30 Факторы риска инвестиционно-строительного проекта и их воздействие при его реализации
На всех этапах проекта в связи со сложностью строительной системы, наличием элементов случайности и неопределенности, обуславливаемых надежностью всех участников от инвестора до небольшого субподрядчика, содержанием договоров и контрактов, завершенностью и обоснованностью концепции проекта, воздействиями внешней среды проекта, ходом строительных работ на площадке возникают проблемы риска принимаемых решений и выработки системы мер, уменьшающих такого рода риск. Само понятие «риск» складывается из нескольких значений: риск как сам факт, допускающий нарушение проекта; риск как вероятность наступления такого события; риск как ожидаемый ущерб от наступления самого события.
Факторы риска обуславливаются большим числом воздействий и процессов, имеющих экономический, социально-политический, технический характер.
Возмущающие воздействия могут быть сгруппированы следующим образом:
1. Изначально неправильная организация проекта со стороны заказчика: — нечетко определены полномочия и компетенция основных участников проекта;
— отсутствие учета интересов других участников проекта и мотивации их деятельности;
— отсутствие единой «команды» в проекте.
2. Необоснованное совмещение этапов проектирования и возведения объекта, когда на строительную площадку выдаются «сырые» проектные документы, недостаточно проверенные и несогласованные с различными специалистами.
3. Задержки в принятии принципиальных решений в осуществлении проекта . В условиях уплотненного совмещения этапов проекта любое запаздывание в принятии решений ведет к значительным сбоям и имеет серьезные финансовые последствия. К таким же результатам могут привести и поспешные решения, которые принимаются без серьезной вариантной проработки. Указанное положение во многих случаях имеет место при подготовке тендерной документации.
4. Возникновение проблем в финансировании проекта. Крупномасштабные проекты требуют значительных инвестиций при длительном инвестиционном цикле. Очень часто финансовые проблемы становятся причиной кризисных ситуаций в уже начатых проектах, когда вместо обычного менеджмента требуется применение методов управления в кризисных ситуациях.
5. Низкая надежность и обоснованность организационно- технологических решений проекта, что связано, в свою очередь, со следующими упущениями:
— недостаточная проработка тендерной документации, что приводит к ошибкам в расчетах объемов работ, количества технических средств, материалов и исполнителей;
- неправильно рассчитанное время на выполнение отдельных процессов и комплексов работ;
— недостаточная производственная мощность отдельных участников проекта, включая проектировщиков, строителей, поставщиков;
— ошибки в проведении проектно-изыскательских работ, недооценка инженерных условий района строительства;
— сложность в оценке и прогнозировании погодных и климатических условий.
Указанные воздействия являются причиной отклонения запланированных параметров и показателей инвестиционно-строительного процесса.
Строительное производство подчиняется общим законам экономической теории. Однако строительство как отрасль имеет свои особенности, к которым, в частности, относятся:
— неподвижность продукции и миграция средств производства;
— монументальность и высокая материалоёмкость зданий и сооружений;
— зависимость от географических и климатических условий;
— большая продолжительность строительства (длительность производственного цикла).
Понимание и учет этих объективных закономерностей — необходимое условие для успешной реализации проекта.
Особенности строительной отрасли не могли не отразится на возможности достижения конечной цели, ожидаемых результатов или осуществление запланированной деятельности вследствие объективно существующих причин, которыми в строительном производстве являются риски.
Риски в строительной отрасли можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.
Инвестиционный риск делится на следующие типы:
• связанный с рынком;
Предпринимательский риск делится на следующие типы, связанные с:
• реализацией инвестиционного проекта;
• хозяйственной деятельностью самой строительной фирмы.
Наиболее важными в отношении влияния на результаты работы строительной камлании являются производственные риски.
Производственные риски — это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классификация внешних источников рисков подрядных организаций приведена на рис. 30.1.
Рис. 30.1 Схема внешних источников рисков подрядных строительных организаций
Для строительных организаций, характерны и внутренние риски, которые, в основном, зависят от действий руководства самих организаций и, соответственно, в большей степени поддаются управлению.
Основными источниками рисков подрядных строительных организаций являются:
• ошибки при выборе поставщиков и субподрядчиков;
• некорректно заключенные договора подряда и поставки;
• недостатки в сфере производства и управления;
• невыполнение условий договора;
• снижение квалификации руководящего состава и др.
Вследствие возникновения рисков из-за перечисленных источников на функционирование подрядных организаций влияет действие первичных последствий появления каждого риска, что в итоге в совокупности может привести к непроизводительным расходам, удорожанию работ, увеличению объемов и продолжительности работ, увеличению себестоимости строительства, снижению доходов и прибыли, возникновению убытков и другим последствиям.
Риск — неотъемлемая трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков , оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий или их предупреждению.
Существуют достаточно большое число способов оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительна своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании, основными из которых являются статистический и экспертный методы.
При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.
При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.
Риск — неотъемлемая трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема управления рисками является одним из ключевых направлений деятельности организации. Существует ряд методов управления рисками, основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.
Прогнозирование риска- предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.
Распределение риска между участниками — основной принцип, состоящий в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.
Страхование — по существу это передача определенной степени риска на страховую компанию.
Резервирование — создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.
В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени их влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможен и выход на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски.
Риск — это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для обеспечения процветания компании.
Конкретные рекомендации по применению того или иного метода оценки должны быть, выработаны службой управления рисками подрядной строительной орrаю1ЗаЦШ1 с учетом материальных, организационных и технических возможностей организации, а также «информационной насыщенности>> анализируемого явления.
Объекты, обладающие вероятностной природой и имеющие под собой в качестве обоснования некую статистическую экстраполируемую выборку, могут быть оценены с помощью традиционных вероятностно-статистических методов. Оценка же объектов, не имеющих таких данных, должна осуществляться с помощью методов нечетной логики.
Одним из элементов оценки рисков является изучение последствий их материализации, а также размера экономического ущерба. Возможные негативные последствия материализации рисков приведены в табл. 30.1.
В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта значительному числу рисков подвержены все его участники. Однако наибольшая доля ответственности за ход реализации инвестиционно-строительного проекта ложится на подрядные организации, поскольку подрядчики несут ответственность (если иное не предусмотрено договором подряда):
за гибель или повреждение объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком (ст. 741 п. 1 ГК РФ);
за несохранность предоставленного заказчиком имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда (ст. 714ГКРФ);
за ненадлежащее качество предоставленных подрядчиком материалов и оборудования (ст. 704 ГК РФ);
за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (ст. 708 ГК РФ);
за качество готового объекта (ст. 755 ГК РФ).
Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиков, а перед субподрядчиком — за неисполнение или надлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (ст. 706, ст. 313, п. 1, ст. 403 ГК РФ).
Таким образом, строительные организации, выполняющие функции подрядчика или генподрядчика, при осуществлении такого сложного процесса как строительство несут наибольшую долю ответственности по сравнению с другими участниками. Поэтому строительные организации должны тщательно подходить к вопросу выявления и минимизации рисков.
Наиболее существенным признаком для классификации рисков с учетом особенностей их минимизации является «по сфере возникновения», в соответствии с которым риски можно разделить на внешние и внутренне.
Внешние факторы риска, воздействующие извне на подрядные организации или объект строительства , носят случайный характер и не зависят или слабо зависят от производственной деятельности строительных организаций. Поэтому предвидение и минимизация внешних факторов риска со стороны подрядных организаций ограничены.
Возможные негативные последствия материализации рисков подрядных строительных организаций
› Содержание › 30 Факторы риска инвестиционно-строительного проекта и их воздействие при его реализации
Риски при финансировании инвестиционных строительных проектов
Рубрика: Экономика и управление
Дата публикации: 21.10.2013 2013-10-21
Статья просмотрена: 3309 раз
Библиографическое описание:
Бежан, Л. К. Риски при финансировании инвестиционных строительных проектов / Л. К. Бежан. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2013. — № 11 (58). — С. 284-286. — URL: https://moluch.ru/archive/58/8046/ (дата обращения: 10.11.2020).
В статье описываются направления строительных инвестиций. Рассматриваются основные риски, связанные с инвестициями в строительной отрасли, и способы их минимизации.
Ключевые слова: инвестиции, строительные риски, пути снижения рисков.
В современном активно развивающемся индустриальном мире строительная отрасль является одной из самых ведущих областей народного хозяйства. Связано это с тем, что объекты недвижимости удовлетворяют первоочередные и самые насущные потребности населения, рынок недвижимости один из наиболее доходных и вложения в создание и реконструкцию объектов недвижимости являются одними из самых прибыльных и эффективных. В следствии этого в банках, и любых других финансовых институтах в инвестиционных портфелях финансирование строительства занимает далеко не последнее место.
Существует несколько направлений инвестиций, связанных с недвижимостью. Такие как реконструкция и строительство офисных и торговых зданий, складское строительство, жилье, гостиничное направление, выставочные центры и центры, для проведения культурно-массовых мероприятий и многое другое. У каждого из этих направлений своя специфика. Различия будут как в масштабах строительства, так и в сроках. Так же существенно будут отличаться затрачиваемые материальные и финансовые ресурсы. Вследствие этого некоторые банки не инвестируют в строительство, объясняя это повышенным уровнем рисков этого рынка. Основными рисками, по мнению специалистов банков, являются существенное разнообразие строительных объектов, а также большой объем работы, связанный с юридической проработкой таких объектов, риски связанные с проектными и строительно-монтажными работами, контроль за финансовыми потоками на стройке и рыночными факторами.
Возможно, это мнение имеет право быть и является не безосновательным.
По мнению специалистов, инвестиционные проекты в строительной отрасли имеют ярко выраженную специфику.
Во-первых, реализация строительных проектов занятие ресурсоемкое и длительное. Строительство таких объектов как гостиничные комплексы, жилые микрорайоны, торгово-развлекательные центры требует больших капиталовложений, а сроки реализации проекта зачастую превышают пятилетний срок. Поэтому такие проекты редко происходят только за счет собственных средств инициаторов, в основном это происходит при активном участии заемного капитала и ошибки в принятии неверных инвестиционных решений, выражаемые иногда миллиардами рублей, являются для банка весьма болезненными.
Во-вторых, часто в ходе реализации строительные проекты генерируют денежный поток, который может быть направлен не только на обслуживание заемного капитала, но и для самой реализации проекта. При этом величина генерируемого потока напрямую зависит от степени завершенности проекта.
В-третьих, при строительстве жилья на продажу инвестор сталкивается с такой проблемой, как ограниченность объема товара, который может быть реализован. При строительстве дома в сто квартир, продажа может осуществляться только в пределах этих ста квартир и выручку от их реализации можно увеличить или уменьшить только за счет колебания цены. Вследствие этого банк имеет дело с ограниченном объемом ресурсов, который может быть использован для обслуживания и возврата заемных средств.
Также все указанные факторы сильно усугубляются большой зависимостью от региональных колебаний рынка. Этот фактор очень часто определяет финансовую эффективность строительных проектов.
Существуют еще риски реализации строительных объектов. Во-первых, это рыночные риски. Из-за существенного влияния макроэкономических факторов рынок недвижимости, несмотря на высокую доходность может быть довольно нестабильным. Известно, что цены в пределах нескольких лет могут колебаться, как в сторону динамичного увеличения, так и спада. Поэтому инвестор принимая решение о вложении средств в проект сроком свыше пяти лет может попасть в неприятную ситуацию, в которой только высокая доходность от реализации проекта могла помочь избежать убытков.
Во-вторых, риск выбора строительной площадки с технической и юридической стороны. Невнимательность к выбору площадки при небрежном отношении к земельному законодательству может привести к необходимости решать вопросы в суде. Также возможны трудности и с технической стороны. Если, например, на площадке будут обнаружены старые, но работающие коммуникации, то перекладка этих коммуникаций может поставить под сомнение целесообразность всего проекта, а отказ инвестора от площадки не вернет ему вложенных средств.
В-третьих, риск может быть связан и с самим процессом строительства. Очень часто из-за несвоевременного окончания сроков строительства происходит незапланированный рост объема инвестиций и это оказывает существенное влияние на эффективность проекта. К этому можно прибавить нецелевое использование кредитных средств. Очень часто это происходит в случаях, когда банк кредитует несколько строительных объектов и компании иногда за счет финансирования одного объекта пытаются исправить ошибки другого, что может привести к убыточности обоих проектов.
И последняя, четвертая группа рисков, связана с формированием выручки проекта. Очень важно не ошибиться в выборе стратегии реализации построенных площадей или сдачи их в аренду. Не правильная политика в этом вопросе приведет к существенному снижению эффективности строительного проекта.
Исходя из выше изложенного, напрашивается вывод, что без команды высокопрофессиональных специалистов, без продуманной и отработанной схемы участия финансовых институтов в реализации строительного проекта успех практически невозможен. Поэтому банки создают специальные подразделения, которые занимаются анализом строительных объектов и подготовкой инвестиционных решений.
На ранних стадиях инвестиционного проекта для снижения рисков стоит большое внимание уделить рыночной состоятельности проекта. Необходимо провести маркетинговые исследования, причем, по возможно привлекать несколько компаний, специализирующихся в подобных исследованиях. Причем акцент должен быть не на текущем состоянии рынка, а на перспективу. Это особенно актуально для масштабных и длительных проектов.
Одним из примеров служит новый продукт на рынке недвижимости, такой как апартаменты. Многие банки отказывают в финансирование, мотивируя это новизной продукта, тогда как успешный опыт в реализации проектов именно в этой сфере говорит о том, что с точки зрения рынка разницы между апартаментами и традиционными квартирами нет. Более того с законодательной точки зрения по мере либерализации института прописки разница между традиционными квартирами и апартаментами исчезнет.
Также важно привлечь к работе специализированные консалтинговые и юридические фирмы, чтобы снизить риски юридические риски, связанные с разработкой комплекса разрешений и свидетельств, сопровождающих проект.
Существует несколько путей снижения строительных рисков.
Во-первых, это надежные и опытные подрядчики и проектировщики. И лучше, если выбор будет проводиться на конкурсной основе. При анализе предложений важными факторами будут стоимостное предложение и опыт. Для масштабных и сложных проектов возможно использовать зарубежный опыт банковских гарантий. Это не намного увеличивает бюджет проекта, но дисциплинирует подрядчиков, снижает риски срывов сроков строительства или недобросовестного проведения работ. Также отсеивает потенциально ненадежных партнеров, так как банковскую гарантию могут предоставить только успешные компании.
Во-вторых, необходим жесткий контроль за ходом строительства со стороны финансового института. В крупных банках для этого имеются специализированные подразделения, которые занимаются строительным и финансовым мониторингом объекта. Также можно привлекать в качестве контролирующего органа, независимые специализированные компании. В данное время на рынке услуг существует большой выбор таких компаний. Привлечение их к работе дает возможность жестко мониторить ход строительства и движение денежных средств, а также можно установить текущий контроль за финансовым состоянием и работой компании, установив «удаленную бухгалтерию».
В качестве дополнительных мер для снижения рисков можно отнести правильное финансовое структурирование сделки. Иногда, банки предоставляют финансовые средства рассчитывая, что часть затрат на строительство будет финансироваться за счет будущей выручки от продажи площадей, чем создают неоправданные риски. На практике динамика продаж и цены реализации могут оказаться ниже прогнозных, что поставит под угрозу не только возврат кредита, но и весь проект в целом. Очень правильным будет порядок финансирования при котором объем кредита позволяет полностью завершить проект за счет кредитных средств, те не стоит учитывать выручку генерируемую проектом.
Также одним из успешных факторов снижения строительных рисков служит формирование финансового резерва, на случай срыва сроков и или других незапланированных обстоятельств, приводящих к увеличению бюджета. Для надежности сроит закладывать 10–15 % от сметной стоимости строительства.
И самым простым способом снижения рисков служит обеспечение по кредиту в виде создаваемых, а лучше уже созданных объектов недвижимости.
Понимание путей снижения рисков и успешное их снижение зависит от слаженной работы всех участников строительного проекта, среди которых важную роль играют финансовые институты (банки, финансовые фонды, финансовые компании), и компания-оператор, подрядчики и инвесторы. Задачей финансирующего института является предоставление финансовых ресурсов позволяющих:
— успешно реализовать проект
— обеспечить расчетную доходность инвестиций в сочетании с минимальными рисками
С другой стороны задачей инвестора является успешная реализация проекта в сочетании с максимальной финансовой эффективностью.
Таким образом задача у участников проекта одна — успешно реализовать проект. Но все же имеет место финансовое противоречие. Финансовые институты стремятся минимизировать риски, поэтому заинтересованы в увеличении денежного потока с самых ранних этапах проекта. Инвестор, в свою очередь, стремиться оттянуть период активных продаж на последние, завершающие стадии строительства, когда стоимость будет максимальной. Это противоречие является следствием проявления известного баланса: более высокая доходность сопровождается более высокими инвестиционными рисками.
Например, когда банк выступает в роли финансового института, он часто не может уравновесить свою ограниченную в виде процентов по кредиту доходность традиционными мерами снижения рисков, о которых речь шла выше. Остаются непокрытыми рыночные риски и банк может оказаться в ситуации незавершенного проекта с наличием обеспечения в виде недостроенного объекта.
Для финансового института одним из способов увеличения доходности является увеличение своего участия в проекте. Для этого наилучших образом подходит принцип проектного финансирования, при котором участники проекта делят как риски по реализации проекта, так и генерируемую им доходность.
Например, оптовый выкуп площадей у инвестора на ранней стадии строительства. Инвестор же, в свою очередь, будет иметь возможность за счет оптовой продажи площадей успешно завершить строительство, и реализую оставшиеся у него площади, получит плановую доходность. Существуют и другие схемы, связанные с приобретение и выкупом ценных бумаг.
Подводя итоги всего вышеизложенного, используя в ходе реализации инвестиционных строительных проектов механизмы и средства для снижения рисков, о которых шла речь выше можно сделать инвестиции в строительный бизнес менее рискованными и более эффективными.
1. Экономика строительства: учебник / под общей ред. И. С. Степанова. — 3-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат 2010- 620 с.;
2. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. — справ. пособие / Васильев В. М., Исаев В. В., Панибратов Ю. П. – СПб: Изд-во «АСВ», 2007. — 316с.;
3. Корпоративные финансы: учебник для вузов / под ред. М. В. Романовского, А. И. Вострокнутовой —:СПБ. Питер 2011- 592 с.;
4. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. — справ. пособие / Васильев В. М., Исаев В. В., Панибратов Ю. П. — СПб: Изд-во «АСВ», 2009. — 316с.;
5. Николаев В. П. Введение в рыночную экономику строительства // Эк-ка стр-ва. — 2010 — № 4. — С.3–12.;
6. Агаев А. А. Инвестиции — основа развития бизнеса. Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе. — ВятГУ, 2003. — 204с.;
7. Вахмистров А. И. Система управления инвестиционно-строительным комплексом. — СПб.: Стройиздат СПб., 2009. — 40с.;