Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?
Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).
Чем отличается ДПУ от ДДУ?
Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.
Правовое регулирование
Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.
Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:
- требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
- основные положения ДДУ;
- ответственность за нарушение условий договора;
- срок передачи жилого помещения;
- иные аспекты.
Стороны сделки
ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.
ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.
Необходимость государственной регистрации
Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.
Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.
Цена договора
В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.
В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.
Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.
Специальные гарантии для граждан
ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:
- имеет разрешение на строительство;
- зарегистрировано право собственности на участок, где будет возводиться дом, либо получено право аренды (субаренды);
- официально опубликована проектная декларация;
- разработан проект и по нему получено положительное заключение экспертов;
- у компании нет займов или кредитов, кроме выданных на строительство многоквартирных домов с привлечением денег гражданам в рамках долевого участия;
- организация имеет минимум 10% от суммы, необходимой для строительства дома.
Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.
ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.
Меры ответственности
Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.
ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.
Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.
Страхование ответственности застройщика
Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.
ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.
ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.
Записаться на консультацию
Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать
Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году. 
Способы покупки жилья
Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.
Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.
Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.
Характерные признаки договоров
Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:
Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.
Особенности долевого и паевого строительства
Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:
Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.
Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.
Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.
По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.
Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.
В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.
Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.
На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.
Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.
В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.
Дополнительные метры
До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.
Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:
- заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
- доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
- указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.
Основные моменты в договорах
До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:
в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить,
соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»,
в нем был прописан месяц и год сдачи объекта,
в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры,
был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика,
сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.
Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:
его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках,
количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше,
нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства,
наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории,
полная информация о земельном участке под строительство,
преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2,
характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры,
сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива,
последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.
На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.
Участие в строительстве: на паях или в доле?
Какой статус предпочтительней — пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?
Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска. Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов. Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть — девелопера или кооператив?
Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности. До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.
Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.
Жилищно-накопительный кооператив заключает договор с застройщиками. Такое объединение создается для инвестирования в строящийся объект, что предусматривает дальнейшее содержание и реконструкцию готового дома. Есть и некоторые отличия в правовом регулировании ЖСК и ЖНК. Для создания первого необходимый минимум участников — пятеро. Для жилищно-накопительного кооператива это число составляет пятьдесят человек. При этом участвовать в ЖСК могут и физические, и юридические лица. В ЖНК могут входить только физические лица.
Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.
Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.
Как работает ЖСК
Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.
ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых — равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.
Полная зависимость пайщика от устава — тяжелое бремя. ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина. Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов. Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.
Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.
Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.
Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов. От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники. Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.
На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения. Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля. Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается
Жилищно-накопительный кооператив
Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах. Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу. Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.
В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции. Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже. В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших.
Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе. Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.
Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность. Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки.
Как на первичном, так и на вторичном этапах строительства существуют свои процедуры оформления отношений между пайщиками и кооперативом. Легитимность таких схем предусмотрена законом. Например, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 гарантирует пайщику надежность. Существует множество жилищно-строительных кооперативов, с которыми можно заключать договор на покупку пая. Обратите пристальное внимание на содержание такого документа: участок по договору должен принадлежать кооперативу, либо дата его создания не должна превышать срок до 30 ноября 2011 года, когда в ФЗ-214 были утверждены поправки. Наличие жилищных сертификатов тоже прописано в законодательстве, но постепенно исчезают с рынка жилищно-накопительных кооперативов.
Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ
Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки. В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов. Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны.
Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом. ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы. Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.
Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать — если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве. Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так. Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.
Copyright © 1994 — 2020
Адресъ недвижимость