Критерии экономической эффективности жилищного строительства
В качестве критериев для оценки экономичности объемно-планировочного решения жилых домов обычно применяют два показателя в виде коэффициента К1, характеризующего экономичность планировочного решения квартир, и коэффициента К2, являющегося важным показателем экономики объемно-пространственного решения здания.
Коэффициент К1 (плоскостной) выражает отношение жилой площади квартиры к полезной, коэффициент К2 (объемный) — отношение строительного объема здания к жилой его площади. Чем больше коэффициент К1, тем экономичнее планировочное решение квартиры. Однако в поисках экономичной жилой площади не следует забывать, что при высоком К1 сокращается подсобная площадь.
Чем меньше коэффициент К2, тем экономичнее объемное решение, так как на 1 м 2 жилой площади приходится меньше строительного объема здания. Сопоставлять экономичность по величине коэффициента К2 можно лишь при примерно одинаковых планировочных и конструктивных решениях.
Для современных жилых домов с квартирами посемейного заселения характерны следующие значения этих коэффициентов: К1=0,65—0,75 и К2=4,5—5,5.
В последнее время коэффициент К1 не играет основной роли, в связи с тем что комфорт квартир во многом определяется размерами подсобной площади.
Строительный объем здания определяют как произведение площади горизонтального сечения здания на уровне чистого пола первого этажа (по внешнему периметру наружных стен) на высоту здания. Высоту замеряют от отметки чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а у домов с плоскими совмещенными крышами — до средней отметки верха крыши.
В общий строительный объем здания с подвалом включают также и объем его подвальной части. Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения здания (на уровне первого этажа) на высоту от уровня пола подвала до чистого пола первого этажа.
Экономические показатели жилой застройки находятся в зависимости от целого ряда факторов. К ним относятся этажность зданий, конструктивные их схемы, протяженность долов, площади квартир, плотность застройки, благоустройство микрорайона и жилого района (инженерные коммуникации, улицы, дороги, транспорт, общегородские подводящие сети, зеленые насаждения).
Массовое жилищное строительство в городах примерно до 1965 г. было ориентировано в основном на застройку 5-этажными домами без лифтов, как более экономичными по сравнению с 2-, 3- и 4-этажными (последние дороже на 3—4%, трехэтажные — на 8—9% и двухэтажные — на 12—15%). Однако застройка 5-этажными жилыми домами, т. е. домами сравнительно небольшой этажности, привела к значительному росту территорий крупных городов, нерациональному использованию территории и увеличению расходов на благоустройство территории, инженерные подземные коммуникации и на строительство дорог.
С целью эффективного использования городской территории путем увеличения плотности застройки в последние годы в больших городах со сложным и дорогостоящим инженерным оборудованием территории (в Москве Ленинграде, Киеве и других) ведется массовое строительство жилых домов повышенной этажности.
Необходимо отметить, что вообще строительная стоимость домов повышенной этажности превышает стоимость 5-этажных зданий за счет устройства лифтов, мусоропроводов и усиления конструкций. Согласно СНиП в жилых домах высотой от 6 до 9 этажей требуется установка одного лифта, а в домах высотой 10 этажей и более — не менее двух лифтов.
Из домов с одним лифтом высотой от 6 до 9 этажей наиболее экономичны 9-этажные дома, так как у них удельная стоимость элементов нулевого цикла и крыши будет меньше. По той же причине среди домов с двумя лифтами высотой от 10 до 16 этажей более экономичны 16-этажные. Стоимость 1 м2 жилой площади в 9-этажных домах на 4% ниже, чем в 6-этажных, а в 16-этажных — на 3% ниже, чем в 9-этажных.
Исходя из этих соображений, среди домов повышенной этажности наибольшее распространение получили дома 9- и 16-этажные. Наряду с этим по требованиям удобств возводят дома в 12—14 этажей, по градостроительным соображениям — дома высотой более 16 этажей. Строительство последних не носит массового характера, причем их стоимость выше, чем 16-этажных, так как в них требуются дополнительные санитарно-технические и инженерные устройства, противопожарные мероприятия и технические этажи.
Повышение этажности застройки с 5 до 9 этажей позволяет увеличить плотность жилого фонда в микрорайоне на 35%, а с повышением плотности жилого фонда снижаются микрорайонные затраты на внешнее благоустройство и внешние инженерные сети на 32%, районные затраты — на 22%. В результате стоимость единицы жилой площади с учетом затрат на внешнее благоустройство при повышении этажности уменьшается.
Большое влияние на экономичность застройки оказывает конструктивная схема здания. Так, при высоте домов до 16 этажей бескаркасные крупнопанельные здания экономичнее каркасных.
Стоимость 1 м 2 жилой площади можно снизить путем повышения средней протяженности зданий. Например, шестисекционный дом дешевле двухсекционного на 3—5% вследствие уменьшения удельного объема торцовых стен.
Увеличение средней площади квартиры также приводит к снижению стоимости 1 м 2 жилой площади. Так, если жилая площадь квартиры увеличена с 28 до 32 м 2 , стоимость 1 м 2 жилой площади уменьшается на 3—3,5%.
Повышение плотности застройки жилых микрорайонов с доведением ее только до верхнего предела действующих норм дает возможность снизить стоимость строительства примерно на 1%.
Экономии средств в жилищном строительстве можно также достигнуть путем сокращения количества домов с подвалами (при использовании одного подвала для обслуживания группы близко расположенных домов). Целесообразно также устройство в домах вместо подвала технического подполья, используемого для инженерных коммуникаций; это решение дает экономию около 3—4% по сравнению с затратами на устройство подвала.
Стоимость жилищного строительства в значительной степени зависит от характера застройки, от обеспеченности территории строительства городскими инженерными коммуникациями — дорогами, сетями водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения. Чтобы избежать дополнительных земляных работ, следует вести застройку в разных уровнях с использованием при расстановке зданий на участке естественного рельефа местности.
Некоторая экономия средств может быть достигнута также путем сокращения площади асфальтовых покрытий в микрорайонах и применения более легких типов покрытий для проездов внутри микрорайона.
Одним из резервов снижения стоимости жилищного строительства и его сроков является концентрированное его размещение. Разбросанная выборочная застройка удорожает строительство, поэтому целесообразно размещение нового жилого фонда главным образом на свободных территориях в крупных жилых комплексах.
Совершенствование конструкций жилых домов и методов их возведения тоже существенно удешевляет стоимость строительства. Практика подтвердила, что единица площади в крупнопанельных жилых домах дешевле, чем в кирпичных, на 10—12%.
Показатели технико-экономической опенки конструкций приведены ниже при рассмотрении различных структурных частей зданий.
Оценка экономической эффективности строительства жилого дома
РАЗРАБОТАНЫ АО «Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии — ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России.
Авторский коллектив: к.х.н. Л.С.Баринова, к.э.н. Л.Н.Авдеева, д.э.н. В.П.Стороженко, инж. С.Г.Авдеев.
УТВЕРЖДЕНЫ И ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года N 8
Настоящие Рекомендации входят в пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России и содержащий следующие документы:
— Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем;
— Методические рекомендации по реконструкции и модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий;
— Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат;
— Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности;
— Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов;
— Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий.
— Изменение N 3 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (в части капитального ремонта и реконструкции жилых зданий);
— Изменение N 1 СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (в части реконструируемых и капитально ремонтируемых зданий).
1. Введение
Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.
Жилищный фонд Российской Федерации в 1997 г. составлял около 2,7 млрд. м общей площади. Его техническое состояние характеризуется увеличением доли жилья с износом более 40%, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья. Значительную долю этого фонда, порядка 25 млн. м , составляют пятиэтажные дома постройки конца 50-х — начала 60-х годов. За 40 лет их эксплуатации наступил не только их моральный, но и физический износ.
Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.
Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.
Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард, должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.
2. Назначение и область применения методических рекомендаций
2.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности реконструкции жилых зданий с целью проведения экономического анализа при определении путей решения жилищной проблемы.
2.2. Рекомендации предназначены для:
— органов управления федерального, регионального и местного уровня;
— инвесторов;
— разработчиков инвестиционных проектов;
— проектных, конструкторских и научно-исследовательских организаций, предприятий и объединений и других участников разработки и реализации инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, а также лиц и предприятий, осуществляющих экспертизу таких проектов.
2.3. Рекомендации ориентированы на решение задач:
— оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством;
— оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;
— сравнения вариантов проекта.
2.4. В основу разработки Рекомендаций положены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» (утверждено Госстроем Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации и Госкомпромом России от 31 марта 1994 г. N 7-12/47), а также основные принципы и сложившиеся в мировой практике подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, адаптированных для современных условий функционирования экономики в России. Главными из них являются:
— определение эффекта посредством сопоставления предстоящих затрат и результатов на реализацию проекта;
— приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям соизмеримости по их экономической ценности.
Рекомендации ориентированы на использование вычислительных систем, реализующих изложенные в них методы.
3. Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий
3.1. Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.
3.2. Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:
— народно-хозяйственной эффективности;
— финансовой эффективности.
3.3. Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.
3.4. Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.
3.5. Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.
3.6. Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.
3.7. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).
4. Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов
4.1. Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.
При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:
4.1.1. Выбираются объекты-эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.
4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.
4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.
4.2. Условный (оценочный) экономический эффект — определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 м общей площади квартир ( ) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.
Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции — или нового строительства жилого дома — , рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене м общей площади жилья *
________________
* При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.
А. Расчет прибыли при реконструкции.
При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:
где:
— рыночная цена 1 м общей площади квартир;
— прирост площади в результате реконструкции;
— капитальные вложения в реконструкцию.
При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:
где:
— общая площадь квартир до реконструкции дома;
— затраты на переселение жильцов старого дома.
Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой*, а также решением социальных проблем.
____________
* В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы — дополнительная оплата.
Расчет затрат на переселение производится по формуле:
где:
— капитальные вложения в новое строительство;
— капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;
— коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;
— общая площадь квартир нового дома.
При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение — . Они определяются конкретным расчетом.
Б. Расчет прибыли при новом строительстве.
Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:
где:
— общая площадь квартир во вновь построенном доме;
— капитальные вложения в новое строительство;
— затраты на снос старого дома.
— капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций
С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:
Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли — .
В расчете на 1 м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:
где:
— фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.
где:
— цена земли под застройку нового дома в новом районе;
— площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.
Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:
Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта >0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.
4.3. Пример расчета:
Расчет производится для условий Московской обл. применительно к г.Лыткарино, имеющего характерные условия.
Значительную часть жилищного фонда г.Лыткарино составляют четырех и пятиэтажные жилые дома, построенные из кирпича, блоков и панелей по типовым проектам первого поколения. Строительство этих домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов и составляет 70% от общего количества домов. В них проживает около половины населения города. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической эксплуатации нуждается в восстановлении его потенциала, ликвидации последствий морального и физического износа. Запасы несущей способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 35%.
В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по теплозащите зданий при реконструкции фонда типовых зданий обязательным является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными теплотехническими характеристиками.
В качестве анализируемых объектов реконструкции принимаются 3 жилых дома: один пятиэтажный и два четырехэтажных здания из силикатного кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем, построенные в 1958-1959 годах по типовому проекту серии 1-447.
Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:
1. утепление наружных стен пенополистиролом с последующей отделкой декоративной штукатуркой «Драйвит»;
2. надстройка двух мансардных этажей;
3. замена существующих систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и частично газового оборудования;
4. замена существующих окон балконных дверей изделиями с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.
На месте трех домов мог бы быть построен 10-ти подъездный 17-ти этажный дом относительно недорогой массовой типовой серии П-44 для переселения в него жильцов старых домов, очередников города, а также для коммерческой продажи квартир.
Сравнительная эффективность нового строительства и реконструкции рассчитана, исходя из следующих данных:
исходные данные для расчета сравнительной эффективности нового строительства
на месте сноса старых жилых домов.
Фактическая площадь земельного участка, занимаемого домами:
Общая площадь квартир жилых домов, подлежащих реконструкции:
Прирост общей площади квартир в результате реконструкции:
Капитальные вложения на 1 м общей площади нового жилья (по сметной стоимости с НДС):
— в реконструкцию, включающую мансардные этажи, капитальный ремонт, утепление фасадов (в среднем по трем домам)
— в реконструкцию городских коммуникаций
— в новое жилищное строительство
— в строительство городских сетей, коммуникаций и инфраструктуру
Затраты на снос, переработку и утилизацию старых домов
(без применения специальной техники)
125 $ на 1 м сносимого жилья
Процент увеличения площади жилья для переселения жильцов старых домов (исходя из нормативов)
Общая площадь квартир вновь построенного дома (П-44, 17 этажей)
на месте сноса старых домов:
В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса существующих домов для переселения их жильцов потребуется 11970 м общей площади (с учетом действующих норм заселения).
Для нового строительства принят проект 17-ти этажного, 10-ти подъездного дома серии П-44 площадью квартир этажа — 2240 м и общей площадью квартир дома — 38080 м . Сметная стоимость 1 м общей площади по этому проекту составляет 360 $, стоимость реконструкции коммуникаций 90 $ в расчете на 1 м площади. Возможны два варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их отселение (метод волнового переселения).
Затраты на снос старых домов, исходя из стоимости сноса 1 м в размере 125 $ составят 125х7722=965250 $
Затраты на переселение жильцов в новый микрорайон определяются исходя из необходимости строительства дополнительных 11970 м жилья 360х11970=4309200 $, а также затрат на сооружение инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180х11970=2154600 $. (50% от стоимости строительства дома).
Таким образом, общие затраты на 1 м нового дома, построенного на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон определятся в размере:
Условный (оценочный) экономический эффект на 1 м общей площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон при принятых параметрах освоения составит:
=645,1-448,4=196,7 $
5. Расчет оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат
Без учета фактора времени определяется оценочный или упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат. Он рассчитывается как отношение общего размера инвестиционных затрат на реконструкцию жилого дома к величине условного экономического эффекта от реконструкции дома в сравнении с новым строительством по формуле:
где:
— упрощенный (оценочный) показатель срока окупаемости инвестиционных затрат;
— размер инвестиционных затрат на реконструкцию;
— условный экономический эффект от реконструкции дома в сравнении с новым строительством.
Пример расчета:
Удельные капитальные вложения на 1 м общей площади квартир при реконструкции — 448,4 $.
Условный эффект от реконструкции в сравнении с новым строительством на единицу общей площади — 196,7 $.
Срок окупаемости:
=448,4:196,7=2,3 года
6. Расчет стоимости жизненного цикла здания
6.1. Изложенный метод не может обеспечить высокую точность расчета экономической эффективности реконструкции для конкретного объекта. Он позволяет лишь установить общую тенденцию эффективности реконструкции. Для получения более объективной картины необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.
Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим его состоянием: запасом прочности несущих конструкций, теплотехническими характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые дома массовой типовой застройки 50-60 годов, «Хрущевки», устарели по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам и по архитектурному облику.
Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного строительства. Реконструированные дома менее удобные для проживания, чем, например, комфортабельные коттеджи или квартиры в домах, построенных по новым строительным технологиям, предназначенным для 21 века, и через определенный интервал времени могут стать неконкурентоспособными в плане комфортабельности проживания. При дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости земли в местах компактного проживания и производственной деятельности населения, моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и вновь может встать вопрос об их сносе и замене на более комфортабельное жилье. В связи с этим возникает необходимость расчета стоимости жилого дома за его жизненный цикл.
6.2. Жизненным циклом здания считается временной интервал от начала момента строительства до прекращения эксплуатации и его сноса.
Стоимость цикла жизни рассчитывается как сумма дисконтированных на один момент времени будущих затрат на снос и переселение жильцов, добавленных к современным затратам на реконструкцию.
Дисконтирование позволяет соизмерять разновременные показатели путем приведения их к начальному моменту времени.
Для приведения разновременных затрат используется норма дисконта — ( ), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал. При постоянной норме дисконта — ( ) коэффициент дисконтирования ( ) составляет величину равную:
где — горизонт расчета.
Норма дисконта принимается одинаковой для реконструкции и для нового строительства.
Годовые эксплуатационные затраты и затраты на капитальный ремонт в стоимости жизненного цикла здания не учитываются, так как для реконструируемого дома и вновь построенного по задачам и техническим условиям реконструкции, они должны быть одинаковыми. В связи с этим во временной отрезок, равный жизненному циклу реконструируемого жилья, для нового дома входят лишь инвестиционные издержки на его строительство, включая необходимые затраты на освобождение площадки для строительства и на переселение жильцов сносимого дома.
Расчетная формула будет иметь вид:
где:
— экономическая эффективность реконструкции с учетом стоимости цикла жизни здания в расчете на 1 м общей площади квартир;
— временной интервал, равный жизненному циклу реконструируемого дома, где =1, 2 .
— коэффициент дисконтирования.
Эта формула позволяет определить предельный момент времени — , по истечении которого реконструкция будет эффективнее нового строительства, несмотря на вновь возникшую необходимость сноса реконструированного жилья и переселение жильцов.
Программа расчета на ЭВМ и справка пользователя прилагаются. Программа предназначена для проведения расчетов относительной экономической эффективности реконструкции жилых домов массовой застройки конца 50-х — 60-х годов в сравнении с их сносом и типовым многоэтажным строительством.
В программе первоначально заложен пакет данных для одного конкретного расчета.
Ниже приводится пример расчета.
Исходная информация:
Инвестиционные затраты (в долл. США):