Оценка качества строительства индивидуального жилого дома

Оценка технического состояния индивидуального жилого дома

Содержание

Целью работ по выполнению технического обследования является оценка технического состояния здания, выявление дефектов строительства и отступлений от строительных норм и технологий производства строительных работ

Характеристика объекта

1. Назначение здания.

Жилое (индивидуальный жилой дом).

2. Объемно-планировочное решение

2-х этажный жилой дом. 2-й этаж мансардный. Под зданием есть тех. подполье (доступа в большую часть тех. подполья нет).

Здание имеет 2 входа с противоположных сторон. Между 1-м и 2-м этажами устроена деревянная лестница.

2007г. (строительные работы не завершены полностью, но здание имеет высокую строительную готовность).

4. Описание несущих и ограждающих конструкций здания:

Монолитные железобетонные по несъемной опалубке из оцинкованного профнастила и деревянные.

Свайные, из монолитных буронабивных свай с обвязочным монолитным ростверком.

Стропильная система деревянная. Кровельное покрытие – гибкая черепица. Устроено утепление кровли в уровне стропил.

Отделка искусственным рваным камнем.

6. Пространственная жесткость здания

Обеспечивается совместной работой фундамента, продольных и поперечных стен, плит перекрытия.

7. Расположение на участке, инженерные сети участка

Здание расположено в центральной части участка. Со стороны проезда от столба к зданию проложен электрокабель. На участке расположена скважина в кессоне. На участке расположено локальное очистное сооружение.

Результат обследования несущих и ограждающих конструкций

Результат обследования фундаментов

1. Тип и материалы фундамента здания.

Фундамент свайный, выполнен из буронабивных монолитных железобетонных свай. Вскрытие фундамента при обследовании не выполнялось. Сваи имеют обвязку монолитным железобетонным ростверком. По верху ростверка устроена гидроизоляция из рулонного материала.

2. Техническое состояние и дефекты фундамента, выявленные при обследовании.

При осмотре ростверка, трещин и других дефектов, свидетельствующих о исчерпании несущей способности не выявлено, но осмотр затруднен из-за проведенных отделочных работ.

При осмотре выявлено недостаточное количество продухов в ростверке для тех. подполья здания. Под зданием возникают закрытые (скрытые) полости, где возможно скопление радона, конденсационной влаги и т.п. Кроме того, отсутствие доступа в тех. подполье здания затрудняет контроль технического состояния конструкций.

Отделка цоколя выполнена искусственным камнем. Отделка цоколя выступает за плоскость фасада, но отлив не предусмотрен. Возможно попадание влаги под отделку цоколя, что приведет к отслаиванию при замерзании.

Отмостка вокруг здания имеет трещины, в том числе вдоль здания.

Техническое состояние конструкций фундамента оценивается как работоспособное, дефектов, влияющих на несущую способность фундамента, не выявлено.

3. Рекомендации по устранению дефектов фундамента и технология проведения ремонтных мероприятий.

Для устранения существующих дефектов рекомендуется:

• высверлить в ростверке здания продухи диаметром до 100мм, с шагом около 2м по всему периметру здания, не нарушая арматуру ростверка;
• устроить в отмостке деформационные швы, заделать трещины, покрыть отмостку асфальтом или другим гидроизоляционным покрытием;
• установить гильзы в месте ввода в здание электрического кабеля и других коммуникаций, с уклоном от здания;
• установить отлив в месте стыка отделки фасада и отделки цоколя;
• обработать ростверк (где это возможно) пропиточной гидроизоляцией типа «пенетрон».

Работы вести по специально разработанному проекту производства работ.

Результат обследования стен

1. Тип и материалы стен здания.

Стены выполнены из газосиликатных блоков автоклавного твердения. По стенам под деревянное перекрытие выполнен монолитный пояс.

Перемычки над проемами стен выполнены из газосиликатных лотковых элементов с заполнением железобетоном.

Осмотр качества кладки стен затруднен из-за выполненного на большой площади стен штукатурного покрытия.

Отделка фасадов выполнена искусственным камнем.

2. Техническое состояние стен, дефекты, выявленные при обследовании.

Штукатурка осуществлялась по металлическим маякам, по технологии металлические маяки после выравнивания должны были быть извлечены из штукатурки стен, что не было сделано.

В перегородке между помещениями 7 и 8 выявлена трещина.

Выявлены прогибы перемычек, образовавшиеся предположительно, при строительстве.

Места прохождения коммуникаций через стены не гильзованы и не заделаны.

Техническое состояние стен здания оценивается как работоспособное, дефектов, влияющих на несущую способность стен, не выявлено.

3. Рекомендации по устранению дефектов стен и технология проведения ремонтных мероприятий.

Рекомендуется осуществить заделку мест прохождения коммуникаций, предварительно загильзовав их.

Результат обследования перекрытий

1. Тип и материалы перекрытий

Перекрытие между техническим подпольем и 1м этажом – монолитное железобетонное. Перекрытие выполнено с использованием несъёмной опалубки из оцинкованного профнастила. Приготовление бетона осуществлялось на строительной площадке, по результатам проверки прочности бетона методом упругого отскока, можно сделать вывод, что класс бетона соответствует В10-В15.

Перекрытие между 1-и и 2-м этажами – деревянное. Перекрытие выполнено по лагам, уложенным с шагом 600-800мм. Звукоизоляция перекрытия выполнена базальтовой минеральной ватой. Черновой пол (настил) выполнен из шпунтованной доски.

2. Техническое состояние перекрытий, дефекты, выявленные при обследовании.

В помещении 4 по оси Б на 1-м этаже здания выявлена трещина в плите перекрытия. Данная надопорная трещина свидетельствует об отсутствии в плите верхнего ряда арматуры, либо недостаточном её количестве для восприятия действующих нагрузок (рекомендуется усиление плиты перекрытия).

В некоторых помещениях по плите перекрытия 1-го этажа устроены стяжки. Из стяжек не извлечены маяки, что является нарушением технологии. Стяжки имеют трещины, что свидетельствует об их недостаточной прочности (предположительно недостаточном армировании). Между стяжками и стенами помещения отсутствуют температурно-усадочные швы.

Зафиксировано коробление и рассыхание досок чернового пола, что свидетельствует об их влажности при укладке.

Техническое состояние перекрытий можно оценить как работоспособное. Перекрытия имеют дефекты, но они не ведут к опасности обрушения.

3. Рекомендации по устранению дефектов перекрытий и технология проведения ремонтных мероприятий.

Для усиления плиты перекрытия 1-го этажа рекомендуется заливка армированной стяжки поверх плиты, с жестким соединением плиты и армированной стяжки.

Стяжки пола рекомендуется демонтировать и выполнить заново с высоким процентом армирования.

Работы вести по специально разработанному проекту производства работ.

Результаты обследования кровли

1. Тип и материалы конструкций кровли, кровельного покрытия.

Стропильная и подстропильная конструкция кровли здания выполнена из дерева. На древесине видны следы обработки биозащитными составами.

Кровельное покрытие выполнено из гибкой черепицы.

Утепление выполнено базальтовой минеральной ватой.

Дополнительно, изнутри кровли, выполнено утепление слоем техноплекса.

На 2-м этаже подшивка выполнена гипсокартоном по металлическому каркасу, с образованием под коньком небольшого не эксплуатируемого чердака.

2. Техническое состояние кровли, дефекты

Уклон кровли в некоторых местах визуально близок к предельно допустимому для гибкой черепицы (10-15 0 ), измерение углов уклона кровли не выполнялось из-за отсутствия доступа на кровлю.

В месте прохождения дымохода через кровлю установлены горючие элементы (пвх пленка), дымоход имеет изгиб, что приведёт к скоплению сажи.

Древесина имеет почернения и продольные трещины, свидетельствующие о нарушении технологии сушки.

Для крепления каркаса подшивки потолка 2-го этажа применены не инвентарные подвесы, шаг крепления довольно большой, что может вызвать провисание потолка 2-го этажа.

Техническое состояние конструкций кровли можно оценить как работоспособное.

3. Рекомендации по устранению дефектов

Рекомендуется обрабатывать деревянные конструкции огнебиозащитными составами каждые 2-3 года. Предусмотреть продухи в фронтонах для вентиляции чердачного пространства.

Заменить гибкий участок дымохода на жесткий.

Результаты обследования внутренних инженерных сетей

1. Характеристики и типы инженерных сетей здания

Горячее водоснабжение – не централизованное.

Холодное водоснабжение – из скважины.

Канализация – в локальные очистные сооружения на участке.

Электроснабжение – присутствует. Выделенная мощность 30 КВт.

Отопление – от электро- твердотопливного котла. Теплоноситель системы отопления – антифриз.

Материал труб системы отопления – полипропилен.

Материал труб системы канализации – ПВХ.

2. Дефекты и отступления от норм, выявленные по осмотре инженерных сетей

На стояках системы канализации установлено не достаточное количество ревизионных прочисток.

На оборотной системе теплоснабжения не предусмотрен фильтр.

Радиаторы системы отопления установлены вплотную к стенам.

Техническое состояние инженерных систем при визуальном осмотре можно оценить как работоспособное.

Выводы и рекомендации

В результате проведенного обследования индивидуального жилого дома, можно сделать следующие выводы:

• На здание отсутствует (не предоставлена) проектная документация. Для строительства должна применяться подробная проектная документация, строительство без рабочего проекта приводит к техническим ошибкам и дефектам;
• конструкции и инженерные сети здания имеют ряд дефектов, выявленных при визуальном обследовании, данные дефекты зафиксированы и описаны;
• визуальное обследование затруднено вследствие высокой строительной готовности здания и наличия отделочных покрытий.

Рекомендуется:

• разработать проект производства работ по устранению выявленных дефектов;
• произвести ремонтно-восстановительные мероприятия по устранению дефектов;
• осуществлять мониторинг основных конструкций при эксплуатации здания.

Заключение

На основании проведенного технического обследования индивидуального жилого дома, можно заключить:

Техническое состояние здание оценивается как работоспособное. В конструкциях наблюдаются дефекты, вызванные ошибочными техническими решениями вследствие отсутствия рабочей проектной документации.

Рекомендуется осуществить мониторинг за плитой перекрытия здания и кровельным покрытием в процессе эксплуатации здания.

В процессе ремонта рекомендуется устранить выявленные дефекты.

Источник

Строительная экспертиза. Как проверить и оценить качество строительства жилого дома? на сайте Недвио

Переезд в собственный дом сопряжен с покупкой готового объекта или индивидуальным строительством на узаконенном земельном участке. Оба варианта требуют ответственного подхода по части контроля.

От качества строительства напрямую зависит долговечность постройки и безопасность жильцов. Ввиду этого рекомендуется в обязательном порядке проводить оценку перед покупкой жилого дома или во время приема объекта у застройщика.

Строительство дома несет в себе множество рисков. На каждом этапе работы есть вероятность допустить ошибку. Существенные погрешности могут повлиять на процесс эксплуатации жилого дома.

Основная проблема, с которой сталкиваются покупатели – это использование дешевых стройматериалов. И это не удивительно, ведь более 70% жилого фонда страны создается с целью продажи и получения максимальной выгоды.

Конфликт интересов или о чем умолчит продавец

Совершая сделку, покупатель задается целью получить хорошее предложение по доступной цене. Застройщик или риэлтор, который предлагает варианты, руководствуется пожеланиями клиента, но не беспокоится о качестве продукта. Задача продавца – вложить минимум и выторговать предельно допустимую сумму.

Во всей этой цепочке о качестве строительства задумывается лишь покупатель. По этой причине на вторичном рынке практически нереально найти идеальный объект. Клиенту всегда приходится взвешивать все «за» и «против». Чтобы не столкнуться с недостатками строительства постфактум, важно заблаговременно их выявить и определить, готовы ли вы с ними мириться.

Стоит отметить, что высокая стоимость частного дома или коттеджа не страхует покупателя от рисков. Мало того, чем выше цена за объект, тем дороже будет стоить исправление выявленных дефектов. Чтобы достоверно определить текущее состояние постройки, нужно привлечь эксперта из фирмы, которая занимается проведением строительных экспертиз.

При покупке готовой недвижимости продавец может противиться проведению экспертизы. Это его право и дополнительный фактор сомнения для покупателя. Если объект имеет большую площадь и цену, вам лучше не рисковать. Вероятнее всего, собственник скрыл определенные недостатки. При продаже дорогостоящей недвижимости вам должны пойти навстречу по части проверки. В целом, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально.

Строительная экспертиза: для чего ее проводят?

Оценка качества строительства дома проводится профессионалом в строительной отрасли. Она заключается не только в визуальном обследовании объекта, но и снятии показателей со специальных приборов. К примеру, в обязательном порядке проверяется уровень радиоактивности. Превышение нормы может отразиться на здоровье жильцов. Во время оценки эксперт должен убедиться в следующих важных моментах:

1. В том, что построенный дом соответствует проектной документации на него;
2. Во время строительства соблюдались все регламенты и правила, нормы СНиП;
3. Используемые расходные материалы не представляют риска для жизни и здоровья обитателей.

Стоимость оценки стоит недорого и колеблется в районе 10-30 тыс. руб. Минимизировать человеческий фактор позволит привлечение специалиста, у которого уже есть подобный опыт и рекомендации.

На основании полученного документа заказчик может обязать застройщика устранить выявленные недостатки за свой счет или апеллировать к уменьшению суммы, предусмотренной договором. Если вы уже приняли объект по акту приема-передачи, и лишь потом заметили дефекты, этот механизм не сработает.

В европейских странах одним из видов экспертизы является тепловизионное обследование. Оно позволяет увидеть уровень теплопотерь постройки и сопоставить показатели с записанными в энергетический паспорт.

Энергоэффективность здания важна в процессе эксплуатации, ведь в частной недвижимости расходы на отопление достаточно высоки. Утепление стен и знание слабых мест поможет оптимизировать расходы на содержание коттеджа. Практика тепловизионного обследования постепенно становится нормой и для России.

Загородная самоизоляция как новый тренд жизни городских жителей

Чем дополнить комнаты дома? Как выбирать предметы интерьера и аксессуары?

Самоклеющаяся уплотнительная лента. Как выбрать лучшую?

Самые большие и дорогие коттеджи в России

Современный и стильный дизайн интерьера дома. Каким его видят эксперты?

Как подобрать участок под индивидуальное строительство жилого дома (ИЖС)?

Гипсовая шпатлевка для дачи. Какую лучше выбрать?

Сколько стоит коммуналка и содержание таунхауса в месяц?

Что скрывают продавцы коттеджей? Проверка состояния дома перед покупкой

Июль в саду. Чем заняться на своем участке?

Устранение дефектов

Выявленные в процессе обследования недостатки можно исправить. По итогам проведенной строительной экспертизы компания выдает документ с пошаговым планом действий по устранению изъянов. К каждому пункту алгоритма привязывается ориентировочная сумма затрат. Следовательно, как застройщик, так и заказчик могут опираться на конкретные цифры.

Важным аспектом является то, что подобный вид экспертизы дает лишь общую оценку состояния дома. Чтобы углубиться в отдельные направления, стоит заказать узкопрофильную оценку.

Направления, по которым проводится оценка состояния дома:

1. Если дом построен на основании металлического каркаса, организуют экспертизу по качеству сварочных работ и устойчивости конструкции;
2. Проверяется качество монолитных деталей;
3. Экспертиза внутренней отделки помещений;
4. Качество установки перекрытий и стенных панелей;
5. Проверка безопасности лакокрасочных покрытий;
6. Оценка пола на наличие неровностей и прочих недостатков.

Без должной квалификации специалист увидит лишь грубые нарушения, упуская из вида нюансы, которые впоследствии могут принести неприятности новому владельцу. Если в ходе экспертизы обнаружились существенные недостатки, отстаивайте свои интересы на основании точного доказательства, либо отказывайтесь от невыгодной покупки.

Альтернативные варианты экспертиз: для чего они проводятся?

Помимо оценки качества строительных работ, собственник может заказывать оценку стоимости недвижимости. Этот документ является крайне важным во многих сделках по купле-продажи недвижимости. Цели такой оценки могут быть разными:

1. определить, соответствует ли установленная цена дома рыночной;
2. рассчитать сумму налога на основании оценки;
3. подготовить пакет документов для ипотечного кредита;
4. рассчитать пенсионные отчисления;
5. для сдачи коттеджа под залог;
6. в имущественных судебных спорах, аресте и отчуждении имущества;
7. для инвестиционного проекта;
8. при выплатах страховки и т.д.

Для выдачи документа и обследовании дома в данном контексте привлекается независимый оценщик с соответствующей квалификацией или привлекается саморегулируемая организация (СРО).

Для проведения сделки по купле-продажи недвижимости, кроме строительной экспертизы, определяющей соответствие объекта характеристикам, заявленным продавцом, также используются указанные выше виды оценок. Наличие таких документов является подтверждением законности сделки и показателем правильного начисления налогов для контролирующих органов.

Как найти правильного эксперта?

Для качественного и полного обследования состояния приобретаемого коттеджа важно наладить взаимодействие с профессионалом. В поисках подходящего специалиста позвоните в несколько фирм, оказывающих подобные услуги. Придите на консультацию, в ходе которой эксперты расскажут, в какой последовательности проводят работу и какой вывод в итоге получит клиент. На этом этапе вы успеете наладить коммуникацию и выбрать подходящего эксперта.

Чаще всего строительная экспертиза при покупке проводится в следующем порядке:

1. на встречу с продавцом приходит покупатель и специалист;
2. в течение 2-3 часов он обследует объект. Сначала изучается проектная документация, затем проводится осмотр дома;
3. в ходе такого осмотра специалист устно указывает на недостатки, оценивает их степень (существенные или несущественные), а также озвучивает ориентировочные затраты на устранение;
4. после подобного осмотра на руки заказчику выдается два документа — Акт осмотра и ведомость с выявленными дефектами.

Альтернативный вариант работы эксперта проводится с фотофиксацией всех недостатков. По итогам такой экспертизы фирма может вам на руки выдать два дополнительных документа – это смета на устранение недостатков с рекомендациями, а также заключение по факту технического обследования дома. На основании такого пакета документов заказчик может реально торговаться с продавцом и существенно сбить цену, что особо выгодно в условиях дорогостоящих сделок.

Можно ли купить дом без экспертной оценки?

В ходе профессиональной оценки анализу поддается более 50 параметров. В условиях покупки частного дома у покупателя каждая копейка находится на счету. Поэтому многие стремятся сэкономить, не приглашая эксперта.

Как проверить самому?

Даже в такой ситуации можно облегчить свою участь, проводя осмотр самостоятельно. Особо настороженно нужно отнестись к объектам с заниженной стоимостью и к строителям, предоставляющим услуги по минимальному тарифу. Если вы проверяете недвижимость самостоятельно, при себе нужно иметь следующие инструменты:

• уровень для проверки ровности стен;
• отвертку для проверки розеток;
• рулетку;
• фонарик;
• фотоаппарат и т. д.

Сложить определенное впечатление о жилом помещении можно еще на входе. Наличие у парадной двери своеобразного тамбура или коридора позитивно сказывается на теплоте дома. Обратите внимание на состояние пола и материалы перекрытия. Если в качестве основы использовано дерево, проверьте, не сквозит ли через щели. На втором этаже убедитесь в том, что полы не прогибаются. Если перекрытия сильно скрипят, то они старые.

Своеобразной лакмусовой бумагой служит подвал и чердак дома. Обследуйте эти помещения. Наличие плесени, грибка и повышенной влажности – плохой признак. На чердаке можно посмотреть на внутреннее состояние перекрытий крыши.

Еще один важный момент – состояние труб и всех коммуникаций. Их нужно осмотреть в обязательном порядке.

Мы не рекомендуем экономить на проведении качественной строительной экспертизы, особенно, если на кону большая сумма. Привлечение специалиста позволит вам позволит добиться лучшей цены от застройщика и не потерять свои деньги в будущем, в случае если дом построен некачественно.

Строительная экспертиза

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник