Современные панельные дома: мифы о бетонных коробках
Что вы представляете, когда слышите словосочетание «панельный дом»? Наверняка воображение рисует ряды одинаковых невысоких строений без изысков, изрядно потрепанных жизнью. Россияне панельные дома не жалуют и ругают за скромное количество квадратных метров, низкие потолки, удивительную слышимость и скверную теплоизоляцию. А еще такое жилье прочно ассоциируется у нас с советской эпохой. Однако сегодня панельное строительство не только не ушло в прошлое, но и активно практикуется крупнейшими девелоперами, а цены на квартиры далеко не всегда становятся самыми доступными.
Чем отличаются современные панельные дома от своих предшественников, стоит ли покупать квартиру в «панельках», на что обратить внимание и чего не стоит бояться покупателям, – ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.
Европейские корни советских домов
Панельный дом – это здание, возведенное из готовых железобетонных плит. По сути на заводе изготавливают отдельные части дома, которые затем на строительной площадке собирают как конструктор. Причем скорость возведения гораздо выше, чем при использовании других технологий. Благодаря этому дома из сборного железобетона получили большое распространение в СССР, став символом массового типового жилья. Однако родиной панельного дома является вовсе не Советский Союз.
Первые здания, возведенные из крупных панелей, появились в 1910-х годах в пригороде Нью-Йорка. С привычными нам хрущевками они не имели ничего общего, поскольку имели высоту всего в пару этажей, а фасад был украшен в соответствии с архитектурными тенденциями того времени. С 1920-х годов панель стала завоевывать Европу. После Первой Мировой войны началась стремительная урбанизация, и как следствие возникла необходимость быстро расселить большое количество людей. Железобетонная панель как раз отвечала запросам времени: она не требовала больших материальных затрат и человеческих ресурсов. Отличительной чертой панельного строительства стал отказ от украшения фасадов. Это кстати, станет одной из причин недовольства населения, которое станет пренебрежительно называть такие дома бетонными коробками. В нашей стране эксперименты со сборными железобетонными конструкциями начались накануне Великой Отечественной войны. Первые образцы панельного строительства были декорированы ажурными вставками, рельефами и прочими архитектурными элементами. Позже появились дома с оформлением попроще, но все еще нарядные. В тираж они не вышли, поскольку в 1955 году было принято постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», исключившее любые элементы декора фасада. Еще через два года вышло постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», открывшее эру типовой застройки спальных районов.
Дома первой советской серии панелек К-7, те самые хрущевки, возводились в рекордные 12 дней. Срок службы был рассчитан на 25 лет – тогда такое жилье считалось временным. Отличительными особенностями пятиэтажек стали потолки высотой 2,5 м, крохотные кухни – 4,9-6 м 2 , совмещенные санузлы, отсутствие лифтов и мусоропроводов. В народе даже ходила осторожная шутка: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
В 1960-е хрущевки сменил более демократичный вариант жилья, в котором потолки уже достигали 2,65 м, жилые комнаты стали чуть просторнее, а в подросших до 9 этажей домах появились лифты. В таком практически неизменном виде панельные дома возводились до 1985 года. Свою основную функцию они выполнили – обеспечили население жильем. Однако из-за низкого качества строительства и многочисленных недостатков у россиян по отношению к панельным домам сформировалось предвзятое отношение, которое сегодня пытаются изменить застройщики.
Панелька 2.0: отличия современных домов от старых версий
Если раньше жилищные проблемы решало государство, то теперь граждане должны сами себя обеспечивать жильем. Покупатели уже не спешат брать то, что дают, а придирчиво выбирают варианты получше. В рыночных условиях продукт, который производили советские домостроители, просто бы не выдержал конкуренции и не пользовался спросом. Застройщики ищут новые подходы, материалы и средства, чтобы улучшить качество, поэтому сравнивать новые панельные дома и советские не вполне корректно. Но все же давайте рассмотрим основные отличия современных сборных домов.
1. Панели
На заре панельного строительства плиты изготавливались из смеси бетона и керамзита. Их отличительной особенностью стала плохая теплоизоляция и замечательная слышимость. В 1980-х стены начали возводить из газобетона, который был уже не так плох, но все еще не совершенен. Прорыв в панельном строительстве произошел с появлением на строительном рынке минеральной ваты. Ее используют как в качестве утеплителя снаружи, так и в качестве одного из слоев внутри панели. Панель в свою очередь может быть однослойной, состоящей из железобетона, или многослойной, когда между двумя слоями бетона прокладывается слой минваты. Такие плиты называют сэндвич-панелями. Использование утеплителя существенно снижает проводимость тепла и звуков.
2. Стыки
Снаружи советская панелька сразу себя выдает. Ее фасад вдоль и поперек пересекают стыковочные швы – места соединения плит. Это настоящая ахиллесова пята задания. Их заделывали обычным раствором, часто с нарушениями технологических норм, из-за чего в квартиры проникала влага, гуляли сквозняки и промерзали углы. Стыки портили фасад и жизнь жителей.
Современные панельные дома от монолитных сходу даже и не отличишь. Лидер сборного строительства в Петербурге «Группа ЛСР» особенно гордится бесшовной технологией. Застройщик использует железобетонные однослойные панели толщиной до 16 см. На них снаружи крепится утеплитель, затем наносится толстый слой специального клеевого состава, на который укладывается армирующая сетка. Все это грунтуется, а затем наносится штукатурка, которая окончательно выравнивает поверхность фасада. Благодаря этому методу удается сократить теплопотери в среднем на 30%. Визуально оценить эффект от бесшовной технологии можно, посетив жилые комплексы «Новая Охта», «Шуваловский» и «Цивилизация».
3. Фасады
Унылые серые бетонные коробки уходят в прошлое. Новые панельные дома выкрашивают в разные цвета, делают фактурные поверхности с орнаментом и даже устанавливают навесные вентилируемые фасады, улучшающие теплоизоляцию. Ярким во всех смыслах этого слова примером могут служить ЖК «Янила Драйв» и «Янила Кантри» от ГК «Ленстройтрест». Дома нового микрорайона в Янино не только радуют жителей разноцветными фасадами, облицованными керамогранитом, но и предлагают интересные планировочные решения.
4. Планировки
Еще раз вспомним планировки типовых проектов 60-70-х годов: низкий потолок, тесные комнаты, объединенный санузел и микрокухня. Современные панельные жилые комплексы возводятся по индивидуальным проектам, благодаря чему застройщики могут себе позволить заложить какие угодно планировки. Покупателям доступны квартиры с совмещенными или раздельными санузлами, комнатами разного метража, просторными кухнями и потолками до 3 метров.
«Группа ЛСР» предлагает клиентам «СуперНовые» планировки в ЖК «Цветной город». Это своеобразные квартиры-трансформеры, которые владельцы могут преобразовать по собственному усмотрению. Эффект перепланировки достигается за счет возможности установки дополнительных перегородок.
Одним из необычных примеров панельного строительства служит жилой комплекс Grona Lund, который возводит во Всеволожске шведский девелопер Bonava. Эта строительная компания ориентируется на европейские стандарты качества, а также на европейские тенденции в отношении планировочных решений. Отличительной чертой квартир становятся кухни-столовые площадью до 28 м 2 – и это в панельном доме! Также в ЖК есть квартиры с саунами, собственными террасами и остекленными балконами. Своими планировками Bonava ломает стереотип о стандартных планировках сборных домов.
5. Доступность для маломобильного населения
Строители временных хрущевок не предполагали, что в них вырастет несколько поколений советских и российских граждан. В пятиэтажных панельках даже лифт не предполагался, не говоря о пандусах, поэтому мамам с колясками приходилось несладко. За последнее время в этом направлении были достигнуты значительные успехи. Строительные компании стараются организовать безбарьерную среду, в которой комфортно будет себя чувствовать человек любого возраста и состояния здоровья. Для семей с маленькими детьми в домах выделяют помещения для хранения колясок.
Плюсы и минусы новых панельных домов
Однозначно подход к строительству панельных домов сильно изменился в лучшую сторону. Жилье стало более комфортными. Однако у сборно-монолитных конструкций есть свои достоинства и недостатки.
Начнем с плюсов панельных домов.
➕ Доступные цены. Панельное строительство считается самым дешевым на рынке первичной недвижимости. Все дело в затратах на строительство, которое включает в себя в том числе и человеческие ресурсы. Чтобы возвести дом из железобетонных плит, требуется гораздо меньше людей и материалов, чем при монолитном или кирпичном строительстве. Значительная часть домов, строящихся по сборной технологии, возводится на окраинах города или в пригородах. Например, ЖК «Новое Горелово» от «ЛенРусСтрой» находится на стыке Петербурга и Ленобласти и предлагает покупателям просторные квартиры по низкой стоимости.
Однако в любом правиле есть исключения, что подтверждает компания Bonava, чьи цены на панельные дома во Всеволожске сопоставимы с жильем в Петербурге.
➕ Скорость. Не зря панельное строительство сравнивают с конструктором. Рабочим не приходится долго ждать, когда застынет бетон или прекратятся сильные морозы. Готовые детали с оконными и дверными проемами собираются за считанные месяцы, чем радуют дольщиков, купивших квартиру на этапе котлована.
➕ Контроль качества. Части будущего дома производятся на заводе в условиях строгого контроля качества, с соблюдением всех технологических норм. Процесс автоматизирован, поэтому человеческий фактор, приводящий к ошибкам и браку, практически исключен. Жители могут быть уверены, что на процесс возведения стен не влияла переменчивая петербургская погода или неквалифицированные рабочие.
➕ Дом не будет давать усадку. Здания, построенные из панелей, дают усадку меньше, чем монолитные или кирпичные дома. Это исключает появление трещин и испорченный ремонт.
➕ Ровные стены. Квартиры в панельных домах не потребуют особого ремонта и выравнивания поверхностей. Это позволит сэкономить время и средства покупателя. К тому же многие застройщики предлагают купить жилье сразу с чистовой отделкой «под ключ».
Конечно, сборный железобетон не идеален, и также имеет свои особенности, о которых покупатель должен знать.
Минусами панельных домов являются:
➖ Стыки. Остаются по-прежнему уязвимым местом панельных домов. На форумах можно прочитать истории о том, как дует из плохо заделанных щелей новостроек. Такое действительно может случиться, поэтому квартиру перед приемкой необходимо тщательно проверить.
➖ Невозможность перепланировки. В панельном доме практическая каждая стена – несущая. Владелец, задумавший изменить пространство за счет сноса стен, рискует жизнью. Допускаются незначительные изменения, например, расширение дверного проема или изменение его конфигурации, однако эти действия потребуют долгого согласования.
➖ Слышимость. Несмотря на усовершенствование технологий и эффективность использования минеральной ваты, панельные дома уступают по шумоизоляции зданиям, построенным из монолита или кирпича. Эти различия нельзя назвать критичными, и часто тишина в квартире зависит не от конструктива, а от совести соседей.
➖ Отсутствие подземных паркингов. Сегодня панельные дома отмечены в основном в недорогом сегменте эконом- и комфорт-класса. Строительство подземного паркинга – дело довольно сложное и серьезно удорожает проект. Поэтому в сборных домах за редким исключением подземных паркингов нет.
В светлое будущее
Когда-то панельные дома должны были стать временным перевалочным пунктом на пути к комфортной жизни. Сегодня застройщики по-другому оценивают панельное строительство и видят будущее именно в сборном железобетоне. Во-первых, процент строящегося из панелей жилья с каждым годом растет. Во-вторых, на сегодняшний день это самый доступный по стоимости вариант, что на фоне экономического кризиса и постоянного роста цен на недвижимость рано или поздно станет определяющим фактором. В-третьих, технологии панельного строительства совершенствуются, улучшая качество жилья. Сейчас, например, появляются панели, внутри которых сразу проложены системы коммуникации: водопровод, канализация, электрическая разводка с розетками. Это позволит еще больше ускорить процесс строительства и упростить владельцам последующий ремонт.
Также у застройщиков есть возможность использовать комбинированную технологию монолитно-панельного строительства. В этом случае перекрытия отливаются из монолита, а все вертикальные конструкции собираются из панелей. Это не ноу-хау строительного рынка – в Финляндии эту технологию очень любят и активно используют уже несколько десятилетий, да и в нашей стране она известна с 1990-х годов. Главное, что монолитно-панельное строительство сочетает и достоинства панельного строительства – скорость, доступная стоимость, и преимущества монолита – можно реализовывать любые планировочные решения. Одним словом, у девелоперов есть большие возможности для того, чтобы развивать панельное строительство и дальше.
Бояться новых панельных домов не стоит. Нужно с умом подойти к выбору жилья, соотнести все плюсы и минусы, а также сравнить предложения разных застройщиков. С этим поможет разобраться наш каталог новостроек. Воспользовавшись расширенным поиском, можно выбрать конструктив дома и узнать, какие жилые комплексы в Петербурге возводятся из сборных железобетонных конструкций.
Квартира в панельном доме: плюсы и минусы
Квартира в панельном доме в умах наших сограждан связана с чем-то неудобным, некомфортным и некрасивым. Вероятно, на генетическом уровне с молоком матери передается информация о хрущевках и всех прелестях жизни в ней. В шестидесятых годах прошлого века остро встал квартирный вопрос. Рабочих нужно было поселить в комфортные условия, а коммуналки мечтали извести как вид жилья в принципе. Поэтому срочно были разработаны и запущены в массовое производство несколько типовых проектов панельных домов. Как и все массовое и построенное на скорую руку, эти дома имели ряд особенностей в эксплуатации. Однако, справедливости ради, большинство из них прекрасно сохранились до настоящего времени. Вместе со своими недостатками.
Исторический экскурс
Панельное строительство широко применялось не только в бывшем СССР. Некоторые европейские страны также не гнушались этим способом жилищных проблем. После окончания Второй Мировой войны масса людей осталась без крова. Необходимо было придумать способ быстрого расселения сограждан. Панельные дома пришлись как нельзя кстати – от старта строительства до вселения первого жильца могло пройти от полугода до восьми месяцев.
Естественно, при такой постановке задачи, за качеством жилья в долгосрочной перспективе практически не следили. Зато в современной России процент панельных домов в некоторых регионах достигает 40% от общего количества жилых домов. Именно в результате этой быстрой массовой застройки наши города стали похожи друг на друга, как единоутробные братья-близнецы, разлученные в детстве. А в анекдотах все чаще муссировалась тема безликого некачественного жилья. Достаточно вспомнить знаменитую 3-ю улицу строителей, 25, кв. 12. Если у любого рандомного респондента спросить, квартиру в каком доме он предпочел бы – в панельном или в кирпичном, ответ был бы в пользу кирпичного жилья. Причем никаких внятных объяснений этому выбору, кроме слухов, доводов и предубеждений, вы бы не услышали. А на самом деле панельный дом не так плох, каким его выставляют. Скорее он стал жертвой предубеждений.
Что представляет собой панельная многоэтажка
Это конструктор. Гигантский паззл, который можно быстро сложить из готовых блоков-панелей. Панели соединяются специальным цементным раствором или пластифицированной пастой. Толщина последней может быть не больше 0,5 см. От того, насколько качественно будет заделан стык между панелями зависит срок службы дома и качество жизни его жильцов.
Панели изготавливаются однослойные и многослойные, и имеют разное предназначение. Несущие, торцевые, навесные, перегородочные – каждая панель должна стоять на своем месте. Толщина панели выбирается исходя из необходимых звукоизолирующих качеств. Панели, предназначенные для внешних стен, дополнены утеплителем. Несмотря на небольшое количество сцепляющего материала, панели таким способом фиксируются очень надежно.
Советскими архитекторами были разработаны несколько десятков типовых серий % от общей площади всех жилых помещений. Остальные 30% — здания довоенной постройки и современные многоэтажки, построенные по индивидуальным проектам.
Какими были классические панельные дома
Самые первые панельные дома в Москве были возведены еще в 1948 году, на 5-й улице Соколиной горы, и между прочим стоят там до сих пор. Понятно, что в послевоенное время немного думали даже об удобстве жильцов, не говоря уже о красоте и внешнем виде дома. Перед архитекторами стояла задача найти быстрый и дешевый способ расселить всех нуждающихся в жилье советских граждан.
Поэтому у «старых» панелек есть целый ворох недостатков, которые мешают жить в этих домах комфортно:
- Сырые стены угловых (чаще всего) и обычных (гораздо реже) квартир. Справедливости ради отметим, что эта проблема есть и у кирпичных домов. Но панельные дома более подвержены такой напасти. Если утеплитель, из которого сделаны торцевые стены дома, подобран неправильно и не соответствует текущим климатическим условиям, внутри квартиры на стенах проявляется конденсат. Длительное намокание стен приводит к расцвету грибка, от которого избавится практически невозможно. Накопление конденсата происходит из-за того, что плохой утеплитель создает точку росы (место, где скапливается влага при перепадах температуры) не на внешней стороне стены, как это должно быть, а на внутренней. Поэтому при покупке квартиры в панельном доме на вторичном рынке, тщательно исследуйте, в каком состоянии находятся углы комнат. Особенно те углы, которые стыкуются с панелью, в которой устанавливаются окна. Если на этом месте свежий ремонт, то скорее всего, это признак того, что хозяева пытаются скрыть следы плесени.
- В домах советской застройки никто не ставил перед собой задачу оградить жильцов квартиры от посторонних шумов. Поэтому в старых панельных домах великолепная слышимость. Ремонт на 5 этаже хорошо слышит вся девятиэтажка. Не говоря уже о том, что одни соседи обычно в курсе, когда другие соседи принимают ванну или посещают санузел. Ну и запахи – сомнительная система вентиляции, как в сказке «горшочек, вари», может поведать вам о том, что готовят на обед в соседнем королевстве. Точнее, во всех соседних королевствах. Если слышимость между квартирами великолепная, то слышимость внутри одной квартиры еще хуже. Включенный телевизор невольно смотрит вся квартира. А этюды, которые дочь разучивает для музыкальной школы, слышит весь дом.
- То, о чем уже вскользь говорилось выше – отсутствие возможности перепланировать помещение в соответствии со своими нуждами. Практически каждая стена в квартире является опорной для стены этажом выше. Поэтому прорубить дверь в стене, или убрать ее совсем – не получится. Выбирая квартиру в панельном доме, обращайте внимание на существующую планировку. Если по каким-то причинам она вам не подходит, смиритесь с тем, что в этом расположении комнат вы будете жить до тех пор, пока не решите избавиться от квартиры.
- Не настолько важный, но настораживающий минус. В некоторых проектных панельных домах толщина внешней панели невелика. Соответственно, подоконники настолько узкие, что на них сложно разместить сколько-нибудь существенный горшок с зеленым растением. Но дело даже не в эстетической составляющей: такая толщина, скорее всего, не позволит квартире хорошо прогреваться зимой. Зато летом может раскалиться до эффекта духовки.
- Советские панельки имеют очень унылый внешний вид. Обычно они серые и безликие. Про такие дома как раз и придумали термин «человейники». Конечно, некоторые управляющие компании перекрашивают дома в яркие цвета, иногда они даже становятся объектами стрит-арта, но в основной своей массе эти дома совершенно одинаковые – то есть никакие.
Впрочем, существуют дома, в которых не проявлены все указанные недостатки. Некоторые жители отмечают, что условия проживания у них даже лучше, чем у знакомых в кирпичных домах тех же годов постройки. Поэтому при покупке квартиры нужно без предубеждений проверять конкретное жилое помещение на наличие/отсутствие перечисленных недостатков. Возможно, именно у этого дома был хороший прораб и ответственные строители, которые соблюли все технологии. И этот дом простоит еще не менее сотни лет.
Современные «панельки»
До настоящего времени панельные дома остаются одним из самых востребованных видов жилья на рынке недвижимости. Еще бы, ведь цена на квартиры в панельных домах более, чем приятная.
Учитывая все преимущества такой застройки – высокая скорость, приемлемая себестоимость, современные девелоперы не спешат отказываться от панельных проектов. Усовершенствование панельных конструкций, разработка хорошей системы звукоизоляции, и использование всех принципов создания энергоэффективных домов позволяет и дальше популяризировать такой вид строительства.
Каким же образом новейшие материалы устраняют недостатки, которыми грешили панельные дома советской застройки?
- Типовые проекты заменяются вариантами удобных, эргономичных планировок. Существуют новые панельные дома, которые предусматривают свободную планировку в отдельно взятой квартире. Таким образом, в довольно бюджетном жилье владелец может реализовать все, что ему нужно для комфортной жизни в доме.
- В новых проектах значительно увеличен шаг расположения несущих конструкций. Если в «хрущевских» вариантах из-за частоты расположения основных панелей помещения были небольшие, то модернизированные проекты решают эту проблему. Сейчас даже без свободной планировки площадь отдельных помещений в квартире довольно просторная. Вместе с площадью нашлась возможность увеличения высоты потолков до трех метров. Но в любом случае, готовую спланированную квартиру менять по своему усмотрению по-прежнему нельзя.
- Современные утеплители не дают ни малейшего шанса плесени и конденсату в квартире. «Начинка» внутри каждой панели предусматривает хорошую теплоизоляцию. Эта начинка экологически чистая, и имеет внушительные эксплуатационные сроки.
- Со звукоизоляцией в новых панельных домах тоже все обстоит гораздо лучше. При строительстве используются материалы, которые уменьшают слышимость как внутри квартиры, так и за ее пределами. Даже если изначальные характеристики шумоизоляции далеки от идеальных, жилец всегда может использовать инновационные материалы для того, чтобы сделать свое помещение идеально звукоизолированным. Ну или не идеально, но в той степени, в которой ему позволяет бюджет.
- Внешний вид панельных домов нового поколения настолько разнообразен, что вы не найдете двух одинаковых жилых комплексов в пределах одного города. Облик дома важен современному покупателю, поэтому застройщики стараются выбрать замысловатый дизайн фасадов в едином стиле с придомовой территорией. Такие дома вызывают желание купить в них квартиру, а значит, они более конкурентоспособные. Яркие пятна современной застройки вдобавок ко всему имеют еще и замечательные названия: Алые паруса, Шоколад – все это вкупе не оставляет шанса думать о современных панельных домах, как о прежних «хрущевках».
- При должном уходе за домом, своевременном текущем и капитальном ремонте, а также при контроле состояния межпанельных швов, срок эксплуатации панельного дома увеличивается в полтора-два раза от предусмотренного проектом.
Несколько обстоятельств, которые делают покупку квартиры в современном панельном доме хорошей идеей
- Равномерная быстрая усадка нового дома. В сравнении с кирпичными домами, их панельные товарищи не тратят слишком много времени на то, чтобы осесть. Поэтому в «панельках» к ремонту можно приступать сразу же после заселения.
- Производство крупных домовых панелей полностью автоматизировано. Это гарантия высокого качества и сведение к минимуму так называемого «человеческого» фактора.
- Санузлы в таких домах чаще всего изготавливаются из монолитных конструкций, в которых все четыре стены связаны между собой. Это позволяет облицовывать санузел плиткой, не опасаясь трещин и сколов.
- Дверные и оконные проемы в блоках панельных домов стандартные, поэтому у вас не возникнет проблем с заказом и установкой дверей и окон.
- В отличие от кирпичных, стены квартир в панельных домах не нуждаются в больших усилиях по выравниванию. Они изначально ровные и гладкие, остается только соблюсти несложные косметические процедуры перед отделкой.
- Стоимость квадратного метра квартиры в панельном доме все еще меньше стоимости аналогичной квартиры в кирпичном доме примерно на 15-20 %.
Заключение
К сожалению, прослойка общества, которая может позволить себе любое жилье в нашей стране, настолько маленькая, что всерьез строить рынок недвижимости, опираясь на предпочтения этих людей совершенно не разумно. Большинство наших с вами сограждан, чтобы приобрести какое-нибудь годное жилище, вынуждены годами копить. Или вступать в добровольные 12 лет рабства во славу банковской системе. И если попадется хороший вариант в панельном доме – то почему бы и нет. Поэтому «панельки» были, есть и будут, и спрос на них колеблется незначительно