Риски приобретения пая в ЖСК
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.
В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.
Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.
ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.
Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
Риски паевого жилищного строительства
Содержание статьи
Что такое ЖСК?
Жилищно-строительный кооператив, или по иному ЖСК, согласно нашему действующему законодательству – это ассоциация граждан или юридических лиц, вступающих туда в качестве пайщиков. Вначале может показаться, что подобные отношения являются по сути тем же самым, что и взаимоотношения между обычным застройщиком и потенциальным покупателем квартиры. Между тем членство в кооперативе подразумевает куда больше обязанностей от человека, чем, если бы он просто покупал еще не выстроенные квадратные метры.
Заключая договор с ЖСК, человек обязуется заплатить единоразовый вступительный взнос, и, кроме того, каждый месяц вносить в кассу организации еще некоторую сумму. Накопленные таким образом материальные средства, направляются на строительство жилых объектов для пайщиков. Как правило, паевые взносы платятся до тех пор, покуда пайщик не погасит всю стоимость жилища. Однако при желании, он может продолжать участвовать в жизни кооператива, внося в его фонд средства, и, получая подобным способом прибыль.
Дело в том, что после определенного срока внесения выплат, пайщики приобретают право на кредит от ЖСК. В некоторых случаях, срок погашения такого займа может быть растянут до 20 лет, что практически идентично ипотеке. Впрочем, в большинстве случаев период возврата оказывается гораздо короче, и не превышает 5 лет. Вносимые вместе с регулярными платежами проценты, и являются прибылью для тех членов кооператива, состоящих там исключительно как инвесторы.
Чем рискуют пайщики?
Рисков у пайщиков ЖСК, особенно в условиях российского законодательства, более чем достаточно. Прежде всего, может подвести строительная компания, с которой заключит договор кооператив. Если же она не станет выполнять своих обязательств, и сроки сдачи объекта сорвутся, то пайщик не сможет даже расторгнуть договор, чтобы не потерять часть своих денег. Так что, внеся деньги в ЖСК, пайщик, можно сказать, полностью отдает их на милость кооператива, в лице его руководства, которое собственно и отвечает за вложение средств.
Конечно, кооператив не может просто взять и отказать пайщику в возврате ему его средств, особенно, если тот написал заявление о своем выходе из ЖСК. Однако на деле вернуть, внесенные ранее деньги, оказывается непросто, так как кооператив всегда может сослаться на то, что деньги были отданы застройщику, а тот, в свою очередь, уведомить об использовании средств для нужд строительства, и отсутствии их в настоящее время. Если такое произойдет, то даже суд не сможет ускорить процедуру возврата денег.
Особенно неприятно то, что действующее законодательство никак не защищает простых пайщиков, так как в случае регулировки их отношений с ЖСК главенствует не закон (как это ни странно), а кооперативный устав, в котором, понятное дело, все будет составлено таким манером, чтобы правление организации всегда оказывалось в выигрыше.
Вместе с тем, руководство кооператива может не только распоряжаться средствами пайщиков, но и по своему усмотрению изменять размеры обязательных паев. Для сравнения отметим, что в отношениях застройщик – дольщик подобных вольностей не допускается.
Участие в строительстве: на паях или в доле?
Какой статус предпочтительней — пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?
Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска. Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов. Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть — девелопера или кооператив?
Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности. До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.
Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.
Жилищно-накопительный кооператив заключает договор с застройщиками. Такое объединение создается для инвестирования в строящийся объект, что предусматривает дальнейшее содержание и реконструкцию готового дома. Есть и некоторые отличия в правовом регулировании ЖСК и ЖНК. Для создания первого необходимый минимум участников — пятеро. Для жилищно-накопительного кооператива это число составляет пятьдесят человек. При этом участвовать в ЖСК могут и физические, и юридические лица. В ЖНК могут входить только физические лица.
Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.
Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.
Как работает ЖСК
Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.
ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых — равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.
Полная зависимость пайщика от устава — тяжелое бремя. ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина. Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов. Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.
Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.
Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.
Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов. От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники. Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.
На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения. Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля. Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается
Жилищно-накопительный кооператив
Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах. Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу. Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.
В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции. Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже. В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших.
Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе. Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.
Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность. Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки.
Как на первичном, так и на вторичном этапах строительства существуют свои процедуры оформления отношений между пайщиками и кооперативом. Легитимность таких схем предусмотрена законом. Например, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 гарантирует пайщику надежность. Существует множество жилищно-строительных кооперативов, с которыми можно заключать договор на покупку пая. Обратите пристальное внимание на содержание такого документа: участок по договору должен принадлежать кооперативу, либо дата его создания не должна превышать срок до 30 ноября 2011 года, когда в ФЗ-214 были утверждены поправки. Наличие жилищных сертификатов тоже прописано в законодательстве, но постепенно исчезают с рынка жилищно-накопительных кооперативов.
Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ
Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки. В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов. Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны.
Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом. ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы. Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.
Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать — если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве. Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так. Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.
Copyright © 1994 — 2020
Адресъ недвижимость