Застройщик требует деньги за «лишние» метры
Покупке квартиры на этапе строительства сопутствует большое количество рисков. Все мы боимся что дом могут не достроить, нечестные продавцы обманут (особенно, если покупать не по ДДУ) и многое другое. Но есть ряд подводных камней, о которых мало кто думает во время покупки, среди них возможное изменение площади квартиры
В договоре долевого участия прописывается проектная площадь квартиры, но эта цифра не может быть окончательной. В процессе строительства реальная площадь квартиры может измениться как в большую, так и в меньшую сторону.
Заранее невозможно просчитать точную площадь. Чаще всего несоответствие проектной площади и фактической встречается в монолитных домах и может достигать 4-5 кв.м. Если учесть, что средняя цена 1 кв.м. в Москве более 100 000 рублей, то такое увеличение площади «влетит в копеечку».
Кому платить?
214-ФЗ вынуждает застройщика отражать в договоре условия, при которых возможно изменение стоимости квартиры, как правило, цена договора может меняться только в случае отклонения фактической и проектной площади. Формулировка может быть любой, но смысл таков:
Таким образом, если площадь квартиры увеличилась — дольщик обязан заплатить застройщику за эти «лишние метры» (сумма доплаты рассчитывается исходя из стоимости кв.м. по договору), если площадь уменьшилась — застройщик должен вернуть дольщику «лишние деньги».
Все застройщики сходятся в одном: при изменении площади квартиры ее стоимость может быть изменена. А дальше есть разные варианты развития событий:
- договором устанавливается максимальное значение отклонения площади, при котором никто никому ничего не должен. К примеру, отклонение 0,5 кв.м. или 1 кв.м. ничего не значит, никаких финансовых претензий ни у кого нет. Величина отклонения может быть выражена и в процентном соотношении.
- Вне зависимости от того, насколько изменилась площадь, производится перерасчет цены. То есть, даже при незначительном изменении площади 0,1 кв.м. застройщик в праве требовать доплаты/дольщик в праве требовать возврата части уплаченных денег.
- При увеличении площади квартиры дольщик обязан доплатить застройщику стоимость этих метров, а вот при уменьшении площади застройщик никому ничего не должен. Это самый несправедливый пункт договора , поэтому если ваш застройщик включил его в шаблон своего договора — сделайте все возможное, чтобы его изменили.
Платить не буду!
Очень популярный поисковый запрос на эту тему: как не платить за лишние метры. Самый «дельный» совет:
Изучить договор и выяснить зависит ли оплата от количества метража.
По-моему, это и так очевидно. Хотя, лишним не будет.
«Не платить» можно лишь в некоторых случаях:
1. Расторжение договора через суд в одностороннем порядке
214-ФЗ признает изменение площади квартиры более чем на 5% существенным, что позволяет обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. В этом случае застройщик должен вернуть ваши денежки и проценты за их использование. Но сможете ли Вы снова купить квартиру с такими же характеристиками за эти же деньги?
2. Результаты обмеров БТИ ошибочны.
Всем людям свойственно ошибиться, возможно ошибся и кадастровый инженер, производящий обмер. Однако, в этом случае нельзя просто отказаться от оплаты: ваша беготня с рулеткой по квартире не даст никаких результатов: ни ваши обмеры, ни обмеры специалиста со стороны никто учитывать не будет. Вам придется принять квартиру (а без доплаты лишних метров это невозможно) и только после оформления права собственности обратиться в БТИ для проведения повторного обмера и уже после этого, в случае подтверждения «ошибки» обратиться в суд и вернуть свои деньги.
3. Договориться с застройщиком.
Такое редко, но возможно. Например, в случае задержки сроков передачи ключей можно договориться с застройщиком о том, что вы не будете претендовать на выплату неустойки за задержку, а застройщик не будет требовать с вас доплату за увеличившуюся площадь квартиры. Главное — все договоренности должны быть на бумаге и обдуманными: возможно сумма доплаты в десятки раз меньше возможной неустойки.
Уловки застройщиков:
Чем ниже цена, тем лучше продаются квартиры. Поэтому нечестный застройщик может намеренно указать меньшую площадь квартиры на плане, а после окончания строительства потребовать доплату.
Легким движением руки квартира с балконом превращается в квартиру с лоджией. Фактически площадь не меняется, а вот понижающий коэффициент у лоджии выше, поэтому и платить придется больше. Это явление крайне редко, но все же встречается.
Как избежать доплаты за дополнительные квадратные метры?
Краткое содержание:
Некоторые приобретатели жилья сталкиваются с вопросами изменения общей площади объекта недвижимости по итогам строительства.
В ситуации с уменьшением площади всё понятно: на стороне застройщика возникает дополнительная финансовая обязанность по возврату дольщику денежных средств пропорционально уменьшению квадратных метров. Но что делать, если площадь объекта недвижимости по итогам строительства возросла? Ладно, если такое увеличение произошло в пределах 1-1,5 кв.м, но всё чаще происходят ситуациями, когда доплачивать приходится за 2 и более кв.м, а при нынешней стоимости квадратного метра в Москве и Московской области – это порядка 150 000 – 350 000 руб., которые ещё надо найти, причем в очень сжатые сроки. Практика знает случаи, когда площадь квартиры увеличивалась по итогам строительства на 17-20 кв.м, а это уже доплата в миллионы рублей!
Анализируем пункт договора ДДУ о доплате
Если Вы оказались в подобной ситуации, паниковать не стоит: хорошая новость состоит в том, что Ваш застройщик завершил строительство дома и передал (или готовится передать в ближайшее время) объект.
Для начала внимательно ознакомьтесь с условиями Договора долевого участия (ДДУ) – с большей долей вероятности он предусматривает условие о том, что в случае увеличения площади объекта недвижимости до определённого предела (например, до 1-2 кв.м или менее 2% от проектной площади) взаиморасчеты между сторонами не производятся.
Если случившееся увеличение площади объекта превышает предусмотренные ДДУ пределы либо Договор прямо устанавливает обязательство сторон производить взаиморасчеты, то можно попробовать признать пункт ДДУ, предусматривающий обязательство произвести доплату за дополнительные квадратные метры, недействительным при следующей мотивировке:
П. 1, 5 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предусмотрено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору, а если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.
Ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ говорит, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Очевидно, что требования к качеству Объекта долевого строительства, предъявляемые Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и Договором, застройщиком соблюдены не были.
В ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ говорится, что если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Применительно к рассматриваемому вопросу из приведенных норм можно сделать вывод, что несоответствие площади объекта условиям Договора долевого участия свидетельствует о несоответствии качества его качества требованиям Договора, проектной документации, соответственно, нарушает права дольщика как потребителя.
Позиция ВС РФ
Почему нужно именно предпринять попытку признать такое условие ДДУ недействительным? В российской судебной практике нет ничего постоянного и определённого, пока на этот счёт не высказался великий и ужасный Верховный суд РФ. На сегодняшний день у него чёткой позиции по рассматриваемому вопросу нет, поэтому существуют решения суда, как признающие пункт ДДУ об обязательной доплате за дополнительные квадратные метры недействительным, так и решения, подтверждающие действительность такого условия ДДУ.
Может ли застройщик от казаться передавать объект дольщику без доплаты?
В завершении хотелось бы напомнить, что отсутствие доплаты не оправдывает отказ застройщика передать Вам объект недвижимости:
Ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора долевого участия в случае неоплаты или нарушения срока оплаты цены Договора.
При этом действующее законодательство не предусматривает право застройщика не передавать объекта, если дольщик не уплатил цену Договора в полном объеме.
Таким образом, единственный способ восстановления застройщиком нарушаемого дольщиком права на получение денежных средств в счёт увеличения площади объекта – односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия.
Застройщик просит доплатить за лишние метры. Это законно?
Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра. Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону. Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Доплата за лишние метры — законное требование
Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия. В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться. И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.
Есть закон, которые регулирует отношения между дольщиками и застройщиками — это ФЗ 214. В нем есть пункт об изменении стоимости квартиры после заключения договора:
Цена квартиры может быть изменена — пункт 2 статьи 5 закона «Об участии в долевом строительстве»
«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».
Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.
При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.
Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади
Застройщик вправе требовать доплату за лишние метры, но есть ограничение: не больше 5% площади квартиры. Например, по договору застройщик должен передать дольщику квартиру площадью 50 м 2 . Если площадь квартиры будет 52,5 м 2 , дольщику нужно будет доплатить за 2,5 м 2 — это вписывается в разрешенные 5%.
5% – законная погрешность — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве»
Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м 2 вместо 50 м 2 , дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.
Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.
Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.
Дольщик вправе отказаться от квартиры
Если площадь квартиры увеличилась больше чем на 5%, дольщик может расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Кроме денег застройщик должен заплатить проценты за пользование деньгами дольщика. Для физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка за каждый день, для юридических — 1/300.
Например, дольщик — физическое лицо, купил квартиру за 3 млн рублей два года назад. Но ее площадь увеличилась на 7%, и дольщик выбрал не доплачивать, а расторгнуть договор. Тогда застройщик должен ему вернуть:
- 3 млн рублей — стоимость квартиры;
- 620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.
На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.
Если площадь уменьшилась, платит застройщик
По закону застройщик должен передать дольщику квартиру, которая соответствует проектной документации, — это значит, что площадь не должна быть меньше той, что указана в договоре.
Если площадь квартиры меньше, дольщик вправе потребовать снизить ее стоимость. То есть вернуть часть денег. Но при этом закон о долевом строительстве разрешает сторонам самим определить, что делать, если площадь квартиры меньше или больше. И застройщик может указать в договоре долевого участия условия, при которых он платит.
Дольщик вправе требовать снизить цену — статья 29 закона «О защите прав потребителей»
Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах:
«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м 2 »
С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м 2 . И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.
Что делать, если не хватает на доплату
Стоимость 1м 2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м 2 , тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей. Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.
Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:
- спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
- есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
- есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.
Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.
В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.