С 1 ноября продлят льготную ипотеку. Как это отразится на стоимости квартир и рынке недвижимости
1 ноября должен был закончиться срок предоставления льготной ипотеки под 6,5% годовых. Теперь программу планируют продлить. Лайф разбирался, как это отразится на рынке недвижимости.
» src=»https://static.life.ru/publications/2020/9/15/550269127015.639.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Кухмарь Кирилл
К 1 октября 2020 года Росреестр в среднем по стране зарегистрировал свыше 86 тыс. сделок по льготной ипотеке под 6,5%. Цифра внушительная. Как сообщал ранее премьер-министр Михаил Мишустин, по этой программе было выдано более 90% всех кредитов на покупку жилья в новостройках. На совещании с правительством 14 октября президент России Владимир Путин заявил, что её нужно продлить как минимум до 1 июля 2021 года. На данный момент срок предоставления льготной ипотеки истекает 1 ноября. В то же время участники рынка уже не сомневаются: программу продлят.
— Это сейчас просто необходимая мера для поддержки застройщиков, — считает руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. — Программу действительно нужно продлевать. Иначе на рынке серьёзно упадут продажи — и мы увидим резкое снижение спроса на новостройки.
В то же время риелторы предупреждают: из-за низких процентов по ипотеке на рынке возник ажиотажный спрос. В результате квартиры стали покупать люди, чьи доходы не позволяют им своевременно оплачивать кредит. Риск просрочек постоянно растёт.
— Если льготную ипотеку действительно продлят на полгода-год, то у людей будет время подумать и более взвешенно подойти к выбору жилья. Этой осенью у меня было несколько клиентов, которые торопились купить квартиру в погоне за низким процентом, хотя доходы у них очень нестабильны. До следующего лета, скорее всего, прояснится обстановка с коронавирусом, и покупатели смогут объективно понять, потянут ли они ипотеку, — отметил частный риелтор Александр Кузнецов.
Надвигается новая волна закрытия банков. Где опасно держать сбережения и какие сюрпризы ждут заёмщиков
По словам Дмитрия Таганова, не стоит опасаться, что сильно вырастут цены на новостройки. Жильё не может намного подорожать, иначе на него просто не будет спроса. Доходы потенциальных покупателей не растут.
Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была утверждена в конце апреля. Она действует для покупателей жилья в новостройках. Программа должна была выполнить две задачи. Первая — помочь людям, которые хотят улучшить жилищные условия. Вторая — поддержать строительную отрасль, которая пострадала из-за падения спроса на жильё. Из-за пандемии коронавируса произошёл спад в экономике, а у потенциальных покупателей упали доходы.
Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для других регионов — до 6 млн рублей. На данный момент программа действует до 1 ноября 2020 года.
— В сентябре вокруг ипотечных продуктов действительно был рекордный ажиотаж. Сейчас мы ожидаем снижения спроса, поскольку люди теперь не будут торопиться успеть взять кредит до 1 ноября. Но цены на недвижимость продолжат расти, — считает начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин.
Правда, по его словам, это затронет в первую очередь так называемые инвестиционные варианты жилья — студии и однокомнатные квартиры. Василий Карпунин считает, что рост цен на первичном рынке неизбежно потянет за собой и стоимость вторичного жилья. Так уже происходило после того, как появилась льготная ипотека. Кредиты стали доступнее, вырос спрос на жильё, а рост спроса потянул за собой и рост цен.
С 1 октября повысят социальные выплаты и оклады. Кто и сколько получит
Впрочем, в ближайшее время стоимость жилья не может вырасти настолько, чтобы перекрыть выгоду от низкого процента по ипотеке. Дмитрий Таганов пояснил, что сейчас и без льготной программы обычные ставки достаточно низкие — 8–9% годовых. К тому же рынок недвижимости поддерживает и падение процентов по банковским вкладам. По его словам, люди стали чаще снимать деньги со счетов и вкладывать в недвижимость.
— Всё это позволяет рынку недвижимости нормально работать, поэтому число сделок не падает. Соответственно, основной вопрос, который сейчас остаётся достаточно больным, — это закредитованность населения. Ипотеку должны выдавать только тем людям, которые могут её оплачивать без просрочек. Соответственно, в этом вопросе важно участие банков, чтобы они тщательнее проверяли платёжеспособность заёмщиков, — заключает Дмитрий Таганов.
Программа льготных кредитов на новостройки продлена. Что будет со ставками и ценами на жилье?
Программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% будет продлена до 1 июля 2021 года, сообщил сегодня премьер-министр России Михаил Мишустин на заседании правительства. Это может привести к дальнейшему росту цен на квадратный метр и снижению среднерыночных ипотечных ставок, считают опрошенные Банки.ру эксперты.
Напомним, программа льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 года по поручению президента РФ Владимира Путина. По ней банки выдавали кредиты на жилье в новостройках по ставке не выше 6,5%. Недополученный доход (разницу между 6,5% и ключевой ставкой, увеличенной на 2 процентных пункта) банкам субсидировало государство. Программа была предусмотрена до 1 ноября, и с момента ее старта, по словам зампреда правительства Марата Хуснуллина, было выдано более 230 тыс. кредитов на 670 млрд рублей. То есть лимит в 900 млрд рублей, предоставленный Минфином, был израсходован больше чем на 70%.
Программа привела к резкому росту спроса на ипотеку и жилье и поддержала застройщиков. Выдачи ипотечных кредитов несколько месяцев подряд ставят исторические рекорды. Так, количество жилищных займов, выданных в сентябре, выросло на 65% год к году. Ажиотажный спрос в свою очередь привел к росту цен на квадратный метр. Тем не менее было решено продлить льготную программу до июля 2021 года. По прогнозам правительства, это позволит улучшить свои жилищные условия суммарно 600 тысячам семей на сумму порядка 1,85 трлн рублей. Осталось оформить решение на законодательном уровне, но с этим, по словам директора департамента финансовой политики Минфина Ивана Чебескова, правительство должно успеть до начала ноября.
Что будет со ставками?
Программа льготной ипотеки уже привела к падению ипотечных ставок до исторического минимума. По словам генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, в сентябре с учетом льготной ипотеки средняя ставка составляла чуть более 7%, а без учета программы находилась на уровне 8—8,1%, что также является минимумом для России. Продление программы льготной ипотеки может привести к дальнейшему снижению средних ставок, сказал Мутко.
Такого же мнения придерживается управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков. «Продление программы льготной ипотеки до июля 2021 года не только сохранит высокий уровень спроса со стороны клиентов, но и спровоцирует избыток предложений со стороны банков, а уже это, в свою очередь, вызовет пересмотр ставок на рынке», — объясняет он. При этом, по словам Спивакова, ожидать снижения ставок стоит в следующем году, пока же на рынке наблюдается достаточно сбалансированный тренд.
Заместитель председателя правления Абсолют Банка, напротив, считает, что ставки по льготной программе снижаться не будут, поскольку банки и так сейчас работают по данной программе на грани себестоимости, что подтверждается недавним коллективным письмом в Минфин с просьбой увеличить размер субсидии. В ВТБ полагают, что основным фактором для снижения ставок по ипотеке является политика ЦБ по ключевой ставке, поэтому дальнейшее изменение ценовых параметров будет зависеть именно от нее.
Как вырастут цены на жилье?
По данным компании «Метриум», за время действия льготной ипотеки средняя цена квадратного метра в массовом сегменте московского рынка новостроек выросла всего на 2,3% из-за снижения в июне и июле. При этом рост за III квартал составил 4,5%, а с начала года — 8,7%. По данным «Инком-Недвижимости», в некоторых проектах цены могли вырасти на 10—15%.
Эксперты отмечают, что в результате продления программы уже не будет такого ажиотажного спроса. «Вполне вероятно, что спрос на новостройки в ближайшие месяцы уменьшится на 5—7%, так как покупатели поймут, что торопиться некуда», — считает заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. При этом член совета директоров группы «Родина» Ксения Юрьева полагает, что потенциал спроса при ставке 6—6,5% не исчерпан, поэтому число сделок и дальше будет повышаться, а цены — расти.
Согласно прогнозу управляющего директора компании «Метриум» Надежды Коркки, при стабильных социально-экономических условиях рост цен к июлю 2021 года может составить до 6% с текущего момента, а при неблагоприятной ситуации (экономические, политические и прочие факторы) — 2—3%. По ожиданиям Валерия Кочеткова, стоимость жилья будет повышаться ежеквартально на 2—3%.
До 1 июля 2021 года: правительство России продлило программу льготной ипотеки
Правительство России продлило срок действия программы льготной ипотеки под 6,5% годовых до 1 июля 2021 года. Соответствующее постановление во вторник, 27 октября, подписал премьер-министр страны Михаил Мишустин.
«Продление программы позволит выдать ещё 600 тыс. кредитов на 1,8 млрд рублей. Из них 152 тыс. кредитов на 303 млрд рублей может быть выдано до конца года», — отмечается в сообщении на сайте правительства.
В апреле по инициативе президента России Владимира Путина власти запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых, которая изначально действовала до 1 ноября 2020 года. Согласно её условиям, россияне могут получить займы с соответствующей ставкой на покупку квартир стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях, а также до 6 млн рублей в остальных регионах страны.
«Продление инициативы направлено на улучшение жилищных условий россиян и поддержание высокого спроса на недвижимость. До конца года ожидается, что общая сумма выданных займов составит 3 трлн рублей. При этом более 60% сделок будет проходить по программе льготной ипотеки под 6,5%», — подчеркнул в беседе с RT руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Как отмечают эксперты, действие инициативы также привело к рекордному снижению средней ставки по жилищным кредитам в России. По итогам августа показатель обновил исторический минимум и опустился до 7,16% годовых, свидетельствуют данные Центробанка.
Традиционно банки следят за изменением ключевой ставки ЦБ и уже на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных кредитных ставок, в том числе ипотечных. В июле Банк России снизил ключевую ставку до минимума за весь постсоветский период (4,25% годовых) и с тех пор удерживает её на этом уровне.
«Общее снижение ставок по кредитам на жильё может продолжиться и в 2021 году, если регулятор снизит ключевую ставку. Возможно, что уменьшить показатель до 4% годовых Банк России решится уже в декабре, тогда средние ипотечные ставки рискуют опуститься ниже 7%. Это усилит спрос на недвижимость», — рассказал Артём Деев.
Отметим, что всего с начала 2020 года банки выдали россиянам более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей. Об этом свидетельствуют данные совместного исследования компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG. В сентябре кредитные организации оформили рекордное количество жилищных займов — более 180 тыс. на сумму 470 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года показатель вырос на 71% в количественном выражении и почти вдвое — в денежном.
При этом увеличение кредитного портфеля банков вряд ли может привести к возникновению ипотечного пузыря. Такое мнение в беседе с RT выразил шеф-аналитик ГК «ТелеТрейд» Пётр Пушкарёв.
«Просрочка по данным типам платежей на рынке новостроек за первое полугодие этого года выросла суммарно на 541 млн рублей — до 6,3 млрд рублей. Такое положение дел не является значимой долговой нагрузкой, которая бы могла стать для финансовой системы серьёзной проблемой», — отметил эксперт.
В то же время увеличение числа участников льготных программ жилищного кредитования послужило одним из стимулов ускоренного восстановления строительной отрасли, рассказал RT заместитель руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Никита Белоусов. По его словам, без программ льготного кредитования объёмы продаж жилья могли снизиться на 30—40%.
Без лишних скачков
В период с июля по сентябрь российские застройщики вывели на рынок на 37% больше проектов многоквартирных домов, чем в II квартале 2020 года, приводит данные «ДОМ.РФ». Между тем количество объектов, которые строятся по новой схеме финансирования проектов, превысило число домов, возводимых по старым правилам. Об этом сообщил генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.
«Сейчас в стране строится почти 98,8 млн квадратных метров жилья, из которых 43,3 млн «квадратов» реализуется с использованием счетов эскроу. Мы видим каждый дом, который возводится в стране в рамках долевого строительства, сейчас их 9,3 тыс., при этом 4213 домов строится с привлечением средств дольщиков на специальные счета эскроу, а 4196 домов — по старым правилам. Оставшиеся дома возводятся без привлечения средств граждан с 1 июля 2019 года», — подчеркнул Мутко.
Напомним, что с 1 июля 2019 года девелоперы не могут напрямую привлекать деньги дольщиков. Свои средства на приобретение жилья граждане размещают на так называемых счетах эскроу. Речь идёт о специальном банковском счёте для безопасного проведения сделок между компаниями и населением.
Деньги на покупку недвижимости хранятся в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Таким образом, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители ведут за счёт банковских кредитов.
«Такая форма строительства работает во многих развитых странах и эффективно помогает избежать проблем с обманутыми дольщиками. По нашим прогнозам, в период до конца 2023 года подобные проекты (с прямым привлечением средств дольщиков. — RT) навсегда уйдут с рынка», — подчеркнул в разговоре с RT эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Примечательно, что на фоне растущего спроса и изменения норм строительства специалисты не ожидают существенного повышения цен на жильё в среднесрочной перспективе. По словам Кричевского, по итогам 2021 года средняя стоимость квадратного метра в стране может увеличится ещё на 2—3% за счёт ажиотажа на фоне низких ипотечных ставок.
«При этом крупные девелоперы пытаются сейчас вывести на продажу максимальное количество жилья, чтобы успеть продать его по выгодным для себя условиям. Впрочем, продолжение данной тенденции рискует обернуться затовариванием рынка. В итоге в течение следующих двух лет цены на квартиры могут опуститься до уровней 2019 года», — заключил аналитик.