Оценка стоимости завершения строительства

Оценка стоимости незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

1. Финансовые трудности инвестора.
2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны — покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 10-ти лет. Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Необходимые документы

Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
3. Разрешение на строительство.
4. Проектная документация — основные параметры строительного проекта.
5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта — юридическое лицо).

Источник

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
   • объекты общественного назначения;
   • жилые здания;
   • производственные здания.

При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

• здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
• универсальные здания и сооружения.

Анализ юридического статуса объекта. Согласно действующему законодательству РФ, незавершенный строительный объект является недвижимым имуществом (ст.130 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Но данный статус он получает только после государственной регистрации. Такую недвижимость можно реализовывать и приобретать по договорам купли-продажи.

Оценка технического состояния объекта. Здесь проверяется качество выполненных работ, определяются все недостатки и дефекты строительства, а также стоимость их устранения – т.е. все, что напрямую влияет на затраты по завершению строительства (либо определяет его физическую возможность и экономическую целесообразность). На данном этапе оценщик изучает:

• параметры объекта недвижимости и его элементов;
• степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
• износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.

Расчет стоимости окончания строительства. Затраты на доведение проекта незавершенного строительства до полноценного состояния складываются из цены приобретения объекта и стоимости завершения строительства, при оценке которых специалист выполняет следующие основные работы:

• анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
• проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
• определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
• оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
• сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
• прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.

Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта. Данный этап оценки является очень важным, так как именно правильное и обоснованное решение по дальнейшему использованию объекта определяет размер финансовых вложений для завершения строительства и стоимость недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию. При этом оценщик выбирает тот вариант перспективного использования, который обеспечит оцениваемому объекту максимальную стоимость. Выбирается такой вариант на основе анализа доходов, которые готовый объект способен приносить в будущем. На практике чаще всего рассматриваются следующие 3 варианта:

• завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
• изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
• снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.

В последнем случае ценность для инвестора будет иметь только земельный участок под объектом, а имеющиеся на территории конструкции, напротив, будут создавать помеху новому строительству. Поэтому стоимость существующей постройки будет отрицательной – ее снос приведет к дополнительным затратам инвестора.

Анализ правоотношений между продавцом объекта и остальными участниками строительства. Серьезное внимание стоит уделить также отношениям продавца с поставщиками, подрядчиками и проектировщиками. На практике встречаются случаи, когда, например, не все из выполненных работ по строительству были оплачены, или наоборот, не были сделаны оплаченные работы. Проанализировать взаимные обязательства необходимо и потому, что довольно часто замена, как проектной организации, так и поставщиков (подрядчиков), бывает невыгодна или невозможна.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика — приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода — и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Источник