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

Проектно-сметная документация.
Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
Цель проведения оценочных мероприятий.
Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
Вид определяемой стоимости.
Дата проведения оценочных мероприятий.
Сроки проведения оценочных мероприятий.
Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.