Объекты выберут финансы
Крупные застройщики уже анонсировали свои планы. Компании в большинстве своем взяли курс на комбинирование, часть объектов они будут стремиться возводить на свои средства, для некоторых воспользуются эскроу-счетами.
Но есть и те, кто пока делает выбор в пользу альтернативных способов финансирования стройки. В легальном поле их пока два — это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) и жилищно-накопительные кооперативы. Проблема в том, что эти инструменты ориентированы на профессиональных инвесторов, и они слабо защищают рядовых покупателей жилья.
Мониторинг, проведенный Национальным объединением строителей, показал, что пять процентов строительных компаний Петербурга планируют в будущем использовать альтернативные формы финансирования. Об этом заявил президент объединения Антон Глушков в рамках конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». В комитете по строительству Петербурга уточнили, что в центре внимания сейчас находятся 14 объектов. Это не проблемные стройки, но у городских властей нет полной информации о том, как производится их финансирование.
В комитете по строительству держат руку на пульсе и не скрывают: цели нарастить объемы строительства любой ценой у города нет. Каждый новый объект будет тщательно проверяться, при этом особое внимание профильный комитет будет уделять сейчас землям, выделяемым под индивидуальное жилищное строительство.
В прошлые годы в Петербурге уже были прецеденты, когда на месте индивидуального коттеджа вырастал пусть не многоэтажный, но многоквартирный дом.
Покупателей привлекали не по договорам долевого участия, а как раз через альтернативные методы финансирования строек.
Больше всего альтернативных домов собираются строить в Коми, такие ответы дали 94 процента от всех застройщиков республики. В Ненецком автономном округе доля альтернативных форм и вовсе достигла ста процентов. Но высокий показатель объясняется спецификой региона: здесь проживают чуть более 40 тысяч человек, и значительный объем строительства приходится на индивидуальные жилые дома в поселках.
О том, что ЗПИФы могут стать альтернативой для застройщиков, начали говорить еще в прошлом году. Например, эксперты Гильдии управляющих и девелоперов высказывали опасения, что создатели ЗПИФов будут привлекать в эту сферу граждан, но воспринимать их как инвесторов. Так было, например, когда только появилась «долевка». Изначально в законе были размыты права дольщиков на случай, если застройщик не выполнит свои обязательства. Затем правила были скорректированы, появился фонд защиты прав дольщиков, проблемные объекты стали достраивать с привлечением новых компаний, региональные власти брали на себя значительный объем финансовых обязательств.
Пока ЗПИФы не пользуются большой популярностью в малых городах. Частные инвесторы приходят в эту сферу в основном в Москве и в Петербурге, причем закрытые паевые инвестиционные фонды в основном работают в секторе коммерческой недвижимости. Для пайщика это возможность стать совладельцем бизнес-центра или какого-нибудь торгового объекта. Но при этом инвестор разделяет все риски застройщика. И пока ЗПИФы в «народ» не пошли.
Более того, этот инструмент не является массовым и среди профессиональных инвесторов. Размер активов некоторых фондов вместе со средствами граждан не превышает 25 — 50 миллионов рублей. Учитывая, что полноценный жилой комплекс стоит около миллиарда рублей, такой объем фондов — это капля в море.
С жилищно-накопительными кооперативами ситуация еще более непрозрачная. В реестре Центробанка на момент написания материала числилось 47 ЖНК. Из них восемь созданы в Петербурге, но при этом по четырем кооперативам Северной столицы принято решение о ликвидации юридического лица.
Большинство ЖНК были созданы до 2017 года, когда о замене «долевки» проектным финансированием еще не было и речи. С середины 2018 года, когда законодательство об эскроу-счетах только начало обретать формы, было организовано на всю страну три жилищно-накопительных кооператива.
Жилищно-накопительные кооперативы позиционируют себя как альтернатива ипотеке в привычном понимании. Суть в том, что пайщик вносит паевой взнос и потом ежемесячно выплачивает определенную фиксированную сумму. В самом кооперативе формируется очередь, и на полученные от членов средства покупается жилье. То есть те, кто стоят в хвосте очереди, фактически оплачивают покупку квартир тем, кто находится первым в списках. Из-за этого принципа ЖНК часто критикуют, сравнивая с финансовой пирамидой, сами кооперативы утверждают, что предоставляют финансовые гарантии всем участникам. Кроме того, покупка жилья по такой схеме выглядит дешевле, чем ипотека у банков, где при долгом сроке кредита человек переплачивает за квартиру чуть ли не в два раза.
Правда, пока ЖНК активно работают на рынке готового и строящегося жилья, когда человек приобретает квартиру либо на вторичном рынке, либо обращается к любому понравившемуся застройщику.
Чисто теоретически для развития кооперации в сфере строительства препятствий нет. Но еще в эпоху «долевки» похожая форма в виде жилищно-строительного кооператива регулярно давала сбои, и пайщики вместо новоселья годами ходили по судам, пытаясь вернуть свои деньги.
Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать
Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году. 
Способы покупки жилья
Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.
Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.
Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.
Характерные признаки договоров
Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:
Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.
Особенности долевого и паевого строительства
Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:
Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.
Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.
Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.
По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.
Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.
В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.
Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.
На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.
Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.
В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.
Дополнительные метры
До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.
Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:
- заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
- доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
- указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.
Основные моменты в договорах
До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:
в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить,
соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»,
в нем был прописан месяц и год сдачи объекта,
в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры,
был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика,
сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.
Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:
его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках,
количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше,
нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства,
наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории,
полная информация о земельном участке под строительство,
преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2,
характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры,
сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива,
последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.
На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.