Передача законченных строительством объектов

Статья 19. Порядок подготовки и передачи объекта капитального строительства в эксплуатацию

Статья 19. Порядок подготовки и передачи объекта капитального строительства в эксплуатацию

1. В соответствии с частью 3 статьи 94 Закона N 44-ФЗ для проверки предоставленных подрядчиком результатов, предусмотренных контрактом, в части их соответствия условиям контракта заказчик обязан провести экспертизу. По решению заказчика экспертиза результатов, предусмотренных контрактом проводится заказчиком своими силами путем привлечения должностных лиц заказчика в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о труде (в случае если Законом N 44-ФЗ и актами Правительства Российской Федерации не установлена обязанность заказчика проводить экспертизу путём привлечения к её проведению экспертов, экспертных организаций).

2. По решению заказчика для приёмки выполненных работ или отдельного этапа выполненных работ, создается приёмочная комиссия, которая состоит не менее чем из 5 (пяти) человек с включением в состав комиссии представителей общественного совета, эксплуатирующей организации и главного распорядителя бюджетных средств в ведении которого находится заказчик.

3. В случае осуществления силами заказчика экспертизы результатов, предусмотренных контрактом, согласно положениям законодательства о контрактной системе, соответствие результатов условиям контракта подтверждается документом о приемке, который подписывается всеми членами приемочной комиссии и утверждается заказчиком.

4. Заказчик извещает балансодержателя и эксплуатирующую организацию о сроках предполагаемого окончания проведения реконструкции не менее чем за 6 месяцев до планируемого ввода объекта в эксплуатацию.

5. Балансодержатель, эксплуатирующая организация письменно предоставляют заказчику информацию о лице, уполномоченном для участия в проведении обследования и приёмке выполненных работ (этапа выполненных работ).

6. Заказчик обеспечивает представителю эксплуатирующей организации возможность ознакомиться с исполнительной документацией, а представитель эксплуатирующей организации до даты приёмки выполненных работ (этапа выполненных работ) должен ознакомится с исполнительной документацией.

7. С целью участия представителей эксплуатирующей организации, общественного совета и главного распорядителя бюджетных средств в приёмке выполненных работ (отдельного этапа выполненных работ), в том числе скрытых работ, заказчик должен уведомить их о дате и времени приёмки выполненных работ в письменной форме не менее чем за 3 рабочих дня до планируемой даты приёмки выполненных работ (отдельного этапа выполненных работ).

8. В случае неявки представителей в назначенное для приёмки выполненных работ время, при условии надлежащего их уведомления заказчиком, присутствующими сторонами составляется акт о неявке на приёмку выполненных работ. В таком случае приёмка выполненных работ (отдельного этапа выполненных работ) осуществляется в отсутствии представителя стороны, не явившегося на приёмку.

9. Результат проверки выполненных работ (отдельного этапа выполненных работ) на соответствие условиям контракта оформляется соответствующим актом.

В случае выявления недостатков выполненных работ, поставленного (смонтированного) оборудования, акт составляется с замечаниями, которые должны быть обоснованы со ссылками на положения проектно-сметной или исполнительной документации, спецификацию оборудования. В акте указывается срок устранения недостатков.

10. Акт, составленный с замечаниями, является основанием для отказа заказчиком исполнителю муниципального контракта в приёмке выполненных работ (подписании акта о приёмке выполненных работ (форма КС-2)).

11. В случае если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при осуществлении реконструкции предусмотрен государственный строительный надзор, результатом выполненной работы по контракту является реконструированный объект капитального строительства, в отношении которого получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов, и заключение федерального государственного экологического надзора.

12. После окончания реконструкции объекта приёмка заказчиком объекта производится на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утверждённому проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов строительного надзора (в случае, если действующим законодательством предусмотрено осуществление государственного строительного надзора).

13. Приёмка объекта оформляется актом приёмки законченного строительством объекта (форма N КС-11), подписанным обеими сторонами, с приложением заключений о соответствии построенного объекта проекту и строительным нормам и требованиям, а также справок о выполнении технических условий и иных документов, предусмотренных действующим законодательством.

14. Акт приёмки законченного строительством объекта подписывается всеми членами приемочной комиссии.

15. Заказчик обеспечивает получение технических планов, технических паспортов на объект.

16. В течение 2-х рабочих дней с момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, КАиГС передаёт заказчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

17. В течение 5-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке, заказчик передаёт балансодержателю объект капитального строительства. Передача объекта балансодержателю оформляется актом приёма-передачи объекта после производства работ по реконструкции по форме согласно приложению 6 к Порядку.

18. Одновременно с передачей объекта заказчик передаёт балансодержателю по акту приёма-передачи проектную и исполнительную документацию, паспорта на оборудование и механизмы. При отсутствии полного пакета документов балансодержатель или эксплуатирующая организация направляет заказчику замечания. В течение 3-х рабочих дней заказчик устраняет замечания и направляет балансодержателю недостающие документы.

19. В течение 7-ми рабочих дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке, заказчик предоставляет балансодержателю следующие документы:

— извещение формы 0504805;

— акт о приёме-передаче объектов нефинансовых активов формы 0504101.

20. В течение 3-х рабочих дней с момента получения документов от заказчика в соответствии с пунктом 18 статьи 19 Порядка балансодержатель подписывает и возвращает один экземпляр документов заказчику. В случае отсутствия возможности своевременного предоставления заказчику оригиналов документов, документы предоставляются посредством электронной или иной связи.

21. В течение 10-ти рабочих дней с момента предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик передаёт в ДИиЗО следующие документы:

— технический план объекта;

— технический паспорт на объект;

— копию акта приёма-передачи объекта в эксплуатацию;

— разрешение на строительство объекта;

— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— копию извещения формы 0504805;

— копию акта о приёме — передаче объектов нефинансовых активов формы 0504101;

— иные документы по запросу ДИиЗО, необходимые для постановки на кадастровый учёт и государственной регистрации права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости.

22. В случае выявления скрытых дефектов в процессе эксплуатации в период гарантийного срока, в течение 10-ти рабочих дней с момента предъявления замечаний балансодержателем или эксплуатирующей организации, заказчик принимает меры по их устранению. В случае невозможности устранения замечаний по объективным причинам в установленный срок, заказчик направляет балансодержателю график устранения замечаний.

После устранения замечаний стороны подписывают акт или иной документ об устранении замечаний, составленный в произвольной форме.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда .

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)?

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления?

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также в постановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11 , утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

• выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
• соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11 ).
• схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
• технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки ?

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность?

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

• о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
• о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14 , которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как в бухгалтерском учете отразить приобретение основных средств за плату .

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам).

Источник