Отмена долевого строительства: так ли это на самом деле и как изменится цена на квартиры?
Вы уже, наверное, слышали о том, что наше государство готовит новый закон об изменении порядка покупки недвижимости. Много вопросов вызывает этот проект, особенно, относительно того, насколько изменится стоимость недвижимости . Но пока ругаться рано, но скажу одно: напрямую этот закон не указывает на увеличение или уменьшение цен на квартиры, покупаемые на этапе котлована у застройщика.
Отменят ли долевое строительство?
Сегодня мне попалась одна интересная статья у популярного финансового издательства относительно этого закона. Согласно принятым нормам, уже с 1 июля этого года купить жилье напрямую у застройщика будет нельзя. Но это не означает, что недвижимость не будет продаваться на этапе строительства дома.
В принципе, можно сказать, что все останется как прежде: мы, покупатели, сможем купить нужную квартиру на стадии ее строительства. Однако, в сделке вместо двух сторон (покупатель-застройщик) появится третий фигурант – банк . Согласно новой норме наши деньги за долевое строительство будут передаваться не строительной компании, а на специальный счет в банке.
Таким образом, застройщик строит дом за свой счет, продавая при этом жилье. Но покупательских денег он не увидит до самого момента сдачи дома. Как только будет завершено строительство – банк отправит деньги покупателей строительной компании. Можно сказать, что эта мера – некая гарантия нашей безопасности. Если застройщик не сдаст дом или разорится, то банк вернет нам наши деньги. А несданный дом будет проблемой только компании, его строившей.
Конечно, новым законом предусматриваются и другие изменения. Но касаются они только строительные компании. Например, застройщик должен иметь некий залоговый депозит в банке в размере 10% от проектной стоимости дома . Получается, что мелкие строители просто отсеются и уйдут с рынка, поскольку большинство из них ведут стройку не за свой счет, а за счет привлеченных денег при продаже квартир на этапе строительства.
Будет ли повышение цен на недвижимость?
Несмотря на то, что сам закон не предусматривает повышение стоимости квадратного метра, я уверен, что цена недвижимости вырастит . Не в два раза, конечно, но процентов на 20-30% точно. Почему? А все потому, что теперь в строительстве будет новый фигурант – банки. Вполне возможно, что таким образом государство пытается сохранить банковский сектор на плаву, дав им новые финансовые возможности.
Фактически, теперь застройщику не имеет смысла продавать жилье на этапе строительства: все равно деньги покупателей он получит только после сдачи дома. А строить дом за свои средства и при этом упустить возможность заработать дополнительно – ну кто такое упустит? Кстати, а ведь кто-то еще должен платить банкам за работу. Видимо, мы.
Наверняка вы знаете, что в уже сданном доме квартиры стоят на порядок дороже, чем на этапе котлована. Кстати, самое дешевое жилье продается еще на этапе создания проекта дома, когда и котлована с фундаментом нет. А если застройщик будет продавать уже сданный дом, то явно не по цене долевого участия.
Напоследок скажу, что цена все-таки не будет сильно изменена. Закон рынка: если цена растет, спрос уменьшается. А с целью увеличения продаж цена товара (в том числе и недвижимости) продавцом будет снижена. Но в любом случае, повышение цен будет. Даже на 5-10%, но будет.
Скажу еще от себя: лучше бы сделали страхование долевого строительства. Купил квартиру за 2 млн, заплатил 100 тыс страховки , и спокоен. Дом не сдали – получил возврат своих средств. А страховые взносы направлять в фонд, который и будет помогать кинутым дольщикам. Таких сейчас около 40 тыс по всей стране.
Отмена долевого строительства: чего ждать в 2019 году?
Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк. В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина. Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.
Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке. Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга. Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.
Отмена как крайняя мера борьбы с недостроями
Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев. Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.
Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон № 214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь. Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей — в зависимости от объема строительства. Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.
Поправки-2018 в № 214-ФЗ шокировали застройщиков
В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд. Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон № 214-ФЗ, которые вступят в силу в июле. Вот самые резонансные из них:
- у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;
- при обнаружении задолженности Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;
- компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;
- у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;
- банк должен контролировать деятельность застройщика.
Что будет с рынком недвижимости в 2019 году
Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство — скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты. Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков. Для покупателей ничего не изменится, по крайней мере, в течение первой половины 2019 года.
А если долевку все же отменят?
День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе. Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки — архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения. Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.
Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО Сбербанк. Как сообщает портал «Право.ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6 % годовых, из них 3,5 % уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд рублей. Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта — неподъемная сумма.
В поисках альтернативы: эскроу с оплатой по частям или ПИФ
Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow — условный счет). Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества. Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.
Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли. Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие. Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.
Каким будет рынок новостроек через 2-4 года
Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания:
- в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;
- средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;
- продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;
- от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;
- произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции — все новостройки будут выглядеть одинаково.
Отмена долевого строительства в 2018 году: мифы и реальность
Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.
Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.
Ликвидация долевого строительства в России
На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.
Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!
Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков
Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.
Что будет вместо долевого строительства?
Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.
При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.
Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.
Кстати, в правительстве не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.
Мнение президента
Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.
Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой
В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.
Закон об отмене долевого строительства
Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.
Новое в долевом строительстве с 2018 года
Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.
Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.
С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов
Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.
После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать.
Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.
Когда в РФ отменят долевое строительство
На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.
За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.
Чем обернется запрет долевого строительства?
Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.
Безопасность покупателей
Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?
Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.
Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет
Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.
Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.
Цены на жилье
Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.
С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).
Участники рынка
Количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.
Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти
Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – «47 Трест».
Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.
Темпы строительства
Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.
Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.
То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.
Что будет с обманутыми дольщиками?
Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.
А что сейчас?
Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.
В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.
Мнение 2019 года
Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.
Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.
Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.
Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.