Перевод земель ижс в малоэтажное строительство

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

• Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
• ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
• для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Можно ли построить?

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

• Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
• признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

• в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
• на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
• на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

• денежные убытки;
• лишение купленной жилплощади;
• принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

1. В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
2. Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
3. Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
4. Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
5. Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
6. Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

Видео: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Источник

Перевод ИЖС в МЖС

Являюсь собственником пустого (без построек) земельного участка в 15,99 соток в Мытищинском районе. Участок имеет статус ИЖС. В дальнейшем хочу построить на этом участке дом на 4 семьи (таунхаус) для последующей продажи. На сколько понимаю, сначала нужно перевести участок в статус многоквартирное жилищное строительство, разделив участок по 4 сотки, потом получить разрешение на строительство таунхауса.

Подскажите с чего начать? И на сколько это возможно?

Всем спасибо. Начну с администрации

10 Января 2014 14:43

Добрый день Богдан!

На земельных участках предоставленных по ИЖС многоквартирный дом строить нельзя.

Необходимо переутверждать градостроительный паспорт земельного участка и изменять разрешенное использование земельного участка.

С уважением, Владислав Быков

Обратитесь в Управление архитектуры и градостроительства Мытищинского муниципального района

г.Мытищи, ул.Карла Маркса, д.4, каб.301

В силу Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Начните с того, что напишите заявление в Администрацию об определении возможности изменения вида разрешенного использования с «под индивидуальное жилищное строительство» на «для малоэтажного жилищного строительства»

Да, для строительства такого таунхауса Вам необходимо в законном порядке получить разрешение на строительство, для чего обратиться в орган местного самоуправления — местную администрацию.

Для этого Вам надо приобрести строительный проект, провести соответствующие инженерные изыскания на земельном участке и экспертизу приобретенного проекта.

После этого Вам необходимо изменить статус данного участка на
предназначенный для строительства многоквартирных жилых домов /таунхаусов/ для иных лиц. После этого сможете получить разрешение на строительство многоквартирных домов. При этом проектная документация должен соответствовать не только стандартам, что проверят управление строит. надзора, но и назначению зем. участка, поэтому начать следует именно с последнего. Более ликвидным вариантом будет являться продажа квартиры с долей земельного участка, поэтому можно участок и разбить на доли.

У случае начала такого строительства на участке ИЖС есть большой риск сноса данной постройки, которая будет являться незаконной, так как соответственно не будет разрешения на строительство.

В целом Вы мыслите совершенно верно. Вначале нужно перевести земельный участок под строительство многоквартирного жилья, а лишь потом приступать к строительству. Если Таунхаус намерены строить для одной семьи, можете официально не фиксировать нигде о том, что строите для продажи. Иначе Вам придется регистрировать либо ИП, либо ООО, так как это будет уже коммерческая деятельность.

В реальности Ваша затея возможна. Начинать нужно с межевания участка, затем изменения его целевого назначения (под строительство многоквартирного жилья). Это делается в кадастровой палате после межевания. После этого регистрируете право собственности на участок в Росреестре и приступаете к строительству.

Если разложить по пунктам,

Являюсь собственником пустого (без построек) земельного участка в 15,99 соток в Мытищинском районе. Участок имеет статус ИЖС. В дальнейшем хочу построить на этом участке дом на 4 семьи (таунхаус) для последующей продажи. На сколько понимаю, сначала нужно перевести участок в статус многоквартирное жилищное строительство, разделив участок по 4 сотки, потом получить разрешение на строительство таунхауса.

Подскажите с чего начать? И на сколько это возможно?

1)Участок ИЖС 1599 м2 у Вас по какому основанию приобретён?

2) Какое в этом документе-основании указано разрешённое использование и целевое назначение.

3) Вместо перевода земли и всей связанной истории аналогичным механизмом можно считать строительство индивидуального жилога дома, состоящего из того количества помещений, которое нужно автору вопроса и не противоречит градостроительной документации, под которой по крайней мере, следует понимать генплан и градостроительное зонирование территории и конкретный согласованный в установленном порядке рабочий проект конкретного ИЖД.

4) Далее, по вводу в экплуатацию завершенного строительством объекта Вы его продаёте, поделив на то количество долей, на которое Вы рассчитываете и рассчитывали, строив объект.

Источник