Инвестиции в паркинг
Автор — Кира Ким
e-mail: kkim@esm-invest.com
Ключевые слова: паркинг, парковочное место, инвестиции в паркинг, доходность, инвестирование в парковочные места, аренда парковочных мест, продажа парковочных мест.
Парковочное место — это пространство, выделенное для стоянки автомобилей и мотоциклов. Оно может быть расположено на открытом воздухе, в полуоткрытой области на одном или нескольких уровнях здания.
Стоит ли покупать парковочное место с целью получения дохода, иными словами насколько эффективны инвестиции в паркинги?
Инвестиции в недвижимость как правило представляют собой вложения со средним уровнем риска (если недвижимость находится на стадии строительства) либо низкорискованные вложения (если строительство завершено и оформлен пакет документов). Однако вложения в недвижимость, как правило, требуют наличия у инвестора большого капитала, а также дополнительных вложений, например, на выполнение ремонтных работ. Такой тип инвестирования недоступен для небольшого бюджета. Однако, для инвестирования в парковочное место не требуются очень большие финансовые ресурсы, а если учесть минимальные эксплуатационные расходы и разумную норму прибыли, то парковочные места можно рассматривать, как довольно привлекательный объект для инвестирования.
Эксплуатационные расходы минимальны по сравнению с затратами на жилые помещения и офисы. Затраты на содержание составляют в среднем около 1000 руб./мес. Сдача в наем парковочного места является очень простым процессом с точки зрения управления: не требуется подписания долгосрочного договора аренды, в случае неплатежеспособности клиента, будет достаточно просто найти другого, поскольку парковочных мест почти всегда не хватает, это сегмент рынка, в котором спрос превышает предложение.
Следует отметить, что федеральный закон от № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносит изменения в 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которым машино-места (парковочные места) признаются недвижимым имуществом.
«Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2005, N 1, ст. 39; 2006, N 23, ст. 2380; N 50, ст. 5279; 2014, N 26, ст. 3377; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1412; N 29, ст. 4342) следующие изменения:
1) пункт 1 статьи 130 дополнить абзацем следующего содержания:
«К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.»;
2) пункт 1 статьи 239.2 после слов «либо помещений» дополнить словами «или машино-мест»;…»
Закон вступает в силу 1 января 2017 года, до этого парковочные места могут оформляться только как доли в паркинге, и они не выделяются в натуре, однако 315-ФЗ от 03.07.2016 г. решает эту проблему.
Таким образом, инвестирование в парковочные места становится более привлекательным и с юридической точки зрения.
Специалисты компании ЦЭПЭС проанализировали доходность парковочных мест в Москве и выяснили, что отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве составляет 8,0%…12,0% в год.
Таким образом, среднее отношение дохода от аренды к стоимости парковочных мест в г. Москве или иными словами доходность инвестиций в парковочные места составляет округленно 9,5% годовых при вложениях до 1 500 000 руб., что в некоторых случаях превышает доход по депозитам, при меньшей рискованности .
Необходимо также отметить, что доходность инвестиций возрастает по мере удаления объектов от центра г. Москвы, а при вложении в строящийся паркинг будет еще больше, поскольку стоимость объектов недвижимости на стадии строительства может быть существенно меньше.
Подземный паркинг: покупать или нет?
В современных новостройках предусмотрены три типа паркинга: подземный, наземный (как правило многоуровневый) и открытый. По комфорту и стоимости они сильно отличаются. В статье поговорим о первом типе — машиноместах в подземном паркинге. Рассмотрим нюансы выбора, стоимость парковочного места и ежемесячных платежей, а также сопоставим покупку машиноместа с арендой.
В каких новостройках есть подземный паркинг?
Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.
Какие «фишки» в подземном паркинге?
Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.
Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.
В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.
В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.
В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее +5° С.
Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.
Сколько стоят машиноместа?
Стоимость машиномест в подземном паркинге напрямую зависит от класса проекта и стадии его готовности. Как правило, старт продаж машиномест не начинается с котлована. Обычно застройщик придерживает машиноместа, подогревая интерес со стороны жителей. И в тот момент, когда открывается продажа паркинга — самые лучшие предложения обычно «улетают» очень быстро.
В проектах, где остается много нераспроданных машиномест, через два-три года после сдачи машиноместо могут предложить в подарок при покупке квартир или апартаментов определенной площади.
Вернемся к цифрам. За МКАД машиноместо можно приобрести от 400 тыс. рублей. В Москве от 800 тыс. рублей до 4,5 млн рублей в сегментах комфорт- и бизнес-класса. В элитных комплексах, по оценке агентства недвижимости «Метриум» , средняя стоимость парковочного места в подземном паркинге может достигать 6 млн рублей и выше.
Ценообразование зависит от расположения машиноместа в паркинге и его площади. Обычно наиболее дорогие места находятся на -1 этаже парковки (если она многоуровневая), рядом с лифтом, подальше от контейнеров для мусора.
Реальная история: в одном московском проекте комфорт-класса машиноместа вывели в продажу почти после двух лет после старта продажи квартир. Сначала «для своих» по почте и в мессенджеры, без анонса на сайте. Собственники, которые оставляли заявку на паркинг, получили план парковки и стоимость машиномест с пометами «свободно/бронь» в excel-файле. При стоимости квартир от 209 тыс. руб./м² цена на самое бюджетное одиночное машиноместо 13,25 м² составила 1,2 млн руб., на семейные от 30 м² — от 2 млн руб.
Бронь на машиноместо действовала только сутки, на одного человека выделяли по одному машиноместу, если нужно больше — для покупки предлагались семейные места. Скидок на паркинг не было, также выпустили в продажу не весь пул мест. По словам менеджера: «Следующая партия машиномест из резерва будет выведена после существенного повышения цен». Покупка осуществлялась только по 100% оплате. Большая часть машиномест была раскуплена за 2-3 дня.
Машиноместо в 90% случаев можно купить в ипотеку: существуют программы как без ограничений, так и на покупку только в проектах-партнерах одновременно с покупкой квартир. Но на практике — наиболее выгодные машиноместа могут не дождаться одобрения банка.
Какие коммунальные платежи?
За содержание машиноместа в подземном паркинге надо платить ежемесячные коммунальные платежи. Стоимость услуг зависит от площади машиноместа и класса новостройки. К примеру, в свежей новостройке комфорт-класса в Москве (2019 г.) в счет включают отопление, электроснабжение и содержание паркинга, которое рассчитывается исходя из площади. Итоговая сумма в месяц за машиноместо 16,2 м² составляет почти 2 000 рублей.
Может быть, лучше арендовать?
Многие жители новостроек рассматривают аренду машиномест. Их могут сдавать собственники и управляющая компания, в случае если остались нераспроданные лоты. По оценке агентства недвижимости «Метриум» , стоимость машиноместа, в зависимости от локации и класса новостройки может варьироваться от 3 000 до 20 000 рублей в месяц.
Приведем примеры актуальных цен на машиноместа в подземном паркинге от собственников и агентов:
Таким образом, в год на аренду паркинга в проекте комфорт-класса при ставке 8 000 рублей уйдет 96 000 рублей. Сами машиноместа за счет сдачу в аренду окупятся за 10 лет или дольше, в зависимости от их стоимости. В расчетах не учитываем расходы на коммунальные платежи.
Выводы
Руководствуясь подобной аналитикой об окупаемости, ряд экспертов считают покупку машиноместа в подземном паркинге невыгодной инвестицией. Но на другой чаше весов, не аналитической — ежедневный комфорт, который предусматривает покупка машиноместа.
О покупке места в подземном паркинге стоит задуматься при покупке жилья на долгий срок. Приобретая машиноместо, вы не будете зависеть от открытых парковок на улице и арендодателей и сможете потратить «выкроенные» полчаса на что-то более приятное.
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Cледите за нашей лентой в Telegam , там тоже много интересного!
Машино-место как инвестиция
Купить квартиру в качестве инвестиции для получения пассивного дохода – распространенная практика, но требующая серьезных вложений. Банковские вклады не интересны, потому как лишь отбивают инфляцию, покупка ценных бумаг – высокорисковое мероприятие. Но есть вариант выгоднее вкладов и доступнее покупки квартиры: инвестирование в машино-места. Паркинги всегда можно выгодно продать или сдать в аренду. Они не требуют дополнительных расходов на ремонт и приносят годовую доходность до 18%.
Шесть преимуществ инвестирования в паркинги перед квартирой:
· доступный порог входа, цены от 205 000 рублей;
· не требуют ремонта и амортизации;
· спрос превышает предложение;
· минимальные эксплуатационные расходы;
· средняя доходность в 2-3 раза превышает доход по депозитам.
Машино-место в многоуровневом или подземном паркинге жилого дома может быть хорошим объектом инвестиций при том, что требования к парковочным местам сильно меньше, чем к квартирам. Главное – чтобы место было в составе жилого комплекса с большим трафиком и обеспечивало безопасность. Что касается квартир, лучше сдаются варианты у метро с современной мебелью, с хорошим видом из окна и не на первом этаже, но такие варианты стоят недешево.
Покупка паркинга на начальном этапе, когда цены минимальны, наиболее выгодный вариант. С другой стороны, покупка машино-места в готовом паркинге обеспечит практически мгновенную возможность получения дохода. Со спросом на аренду машино-места в новых жилых комплексах обычно проблем нет. Недавно купившие квартиру новоселы, как правило, не готовы потратить крупную сумму на покупку машино-места, но готовы его арендовать.
Сдавая паркинг в аренду, собственник получает до 18% от суммы вложений ежегодно. При этом в любой момент вложения можно вернуть, продав паркинг.
Тренд на автомобилизацию
На сегодняшний день примерно каждый четвертый житель большого города имеет личный транспорт. Иметь две машины на семью со средним доходом давно в порядке вещей и уже не считается характеристикой покупателя жилья уровня бизнес- и выше класса. Уровень автомобилизации растет. К этому накладывается тренд на закрытые, свободные от машин, дворы, с одной стороны, и ужесточение мер по отношению к парковкам на газонах и тротуарах – с другой. Жители новых кварталов начинают понимать, что за место для машины нужно платить. В первую очередь потому, что это гарантирует безопасность автомобиля и является необходимым условием комфорта. Удобно, когда собственное место расположено недалеко от дома, а зимой не нужно выходить пораньше, чтобы прогреть и очистить машину от снега.
Инвесторам необходимо учитывать и то, что спрос на парковочные места увеличивается после того, как дом полностью заселен, когда жильцы уже выполнили ремонт, завезли мебель и переехали в новую квартиру. Вскоре после этого вакансия машино-мест сокращается, и наступает дефицит. Жильцы начинаются понимать удобство, когда не нужно по возвращению с работы долго искать место во дворе и беспокоиться за сохранность дорогостоящего автомобиля. Соответственно – подрастает и цена аренды, а доход арендодателя увеличивается.
Покупка машино-места окупается примерно за 8 лет при доходности 10-18% годовых, то есть почти в два раза быстрее квартиры со средней доходностью 6-6,5%, что существенно выгоднее банковских вкладов, которые сейчас находятся на уровне 5%.
В проектах ЛСР цены в паркингах стартуют от 205 000 рублей. Цена лота зависит от размеров места и типа паркинга. Места в подземном паркинге априори дороже наземных многоярусных конструкций. Также значение имеет этаж и класс жилого комплекса.
При стоимости паркинга 205 000 рублей (акционная цена в ЖК «Южная aкватория») и арендной ставке 5000 рублей, годовая прибыль после всех налогов составит 36 600 рублей, а рентабельность 17,9%. Для сравнения банковский вклад принесет максимум 10 250 рублей.
Поиск арендатора на машино-место ничем не отличается от поиска клиента на найм квартиры. При этом в управлении паркинг сильно проще. Инвестору не нужно беспокоиться за износ мебели, а в случае неплатежеспособности клиента, довольно просто найти другого – в этом сегменте почти всегда спрос на аренду машино-мест превышает предложение. В отличие от квартир, парковочные места не требуют ремонта – это огромный плюс. Также нужно учитывать коммунальные платежи, с паркингами они значительно ниже.
Скидки и специальные условия
В октябре действуют скидки на паркинги от 10 000 до 100 000 рублей. Акция распространяется на покупку машино-мест в жилых комплексах «Группы ЛСР»: «Квартет», «Калина-парк 2», «Новая Охта», «Цивилизация», «Шуваловский», «Паруса», «Южная акватория», «Цивилизация на Неве». Максимальная скидка 100 000 рублей предоставляется на парковочные места в ЖК «Звездный дуэт» для дольщиков, которые приобрели квартиры в комплексе до 23 марта 2020 года.
Также при единовременной покупке квартир и машино-места в ряде комплексов бизнес-класса на машино-место действует специальная цена.
Выбрать паркинг на сайте можно в разделе «Паркинги».
Мы предоставляем возможность купить паркинг в кредит. Вслед за ключевой ставкой потребительские кредиты стали более доступны: ряд банков выдает деньги под 7% годовых.
Подробности о приобретении машино-места в жилых комплексах ЛСР вы также можете уточнить по телефону +7(812) 325-01-01.
Бесплатный федеральный 8 800 325-01-01.
*Вся размещенная информация носит исключительно ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит точных расчетов, полного описания и характеристик объекта, и может быть изменена.