Оценка экономической эффективности строительного проекта (часть 1)
Когда мы говорим об анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и построении моделей для такого анализа, необходимо четко разделять сферы строительства – жилищную и промышленную. Подход к определению набора входных параметров модели и алгоритма ее работы в данных двух сферах будет различен, поэтому приведем два отдельных примера. Коммерческая недвижимость, например, офисный центр, предполагает получение прибыли за счет сдачи офисных помещений в аренду, что сродни продаже или аренде жилой площади, поэтому не требует отдельного детализированного рассмотрения. 
Когда мы говорим об анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и построении моделей для такого анализа, необходимо четко разделять сферы строительства – жилищную и промышленную. Подход к определению набора входных параметров модели и алгоритма ее работы в данных двух сферах будет различен, поэтому приведем два отдельных примера. Коммерческая недвижимость, например, офисный центр, предполагает получение прибыли за счет сдачи офисных помещений в аренду, что сродни продаже или аренде жилой площади, поэтому не требует отдельного детализированного рассмотрения.
1. Оценка экономической эффективности строительного проекта многоквартирного жилого комплекса
В статье «Эффективность проекта застройки» мы уже упоминали об особенностях жилищного строительства с точки зрения его окупаемости и рентабельности. Данный пример – иллюстрация к упомянутой статье.
В числе исходных данных по жилому объекту, которые в первую очередь будут интересовать инвестора при оценке экономической эффективности, следующие:
— площадь участка под застройку в гектарах;
— текущее состояние участка: необходимость сноса ветхих зданий или домов, в которых проживают люди (в последнем случае требуются дополнительные затраты на расселение жильцов и компенсацию собственникам зданий; нужна точная информация о таких затратах); необходимость планировки участка и проведения других предварительных земельных работ, например, укрепления зыбких грунтов;
— площадь застройки в квадратных метрах, общая площадь здания в габаритах наружных стен, общая площадь квартир и встроено-пристроенных нежилых помещений в здании;
— статус будущей недвижимости (типовая – индивидуальная – элитная), этажность дома;
— материал несущих стен и перекрытий;
— площадь благоустройства придомовой территории, наличие и размеры подземных и надземных парковок;
— ситуация с наличием и состоянием инженерных сетей для обеспечения объекта всеми необходимыми коммуникациями.
Перечисленные исходные данные содержат не только качественные показатели, которые позволят инвестору «на глаз» оценить масштабность проекта, трудности, связанные с его реализацией, и перспективу успешной продажи введенной в эксплуатацию жилплощади. На их основе рассчитывается себестоимость проекта с учетом всех его затратных показателей, как то:
— стоимость земельного участка;
— стоимость проектно-изыскательных работ и подготовки участка к застройке;
— стоимость оформления проектной и разрешительной документации;
— стоимость строительных и отделочных материалов;
— стоимость строительных работ и использования спецтехники;
— стоимость подвода коммуникаций и подключения к ним;
— стоимость благоустройства территории, приобретения вспомогательных материалов и оборудования;
— стоимость дополнительных расходов – транспортных, энергетических, амортизационных и т.п.
Помимо себестоимости строительства, оценка экономической эффективности строительного проекта должна содержать информацию по выручке от реализации жилплощади. Выручка основывается на стоимости квартир, которые рассчитываются, исходя из анализа конъюнктуры рынка на период начала проекта. На недвижимость в данном регионе, городе, в домах данного типа существуют просчитанные аналитическими компаниями средние расценки. Расценки могут корректироваться различными коэффициентами, которые зависят от дополнительных факторов в районе строительства:
— наличие бытовой, культурной, развлекательной инфраструктуры;
— близость транспортных развязок, метро;
— экологическая чистота и зашумленность места возведения дома, близость и объем зеленых насаждений;
— степень дополнительных благ, запроектированных в самом жилом комплексе: очистка воды, индивидуальная котельная, охрана, гаражи и автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории и т.д.
В конце концов, установление окончательных цен на квартиры в конкретном доме – дело самого застройщика. Но, если цены будут заведомо завышены, инвестора трудно будет убедить в том, что продажа жилплощади пойдет ожидаемыми темпами. Поэтому необходимо исходить из реалий рынка и оптимизировать цены так, чтобы данный жилой комплекс пользовался спросом, а застройщик и инвестор получили планируемый доход.
После выведения двух базовых обобщенных показателей – себестоимости строительства и ожидаемой общей выручки от реализации квартир – рано говорить об окончании процесса оценки экономической эффективности. Напротив, здесь начинается главная работа аналитика – учет всех «отягощающих» проект факторов: налогов, инфляции, рисков. Прежде всего, следует понимать, что все квартиры не могут быть проданы одновременно, тем более – в самом начале реализации проекта. Поэтому составляется график продажи квартир (Cash Flow), который основывается, опять же, на анализе рыночной ситуации, покупательского спроса в данном секторе, возможностей взятия ипотечного кредита в данный период времени и других факторов. Такой анализ позволяет также вычислить средний коэффициент удорожания жилплощади на период строительства дома.
Общие тенденции рынка проследить достаточно несложно. Известно, что покупатели жилья активизируются в летний период, этому в немалой степени способствует психологический фактор теплого сезона. Еще одна устойчивая тенденция – рост объемов продаж квартир по мере строительства жилого комплекса, особенно если сдача его в эксплуатацию идет по очередям, и жильцы заселяются поэтапно. С одной стороны, чем раньше потребитель купит жилплощадь, тем дешевле она ему обойдется. Но нельзя не учитывать и то, что на первых этапах строительства территория не благоустраивается в достаточной степени, не вводятся в действие дополнительные удобства, не работает собственная инфраструктура комплекса. С продвижением этих процессов ценность жилья для покупателя возрастает, что находит свой отражение в оценке экономической эффективности данного строительного проекта. Кроме того, развитию реализации способствует работа маркетинговых структур застройщика, развертывание рекламных кампаний в печати и на телевидении.
Учет рисков в строительном проекте должен опираться на внутренние и внешние факторы. К внутренним относятся различные форс-мажорные обстоятельства, задержки в строительстве, возможные требования доделок; к внешним – совокупность политических, экономических, социальных, законодательных обстоятельств, определяемых ситуацией в государстве; недостаточный учет инфляции; ухудшение покупательной привлекательности района (например, из-за его промышленной застройки в период строительства жилья).
После введения всех необходимых коэффициентов в модели оценки экономической эффективности строительного проекта учитывается амортизация, налог на прибыль, поток от операционной деятельности и другие дополнительные потоки; рассчитывается прибыль и рентабельность строительства. Завершая работу над моделью и оценку экономической эффективности строительного проекта, аналитик с учетом ставок дисконтирования рассчитывает срок его окупаемости и разрабатывает оптимальную схему финансирования (строит матрицу чувствительности IRR / NPV). После этого проект можно предъявлять на рассмотрение инвестору.
 | Что делать дальше: |
НОВОСТИ ЦЕНТРА:
НАШИ ЭКСПЕРТЫ ПРИНИМАЛИ УЧАСТИЕ:
ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
7.1. Экономическое обоснование решений ПОС производится в соответствии с основными положениями действующей Инструкции по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве, а в части применяемых прогрессивных решений, предусматриваемых планами внедрения новой техники, — Инструкции по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений.
7.2. Определение сравнительной экономической эффективности вариантов проектных решений по организации строительства производится путем сопоставления приведенных затрат, представляющих собой сумму себестоимости и нормативных отчислений от капитальных вложений в производственные фонды строительно-монтажных организаций, по каждому из вариантов по формуле
где Сi — себестоимость строительно-монтажных работ по i-му варианту проекта организации строительства; Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений в строительстве; Кi — капитальные вложения в фонды строительно-монтажных организаций по i-му варианту проекта организации строительства.
При выборе варианта проекта организации строительства предпочтение отдается варианту с минимальными приведенными затратами с учетом экономического эффекта от сокращения продолжительности строительства объекта, а при равенстве приведенных затрат — варианту, обеспечивающему получение социального эффекта (вытеснение ручного труда, улучшение условий труда и др.).
Определение экономического эффекта производится по проекту организации строительства для объекта (предприятия, здания, сооружения) в целом независимо от продолжительности его возведения согласно действующим нормативам или плановым показателям. При этом нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений принимается в размере Ен = 0,15.
7.3. Отбор и оценка новых технологических процессов, методов механизации и автоматизации производства, новых способов организации производства и труда для их включения в проекты организации строительства производятся в соответствии с требованиями Инструкции по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений.
7.4. Сравниваемые варианты проекта организации строительства должны быть приведены в сопоставимый вид по фактору времени, уровню применяемых цен и социальных факторов, в том числе качеству временных (инвентарных) зданий и сооружений санитарно-бытового назначения, условиям размещения рабочих, характеру инфраструктуры.
Приведение разновременных затрат по фактору времени производится по формуле
где at — коэффициент приведения; Е — норматив для приведения разновременных затрат; t — период времени приведения в годах, т.е. количество лет, отделяющих затраты или результаты данного года от начала расчетного года. При оценке проектов организации строительства за расчетный принимается год ввода объекта в действие по варианту проекта организации строительства с большей продолжительностью строительства.
Коэффициенты приведения разновременных затрат, определенные по формуле (32), указаны в табл. 27.
| Время приведения, годы | Коэффициент приведения разновременных затрат по фактору времени at при |
| 0,08 | 0,1 |
| 1,0799 | 1,1 |
| 1,1655 | 1,21 |
| 1,2594 | 1,331 |
| 1,3605 | 1,4641 |
| 1,4684 | 1,6105 |
| 1,5873 | 1,7716 |
| 1,7153 | 1,9487 |
| 1,8518 | 2,1436 |
| 2,3579 | |
| 2,1598 | 2,5937 |
Норматив для приведения разновременных затрат Е = 0,08, а при оценке прогрессивных форм и методов, применяемых в проекте организации строительства, предусмотренных планами по внедрению новой техники, Е = 0,1.
7.5. Экономическая эффективность от сокращения продолжительности строительства объекта, обусловленного применением проекта организации строительства Эт, определяется по формуле
где Эу— показатель экономии от сокращения условно-постоянных расходов строительной организации; Эф — эффект от выпуска дополнительной продукции или оказания дополнительных услуг за период сокращения продолжительности строительства объекта производственного назначения.
7.6. Экономия условно-постоянных расходов строительной организации в связи с сокращением продолжительности строительства объектов в результате выбора более совершенного варианта проекта организации строительства при неизменной сметной стоимости определяется по формуле
где Н — условно-постоянные расходы по базовому варианту, руб.; То и Тi — продолжительность строительства соответственно по эталону, принятому для сравнения и разработанному i-му варианту, в сопоставимых единицах измерения.
Условно-постоянную часть расходов строительной организации при усредненных расчетах можно определять по формуле
где 0,01; 0,15 и 0,5 — доля условно-постоянных затрат соответственно в расходах на материалах, по эксплуатации строительных машин и оборудования и в накладных расходах; q, т, п — коэффициенты, определяющие структуру сметной себестоимости строительно-монтажных работ (соответственно затраты на материалы, по эксплуатации строительных машин и оборудования и накладные расходы), %; Сб — себестоимость строительно-монтажных работ по базовому варианту.
В укрупненных расчетах значения коэффициентов q, т и п могут приниматься соответственно равными 0,6; 0,08 и 0,14. Эти значения приняты в соответствии со среднестатистическими данными о структуре себестоимости строительно-монтажных работ.
7.7. Эффект от досрочного ввода промышленного предприятия в результате сокращения продолжительности строительства определяется по формуле
где Ф — стоимость основных фондов, досрочно введенных в действие, руб.
При наличии исходных данных о прибыли размер экономического эффекта от функционирования объекта за период досрочного ввода в действие определяется по формуле
где Пр — среднегодовая прибыль за период досрочного ввода объекта в действие.
В том случае, если ввод объекта в действие осуществляется очередями, эффект от досрочного ввода объекта в действие определяется по формуле
(38)
где Ф — стоимость основных фондов, вводимых в составе i-ой очереди; Т1i, Т2i — продолжительность строительства i-ой очереди соответственно по базисному и проектируемому варианту; r — общее количество пусковых очередей предприятия.
7.8. При оценке сравнительной экономической эффективности вариантов ПОС в качестве эталона для определения эффекта от сокращения продолжительности строительства объекта принимается вариант проекта с большей продолжительностью.
В случаях когда вариантная разработка ПОС не осуществляется, в качестве эталона принимается продолжительность строительства аналогичных объектов, предусмотренная Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, а при отсутствии аналогов — эталоны или методические примеры проектных документов (проектов организации строительства, проектов производства работ, типовых технологических карт и др., рекомендованные к использованию при проектировании).
7.9. Расчеты экономической эффективности ПОС производятся в процессе их разработки для выбора наиболее эффективного варианта и после завершения разработки проекта и передачи его заказчику для отражения показателей его эффективности в нормативных, плановых и отчетных документах.
После завершения строительства объекта оценивается фактическая экономическая эффективность ПОС с учетом реально сложившихся условий строительного производства, нормативной базы и цен.
Показатели фактической эффективности применяются для анализа и уточнения показателей ПОС при последующем проектировании аналогичных объектов, а также использования при проектировании передового опыта, достигнутого в процессе строительства.
7.10. Для оценки экономической эффективности проекта организации строительства применяются следующие показатели:
экономический эффект по приведенным затратам, отражающий суммарную экономию всех производственных ресурсов, получаемую народным хозяйством, Э;
снижение сметной стоимости строительно-монтажных работ DСм;
прирост прибыли (снижение себестоимости строительно-монтажных работ) DР;
сокращение продолжительности строительства DТ;
экономия трудовых затрат Dr;
экономия материальных ресурсов в натуральном и денежном выражении DМ;
изменение фондоемкости производства DФ.
7.11.Расчет экономического эффекта, получаемого в народном хозяйстве, производится по формуле
(39)
где З1i и З2i — приведенные затраты по сравниваемым вариантам, осуществляемые в i-ом году строительства, определяемые по формуле (31); T1 и Т2 — продолжительность строительства по сравниваемым вариантам; ati — коэффициент приведения для 1-го года; Эт — экономический эффект от сокращения продолжительности строительства.
В тех случаях, когда применение более совершенного варианта проекта организации строительства приводит к изменению затрат на его проектирование, в частности при применении узлового метода, учитывается изменение этих затрат по формуле
где Зп — среднемесячная заработная плата одного работника проектной организации (принимается одинаковой по сравниваемым вариантам), руб.; N1 и N2 — среднее количество работников, занятых разработкой проектов организации строительства по сравниваемым вариантам, чел.; t1 и t2 — время, затрачиваемое на разработку проектов организации строительства по сравниваемым вариантам, мес; Q1 и Q2 — машинное время ЭВМ, необходимое для решения задач в проектах по сравниваемым вариантам; Цм2 — стоимость единицы машинного времени ЭВМ, руб./час.
Определение в составе приведенных затрат, рассчитываемых по формуле (31), размеров капитальных вложений в основные производственные фонды строительной организации производится по формуле
где Ф — балансовая (восстановительная) стоимость соответствующих машин, механизированных установок и оборудования, руб.; Мп и Мо — соответственно среднегодовое плановое нормативное количество машино-смен работы и количество машино-смен работы машин, механизированных установок и оборудования, предусмотренных в проекте организации строительства.
Если предусмотренный проектом метод организации строительства изменяет потребность в оборотных средствах, к капитальным вложениям в состав основных производственных фондов по сравниваемым вариантам добавляются вложения в оборотные средства. Размер этих вложений Ко определяется в проекте в соответствии с Основными положениями о нормировании оборотных средств государственных предприятий и организаций, утвержденных Советом Министров СССР, в процентах к сметной стоимости строительно-монтажных работ и учитывается в составе приведенных затрат за каждый год строительства по формуле
7.12. При оценке проектов организации строительства, предусматривающих применение укрупнительной сборки и блочно-конвейерного метода строительных конструкций и технологического оборудования, комплектно-блочного метода строительства, в составе приведенных затрат должны учитываться включаемые в смету на строительство объектов связанные с этим дополнительные текущие издержки по усилению или изменению строительных конструкций, а также дополнительные единовременные затраты по организации производства конструкций в заводских условиях.
При оценке проектов организации строительства с применением экспедиционного, экспедиционно-вахтового и вахтового методов, предусматривающих доставку рабочей силы и материально-технических ресурсов с тыловых баз, расположенных в освоенных районах страны, к экономическому эффекту, определенному по формуле (39), следует добавлять экономию капитальных вложений в строительство объектов жилищного и культурно-бытового назначения для проживания рабочих и членов их семей с учетом затрат на создание инфраструктуры возводимых жилых поселков. Указанные затраты определяются по действующим укрупненным нормативам.
7.13. Экономия сметной стоимости по проекту организации строительства определяется с учетом всех лимитирующих затрат, определяемых на основе утвержденных нормативов по сводной смете в процентах к сметной стоимости строительно-монтажных работ, по формуле
(43)
где Ссм1 и Ссм2 — сметная стоимость строительно-монтажных работ, определяемая по сводной смете по соответствующему объекту с учетом накладных расходов и плановых накоплений, руб.; R — коэффициент, учитывающий затраты на удорожание работ в зимнее время, временные здания и сооружения, непредвиденные работы и затраты, %.
7.14. Если в проекте организации строительства предусматривается использование при строительстве объекта временных мобильных (инвентарных) зданий передвижного и контейнерного типа, то экономический эффект от их применения взамен временных неинвентарных зданий аналогичного назначения определяется по формуле
(44)
где З¢1 — затраты на материалы и оборудование для временного здания франко-строительная площадка (за вычетом стоимости возврата материалов после разборки, приведенной к началу строительства объекта); Зс1 — затраты на возведение и разборку временного неинвентарного здания (сооружения); j — коэффициент изменения срока службы инвентарного здания по сравнению с базовым вариантом, определяется по формуле
Р1 и Р2 — доля стоимости временных зданий соответственно по неинвентарному и инвентарному вариантам здания в расчете на 1 год их службы; определяется по данным табл. 28; И1 и И2 — годовые издержки по эксплуатации временных зданий по сравниваемым вариантам; З2 — приведенные затраты на изготовление инвентарного здания и доставку его на строительную площадку; Тстр — продолжительность строительства объекта; Тсл — срок службы инвентарного здания передвижного и контейнерного типов; Ев — принимается равным 0,15.
| Тс | Р | Р + Е | 1/(P + Е) |
| 1,15 | 0,8696 | ||
| 0,4762 | 0,6262 | 1,5969 | |
| 0,3021 | 0,4521 | 2,2119 | |
| 0,2155 | 0,3655 | 2,736 | |
| 0,1638 | 0,3138 | 3,1867 | |
| 0,1296 | 0,2796 | 3,5765 | |
| 0,1054 | 0,2554 | 3,9154 | |
| 0,0874 | 0,2374 | 4,2123 | |
| 0,0736 | 0,21236 | 4,4723 | |
| 0,0627 | 0,2127 | 4,7015 |
Коэффициенты реновации, определенные по формуле Р = Е/[(1 + Е)Тс — 1], где Тс — срок службы новой техники при Е = 0,1, приведены в табл. 28.
Примеры расчета экономического эффекта приведены в прил. 1.
7.15.Показатели экономической эффективности ПОС должны отражаться при разработке годовых и пятилетних планов, в отчетах строительных организаций, а также в нормах и нормативах.
Для отражения эффективности ПОС используется система технико-экономических показателей, которые учитываются в планах в течение всего периода строительства объекта.
Со строительной организации должны рассчитываться следующие показатели экономической эффективности применения проектов организации, отражаемые в результатах ее производственно-хозяйственной деятельности:
экономия трудовых затрат Dr;
рост производительности труда DВ;
прирост прибыли DП;
снижение себестоимости строительно-монтажных работ DС;
экономия материальных ресурсов DМ.
Экономия трудовых затрат выражается показателем условного высвобождения численности работников в результате применения более эффективного проекта организации строительства и определяется по формуле
где T1 и Т2 — трудоемкость производства объема строительно-монтажных работ соответственно по сравниваемым вариантам, чел.-дн.; А — объем строительно-монтажных работ по проекту организации строительства в соответствующих единицах измерения. При разработке годовых планов в расчет принимается объем работ Аi, подлежащих выполнению в планируемом i-ом году.
Показатель роста производительности труда определяется по формуле
где r1 — общее количество работников на строительно-монтажных работах и в подсобных производствах по заменяемому варианту проекта организации строительства. При разработке годовых планов в расчет принимается количество условно-высвобождаемых работников в планируемом году Dri и численность работников, занятых на данном объекте в планируемом году, исходя из средней выработки и объема работ Аi.
Влияние принятого проекта организации строительства по данному объекту на изменение показателя роста производительности труда по строительной организации в планируемом году определяется по формуле
где Вi — выработка в планируемом году по объекту в соответствии с принятым ПОС; Вoi — выработка по организации в планируемом году; Кi — удельный вес объемов работ i-го года, выполняемых на данном объекте в соответствии с проектом организации строительства по отношению к объему работ, выполняемому строительной организацией в целом в планируемом году.
Показатель прироста прибыли DП в результате применения принятого проекта организации строительства определяется по формуле
Показатель прироста прибыли, определяемый по формуле (49), принимается в расчет в планируемом году ввода объекта в действие.
Снижение материальных затрат в результате применения прогрессивных проектов организации строительства определяется по формуле
где М1 и М2 — материальные затраты в натуральном выражении на единицу объема работ по сравниваемым вариантам проекта организации строительства.
Дата добавления: 2017-03-29 ; просмотров: 2694 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ