Планируется строительство бизнес центра

На Грузинском Валу построят «зелёный» бизнес-центр за 12 млрд рублей

Арендатор.ру поговорил с экспертами рынка коммерческой недвижимости о перспективах этого проекта.

Новый БЦ класса «А» будет состоять из двух башен разной высоты (15 и 22 этажа). Объект расположится в шаговой доступности от станции «Белорусская» кольцевой линии метро Москвы. Общая площадь бизнес-центра составит 92 тысяч м2 , подземный паркинг вместит 391 автомобилей.

Компания AFI Development инвестирует в объект 12 млрд руб. Строительство планируется завершить в 2021 году.

Разработкой проекта занималось архитектурное бюро SPEECH . Сообщается, что объект будет соответствовать требованиям «зелёного» стандарта BREAM .

Что такое BREEAM?

BREEAM ( англ. Building Research Establishment Environmental Assessment Method ) — добровольный рейтинг, разработанный в 1990 году британской организацией BRE Global для оценки экологической эффективности зданий.

В ее основе лежат безопасность жизнедеятельности, влияние на окружающую среду и комфорт.

Зачем инвесторам BREEAM ?

Применение более прогрессивных по своим потребительским и экологическим качествам материалов и технологий, повышение энергоэффективности зданий позволяет снизить энергопотребление, тепло- и энергопотери.

По оценкам экспертов, при строительстве здания в соответствии с требованиями BREEAM возврат инвестиций происходит быстрее за счет существенного снижения коммунальных платежей.

BREEAM в России

За пределами Великобритании на сегодняшний день сертифицировано более 200 тыс. зданий и около 1 млн объектов находятся в процессе сертификации. «Россиян» среди них немного — в основном, это «олимпийские» спортивные объекты в Сочи, крупномасштабные футбольные арены, высококлассные бизнес-центры и жилые комплексы в Санкт-Петербурге и Москве.

Если бизнес-центр на Грузинском Валу сумеет доказать соответствие высоким требованиям BREEAM , то тоже присоединится к их числу.

Эксперты о новом БЦ

В целом Белорусская и районы вокруг нее являются сформировавшимся субрынком в офисном сегменте, особенно в классе А. Ограниченность подъездных путей компенсируется близостью метро. На ближайшие несколько лет мы прогнозируем стабильный спрос на офисы. Следовательно, у проекта есть все рыночные предпосылки для того, чтобы быть успешным,

— отметил в беседе с порталом Арендатор.ру директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков .

По его словам, привлекательность проекта несколько снижает небольшое по сегодняшним меркам количество парковочных мест. Сдерживающим фактором может быть и ценовая политика собственника. Тем не менее, эксперт не сомневается в том, что проект будет привлекать к себе потенциальных арендаторов, в том числе и крупных.

С этим согласна и директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Наталья Дементьева .

Что касается локации, то следует отметить, что уровень вакантности в качественных бизнес-центрах класса А в ЦДР (центральный деловой район) составляет чуть больше 3% , поэтому проект будет реализовываться еще в процессе строительства и на момент сдачи может быть уже заполнен на 60-70% , особенно при привлекательных коммерческих условиях,

Руководитель отдела продаж of.ru Виктор Розенберг отмечает, что AFI Development очень удачно выбрала район метро Белорусская, где уже давно сложился бизнес-кластер зданий А-класса.

Я уверен, что 50-60 % площадей будет подписано ещё на стадии строительства БЦ. Преимуществом проекта является сертификат BREEM , что позволит привлечь западных арендаторов.

Также большой плюс проекта, это архитектурное бюро SPEECH — все их проекты характеризуется эффективной планировкой этажа, позволяющей комфортно рассадить максимальное количество сотрудников,

Понравилось? Ставьте лайк!

И обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру — мы знаем еще много интересного о коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы!

Источник

IT-гигант построит на севере Петербурга высотный бизнес-центр

Компания JetBrains, создавшая язык программирования Kotlin (рекомендован Google для разработки приложений на Android), построит в Приморском районе Петербурга новый офисный центр высотой 54 м. Поскольку по градостроительному регламенту разрешённая высота зданий в этой локации составляет 40 м, проекту придется пройти через общественные слушания, которые состоятся 11 марта.

Ещё больше, ещё выше

Действующий бизнес-центр JetBrains занимает 2 га напротив ТРК «Питерлэнд» на Приморском проспекте, недалеко от «Лахта Центра». В 2017 году компания выкупила этот участок с двумя зданиями апарт-отеля у компании «Стремберг» Александра Кожина (по данным СМИ, за 4 млрд руб.). Затем эти здания были переделаны в офисные центры.

Новое здание планируется построить с нуля и интегрировать его с двумя уже действующими корпусами, отметили в пресс-службе компании. Предполагается, что проект позволит компании увеличить площадь для своих сотрудников более чем в два раза и создать 1 тыс. новых рабочих мест. Сейчас в действующих корпусах бизнес-центра JetBrains работает около 700 человек.

По данным портала «Недвижимость и строительство Петербурга», общая площадь нового 14-этажного комплекса составит около 35 тыс. кв. м. Затраты на реализацию проекта оцениваются в 6 млрд руб. Как сообщили в пресс-службе JetBrains, сдача объекта запланирована на конец 2022-го — начало 2023 гг.

Погоня за «Газпромом»

Заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов отмечает, что расширение JetBrains в Приморском районе в целом незначительно отразится на рынке офисной недвижимости Петербурга, поскольку компания строит новый корпус для своих нужд. «У меня нет информации, что JetBrains хочет стать девелопером и намерен строить спекулятивные объекты», — добавляет он.

При этом эксперты отмечают, что в настоящее время IT-компании входят в число крупнейших игроков рынка офисной недвижимости Петербурга (уступая первенство только структурам «Газпрома»). В 2019 году они арендовали совокупно не менее 39 тыс. кв. м, что составило 29% годового объема сделок («Газпром» — 34%). В частности, компания «Tele2» арендовала 4,2 тыс. кв. м в БЦ Primium, компания Mail.ru — 3,5 тыс. кв. м в МФК «У Красного моста», Yandex — 1,6 тыс. кв. м в БЦ «Невский, 68».

Справка

Компания JetBrains производит профессиональные инструменты разработки программного обеспечения. Компания основана Сергеем Дмитриевым, Евгением Беляевым и Валентином Кипятковым в 2000 году. Головной офис находится в Праге, в Петербурге же размещается самый крупный офис разработки компании. Выручку JetBrains не раскрывает, но, по оценкам Forbes, в 2018 году она могла составить около $250 млн.

Источник

Бизнес план бизнес-центра

Финансовая модель бизнес-центра

1. Краткий инвестиционный меморандум

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

• рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
• низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
• спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

Срок окупаемости — 25 месяцев

Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей

Точка безубыточности на 3 месяц

Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта:

Слабые стороны проекта:

• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам

• конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования

Возможности проекта:

Угрозы проекта:

• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса

• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

3. Описание рынка сбыта

• Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
• В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
• Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
• Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

• Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
• Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
• Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
• Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

• социальные сети, интернет рассылки
• сайт, где можно заказать функциональные помещения
• наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
• публикации в деловых печатных изданиях
• предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

5. План производства

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

6. Организационная структура

Персонал

Кол-во

Зарплата на 1 сотрудника (руб.)

Зарплата Итого (руб.)

Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами

Источник