Строительная отрасль Владимирской области. Ситуация лучше критической
В последний день мая в рамках VI Владимирского межрегионального экономического форума «Регионы развития. Новые задачи, решения, возможности» состоялась тематическая сессия «Модернизация строительной отрасли на базе инновационных технологий».
Основными спикерами дискуссии стали заместитель Губернатора Владимирской области по строительству Ренат Чагаев, представитель Российского Союза строителей Андрей Кошель, а также директор областного департамента строительства и архитектуры Дмитрий Золин. На мероприятие, организованное администрацией Владимирской области, съехалось большинство владимирских застройщиков, а также немногочисленные представители строительной отрасли Брянской, Нижегородской, Ярославской областей, Москвы и Подмосковья.
Фото пресс-службы администрации Владимирской области
По разговорам приглашенных участников встречи было видно, что застройщиков в первую очередь интересовали изменения в строительной отрасли, связанные со вступлением поправок в 214 Федеральный закон о долевом строительстве. Согласно новым поправкам, застройщики будут не в праве заключать договоры долевого участия (ДДУ), т.е. застройщикам запретят использовать средства будущих жильцов для строительства новых многоквартирных домов. Данные ограничения не будут распространяться только на те дома, продажи квартир в которых начнутся не позднее 1 июля 2019 года. Теперь застройщик должен будет использовать собственные и кредитные средства. Кроме того, начинает действовать схема: один застройщик – одно разрешение на строительство. При этом уже с 1 июля 2018 года покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам.
Учитывая, что последние несколько лет на строительном рынке наблюдается снижение покупательской способности, обусловленное кризисными явлениями в экономике, а следовательно, и снижение стоимости квадратного метра, а также учитывая, что все основные строительные материалы постоянно дорожают, застройщики называют новые «правила игры», по меньшей мере, преждевременными.
Несмотря на явный интерес застройщиков к разговору об изменениях в сфере строительства жилья, в ходе организованной Администрацией Владимирской области дискуссии спикеры докладывали преимущественно о достижениях администрации области в духе «Жизнь во Владимирской области меняется к лучшему». По словам Рената Чагаева, объемы строительства жилья в регионе растут, содействие строителям администрация области оказывает, ипотека снижается, само жилье становится доступнее. Лишь представитель Сбербанка рассказала о разрабатываемых программах для застройщиков, после чего разговор шел о новых строительных материалах и инновациях в строительстве. В итоговом пресс-релизе о нововведениях в строительном законодательстве и вовсе не было упомянуто.
Редакция ИА «Владимирские новости» решила разобраться, на самом ли деле все так гладко в строительной отрасли Владимирской области, как это звучит в пресс-релизах и отчетах администрации области. Для этого мы поговорили с непосредственными участниками строительного рынка.
Первым нашим собеседником стал известный во Владимирской области застройщик Игорь Юрьевич Другов. В настоящий момент строительные фирмы Другова возводят шесть многоквартирных домов в различных районах областного центра.
Игорь Другов: « Ситуация очень сложная. Я считаю, что в таких условиях, когда строители и так поставлены на колени, закон [поправки в 214 ФЗ – ред.] вводить нельзя. Когда рынок был на подъёме – можно было менять правила игры. Пожалуйста, вводите закон, у нас тогда были силы. Сейчас у нас силы нет. Мы же не в Москве живем, у нас и нет инвесторов, и люди покупают жилье плохо ».
Игорь Другов считает, что в настоящий момент строительный рынок области находится в глубоком кризисе. В первую очередь это обусловлено ростом стоимости строительных материалов при общем снижении конечной стоимости жилья.
Игорь Другов: « Я привожу пример винегрета. Если мы покупаем овощи по завышенной цене: они все растут, растут и растут, то конечный продукт может дешеветь? Посмотрите что у нас творится с металлом – минимум на 30% убежали цены. Что у нас творится с цементом – цены растут постоянно. Все материалы растут в цене, а цены на жилье падают. О чем это говорит? — рынок провален. Местный рынок у нас уничтожается и уходит. Спросите других застройщиков – они скажут вам примерно тоже самое. Местные компании в таких условиях будут уходить с рынка. Но тогда кто будет работать? Поймите, чтобы держать строительную компанию столько лет и столько лет её развивать, для этого нужны определенные ресурсы, возможности, желания. Я же не вчера пришел на этот рынок, сел и руковожу компанией. Это путь длиною в 25-28 лет напряженной работы. Но только сегодня я не могу сказать, останемся мы на плаву или нет. Посмотрите что в смежных отраслях творится…субподрядчики падают, банкротятся, уходят с рынка. Сами строители балансируют между статьями уголовного кодекса. Невыплата зарплат – уголовное дело, неуплата налогов – уголовное дело, несчастный случай на стройке – уголовное дело. Застройщик сейчас со всех сторон окружен уголовными статьями. И он думает: или зарплату не отдать, или налоги не заплатить. Что делать руководителю? Иногда хочется сказать: ребята, заберите меня лучше, я там буду спокойней сидеть, чем здесь ».
Строительство домов в микрорайоне Юрьевец города Владимира
В планах застройщика – достроить те объекты, по которым уже ведется строительство. О получении разрешений на строительство новых домов речи пока что не идет: по словам Игоря Другова, его компания займет выжидающую позицию на ближайшие пару лет.
Игорь Другов: « Естественно, мы будем сопротивляться, мы будем бороться, но ситуация очень и очень сложная. Нам хватит задела на несколько лет работы, но новые разрешения брать пока не будем. Да у нас и нет возможности строить по новому закону, потому что нет денег. Когда стройка будет на подъеме, когда у нас будут силы, тогда мы будем готовы, но сейчас мы не готовы. Посмотрим на эту ситуацию, выждем год-два, а потом подумаем ».
Весной корреспондент редакции разговаривал с другим владимирским застройщиком – генеральным директором ЖК «Загородный парк» Сергеем Русаковым. Русаков был вынужден провести сокращение численности персонала из-за отсутствия работы, вызванной проблемами с выдачей разрешений на строительство, а также из-за постоянного недопонимания со стороны администрации Владимирской области. Подробнее о проблемах застройщика можно прочитать в отдельном материале по ссылке .
ЖК «Загородный парк»
Что касается новых поправок в 214 ФЗ, то по словам Сергея Владимировича, это приведет к резкому росту стоимости жилья в регионах, а также может обернуться вынужденной приостановкой деятельности многих строительных компаний.
О росте стоимости жилья чуть больше месяца назад говорил и девелопер Александр Шамов в интервью ЗебраТВ – его строительная компания застраивает микрорайон Веризино во Владимире. По прогнозам Шамова, во Владимире стоимость жилья «по новым правилам» может вырасти до 55 тысяч за квадратный метр. По словам Александра Игоревича, в настоящий момент себестоимость жилья во Владимире (34 тыс.руб за кв.м.) и так превышает среднюю стоимость продажи (от 30 тыс.руб. за кв.м.) из-за ограниченного спроса на жилье, что впоследствии может привести и к банкротству строительных компаний.
Александр Шамов, фото zebra-tv.ru
Александр Шамов: « Вы же понимаете, что такое проектное финансирование? Вот к вам приходит застройщик Александр Игоревич Шамов и говорит: «Хочу построить в Веризино следующий дом или два». Банк говорит: «Давай бизнес-план». И там рассчитано, что цена метра при учете части собственных средств и всех остальных новых обязательств должна составлять, я думаю, не меньше 55 тысяч рублей. 15-20% — это та маржа, которую он может позволить застройщику, а остальное — не позволит ».
Застройщик принял решение взять перерыв в строительстве новых домов. На сегодняшний день Шамов готов гарантировать сдачу тех домов, которые находятся на фазе строительства, но не готов получать новые разрешения на строительство жилья.
Александр Шамов: « Когда вам сегодня говорят, что у нас все хорошо, вы не верьте. Нет тех, у кого все хорошо. Все строят не дома, а пирамиды. А пирамиды, сами знаете, имеют тенденцию обрушаться. Поэтому я и принял решение больше не строить…. Не имеет смысла ничего делать, пока не выстроятся понятные правила игры. Потому что пока все сводится к нашей ответственности, ну, и, может быть, субъекта, который вынужден в случае чего потом разруливать ситуацию с обманутыми дольщиками » .
По совету Игоря Другова мы решили спросить о ситуации в строительной отрасли у крупнейшего в регионе производителя железобетонных изделий. Наш собеседник – Борисова Ирина Леонидовна, начальник отдела сбыта Владимирского завода железобетонных изделий.
Борисова Ирина Леонидовна, фото beton33.ru
История предприятия начинается в 1966 году, когда на базе «Облмежколхозобъединения» был построен завод для нужд сельского хозяйства региона. Тогда завод выпускал сборные железобетонные изделия для быстровозводимого строительства. Позже завод перепрофилировался и в настоящий момент выпускает железобетон любых типов: ж/б-колонны, опоры, ригели, плиты, сваи, фундаментные блоки, столбы электропередач, а также сборно-монолитный каркас и строительные смеси. Продукция завода поставляется на объекты строительства Владимирской, Московской, Нижегородской и Рязанской областей.
Практически все владимирские застройщики, не имеющие собственных заводов, покупают продукцию Владимирского завода ЖБИ. Доля выпуска продукции для жилищного строительства составляет 70% от общего объема производства. Из-за кризиса в строительной отрасли завод полностью перешел на расчеты «квадратными метрами».
Ирина Борисова: « Сейчас у всех застройщиков проблемы с финансами, поэтому нам приходится отпускать свою продукцию в обмен на квартиры. Чтобы самим работать, мы берем квартиры и пытаемся их реализовывать. Так как рынок жилья сейчас неактивный, то нам приходится делать приличные скидки, и на этом мы теряем. Получается, что материалы мы отдаем, а квартиры нам еще только предстоит продать. Таким образом, выводятся оборотные средства, которых и так немного ».
По словам Ирины Леонидовны, в последние 3-4 года объем выпускаемой заводом продукции из-за кризиса снизился почти на треть.
Ирина Борисова: «За последние три-четыре годы объем выпускаемой продукции снизился процентов на 30. Упали объемы строящегося жилья в нашей области. Также из-за увеличения стоимости топлива выросла цена доставки, из-за этого мы теряем рынки в соседних регионах. Дорожает логистика и наша продукция становится уже не столь конкурентной в соседних областях. Раньше мы могли поставлять в Пушкин, Домодедово, т.е. с плечом доставки в 200-300 километров. Сейчас из-за удорожания перевозок мы уже не можем составить там конкуренцию местным производителям».
Ирина Борисова: «Также у нас были проекты, которые ушли в связи с введением санкций. Это завод «Харпер» в Гусь-Хрустальном и фанерный цех в Покрове. Мы очень рассчитывали и на строительство животноводческого комплекса группы компаний «Дымов» в Суздальском районе. У нас там должен был быть многомиллионный заказ, мы должны были делать рамы для десяти коровников, но они [компания Вадима Дымова – ред.] не нашли общего языка с администрацией и были вынуждены уйти в Ивановскую область, о чем мы очень сожалеем. И мы объемы потеряли, и область потеряла инвестора».
Руководство завода ЖБИ «сопереживает» своим клиентам – компаниям-застройщикам, в связи со вступлением поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве.
Ирина Борисова: « Сейчас компании строят за счет будущих собственников квартир. Теперь им придется брать деньги в банках, естественно, под процент. Конечно же это выльется в удорожание строительства, а сейчас покупательная способность у населения и так «ниже среднего», все застройщики это видят. Еще одна особенность – удешевление конечного продукта. Если мы еще 5-7 лет назад начали переходить к элитному жилью: высота этажа 3 метра, большие площади квартир…то сейчас покупатели стараются экономить, покупать квартиры меньшей площади и более низкой стоимости квадратного метра. В новых домах стало меньше трехкомнатных квартир и больше однокомнатных и студий, это установленный факт ».
Сложная ситуация на строительном рынке напрямую сказывается и на работниках предприятия: если раньше заработная плата индексировалась два раза в год, то уже в течение четырех лет завод не может поднимать зарплату сотрудников: все оборотные средства уходят на покупку материалов. Пришлось сократить и часть персонала.
Ирина Борисова: « Сейчас на заводе работает 220 человек, а до кризиса у нас стабильно работали 380 сотрудников. Из-за уменьшения объема выпускаемой продукции нам пришлось провести сокращение. У нас всегда работали две смены, они были всегда загружены, сейчас же мы перешли на одну смену ».
Ирина Борисова: «В целом, ситуация сложная, но лучше критической. Перестраиваемся, переходим на взаимозачет, идем на все условия. Сокращаем свои расходы: в зимний период у нас очень большие платежи за отопление. Сейчас переходим на котлы меньшей мощности, чтобы как-то сэкономить следующей зимой» .
По общему мнению наших собеседников, реформа в строительной отрасли благоприятно проецируется лишь на участников рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. При стоимости квадратного метра от 100 тысяч рублей и выше, всегда найдутся инвесторы, готовые вкладывать собственные средства в долгоиграющие проекты. Что же делать региональным застройщикам? Помощь могла бы прийти от государства. В регионах повсеместно не решена проблема с переселением из ветхого и аварийного жилья. Если проект московской реновации перенести на регионы, выделив федеральные средства на решение вопроса ветхого и аварийного жилья, это позволило бы спасти застройщиков и предприятия из десятка смежных отраслей от экономических трудностей, а главное – сохранить золотые кадры в строительстве. Ну а масштабные инфраструктурные проекты, вроде строительства железнодорожной высокоскоростной магистрали, позволили бы загрузить работой и заводы железобетонных изделий.
Большие стройки Владимирской области
В прошлом году во Владимирской области введено в строй 745,4 тысячи квадратных метров общей площади жилья, в том числе почти 70% (514,3 тысячи) — это индивидуальная застройка.
70% — это довольно много, учитывая долю индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья в целом по России в объеме 45,9%. С другой стороны, все познается в сравнении: по данным www.finmarket.ru, например, в Чечне, Белгородской, Мурманской и Ульяновской областях эта доля составляет от 80,5% до 89,2%, а в Еврейской автономной области вообще все 100%.
Все покупается
Рынок жилья в России, и в нашем регионе в частности, стагнирующим не назовешь, невзирая на снижение общего покупательского спроса и все сложности переходного периода отрасли с системы долевого участия в стройках на схему проектного финансирования с эскроу-счетами и избавлением дольщиков от рисков потерять свои деньги, столкнувшись с нерадивым застройщиком.
«Все, что строится в регионе, находит своего покупателя», — уверенно говорит Михаил Романычев, директор областного департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области. И напоминает о поставленной Президентом РФ чиновникам задаче повышать уровень жизни населения, а также плотно работать с банками, которые могли бы и дальше снижать ставки по ипотеке до комфортного для среднего гражданина уровня. Дескать, люди-то готовы переезжать в более просторное жилье, была бы возможность.
Однако еще до старта реформы отрасли крупные девелоперы в интервью «ВВ» прогнозировали общее снижение количества застройщиков (поскольку далеко не все смогут соответствовать жестким условиям банков и просто не получат деньги на свои проекты) и последующий провал по вводу жилья в эксплуатацию.
С первым тезисом Романычев не спорит: «У мелких компаний действительно могут быть проблемы, но сильные выстоят», а вот со вторым не согласен: «Провала не будет, хотя задача сложная». Более того, в новом году Владимирская область планирует ввести в эксплуатацию 845 тысяч квадратных метров жилья, на 100 тысяч больше итогов-2019. И задел уже есть. По словам эксперта, в январе 2020 года в регионе введено в строй 67,7 тысячи квадратных метров жилья, из них, кстати, 55,5 тысячи «квадратов» — это ИЖС. Что интересно, индивидуальная застройка прибавила 31% в объемах к аналогичному периоду прошлого года.
При этом директор департамента ясно дал понять, что областные власти намерены поддерживать именно малоэтажную, не портящую виды застройку, что логично для региона с большим количеством объектов архитектурного наследия.
Считаем с «садовыми домиками»
Справедливости ради заметим, что начиная с августа 2019 года данные о жилищном строительстве приводятся с учетом жилых домов, построенных на садах-огородах граждан.
Раньше эти постройки не учитывались в общей массе. Так что максимальные объемы за последние 20 лет, полученные в некоторых регионах в прошлом году, частично могут быть связаны еще и с этим фактором. Например, из 80,3 млн введенных в эксплуатацию за год в стране «квадратов» 900 тысяч — это те самые «садовые домики».
Объем таких «садовых» квадратных метров во Владимирской области нам доподлинно неизвестен, однако если взять привычную долю региона в 1% от экономики страны, то получится порядка 9 тысяч. Не особо существенно, так что результаты-2019 вполне можно назвать «чистыми».
Любопытно, что Владимирская область по объемам жилищного строительства в сравнении с другими регионами выглядит очень даже неплохо. Нам с нашими 745,4 тысячи «квадратов», конечно, далеко до гигантов вроде Москвы (6,3% всех объемов российских строек), Московской области (10,7%), Санкт-Петербурга (4,3%), Краснодарского края (5,6%) и т.д. с их огромными территориями, количеством населения и многомиллионными масштабами. Однако, например, в ЦФО у нас 10-е место по объемам — с учетом упомянутого столичного региона и при почти равных показателях с Рязанской, Ярославской и Калужской областями (разница с ними всего в 20-30 тысяч метров) — и 37-е в целом по России.
Ставка упала и держится
Строятся все эти великие объемы в основном на заемные деньги. По данным Центрального банка РФ, в 2019 году наши сограждане получили 1,27 млн ипотечных кредитов в общей сложности на 2,85 трлн рублей, что меньше показателей-2018: тогда было 1,47 млн кредитов на 3,01 трлн.
Во Владимирской области совокупный портфель ипотечных жилых кредитов по итогам прошлого года тоже снизился (на 3,6%) и составил 21,3 млрд рублей (если считать в количестве договоров — почти 12 тысяч кредитов).
Как констатируют в Отделении Владимир Банка России, все займы на жилье владимирцы берут в рублях (дефолт 1998 года, очевидно, незабываем, так что никто больше не рискует с валютными долгами) и обслуживают ипотечные кредиты максимально аккуратно: 99% местных заемщиков даже минимальных просрочек не допускают.
Что касается средней ипотечной ставки, то, по данным ресурса www.metrium.ru, ее динамика в 2019 году была разнонаправленной: в первой половине года кредиты дорожали, а во второй — дешевели. В январе ставка доходила до 9,87% годовых, к апрелю выросла до 10,56%. Зато к декабрю упала до 9% и держится, что, впрочем, к росту спроса не привело.
В регионе-33 средняя ставка по ипотеке на начало 2020 года составляет как раз 9%. В основном владимирцы оформляют ипотеку на сумму 1,8 млн рублей со сроком выплат 18,5года. Это прогресс: в 2018 году средний размер такого кредита составлял 1,7 млн рублей, а ипотека оформлялась на 16,5 года. То есть получается, что банки людям доверяют больше, раз дают суммы посерьезнее и на более долгий срок, а граждане так уверены в своих заработках, что не боятся ввязываться в долгосрочные кредитные истории.
Зачем наращивать стройки?
Задача от Президента РФ, озвученная Михаилом Романычевым, — повышать уровень жизни населения и, соответственно, стимулировать спрос на комфортное новое жилье предстает в особом свете, если посмотреть на некоторые данные от Владимирстата.
Например, в 2014 году (более свежая информация появится только после осенней переписи) канализация была доступна 73% жителей России, в 2015=2016 годах — 77%, а в 2017 году — 78%. То есть пятая часть страны в двадцать первом веке все еще живет без базового санитарного удобства!
Конкретно во Владимирской области, по данным предыдущей переписи, доля домохозяйств, использовавших воду из водопровода, составляла около 80%. Горячим водоснабжением было обеспечено лишь 72,4% домохозяйств. А ванну и (или) душ имели три четверти местных домов и квартир.
Согласитесь: после такой информации вопрос, зачем нам наращивать жилищное строительство даже задавать как-то неудобно. Вот как раз затем!
Если смотреть по муниципалитетам региона, то объемы построенного жилья в 2019 году превысили уровень предыдущего года в 19 из них.
По данным Владимирстата, лучше других «выступили», — то есть построили жилья больше остальных, город Гусь-Хрустальный (119,6%) и округ Муром (118,5%). Среди муниципальных районов ранжир следующий: Муромский район (в 2,1 раза), Киржачский (198%), Собинский (154,7%), Судогодский (149,5%), Александровский (131,9%), Гусь-Хрустальный (130,7%), Кольчугинский (126,1%), Ковровский (121,7%), Юрьев-Польский (120,4%), Меленковский (119,5%), Вязниковский (118,0%), Суздальский (117,8%), Гороховецкий (116,6%) и т.д. А вот Ковров и Владимир снизили объемы жилищного строительства по сравнению с предыдущим годом — 74,1% и 90,9% соответственно.
Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в 2019 году подорожала на 1 тысячу рублей — до 31,8 тысячи.