Перевод кфх в дачное строительство

Как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно?

В статье рассмотрен порядок изменения ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения, определены причины для внесения изменений, приведен перечень основных нормативно-правовых документов.

Между понятиями «земли сельскохозяйственного назначения» и «дачный участок» нет неразрешимого противоречия. Землепользователи таких категорий как дачник, садовод, огородник используют землю для выращивания плодов, ягод, иначе – с целью сельскохозяйственного использования. Сложности у огородников, садоводов появляются при возведении жилых построек и оформлении документов на них. С настоящими трудностями собственники земли сталкиваются, когда пытаются сдать имеющийся домик внаем или зарегистрироваться по месту проживания.

Нормативные документы о том, как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно

Юридические нормы в области землепользования зафиксированы в ряде кодексов и отдельных законов. Определяющими являются: Земельный кодекс и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Именно в статье 7 ЗК выделены и охарактеризованы 7 категорий земель. Для каждой установлены ограничения в праве использования. Согласно Кодексу жилые дома можно ставить лишь на землях, относящихся к административным населенным пунктам или имеющим сельскохозяйственное назначение. Но если со строительством в поселках и городах разобраться относительно легко, то с обживанием сельхозземель дело обстоит сложнее. Один из популярнейших вопросов – как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно?

Согласно Закону «Об оборачиваемости земель», на пашнях и подобных угодьях строить что-либо запрещено. Бытует мнение (в том числе среди юристов), что наделы под жилье можно получить только в административных населенных пунктах. Однако есть нюанс. В ряде статей ЗК и Градостроительного кодекса присутствует понятие «разрешенный вид строительства» – РВИ. Перечень РВИ закреплен соответствующим Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития в 2014 году.

Классификатор регламентирует тип и этажность строений, которые можно возвести на тех или иных участках. В числе категорий земель, на которых возможно строительство домиков, коттеджей с правом проживания, а иногда и регистрации, фигурируют земли сельскохозяйственного назначения. Главное – надел должен иметь РВИ: дачное строительство, садоводство, огородничество. В этом случае на участках можно возвести жилые здания. Но только на «даче» можно поселиться и прописаться. Поселение и регистрация на даче представляет юридическую сложность. Но с практической стороны – результат достижим. В частности, право на регистрацию в большинстве регионов можно получить через суд. Однако шансы выиграть процесс высоки после прецедентного решения КС, вынесенного в 2008 году.

К узаконению жилищного строительства на землях сельхозназначения прибегают девелоперы. При этом, со слов экспертов, стоимость изменения РВИ одной сотки земли составляет 500 у.е. Эта информация может быть значимой для тех землепользователей, которые решили самостоятельно изменить вид использования своего участка с «личного подсобного хозяйства» на «малоэтажную застройку», «размещение дачного дома».

Сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство

Категории земель устанавливаются органами местного самоуправления, поэтому алгоритм решения вопроса об изменении РВИ в каждом регионе может различаться. Общая процедура внесения изменений в землепользовательскую документацию изложена в ст. 39 Гражданского Кодекса. Право принять (или не принять) решение об изменении вида использования земли дано главе местной администрации. Основанием для рассмотрения вопроса является заявление собственника земельного надела.

Заявитель должен приложить выписки из реестра предпринимателей или юридических лиц, паспорт, кадастровую выписку на землю, документы на строения, проект планировки участка. Законодательством некоторых субъектов федерации за решение земельных вопросов предусмотрено внесение платы.

Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием.

На следующем этапе муниципальный орган своим решением создает комиссию, которая должна в месячный срок вынести вопрос на открытые слушания.

С этой целью всем заинтересованным лицам – соседям, природоохранным органам, владельцам граничащих капитальных объектов направляются соответствующие уведомления и приглашения.

Сведения о результатах слушаний размещаются в СМИ. На основании протокола комиссия готовит рекомендации – об изменении РВИ или об отказе заявителю. Окончательное решение принимает глава муниципального образования в трехдневный срок после получения рекомендаций. Вердикт направляется в Кадастр, а бывший садовод-огородник превращается в обладателя дачного участка.

Источник

Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство?

Главная » Земля » Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство?

К земельным участкам, целевым предназначением которых является ведения сельскохозяйственной деятельности, относятся наделы, расположенные за пределами городских поселений, в экологически чистых местностях. В связи с массовым возведением жилых домов наблюдается дефицит земель, предназначенных для строительства.

Поэтому для размещения индивидуальных построек зачастую приходиться использовать земли, преобразованные из других категорий. Стоимость земельных участков, предоставляемых в целях растениеводства и животноводства значительно ниже стоимости наделов других категорий. Таким образом, использование подобных земель под строительство дач наиболее выгодно с финансовой точки зрения.

Как произвести перевод земель сельскохозяйственного назначения в участки, предназначенные для дачного строительства? Рассмотрим подробно далее.

Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

Дачные участки располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов и предназначены для летнего отдыха в период проведения сельскохозяйственных работ.

В результате преобразования, сельскохозяйственным землям присваиваются следующие категории:

• для возведения дачных построек с правом последующей регистрации;
• для строительства дачных домов без предоставления возможности регистрации постройки.

Целевая характеристика земельных наделов указывается в кадастровых и правоустанавливающих документах.

Если в документации указано, что участок является дачным, то строительство и регистрация жилых домов на нем законодательством разрешена. В том случае, если в графе разрешенного использования надел обозначен как садовый, построить дом на нем можно, но зарегистрировать его в дальнейшем будет крайне проблематично.

Поскольку постройки на участках данной категории считаются временными и не предназначены для круглогодичного проживания.

Процесс преобразования участков сельскохозяйственного назначения регламентируется нормами земельного законодательства.

Инициирование данной процедуры следует начинать с подачи соответствующего ходатайства в территориальный орган местного самоуправления, в ведении которого находится сельскохозяйственный надел.

В ходатайстве укажите следующую информацию:

• индивидуальный номер участка в кадастровом учете;
• имеющуюся категорию земельного надела;
• предлагаемую для перевода категорию земельного участка с мотивированным обоснованием подобных изменений;
• ссылки на документы, подтверждающие права владельца участка.

Процесс проверки документов со стороны уполномоченного государственного органа занимает не менее 3 месяцев.

В результате рассмотрения представленных документов, службой кадастра выносится одно из следующих решений:

• разрешить перевод участка сельскохозяйственного назначения в землю, предназначенную для дачного строительства;
• отказать в преобразовании правового статуса земельного участка с указанием мотивированных причин подобного решения.

Перевод земель сельхозназначения в рекреационные.

Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.

Документы для перевода земель сельхозназначения под дачное строительство

Преобразование земель, предназначенных для садоводства и огородничества, осуществляется на основании следующей документации:

• выписка из единого кадастрового реестра о постановке на учет участка земли;
• документ о проведении экологической экспертизы на предмет возможности изменения предназначения земельного участка;
• выписка из ЕГРН о действующих характеристиках земельного участка.

Главным условием для успешного переоформления сельскохозяйственных угодий в земли под дачные постройки является получение разрешения владельца земли (уполномоченного органа государственной власти).

В отдельных случаях для перевода особо плодородных земель потребуется проведение экологической экспертизы.

С 2016 года преобразование сельскохозяйственных участков может осуществляться по инициативе государственных органов, в том случае если они изъяты у хозяев.

Актуальность данной процедуры связана с необходимостью расширения земель поселений и предоставления возможности гражданам свободных участков для строительства жилых домов.

В случае предоставления в уполномоченный орган неполного комплекта документов выносится отказ, и дальнейшее рассмотрение будет возможно только после направления всех необходимых справок и выписок.

Также отказ в проведении процедуры переоформления правового статуса земельного участка выносится в случае выявления недостоверных сведений, указанных в документах.

В соответствии с требованиями действующего законодательства решение по результатам рассмотрения представленных документов выносится не позднее 2 месяцев с даты подачи заявления. Направление ответа заявителю должно быть организовано в срок до 14 дней со дня вынесения решения.

Законодательством установлен запрет на перевод сельскохозяйственной категории земельного участка в том случае, если в результате подобных действий нарушается территориальная целостность земельного фонда.

Отказ в переводе земель сельхозназначения под дачное строительство

Наряду с вышеизложенными причинами отказа в переводе сельскохозяйственных земель законодательство выделяет следующие обстоятельства:

• решение экспертной экологической комиссии о невозможности преобразования целевого значения земельного участка;
• на законодательном уровне установлены ограничения по переводу земель (кроме требований, установленных федеральными законами, уточните также содержание нормативных актов регионального и муниципального уровней на предмет установления ограничений на преобразование земель в конкретной местности);
• наличие ошибок и недостоверных сведений в кадастровых документах на земельный надел.

Если на ваш взгляд отрицательное решение по вопросу преобразования сельскохозяйственного надела в участок для дачного строительства, было вынесено необоснованно, то в обязательном порядке обращайтесь с ходатайством о пересмотре неправомерного решения в судебные органы.

Законодательством установлен трехмесячный срок исковой давности для обжалования акта муниципального органа государственной власти. Однако если веские обстоятельства не позволили вам обратиться за защитой своих прав в определенный законодательством срок, то он продлевается на период действия данных обстоятельств.

Источник

Покупали участок под дачное строительство, но администрация муниципального образования отменила перевод и вернула прежнее ВРИ — КФХ

Покупали участок под дачное строительство, но администрация муниципального образования отменила перевод и вернула прежнее ВРИ — КФХ.

Собственник 10 Га перевел свою землю из КФХ в «дачное строительство», размежевал и начал продавать участки по 12 соток дачникам. Перед покупкой он предоставлял свидетельство и выписку из ЕГРП, где было написано ВРИ «под дачное строительство». За полгода он продал несколько участков и в выданных свидетельствах продолжали указывать «дачное строительство». Через 9 месяцев от начала продаж выяснилось, что местная администрация отменила первоначальное постановление о переводе и вернула землям ВРИ — КФХ. Причем, дата отмены была на две недели ранее, чем самый первый их проданных участков. То есть, сведения об отмене постановления не были переданы в кадастр и продавец не был проинформирован об отмене. Сейчас идет суд с продавцом, он утверждает, что на основании того, что в Росреестр данные не были поданы, то его вины нет и отказывается возвращать деньги за участок. А мы оказались владельцами участков КФХ вместо дачных, в общей сложности 12 пострадавших по 2 участка у каждого. Что делать в этой ситуации?

Дмитрий, добрый день.

Скажите, а что значит «отменила перевод»? Я так понимаю перевод уже был осуществлен, если данные о дачном строительстве есть в Росреестре. Администрация получается не отменила, а вновь изменила ВРИ. Из этого вопрос, были ли проведены публичные слушания по этому поводу и если были, то когда?

Федеральный
закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О введении в
действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

3) решение об изменении одного вида разрешенного
использования земельных участков и объектов капитального строительства
на другой вид такого использования принимается главой местной
администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного
использования земельных участков на другой вид разрешенного
использования земельных участков, предусматривающий жилищное
строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1
настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных
слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в
порядке, определенном уставом муниципального образования и (или)
нормативными правовыми актами представительного органа муниципального
образования с учетом положений частей 3 — 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Отмена перевода была осуществлена на основании, что первоначальный перевод был сделан с нарушениями. Собственник подал на администрацию в суд, но суд решил в пользу администрации. Насколько я понимаю, даже отмена перевода должна происходить через публичные слушания и уж тем более — с извещением собственника земель.

Насколько я понимаю, даже отмена перевода должна происходить через публичные слушания и уж тем более — с извещением собственника земель.
Дмитрий

Дмитрий, Вы правильно понимаете, так как постановление о первоначальном переводе уже вступило в силу и данные были переданы в Росреестр.

суд решил в пользу администрации.
Дмитрий

А собственник проиграл только первую инстанцию? Еще интересно, что именно указывал в исковом заявлении собственник?

Апелляция в областном суде также была отклонена.

Не скажу точно, что было в иске, но суть в том, что отмена постановления также была проведена с нарушениями.

Понятно, что нам сейчас не с администрацией бодаться надо, а с собственником, который, зная того или не зная, заработал на дачных участках денег в 10 раз больше, чем они стоят сейчас.
Дмитрий

Дмитрий, это далеко не факт, что вам это удастся. Так как при продаже вам этих участков, собственник так же не знал, что ВРИ поменяют и суд вполне может не признать уважительной вашу причину расторжения договора. В том то и дело, что нужно рассматривать всю ситуацию, может взыскать с Администрации компенсацию, так как они виноваты в том, что учстки вами куплены с одной целью, а сейчас вы ими пользоваться по назначению не можете.

Вот, как вариант, возместить убытки с Администрации, но их доказать и обосновать нужно.

Статья 57. Возмещение убытков при ухудшении качества земель,
временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов
земельных участков

[Земельный кодекс РФ][Глава VIII][Статья 57]

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на основании
ходатайства органа государственной власти или органа местного
самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной
категории в другую без согласования с правообладателем земельного
участка.
3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов
или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки,
а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления
охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных
участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков определяются с учетом стоимости их имущества на день,
предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков
или об ограничении прав собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков,
землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков,
причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав
собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в
результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством
Российской Федерации.

Я обязательно возьму на вооружение Ваш совет, если мы пойдем против администрации.

Нынешняя администрация, судя по всему, здесь тоже имеет «рыльце в пушку», но она обладает слишком сильным влиянием, в том числе на местный суд. Мы пока не готовы бороться с ней.

Помочь нам прижать собственника земель ей выгодно (он также бывший здешний чиновник), а вот если мы раскопаем ее «косяки», жизнь нам раем не покажется.

Помочь нам прижать собственника земель ей выгодно (он также бывший здешний чиновник), а вот если мы раскопаем ее «косяки», жизнь нам раем не покажется.
Дмитрий

В каком году вами были приобретены участки и подскажите, какой район мы обсуждаем? Нужно посмотреть, что будет выгоднее, расторгать договор купли продажи или признавать сделку не действительной.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 178]

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может
быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под
влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что
эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы
сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи,
заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2)сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности
таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

«выгоднее, расторгать договор купли продажи или признавать сделку не действительной.» — а в чем разница?

мы как раз сейчас подали в суд по этой статье. Судья просит нас, истцов, доказать, что ответчик знал об отмене постановления, а адвокат собственника утверждает, что тот не знал и не мог знать, тк Росреестр дал выписку на момент заключения договора с ВРИ «дачное строительство»

адвокат собственника утверждает, что тот не знал и не мог знать, тк Росреестр дал выписку на момент заключения договора с ВРИ «дачное строительство»
Дмитрий

Совершенно справедливо утверждает, поэтому и говорила ранее, что нужно привлекать администрацию к процессу, может они показали бы, что ранее предупреждали собственника об отмене перевода. А теперь вам лучше изменить исковые требования и ссылаться на ст. 451 ГК РФ, так как при заключении сделки, вы действительно не предполагали такое развитие событий. Приведи веские аргументы, почему вас не устраивает участок именно КФХ, чем он хуже, чем дачное строительство.

Норма ст. 451 ГК РФ может быть применена только для длящихся правоотношений . Например : договора аренды, поставки и т.п. Например, заключен договор поставки продукции с фиксированной ценой на длительный срок между А и Б. Производитель продукции » С», который отпускает продукцию «А» увеличивает отпускную цену. При этих условиях, А» не выгодно отпускать продукцию Б на условиях договора поставки. Здесь наступают условия, предусмотренный ч. 2 ст. 451 ГК РФ или стороны по согласованию вносят изменения в ранее заключенный договор поставки. В моем случае, договор купли — продажи был исполнен сторонами в полном объеме.. Имеет место не изменение обстоятельств, а качество предмета договора. Тут совершенно другие правоотношения. И, следовательно норма ст. 451 Г.К. не подлежит применению.

Сейчас идет суд с продавцом, он утверждает, что на основании того, что в Росреестр данные не были поданы, то его вины нет и отказывается возвращать деньги за участок. А мы оказались владельцами участков КФХ вместо дачных, в общей сложности 12 пострадавших по 2 участка у каждого. Что делать в этой ситуации?
Дмитрий

В данном случае как вариант можно попробовать расторгнуть договор купли-продажи ввиду существенного изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договораЮ, так как если бы Вы знали об изменении ВРИ, то не стали бы заключать договор.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Источник