Оценочная деятельность в строительстве - Stroit.top

Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий

Оценка стоимости здания и сооружения осуществляется для того, чтобы установить рыночную или другую цену объекта недвижимости. При проведении оценки принимается во внимание назначение постройки и ее использование. Специалисты, выполняющие эту работу, учитывают также наличие и состояние инженерных коммуникаций, хозяйственных и жилых построек, оценивают прилегающую территорию.

Цель оценки объектов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, оценка зданий и сооружений проводится с целью определения рыночной или другой стоимости объекта. Это требование закреплено в ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость – это предполагаемая цена, по которой можно продать недвижимость в условиях конкуренции.

К другим видам стоимости принято относить:

Детальная информация о целях определения стоимости содержится в статье «Оценка недвижимости».

Акты, регулирующие оценочную деятельность на территории Российской Федерации, дают определение понятиям «здание» и «сооружение», а также разграничивают, какие постройки относятся к первой и второй категории.

Под зданием подразумевают постройку, имеющую помещения различного назначения. Они предназначены для проживания, ведения хозяйственной деятельности, содержания животных, производства или хранения продукции.

К этой категории относятся:

Административные и производственные корпуса.
Мастерские.
Хозяйственные постройки и склады.
Жилые здания различной этажности.
Постройки культурного и бытового назначения.

При определении стоимости таких объектов проводится оценка помещений и инженерно-технических коммуникаций.

Под сооружениями подразумеваются объекты, созданные для выполнения определенных функций. К ним относят:

мосты;
плотины;
телевышки;
фортификационные сооружения;
трубопроводы и другие объекты.

В соответствии со ст. 8 ФЗ №135 от 29.07.1998, определять стоимость объектов недвижимости необходимо в тех случаях, когда они полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Кроме того, процедура проводится при возникновении споров относительно цены недвижимости.

Здания и сооружения необходимо оценивать при:

Заключении сделки купли-продажи.
Сдаче недвижимости в аренду.
Определении кадастровой стоимости объекта.
Расчете налогов на недвижимость.
Использовании здания или сооружения в качестве залога.
Внесении недвижимости в качестве уставного капитала.
Возникновении имущественных споров.
Проведении процедуры банкротства/ликвидации предприятий.

Правила оценки зданий и сооружений подразумевают проведение осмотра объекта и составления отчета об оценке.

При оформлении документации оценщики руководствуются требованиями ФЗ №135 от 29.07.1998 и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 06.07.2001.

Этапы проведения оценки зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений подразумевает выполнение ряда действий. Работу оценщика можно условно разделить на несколько этапов:

После выполнения всех видов работ составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации документация передается заказчику.

Существующие методы проведения оценки недвижимости

Чтобы оценить здание или сооружение, специалист использует методы, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли России №611 от 25.09.2014 .

В соответствии с этими актами оценщики применяют методы:

Сравнительный. Он основан на сравнении стоимости недвижимости с ценой на аналогичные объекты.
Затратный. Базируется на зависимости цены объекта от затрат, связанных с возведением аналогичного строения.
Доходный. Основан на определении стоимости недвижимости на базе расчета возможного дохода от ее использования или реализации. Доходный метод обычно применяется при определении цены объекта с целью начисления налога или при сдаче недвижимости в аренду.

Следует помнить, что кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество действительна только пять лет. По истечении данного периода необходимо делать переоценку.

Квалифицированный оценщик с хорошей репутацией ориентируется, на основе каких законодательных и подзаконных актов проводится процедура. В зависимости от целей экспертизы будет учтена балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете рыночной цены недвижимости, а также другие аспекты вопроса.

Проведение оценки промышленных зданий

Способы и порядок оценки, методы и необходимые документы зависят от типа объекта, подвергающегося оцениванию. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оценочными услугами вынуждены пользоваться владельцы не только жилых, но и нежилых построек.

Обсуждая критерии определения рыночной и других видов стоимости недвижимости, следует более детально остановиться на таком вопросе, как оценка промышленных зданий.

Процедура может проводится с использованием разных методов, но наиболее часто используемым является затратный. Его применяют для определения цены объектов, не имеющих аналогов в регионе.

При использовании затратной методики оценщики рассчитывают затраты, которые потребуются для создания аналогичной постройки. Принимаются во внимание:

средства, необходимые для приобретения или аренды участка;
затраты, связанные с разработкой проекта;
стоимость стройматериалов;
оплата труда строителей.

Больше о способах определения стоимости промышленного объекта читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Перечень документов для проведения оценки зданий и сооружений

Действующее законодательство России определяет перечень документов, которые нужно подавать при заказе оценки объекта недвижимости. Типовой пакет, который может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, состоит из:

правоустанавливающих документов;
копии бумаг, предоставляемых БТИ: технического паспорта, плана постройки;
информации о наличии долговых обязательств, залогов и других обременений;
копии геодезического плана или других данных о физических границах объекта;
сведения о сооружениях, расположенных на территории.

При подаче документов заказчики-физические лица обязаны предъявить удостоверение личности, ИНН и военный билет (при наличии), а также копии к ним. Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы.

Стоимость услуг по проведению оценки зданий, сооружений и производственных помещений

Цена оказываемых оценщиком услуг зависит от множества факторов. Она формируется с учетом:

площади объекта;
количества построек на участке;
общего числа предоставленных для изучения документов;
срочности выполнения работ.

Не меньшее значение имеет назначение постройки. Так, например, для оценки промышленных зданий обычно используют затратный метод. Его применение требует от оценщика более глубоких знаний в сфере строительства, проектирования и ряда других направлений.

На стоимость оценки здания влияет также необходимость предоставления профильных консультаций.

Кадастровая стоимость и сервис Росреестра

Новоиспеченный владелец объекта недвижимости должен не только быть уверенным в полноте и достоверности пакета документов, но и знать кадастровую стоимость своего приобретения. Она влияет на размер бюджетных отчислений и имеет важное значение при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее простой способ получения необходимой информации – узнать кадастровую стоимость здания по кадастровому номеру в Росреестре. Эта уникальная комбинация цифр не меняется за все время существования недвижимости.

Получить сведения о кадастровом номере объекта очень просто.

Открыть на главной странице сайта вкладку «Деятельность».
Нажав на нее, пользователь перейдет к списку, в котором следует выбрать пункт «Кадастровая оценка».
Попав на эту страницу, нужно нажать на категорию «Узнать кадастровую стоимость» и ввести в открывшуюся вкладку необходимые данные.

Чтобы быстро справиться с поставленной задачей, рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Заключение

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов – процедура, требующая от исполнителя определенной квалификации и опыта. Среди большого разнообразия предложений заказчику иногда сложно определить того, кому можно доверить решение таких ответственных задач. Наши простые рекомендации помогут выбрать исполнителя, который сумеет быстро и качественно оказать необходимую услугу.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источник

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов. В Российской Федерации, в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Нормативное регулирование оценочной деятельности

Оценщик – это специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями.

Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:

формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;

координация деятельности оценщиков;

разработка федеральных стандартов и правил оценки.

Договор по оказанию оценочных услуг

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Так договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценочной деятельности относятся:

все виды недвижимости;

объекты интеллектуальной собственности;

бизнес (действующее предприятие);

машины и оборудование.

Кто занимается оценочной деятельностью

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики.

Профессиональные оценщики – это физические лица, которые являются полноправными членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность согласно требованиям действующего законодательством об оценочной деятельности.

При осуществлении оценочной деятельности применяются специальные методики и правила.

Требования к деятельности профессиональных оценщиков

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования.

Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.

Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков.

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

государственная регистрация в качестве юридического лица;

наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Когда оценка необходима

Оценка необходима при:

проведении конкурсов, аукционов, торгов:

аренде, передаче права аренды, лизинге;

разделе, наследовании, дарении;

приватизации, конфискации, национализации, ликвидации;

составлении брачного контракта;

исчислении налогов, пошлин, сборов;

определении доли имущественных прав;

разрешении имущественных споров;

передаче прав собственности:

передаче в доверительное управление.

Методы оценки

Под методом оценки понимают последовательность процедур, которые позволяют на основе рассчитать стоимость объекта оценки.

На практике применяются следующие методы оценки объектов:

Доходный метод, основанный на расчете ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный метод, основанный на расчете затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения объекта оценки. При этом учитываются износ и устаревание объекта оценки.

Сравнительный подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.