Люди в дураках, а банки стригут прибыль: вся правда о льготной ипотеке
Краткое содержание:
Две вести
Плохая новость в том, что жилье в России рекордно подорожало и подорожает еще в диапазоне от 12 до 15% к концу года – такой прогноз дали участники рынка недвижимости.
То есть льготную ипотеку людям предлагают платить за астрономические по цене квадратные метры, и возникает мысль, что где-то кто-то нас обманывает.
Начнем с цифр: топ регионов России по средней стоимости 1 квадратного метра жилья. Здесь города-миллионники: Казань, Самара, Екатеринбург Петербург и, понятное дело, Москва, которая является рекордсменом, со средней ценой 211 000 рублей за квадрат.
Ещё в прошлом году, согласно тем же данным Росстата, квартиры были на 20% дешевле, но теперь мы имеем то, что имеем.
Можно просто сравнить средние цены по стране на новостройки. В августе 2020 года показатель составлял 78 000 рублей, а в августе 2019 года – 65 000 рублей, то есть цены выросли на 20% в среднем по стране. До начала ситуации с пандемией, в марте, квадрат в среднем обходился в 71 000 рублей – фактически удорожание на 10% с марта.
Еще никогда квадратные метры не дорожали так существенно, и тому есть несколько причин.
Первая – валютный курс. Цемент, арматура и прочие стройматериалы у нас, как правило, импортные, и они, соответственно, вырастают в цене вслед за увеличением курса доллара, а предпосылок для укрепления рубля нет. Российские чиновники ни от кого не скрывают, что чем выше курс доллара, тем дороже мы продаем энергоносители за рубеж и закрываем дыры в бюджете, образовавшиеся из-за мер, сдерживающих распространение коронавируса.
Вторая причина – введение эскроу-счетов. Это когда банк не отдает деньги дольщика застройщику, пока дом не введен в эксплуатацию. С одной стороны, это обеспечение сохранности денег приобретателей жилья на первичном рынке, а с другой – увеличение стоимости, так как строительные компании теперь лишены бесплатных финансовых ресурсов. Деньги им приходится занимать в банке, да и занять средства не сказать, что очень просто.
Жилищное строительство по рекомендации Центробанка стоит в «красной зоне». ЦБ не рекомендует кредитовать застройщиков, считается, что это высокорискованный сектор экономики, и банки неохотно кредитуют предприятия строительного сектора.
Все эти факторы привели к тому, что объемы вводимого жилья в России снизились, что привело к определенному дефициту, а когда имеет место дефицит, то растут цены, что мы сейчас и наблюдаем.
Есть ещё одна причина подорожания, она основная. В апреле 2020 года стартовала государственная программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5% годовых. Она действует при покупке жилья в новостройках до 1 ноября 2020 года.
Рынок новостроек у нас сильно связан с доступностью ипотеки. По своим параметрам, ипотека сейчас самая доступная за всю историю. Естественно, это вполне себе обычная история: если запускается льготная ипотека, то в последующие месяц-два застройщики, вслед за ажиотажным спросом, начинают объективно повышать цену квадратных метров. Зачастую это приводит к тому, что эффект для граждан от льготной ипотеки существенно уменьшается.
Нет справедливости в этом мире там, где речь идет о деньгах. Была высокая процентная ставка, зато жилье можно было купить дешевле, сейчас ставка льготная, зато квартиры взлетели в цене. И в том и в другом случае люди в проигрыше. Но если есть проигравшие, тогда должны же быть и те, кто выигрывает во всей этой истории.
Наверное, никто не удивится, узнав, что это банки, потому что при одобрении льготной ипотеки они получают субсидии из федерального бюджета, то есть не теряют прибыль на низких процентах. А субсидии – это налоги, которые мы с вами платим.
Банки являются главными бенефициарами не только в стройке, они в нашей стране вообще главные бенефициары. По итогам 2019 года они «заработали» около одного триллиона рублей прибыли.
Причем кредитования реального сектора не происходит, они фактически работают на бирже за счет изменений валютного курса. То есть банки другими финансовыми инструментами зарабатывают себе премии. До тех пор, пока мы это не поменяем, у нас не будет роста ВВП, не будет роста реального дохода.
Что же теперь, льготную ипотеку не давать?
Да, лучше не давать, а вместо этого ограничивать аппетиты банкиров, которые стригут астрономическую прибыль.
Почему бы нашим законодателям не установить предельную величину процентов по кредитам, например, ключевая ставка плюс 1, 2, да даже 3%, это будет выгоднее. Сейчас таких условий, как ипотека под 7,25%, на рынке вы не встретите, если это не льготная программа от государства, которая, собственно, закончится уже в ноябре. Это временная мера, которая в конечном итоге опять оставляет в дураках население.
Люди, которые сейчас берут жилищные кредиты, будут 25–30 лет выплачивать ипотеку за дорогущее жилье, и это хуже, чем покупка более дешевого жилья по более высокой процентной ставке, потому что ипотеку можно рефинансировать, а цену на однушку за 8 миллионов рядом с МКАД в Москве не рефинансируют.
Почему застройщики готовы оплачивать ваши проценты по ипотеке ?
Застройщики начали массово придумывать новые маркетинговые программы, чтобы заинтересовать клиента покупкой новой квартиры в онлайн формате. И одна из последних программ поддержки — от крупных застройщиков (ПИК, Самолет, ИНГРАД, ФСК).
Давайте поговорим, почему они так стали делать, когда цены растут, и вроде бы ранее ничего не предвещало беды.
- Разберем, что в действительности происходит с ценами и почему такая благодарность?
- Выгодно ли инвесторам заходить на котловане с такой инвестицией или можно выгодно купить сейчас квартиру для себя?
- Как это выглядит и как заявляет ПИК свою новую «ипотечную» программу?
Например, при стоимости квартиры 6 миллионов рублей, при первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет и ставке 8,1%, ежемесячный платеж составит около 40 тысяч рублей, но вносить такую сумму вы начнете только в следующем году. В течение этого года обязательный платеж составит всего 8 тысяч, а выгода — 291 000 рублей.
Т.е. 291 тыс. рублей оплачивает ГК ПИК вместо вас. Заманчиво?
4,8 млн. — это тело долга. Если 8,1 процент, то это 388 тыс. только процентов за первые 12 месяцев или 32.333 рублей процентов в месяц при сроке кредита на 20 лет.
Вариант, который предлагает ВТБ по этой ипотечной программе — это самый выгодный для банка — аннуитетный платеж, когда вы сначала выплачиваете проценты банку, а потом гасите тело долга. В реальности за второй год вы заплатите где-то всего 100 тыс. тело долга и все те же 380 тыс. процентов!
- Зачем это делает ПИК и вводят другие застройщики? Благотворительность?
Застройщики одумались и в кризис решили поддержать своих и будущих дольщиков. Подумали про их семьи и решили за них оплачивать проценты по ипотеке!
- При таком варианте вы не получаете от ПИК или любого другого застройщика скидку, которую можно выпросить при 100% оплате квартиры наличными или с использованием ипотеки. Я более чем уверен в этом сейчас. И ПИК не просто так убрал свои скидки, даже 2 процента, которую он ранее предлагал.
- ПИК и его аналитики понимают, что рынок недвижимости просядет в конце II квартала на 10 процентов минимум? А с 6-ти миллионов это может быть 500-600 тыс. рублей! Хотя вам только что предложили сэкономить 291 тыс. рублей при покупке квартиры с аналогичной стоимостью.
- ВТБ акционер ПИКа, нужно увеличить кол-во и ипотек, и продаж квартир. Согласовать такую партнерку и рекламную акцию можно довольно быстро и при такой общей заинтересованности.
Предложение выгоднее звучит так – «Купи квартиру за 6 млн с беспроцентной ипотекой на 1-й год», чем «Купи квартиру за 5,5 млн рублей с ипотекой 10%».
У нас проблемы с финансовой грамотностью населения, а банки и застройщики будут этим пользоваться.
- Выгодно ли брать такую ипотеку инвесторам в недвижимость?
Кажется, что пора брать еще одну квартиру, чтобы продать ее в конце года. Ведь последние 2 года недвижка показывала рост +1,5% в месяц. А заплатить всего за 10 месяцев, например, 80-100 тыс. рублей (если квартира-студия, то можно быть и 60-70 тыс. даже). И потом просто или загасил ипотеку после завершения ипотечной программы, или перепродал ее с ипотечным долгом, сейчас это уже довольно простая сделка.
ПРИМЕР: Взял квартиру за 4 млн.руб., если цена квартиры выросла на 10-12 процентов, то доход получается около 400-500к, при этом инвестор платил по 8-10 тыс. в месяц, а все проценты по ипотеке платил ПИК. И вот профит? Гениально же!
Но я думаю, что мы недооцениваем пункт, про который сказали, что весь рынок ожидает падения! И если падение будет на 15 процентов, а это средний ожидаемый показатель, то вы сможете попасть на убыток в 5 процентов с обременением невыгодной ипотекой. Я еще не говорю про потерянное ваше время для поиска инвестиции, оформление сделки и переговоры. Затраченное время — дороже убытков.
Как всегда, общаясь с инвесторами, я понимаю, что всегда будут выгодные объекты и кто-то сможет взять сейчас небольшую студию/однушку как инвестицию и заработать с помощью такой схемы. Но таких успешных сделок будет менее 5%. Просто главное тут подумать, а за счет чего этот ЖК вырастет в цене в 2020 году? Какой фактор позволит удержать ценник или даже увеличить его? Что это: метро, МЦД, точечная застройка, качество дома или развитие р-на? Что даст рост при общем падении рынка? Когда вы ответите на эти вопросы, только тогда можно принимать решение по поводу покупки и инвестиции квартиры в 2020 году!
4. А если вы берете себе квартиру? Жить, а не для инвестиций?
Выгодное же предложение. И появляется мотивация покупать сейчас.
Я думаю, что да. Потеря 300-500 тыс. рублей для вас — это мелочи, так как за 20 лет ипотеки вы переплатите 3,9 млн. рублей, точнее 3,5 млн рублей с учетом «ипотечной скидки» от ПИК.
Выгодно, если этот ЖК сдается уже в этом году, и вы сможете переехать со съемной квартиры и не придется платить и ипотеку в размере 40-50 тыс.руб., и столько же за аренду квартиры. Но нужно все просчитывать и понимать, что реальный срок окончания строительства ЖК, обещанный в IV квартале 2020 года, может стать IV кварталом 2021 года, тогда и арендный платеж, и ипотека могут стать для вас проблемой. А вы как физ.лицо попадете в список или банкротов, который растет с каждым месяцем, или инвесторов в недвижимость, которые потеряют деньги за оплаченные проценты, а также потерю стоимости самой квартиры при продаже ее с дисконтом! Плюсом, вы получаете испорченную кредитную историю!
Считать, думать, еще раз считать и принимать решение! Не стоит торопиться и бежать в онлайн-маркет квартир, которые массово открываю застройщики для вовлечения своих потенциальных клиентов. Все эти действия сделаны, чтобы вы оформляли заявку сидя дома, когда не понимаете, что твориться в мире и даже в вашей родной Москве.
Жизнь идет своим чередом и мир уже не будет прежним…
Я рекомендую детальнее изучать рекламные предложения застройщиков. Когда офисы продаж откроются, мы начнем торговаться и поймем реальный рынок и реальные скидки.
Когда откроется офис продаж, а мой прогноз 15 мая, и 16-17 числа увидим толпы людей в офис продаж ПИКа, или люди поумнеют и будут кайфовать на свободе, которую у них забрали за их же деньги. Более детально можно будет говорить в конце мая и делать выводы по поводу приобретения недвижимости для себя или для инвестиций!
Инвестируйте в недвижимость с умом!
Кратко все есть в видео
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT , где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании SMARENT http://smarent.com
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2020:
Застройщики готовы оплачивать проценты за ипотеку. Чем это грозит покупателю
Застройщики заманивают клиентов новыми программами для покупки квартиры. Так, например, один из них готов взять проценты на себя до конца года. Чем такая экономия может обернуться для будущего покупателя — разбирался Лайф.
» src=»https://static.life.ru/tmp/TASS_28371835-1588955024541.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Гердо Владимир
Группа компаний ПИК предлагает новую ипотечную программу «Берём на себя проценты», которая поможет заморозить ставку на докризисном уровне до конца 2020 года и существенно сэкономить на процентах со следующего года. Также на сайте девелоперской компании отмечается, что новая программа не имеет аналогов, а «в сочетании с субсидированной ставкой 6,5% и вовсе становится самой выгодной из когда-либо существовавших на рынке». Неудивительно, что это предложение заинтересовало многих клиентов.
Что о программе думают эксперты?
Итак, застройщик готов взять проценты по ипотеке до конца этого года на себя. Благодаря этому обязательные платежи до 2021 года сокращаются примерно в три раза и полностью идут на погашение тела кредита.
Директор по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate Алексей Балакин считает, что акция от ГК «ПИК» — это грамотный маркетинговый ход, который направлен на повышение спроса и привлечение обращений от потенциальных клиентов.
Он отметил, что государство компенсирует банку часть процентов. Благодаря этому для заёмщика ставка по ипотеке составит 6,5% годовых, если стоимость квартиры не превышает определённой суммы. Для Москвы это 8 млн рублей. Учитывая, что большой спрос у семейных заёмщиков на более дорогие квартиры (12−15 млн рублей), то компания может дать льготы только на 8 млн рублей. На оставшуюся стоимость жилья будут совсем другие проценты.
— Покупателю нужно читать условия договора, чтобы понимать, какие условия будут после 2020 года, когда акция закончится. Ставка может быть совсем другой, к тому же банк может повысить её до 8,5%. При этом, согласно постановлению правительства, она всё равно будет считаться льготной, — объяснил Алексей Балакин.
Положительные стороны в программе от застройщика видит коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. На его взгляд, такая акция — вполне адекватный способ привлечения клиентов, необходимый для спасения продаж. При этом эксперт отметил, что для застройщика эта программа не несёт существенных убытков, поскольку речь идёт только о процентах до конца года. Если учесть стоимость квартир, то потери не такие большие.
Ипотека на карантине. Чем сейчас опасно досрочное погашение ипотеки
В чём особенность программ от застройщика?
Эксперты в сфере недвижимости говорят, что компенсация процентов по ипотеке — это излюбленный приём застройщиков в период снижения спроса на квартиры. Он позволяет формально не снижать цены, но при этом поддерживать и даже наращивать продажи.
Фото © ТАСС / Почуев Михаил
— Строго говоря, это завуалированная скидка. При среднем размере ипотечного кредита около 2,5 млн экономия для клиента при участии в такой акции составит около 110 тысяч рублей. Для Москвы со средним займом 5,5 млн рублей выгода в пользу клиента — примерно 335 тысяч, если считать с первых чисел мая и до конца года. Иначе говоря, это равноценно пятипроцентной скидке от стоимости всей квартиры, — объяснил Валерий Емельянов, аналитик «Фридом финанс».
Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру
Главная особенность в этой истории — фиксированный срок акции. По мнению Валерия Емельянова, у клиента может возникнуть иллюзия, что он справится с ипотекой не только в период кризиса, когда платёж гораздо ниже обычного, но и в последующие годы.
— С января 2021-го размер ежемесячного взноса увеличится почти в четыре раза, для многих это станет серьёзным стрессом, особенно если раньше эти люди никогда не брали крупные кредиты. Застройщика эта проблема особо не волнует. Квартира будет передана в залог банку, и если клиент не справится, то он просто потеряет купленное жильё. Девелопер свои деньги за продажу получит сразу, пускай и с вычетом части компенсированных процентов, — рассказал аналитик.
Нюансы в программе от застройщика увидел директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев. Эксперт указал на то, что банки-партнёры предоставляют ипотечные кредиты каждый со своими условиями. Клиент может, например, получить ипотеку от Россельхозбанка от 4,9% и 10% первоначального взноса или не самый выгодный вариант (к примеру, в «Совкомбанке» от 12,49%).
Фото © ТАСС / Чингаев Ярослав
— Понятно, что в первый год застройщик выполнит условия акции по погашению процентов по ипотечному кредиту. Затем покупатель может оказаться в ситуации, когда проценты по кредиту ему придётся обслуживать самостоятельно, но у него, допустим, не будет для этого возможности. Например, из-за проблем с работой, — отметил Артур Меркушев.
Также он добавил, что эта программа поможет застройщикам держать на достигнутом уровне продажи недвижимости в условиях карантина. Однако если рассматривать более долгосрочный период, то некоторые кредиты могут стать «токсичными» для банков-партнёров.