Передача на баланс незавершенное строительство

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По решению суда на объект незавершенного строительства одновременно было зарегистрировано право собственности автономного учреждения и право оперативного управления. Объект незавершенного строительства (гараж) учитывался с 2002 года на забалансовом счете автономного учреждения в качестве имущества, полученного в безвозмездное пользование, в условной оценке: 1 объект — 1 рубль. Информацией о стоимости объекта незавершенного строительства учреждение не располагает.
По какой стоимости учреждение должно поставить данный объект на баланс? Нужно ли заказывать его оценку? Какой корреспонденцией счетов необходимо оформить данную операцию?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если нормативным актом уполномоченного органа субъекта РФ не установлен иной порядок, оценочная стоимость определяется в порядке, предусмотренном п. 25 Инструкции N 157н. В случае, когда в отношении объекта недвижимого имущества единственной стоимостной оценкой, подтвержденной документарно, является кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, комиссией субъекта учета по поступлению и выбытию активов может быть принято решение о принятии к учету объекта недвижимого имущества в оценочной стоимости, равной кадастровой стоимости.
В бухгалтерском учете автономного учреждения принятие объекта незавершенного строительства к балансовому учету может быть отражено по дебету счета 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения» в корреспонденции с кредитом счета 0 401 10 180 «Прочие доходы» при согласовании такой корреспонденции в порядке п. 5 Инструкции N 183н.

Обоснование вывода:
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Организации госсектора, включая автономные учреждения, при организации бухгалтерского учета руководствуются общими принципами, установленными «Инструкцией по применению единого плана счетов бухгалтерского учета. «, утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н (далее — Инструкция N 157н).
Согласно п. 22 Инструкции N 157н информация по формированию сумм фактических вложений учреждения в объекты нефинансовых активов отражается в бухгалтерском учете в денежном выражении.
В соответствии с п. 29 Инструкции N 157н передача (получение) объектов государственного имущества между органами государственной власти и государственными учреждениями в связи с закреплением права оперативного управления осуществляется по балансовой (фактической) стоимости объектов учета с одновременной передачей (принятием к учету), в случае наличия, суммы, начисленной на объект нефинансового актива амортизации.
Из буквального прочтения указанной нормы Инструкции N 157н следует, что орган государственной власти закрепляет за автономным учреждением государственное имущество с обязательным предоставлением информации о его балансовой (фактической) стоимости, по которой имущество было учтено в собственности публично-правового образования (в казне публично-правового образования). В свою очередь, правообладатель данного имущества (в рассматриваемой ситуации — автономное учреждение) не может учесть соответствующий закрепленный за ним объект по иной стоимости, отличной от определенной ее собственником.
В то же время в рассматриваемой ситуации, несмотря на то, что объект незавершенного строительства был передан автономному учреждению на основании решения органа, осуществляющего функции и полномочия собственника имущества публично-правового образования, государственная регистрация права собственности на указанный объект осуществлена одновременно с государственной регистрацией права оперативного управления на основании вступившего в законную силу судебного акта. При таких обстоятельствах основания для учета указанного объекта нефинансовых активов в составе имущества казны публично-правового образования отсутствовали. Соответственно, орган, осуществляющий учет имущества казны публично-правового образования, также может не располагать информацией о стоимости указанного объекта недвижимости.
Неучтенные ранее объекты имущества, выявленные в ходе проведения проверок и (или) инвентаризации, подлежат учету по их текущей оценочной стоимости (п. 31 Инструкции N 157н). В аналогичном порядке следует определять стоимость объектов, если она по каким-либо причинам является неопределенной, в частности, как в рассматриваемой ситуации. При этом под текущей оценочной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету (п. 25 Инструкции N 157н). Такая стоимость определяется комиссией по поступлению и выбытию активов. Определение текущей оценочной стоимости объекта нефинансового актива производится на основе цены, действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. Данные о действующей цене должны быть подтверждены документально, а в случаях невозможности документального подтверждения — экспертным путем.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее неучтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Из этого следует, что в отношении ранее неучтенных объектов государственного недвижимого имущества оценкой, подтвержденной документально, может быть определенная в их отношении кадастровая стоимость. Соответственно, комиссией субъекта учета по поступлению и выбытию активов может быть принято решение о принятии к учету объекта недвижимого имущества в оценочной стоимости, равной кадастровой стоимости (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2016 N 02-06-10/4657).
Бухгалтерской записи, отражающей закрепление за автономным учреждением на праве оперативного управления объекта незавершенного строительства, Инструкция, утвержденная приказом Минфина России от 23.12.2010 N 183н, не содержит. Поэтому ее следует определить и согласовать в порядке, предусмотренном положениями п. 5 Инструкции N 183н.
Полагаем, что в бухгалтерском учете автономного учреждения принятие объекта незавершенного строительства к балансовому учету может быть отражено по дебету счета 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения» в корреспонденции с кредитом счета 0 401 10 180 «Прочие доходы».

К сведению:
Регистрация права подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Приложение N 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 20.06.2016 N 378). Одним из реквизитов выписки является информация о кадастровой стоимости, выраженная в рублях. При отсутствии в выписке из ЕГРН указанного реквизита информация о кадастровой стоимости может быть получена посредством выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (Приложение N 3 к приказу Министерства экономического развития РФ от 25.12.2015 N 975), предоставляемой бесплатно (ч. 4 ст. 63 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Киреева Анна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
советник государственной гражданской службы РФ 2 класса Шершнева Анна

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

конструкции присуща объемность;
возведены сооружения надземного или подземного типа;
подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
затраты по освоению застраиваемых территорий;
арендные платежи за землю;
оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

продать третьему лицу;
осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

название объекта;
перечень конструкционных элементов;
стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

тип возводимого имущественного актива;
процент готовности сооружения;
предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Источник