Участие в строительстве через ПИФ
Людмила Корнеева
начальник Управления консалтинга и экспертизы сделок
спецдепозитарного обслуживания АО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ»
Долгое время вопрос налогообложения имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не был однозначно урегулирован на законодательном уровне, в связи с чем существовали различные мнения и споры по этой теме. В 2011 г. в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым в отношении недвижимого имущества, в том числе земельных участков, входящих в состав паевых инвестиционных фондов, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества соответствующего ПИФа. Данные изменения вызвали негативную реакцию рынка, который прогнозировал возможное падение объема инвестиций в недвижимость и строительство через паевые фонды.
Тем не менее, по данным НЛУ, по состоянию на 1 января 2011 г. из всех работающих паевых инвестиционных фондов фондами недвижимости являлись 38%, а по состоянию на 25 февраля 2016 г. — 42%. Таким образом, можно констатировать, что опасения были напрасными и инвестирование в недвижимость и строительство через ПИФы в настоящий момент по-прежнему актуально.
Более того, на сегодняшний день мы имеем пятилетний опыт работы в новых условиях налогообложения ПИФов, когда единственной налоговой преференцией для пайщиков в сравнении с обычными хозяйственными обществами является отложенное налогообложение прибыли: основания для уплаты налогов возникают только в момент получения выплачиваемого пайщикам дохода и/или при погашении инвестиционных паев.
Организация работы ЗПИФ недвижимости
В соответствии с Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденным Приказом ФСФР РФ от 28 декабря 2010 г. № 10-79/пз-н (далее — Положение № 10-79/пз-н), фонды недвижимости могут быть только закрытого типа, т. е. прием заявок на погашение инвестиционных паев возможен только в ограниченном ряде случаев, определенных правилами доверительного управления фондом, основным из которых является погашение инвестиционных паев при его прекращении.
При этом у заинтересованных в инвестировании в строительство через ПИФ лиц остается выбор вариантов организации процесса инвестирования в зависимости от идеи, задач и имеющихся у них финансовых ресурсов. Паи фондов недвижимости могут быть как не ограничены в обороте, так и предназначены только для квалифицированных инвесторов, и от этого зависит набор активов, которые могут входить в состав фонда, виды имущества, которое может быть передано в оплату паев, требования к соинвесторам, которые могут быть привлечены в проект.
Важнейшем этапом работы является подготовка правил доверительного управления ПИФом, определяющих в пределах установленных законодателем рамок условия работы фонда, направления инвестирования управляющей компании, а также максимальные размеры расходов, в том числе на инфраструктуру фонда, которые могут быть оплачены за счет имущества ПИФа.
Инвестиции в строительство через ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обороте
Главным плюсом фондов недвижимости, паи которых не ограничены в обороте, является отсутствие каких-либо требований к возможным пайщикам ПИФов. Такой фонд могут составлять только права на недвижимое имущество, права аренды на недвижимое имущество и имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ДДУ). Таким образом, кроме инвестирования в права из ДДУ иные варианты участия в строительстве фонду недвижимости, паи которого не ограничены, недоступны. На сегодняшний день количество таких фондов составляет менее 32% от общего числа работающих фондов недвижимости (данные НЛУ), что подтверждает отсутствие значительной популярности такой формы инвестирования в недвижимость и строительство среди участников рынка.
Основной моделью работы таких фондов является инвестирование денежных средств, внесенных инвесторами в оплату инвестиционных паев на стадии формировании фонда (при выдаче дополнительных инвестиционных паев), в имущественные права из ДДУ с последующей их реализацией путем заключения договоров уступки либо с последующей реализацией квартир в уже построенных жилых домах — наиболее часто встречающийся вариант.
Модели работы ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов
Фонды недвижимости, паи которых ограничены в обороте, имеют больший выбор способов участия в строительстве, а также возможность инвестирования в имущественные права из ДДУ. Однако в отличие от фондов недвижимости, паи которых не ограничены в обороте, здесь существуют требования к лицам, которые могут приобрести паи такого фонда. Пайщиками таких фондов могут быть квалифицированные инвесторы, ограниченный список которых содержится в п. 2 ст. 51.2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», либо физические и юридические лица, признанные управляющей компанией квалифицированными инвесторами на основе предоставленных инвесторами документов, подтверждающих их соответствие одному из установленных этим же законом требований.
Наиболее распространенным вариантом участия фондов недвижимости, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, в строительстве на сегодняшний день является инвестирование в имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости (далее — права из договоров по 39-ФЗ). Участие в строительстве в данном случае также регулируется Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», определяющим отличительные особенности объекта строительства и объекта, подлежащего передаче участнику строительства, способ инвестиций, порядок и форму заключения договора, дифференцирующие порядок возникновения прав из договоров по 39-ФЗ от инвестирования в права из ДДУ. Значительным плюсом инвестирования в права из договоров по 39-ФЗ является отсутствие необходимости государственной регистрации факта заключения таких договоров в отличие от договоров из ДДУ.
Наиболее сложным и финансово затратным является инвестирование в строительство через ПИФ, когда управляющая компания, действующая в качестве доверительного управляющего фондом недвижимости, непосредственно сама выступает в качестве застройщика. Согласно требованиям Положения № 10-79/пз-н такая возможность имеется только у управляющей компании ПИФа недвижимости, паи которого ограничены в обороте. Необходимым условием самостоятельного строительства управляющей компанией является наличие в составе фонда земельного участка на праве собственности или праве аренды. С учетом положений Приказа ФСФР РФ от 9 декабря 2008 г. № 08-56/пз-н «О передаче имущества в оплату инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда и сроках формирования закрытого паевого инвестиционного фонда» такой земельный участок может быть передан в оплату инвестиционных паев как на стадии формирования фонда, так и в процессе оплаты инвестиционных паев при выдаче дополнительных паев фонда. Права аренды в оплату инвестиционных паев нельзя передавать, соответственно, они могут войти в состав ПИФа только по результатам заключения управляющей компанией соответствующего договора с собственником земельного участка.
В целях соблюдения требований к градостроительной деятельности также требуется разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, осуществление в ходе строительства необходимого технического, инженерного контроля и т. д.
Указанные действия требуют существенных финансовых вложений. Перечень расходов, которые могут быть оплачены за счет имущества фонда, установлен Указанием Банка России от 24 декабря 2014 г. № 3506-У «О перечне расходов, связанных с доверительным управлением имуществом, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда, или имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд» (далее — Перечень расходов ПИФа).
В числе прочих могут быть оплачены следующие расходы:
- связанные со сносом зданий, строений и сооружений, составляющих имущество фонда;
- связанные с проведением инженерно-изыскательских работ на земельных участках, составляющих фонд, изменением их категории и вида разрешенного использования, их разделом и межеванием;
- связанные с оплатой услуг по разработке технических условий на подключение (присоединение) строящихся объектов недвижимости, которые составляют имущество Фонда, к внешним инженерным коммуникациям, и получением разрешительной документации на строительство объектов недвижимости;
- связанные с осуществлением технического и авторского надзора за строительством, осуществляемым за счет имущества фонда;
- связанные с оплатой строительных, строительно-монтажных работ по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения, создания объектов инфраструктуры (единое инженерное обеспечение) объектов недвижимого имущества, составляющих имущество фонда.
Также Перечень расходов предусматривает возможность оплаты за счет имущества фонда иных расходов, прямо не указанных в Перечне (далее — иные расходы), при условии, что такие расходы допустимы в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон № 156-ФЗ).
- наличие в соответствующем разделе правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом указания на возможность их оплаты;
- соблюдение максимального размера.
Законодательством установлено, что совокупный предельный размер таких расходов, установленный правилами доверительного управления ПИФом, для паевых инвестиционных фондов, паи которых ограничены в обороте, не может составлять более 5% среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Необходимо отметить, что оплата иных расходов за счет имущества фонда, паи которого не ограничены в обороте, также возможна, но установленный предельный размер значительно меньше — не более 0,1% от среднегодовой стоимости чистых активов.
ЗПИФ недвижимости как застройщик по 214-ФЗ: возможно?
Достаточно часто возникает вопрос о возможности заключения управляющей компанией, осуществляющей строительство на земельном участке, права на который входят в состав ПИФа, договоров долевого участия в строительстве, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в качестве застройщика для последующей передачи построенного объекта участникам долевого строительства. К сожалению, такой способ организации инвестирования в строительство на сегодняшний день невозможен, в связи ограниченным перечнем иных видов деятельности, с которыми может быть совмещена деятельность управляющей компании, осуществляющей доверительное управление паевыми инвестиционными фондами (п. 4 ст. 38 Закона № 156-ФЗ). Данная позиция была озвучена Банком России в соответствующем информационном письме в августе 2014 г.
Участие в строительстве путем инвестиций в хозяйственные общества
Отдельным способом участия в инвестировании строительства является приобретение ценных бумаг или долей хозяйственных обществ, осуществляющих строительство. В этом случае выбор категории фонда может быть не ограничен категорией недвижимости. Между тем у инвесторов часто возникает вопрос о «непрозрачности» системы своего участия с строительстве, ведь инвестиционный пай в данных обстоятельствах будет удостоверять долю пайщика в праве общей собственности на ценные бумаги или долю хозяйственного общества, а не долю в праве общей собственности на права из инвестиционных контрактов, ДДУ или имущественных прав из договоров, на основе которых осуществляется строительство объектов недвижимого имущества.
Таким образом, в настоящий момент существует достаточно большой спектр вариантов участия в строительстве с использованием механизма паевого инвестиционного фонда, выбор которых зависит от необходимости привлечения в проект дополнительных соинвесторов, наличия у инвестора активов на момент формирования паевого инвестиционного фонда и прочих факторов. Важную роль при организации инвестирования в строительство через ПИФ играет квалифицированная экспертная поддержка. Опыт специализированных депозитариев по оказанию услуг управляющим компаниям таких фондов можно и, по нашему мнению, нужно использовать с момента проработки модели работы фонда и регистрации ПДУ вплоть до окончания проекта. Такой опыт позволяет не только выбрать наиболее оптимальные тип и категорию фонда, но и оказать помощь в подготовке правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом с целью их максимального соответствия планируемому порядку реализации проекта, выявить наиболее узкие места, чаще всего вызывающие вопросы и проблемы у управляющей компании и инвесторов, обеспечить объективный учет имущества фонда и оказывать всестороннюю поддержку управляющей компании на всем жизненном пути паевого инвестиционного фонда. Кроме того, часть функций управляющей компании можно передать на аутсорсинг специализированному депозитарию, тем самым минимизируя затраты на ведение инвестиционного проекта и позволяя управляющей компании концентрироваться на управлении имуществом инвесторов.
Объекты выберут финансы
Крупные застройщики уже анонсировали свои планы. Компании в большинстве своем взяли курс на комбинирование, часть объектов они будут стремиться возводить на свои средства, для некоторых воспользуются эскроу-счетами.
Но есть и те, кто пока делает выбор в пользу альтернативных способов финансирования стройки. В легальном поле их пока два — это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) и жилищно-накопительные кооперативы. Проблема в том, что эти инструменты ориентированы на профессиональных инвесторов, и они слабо защищают рядовых покупателей жилья.
Мониторинг, проведенный Национальным объединением строителей, показал, что пять процентов строительных компаний Петербурга планируют в будущем использовать альтернативные формы финансирования. Об этом заявил президент объединения Антон Глушков в рамках конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». В комитете по строительству Петербурга уточнили, что в центре внимания сейчас находятся 14 объектов. Это не проблемные стройки, но у городских властей нет полной информации о том, как производится их финансирование.
В комитете по строительству держат руку на пульсе и не скрывают: цели нарастить объемы строительства любой ценой у города нет. Каждый новый объект будет тщательно проверяться, при этом особое внимание профильный комитет будет уделять сейчас землям, выделяемым под индивидуальное жилищное строительство.
В прошлые годы в Петербурге уже были прецеденты, когда на месте индивидуального коттеджа вырастал пусть не многоэтажный, но многоквартирный дом.
Покупателей привлекали не по договорам долевого участия, а как раз через альтернативные методы финансирования строек.
Больше всего альтернативных домов собираются строить в Коми, такие ответы дали 94 процента от всех застройщиков республики. В Ненецком автономном округе доля альтернативных форм и вовсе достигла ста процентов. Но высокий показатель объясняется спецификой региона: здесь проживают чуть более 40 тысяч человек, и значительный объем строительства приходится на индивидуальные жилые дома в поселках.
О том, что ЗПИФы могут стать альтернативой для застройщиков, начали говорить еще в прошлом году. Например, эксперты Гильдии управляющих и девелоперов высказывали опасения, что создатели ЗПИФов будут привлекать в эту сферу граждан, но воспринимать их как инвесторов. Так было, например, когда только появилась «долевка». Изначально в законе были размыты права дольщиков на случай, если застройщик не выполнит свои обязательства. Затем правила были скорректированы, появился фонд защиты прав дольщиков, проблемные объекты стали достраивать с привлечением новых компаний, региональные власти брали на себя значительный объем финансовых обязательств.
Пока ЗПИФы не пользуются большой популярностью в малых городах. Частные инвесторы приходят в эту сферу в основном в Москве и в Петербурге, причем закрытые паевые инвестиционные фонды в основном работают в секторе коммерческой недвижимости. Для пайщика это возможность стать совладельцем бизнес-центра или какого-нибудь торгового объекта. Но при этом инвестор разделяет все риски застройщика. И пока ЗПИФы в «народ» не пошли.
Более того, этот инструмент не является массовым и среди профессиональных инвесторов. Размер активов некоторых фондов вместе со средствами граждан не превышает 25 — 50 миллионов рублей. Учитывая, что полноценный жилой комплекс стоит около миллиарда рублей, такой объем фондов — это капля в море.
С жилищно-накопительными кооперативами ситуация еще более непрозрачная. В реестре Центробанка на момент написания материала числилось 47 ЖНК. Из них восемь созданы в Петербурге, но при этом по четырем кооперативам Северной столицы принято решение о ликвидации юридического лица.
Большинство ЖНК были созданы до 2017 года, когда о замене «долевки» проектным финансированием еще не было и речи. С середины 2018 года, когда законодательство об эскроу-счетах только начало обретать формы, было организовано на всю страну три жилищно-накопительных кооператива.
Жилищно-накопительные кооперативы позиционируют себя как альтернатива ипотеке в привычном понимании. Суть в том, что пайщик вносит паевой взнос и потом ежемесячно выплачивает определенную фиксированную сумму. В самом кооперативе формируется очередь, и на полученные от членов средства покупается жилье. То есть те, кто стоят в хвосте очереди, фактически оплачивают покупку квартир тем, кто находится первым в списках. Из-за этого принципа ЖНК часто критикуют, сравнивая с финансовой пирамидой, сами кооперативы утверждают, что предоставляют финансовые гарантии всем участникам. Кроме того, покупка жилья по такой схеме выглядит дешевле, чем ипотека у банков, где при долгом сроке кредита человек переплачивает за квартиру чуть ли не в два раза.
Правда, пока ЖНК активно работают на рынке готового и строящегося жилья, когда человек приобретает квартиру либо на вторичном рынке, либо обращается к любому понравившемуся застройщику.
Чисто теоретически для развития кооперации в сфере строительства препятствий нет. Но еще в эпоху «долевки» похожая форма в виде жилищно-строительного кооператива регулярно давала сбои, и пайщики вместо новоселья годами ходили по судам, пытаясь вернуть свои деньги.