Передача объектов незавершенного строительства при реорганизации

Передача объектов незавершенного строительства при реорганизации

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В автономном учреждении проведена проверка. По результатом проверки проверяющими зафиксировано, что на земельном участке, находящемся на праве постоянного бессрочного пользования у автономного учреждения, находится объект незавершенного строительства (учебный корпус), который не числится на балансе учреждения. В архиве была найдена часть проектной документации (без стоимости строительства) и получены копии постановления об отводе под строительство земельного участка.
Этот объект появился при реорганизации учреждения путем присоединения к нему автомобильно-дорожного техникума, которому и давалось разрешение на строительство. При приеме-передаче при реорганизации объект незавершенного строительства не передавался. Документов, подтверждающих сумму затрат на строительство объекта, у учреждения нет. Госрегистрация пока не произведена.
В 2018 году учреждение заключило договор на изготовление технического плана указанного объекта с целью его дальнейшей оценки и постановки на учет.
Как в учете отразить данный объект? Должны ли затраты на изготовление технического плана включаться в его стоимость?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если в результате проверки учреждением будет установлена причина отсутствия остатков на счете 0 106 11 000, установлена фактическая стоимость вложений в объект, принятие к учету стоимости незавершенного строительства может быть произведено в порядке исправления ошибок прошлых лет. В ином случае в учете отражаются операции по оприходованию неучтенных объектов основных средств в корреспонденции с кредитом счета 0 401 10 189.
До момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства его учет дополнительно должен быть осуществлен на забалансовом счете 01.
Расходы на изготовление технического плана не включаются в стоимость фактических вложений в объект незавершенного строительства.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что при обнаружении в ходе инвентаризации и (или) проверки неучтенных объектов организации госсектора в первую очередь необходимо выяснить причину отсутствия данного объекта на балансе учреждения. В рассматриваемой ситуации при реорганизации учреждения в форме присоединения стоимость незавершенного строительства не была передана. В то же время было установлено, что строительство данного объекта осуществлялось учреждением, которое впоследствии было присоединено к автономному учреждению.
Учреждение, осуществляющее строительство объекта, должно было формировать стоимость вложений в объект на счете 0 106 11 000. Следовательно, автономному учреждению в рассматриваемой ситуации необходимо выяснить причину отсутствия показателей по этому счету в учете реорганизованного учреждения.
Если в результате проверки учреждением будет установлена причина отсутствия остатков на счете 0 106 11 000, установлена фактическая стоимость вложений в объект, принятие к учету стоимости незавершенного строительства может быть произведено в порядке исправления ошибок прошлых лет, предусмотренном п. 18 Инструкции N 157н. Вместе с тем бухгалтерские записи по исправлению ошибок прошлых лет подлежат обособлению в бухгалтерском учете и отчетности.
В целях обособления операций, связанных с исправлением ошибки прошлых лет, инструкциями по бюджетному (бухгалтерскому) учету предусмотрены специальные счета бухгалтерского учета (п.п. 276, 281, 298 Инструкции N 157н). Выбор специального счета для исправления ошибок прошлых лет зависит от порядка отражения затрат при строительстве объекта. Если операции влияли на финансовый результат деятельности учреждения, исправление ошибок, допущенных в прошлые годы, может быть отражено с применением счетов 0 401 18 000, 0 401 19 000 или 0 401 28 000, 0 401 29 000. Если же операции на счета финансового результата не влияли — исправительные записи могут быть отражены в корреспонденции со счетами 0 304 86 000 или 0 304 96 000.
Закрытие показателей счетов бухгалтерского учета по отражению ошибок прошлых лет осуществляется в конце года в общеустановленном порядке, предусмотренном Инструкцией N 157н, с применением счета 0 401 30 000 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов» (п. 17 раздела V Методических рекомендаций, доведенных письмом Минфина России от 31.08.2018 N 02-06-07/62480).
Обратите внимание, что согласно п. 1.7 Методических рекомендаций, доведенных письмом Минфина России от 31.07.2018 N 02-06-07/55005, операции по исправлению ошибок прошлых лет обособляются на отдельных счетах бухгалтерского учета, в отдельном регистре, но в отчетности текущего отчетного периода не отражаются, а корректируются входящие остатки на начало такого отчетного периода.
Так, к примеру, если выяснится, что реорганизованное учреждение относило расходы на строительство объекта на финансовый результат учреждения с использованием счета 0 401 20 000 и не формировало показатели на счете 0 106 11 000, операции по принятию к учету стоимости незавершенного строительства в порядке исправления ошибок прошлых лет в учете автономного учреждения могут отражаться следующими записями:
Дебет 0 106 11 000 Кредит 0 401 28 ХХХ (0 401 29 ХХХ).
Вместе с тем корреспонденции по применению новых счетов, введенных в целях обособления ошибок прошлых лет, в Инструкции N 183н отсутствуют. Поэтому их необходимо согласовать в порядке, предусмотренном п. 5 Инструкции N 183н.
Обратите внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался, является бесхозяйной. При этом бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
В случае, если учреждению не удастся документально подтвердить стоимость затрат при осуществлении строительства, но при этом документально будет установлено, что объект не является бесхозяйным, отражение операций по оприходованию неучтенных объектов основных средств, выявленных при инвентаризации (проверке), производится в порядке, предусмотренном п. 178 Инструкции N 183н, в корреспонденции с кредитом счета 0 401 10 189.
В такой ситуации выявленный объект незавершенного строительства, неучтенный ранее, принимается к учету по его справедливой стоимости, которой признается его текущая оценочная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету (п. 25 Инструкции N 157н, п.п. 7, 22 СГС «Основные средства»). Порядок ее определения приведен в п. 25 Инструкции N 157н.
Вместе с тем в соответствии со ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее неучтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Из этого следует, что в отношении ранее неучтенных объектов государственного недвижимого имущества оценкой, подтвержденной документально, может быть определенная в их отношении кадастровая стоимость. Соответственно, комиссией учреждения по поступлению и выбытию активов может быть принято решение о принятии к учету объекта недвижимого имущества в оценочной стоимости, равной кадастровой стоимости (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2016 N 02-06-10/4657).
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ). До момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства его учет дополнительно осуществляется на забалансовом счете 01 (письмо Минфина России от 15.07.2016 N 02-06-10/41999).
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В техническом плане указываются сведения, в частности, об объекте незавершенного строительства, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости. Технический план может быть разработан неоднократно на любом этапе строительства объекта.
Учитывая изложенное, расходы на изготовление технического плана фактически являются затратами на выполнение операций, сопутствующих строительству, но не являющихся необходимыми для приведения объекта в состояние, пригодное для использования. Такие затраты не включаются в первоначальную стоимость основных средств (п. 17 СГС «Основные средства»). Следовательно, расходы на изготовление технического плана не включаются в стоимость фактических вложений в объект незавершенного строительства, и, соответственно, относятся на финансовый результат (себестоимость готовой продукции, работ, услуг) учреждения.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Исправление ошибок в регистрах бухгалтерского учета и отчетности (для госсектора).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Дурнова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Суховерхова Антонина

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Передача объектов незавершенного строительства при реорганизации

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:

— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство(п. 3);
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, с учетом положений п.3 с. 25(п. 4).
Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. Договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
-сдавать в аренду;
— передать в качестве вклада в уставный капитал;
— внести в качестве вклада в совместную деятельность.
При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 22 000 руб., для физических лиц — 2000 руб.
Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации
На сегодняшний день ни представление кадастрового паспорта не требуется ( это даже могут счесть нарушением), ни, тем более, представление проектно-сметной документации не требуется. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть документ, подтверждающий либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе. Для государственной регистрации незавершенного строительством объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) нужно представление лишь правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким образом, проектно-сметная документация не является документом, необходимым для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. А что касается документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, и содержащего сведения, необходимые для внесения в ЕГРП, то таковым документом ранее являлся кадастровый паспорт, но так как сейчас кадастровый паспорт не представляется, а сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то этот документ также не является необходимым для проведения государственной регистрации.
Статья 239.1.ГК введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Вопрос 15. Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости. Самовольная постройка (ст. 219,222 ГК, ст. 25, 25.3 122-ФЗ, Приказ Росрегистрации от 08.07.07 № 113 «Об утв. метод.рекоменд. о порядке гос. регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты», ст. ст. 51, 55 Град. Кодекса, 250-ФЗ от 23.07.2013).
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собст-ти на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, регистрируется на основании прав.док-та на зем.уч-к на котором расположен объект, а также разрешения на ввод объекта в экспл., если требуется получение такого разрешения. Представление правоустанав.документа на указан. зем.уч-к нетребуется если право заявителя зарегистрировано ранее. Разрешение на ввод, если требуется, запрашивается органом осуществл. Гос.регистрацию, если заявитель не представил такое разрешение. (п. 1 ст. 25 ФЗ-122, ФЗ-250 23.07.2013г.)
Собственник земельного участка приобретает право собст-ти на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.(п.3 ст.25.3 ФЗ 122)
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в ред. ФЗ от 20.03.2011г № 41-ФЗ, от 18.07.2011 № 243-ФЗ).
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
До 1 марта 2015 года (продлено до 1 марта 2018г) разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.(п.4 ст.25.3 ФЗ-122)
Ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка
​1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222.​
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Источник