Платные услуги в строительстве

Новые правила для госконтрактов на строительство объектов «под ключ»

Директор Экспертной группы VETA, судебный эксперт

специально для ГАРАНТ.РУ

C 1 июля этого года вводится новый порядок для госконтрактов, которые подразумевают проведение комплекса основных работ по строительству капитальных объектов. Главное нововведение – обязательное получение положительного экспертного заключения уполномоченного госучереждения, причем как по техническим вопросам, там и по инвестиционной составляющей.

Новые правила распространяются на государственные и муниципальные контракты, заключаемые после 1 июля 2017 года, предмет которых – и проектирование, и строительство, и ввод в эксплуатацию конкретного объекта капитального строительства (то есть один контракт на выполнение всех основных этапов возведения до момента передачи заказчику). Они введены Постановлением Правительства от 12 мая 2017 г. № 563 (далее — Постановление), как раз и вступившим в силу 1 июля 2017 года, и соответствующими поправками в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих заключение и исполнение строительных госконтрактов.

Принципиальное нововведение одно – проект по возведению объекта (основа будущего договора) должен содержать обоснование запланированных инвестиций и пройти процедуру технологического и ценового/инвестиционного аудита. Без этого подобный контракт не может быть заключен. Все остальные законодательные новеллы приводят в соответствие этим требованиям нормативную базу по строительной и конкурсной документации. И, конечно, утверждено Положение о проведении технологического и ценового аудита обоснования инвестиций для подобных контрактов (далее – Положение).

Следовательно, с июля этого года, чтобы заключить контракт на строительство объекта «под ключ», заказчику-застройщику дополнительно потребуется:

обоснование инвестиций в создание объекта;

заключение по итогам технологического и ценового аудита;

решение о заключении контракта.

Доводы инвесторов

Обоснование инвестиций – это пакет документов. В него входит:

• проект задания на проектирование объекта;
• описание инвестиционного проекта, включая основные характеристики, сроки, этапы строительства и место размещения объекта;
• основные архитектурные, конструктивные, инженерно-технические и иные решения по созданию объекта;
• сведения об основном технологическом оборудовании с учетом требований современных технологий производства и строительства;
• предполагаемая стоимость объекта (расчет);
• положения о возможности/невозможности повторногоиспользования экономически эффективной проектной документации аналогичного объекта.

Нововведенным порядком предусмотрено публичное обсуждение обоснования инвестиций. В его рамках (в течение 15 дней) любое заинтересованное лицо вправе представить свой отзыв в отношении обоснования. То есть, необходимость инвестиций в строительство того или иного объекта может быть поставлена под сомнение. В случае развития неблагоприятной ситуации конфликт может быть перенесен в суд. Поэтому, по сути, заказчику необходимо предусмотреть и возможность формирования экспертного ответа на подобные возражения.

Технологический и ценовой аудит

Согласно Постановлению аудит проводится теми органами исполнительной власти (федеральными, субъекта РФ) или им подведомственными госучереждениями, у которых есть соответствующие полномочия. Например, к таким относится ФАУ «Главгосэкспертиза России». Также данное право есть и у Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом».

Аудит – платная услуга, тариф – 0,58% от стоимости проектных и изыскательских работ.Некоторое финансирование потребуется и на подготовку обоснования инвестиций. Средства на все это при организации строительства объекта федеральной собственности будут выделяться из федерального бюджета (в определенных пределах), объекта госсобственности субъекта РФ или муниципальной – согласно соответствующим принятым нормативным актам. То есть, вполне возможно, что эти расходы будут переложены на победителя конкурса (их компенсацию может подразумевать цена контракта).

По итогам аудита составляется заключение эксперта, где отражены его выводы о:

• выборе места размещения объекта;
• оптимальности сроков и этапов строительства;
• достаточности данных для проектирования и разработки проектной документации;
• основных конструктивных, архитектурно-художественных, инженерно-технических и других решениях для подготовки проектной документации (с учетом требований всех техрегламентов);
• целесообразности использования дорогостоящих строительных материалов, машин и оборудования, а так же художественных изделий для отделки;
• современности уровня техники и технологий, что будут применены при строительстве;
• предполагаемой предельной стоимости строительства объекта (в ценах соответствующих лет);
• выборедля повторного использования проектной документации аналогичного объекта или об обоснованиях решения о невозможности/нецелесообразности ее применения.

Кроме этого, в рамках аудита могут быть сделаны выводы о возможном сокращении стоимости,сроков и этапов строительства, оптимизации выбранных решений для разработки проектной документации, технологического оборудования и запланированных к использованию материалов.

Если аудит проводится Минстроем РФ или подведомственными ему госучреждениями, то его заключение будет заноситься в соответствующий реестр – соответствующий проект подготовлен министерством 1 . Планируется, что по определенной процедуре информация из этого реестра может быть предоставлена заинтересованным лицам. В перспективе подобные реестры могут появиться и на региональном уровне.

Заключение контракта

Решение о заключении контракта должно содержать предполагаемую предельную стоимость объекта в соответствии с заключением аудита. Она не должна превышать размера стоимости, утвержденную решением о капитальных вложениях. Цена контракта определяется и обосновывается в рамках законодательства РФ в сфере закупок после получения вышеупомянутого заключения.

В будущий договор включается ряд принципиальных условий. По одному из них подрядчик не вправе требовать увеличения цены контракта, а заказчик – ее уменьшения. Оно распространяется и на те случаи, когда изначально предусмотреть полный объем работ или расходов не представляется возможным.

Таким образом, любое действие по заключению советующего контракта связано с наличием положительного заключения по итогам технологического и ценового аудита. Содержание заключения, в свою очередь, строго ограничивает условия контракта – предмет, состав, содержание технической документации, цена контракта и срок его исполнения.

В этих условиях заказчику и вероятному подрядчику стоит подумать об инструментах предотвращения рисков и наступления неблагоприятных правовых последствий. Например, объективность и достаточность документации инвестобоснования можно проверить в рамках независимой строительно-технической экспертизы. Такое предварительное специализированное экспертное исследование будет для застройщика либо иного заинтересованного лица не только дополнительным гарантом обоснованности его позиции, но и показателем добросовестности и разумности его поведения.

Экспертный случай

Проведение дополнительной экспертизы можно порекомендовать и перед аудитом, особенно если учесть вышеуказанную возможность любого лица представить свой отзыв на доводы инвесторов. Причем, к экспертам может обратиться и та, и другая сторона. Каждый, кто решит оказать влияние на ход публичного обсуждения, чтобы сориентироваться и составить грамотный отзыв в короткий срок (до 15 дней) может воспользоваться помощью лиц, обладающих специальными познаниями (экспертами).

А тому, кто выносит свой инвестпроект на суд общественности, независимая строительно-техническая экспертиза позволит учесть все спорные моменты заранее и заключить контракт без угрозы временных и финансовых потерь. Очевидно, что застройщику, небрежно отнесшемуся к подготовке документации для аудита, предстоят длительные судебные разбирательства в попытке признать недействительным отказ в выдаче положительного заключения, проведение судебных экспертиз.

Конечно, в ходе аудита заявитель может вносить изменения в представленный пакет документов (п.12 Положения).Но достаточно ли будет максимального 60-дневного срока для приведения документации в соответствие(п. 9 Положения), учитывая, что подавляющее большинство заказчиков-застройщиков по подобным контрактам не являются профессиональными участниками градостроительной деятельности? При этом закон не предусматривает возможности вернуть оплаченную сумму, если заключение не является положительным для застройщика.

В итоге, заказчикам строительства объектов федеральной или муниципальной собственности «под ключ» теперь придется решать сразу несколько дополнительных вопросов, связанных с проведением различных экспертиз. И, возможно, учитывая доходы многих местных бюджетов, на региональном и муниципальном уровне эти расходы будут частично или полностью переложены на подрядчика.

Источник

ЖКХ-2020: как УК организовать оказание платных услуг в доме

Сфера ЖКХ меняется, и в 2020 году управляющим компаниям нужно научиться использовать весь свой потенциал, чтобы остаться конкурентоспособными. Советами, как это сделать, поделился руководитель РосКвартала Борис Валит на онлайн-семинаре 21 января. Рассказываем главное.

Определите специфику рынка ЖКХ и выберите стратегию роста УК

21 января мы провели онлайн-семинар «Как в УК создать систему продаж дополнительных и индивидуальных услуг», на котором рассказали, что нужно сделать управляющим организациям, чтобы остаться на плаву:

Перед тем, как приступить непосредственно к организации оказания дополнительных и индивидуальных услуг, предлагаем определить, почему мы решили сосредоточить на них особое внимание.

Рынок ЖКХ и растущий, и зрелый одновременно. Растущий он потому, что клиенты не получают услуг того качества, которое они закладывают в смысл услуги по управлению и содержанию. Зрелый этот рынок потому, что когда одна управляющая организация уходит из дома, на нём почти сразу появляется преемница.

В такой ситуации у УК есть три стратегии роста и развития бизнеса:

• «перехватывать» управление у других компаний;
• предложить рынку качественно новый продукт;
• повышать средний чек.

Повысить средний чек может оказание дополнительных и индивидуальных услуг. Эти услуги помогут превратить жилфонд в генератор дополнительной прибыли и сделают управляющую компанию конкурентоспособной.

Узнайте больше про дополнительные и индивидуальные услуги

Дополнительными называют услуги, которые управляющие компании оказывают всем жителям многоквартирного дома на основании решения общего собрания собственников. Такие услуги не входят в состав минимального перечня и прописываются в платёжных документах отдельной строкой.

В пределах одного дома для в разных подъездов, могут быть установлены разный набор и стоимость дополнительных услуг. Например, в одном подъезде может быть консьерж, а во втором организовано видеонаблюдение. Дополнительные услуги могут быть нерегулярными, а по запросу.

О допуслугах мы писали в следующих статьях:

Индивидуальные услуги, в отличие от дополнительных, оказываются не всем жителям дома, а конкретным людям, проживающим в конкретных квартирах. Такие услуги не входят в состав оказываемых по договору управления МКД. Они требуют заключения отдельного или дополнительного соглашения и отдельных финансовых документов.

Подробнее об индивидуальных услугах читайте здесь:

Ответьте на несколько вопросов, чтобы определиться с кругом услуг

Борис Валит рекомендует каждой компании проработать несколько вопросов:

• Что может прийти в неисправность в квартире?
• Что людям нужно в квартире?
• Нужно ли вам самим оказывать эти услуги?

Ответив на эти вопросы, вы определите круг дополнительных и индивидуальных услуг, которые сможете оказывать для многоквартирного дома. Подробнее о том, как это сделать, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Следуйте инструкции по организации оказания дополнительных и индивидуальных услуг

Следующий шаг – организовать оказание таких услуг. Процесс организации оказания платных услуг можно разделить на три этапа: подготовительный, систематизации внутренних процессов и этап внедрения. Каждый из этапов важен и не может быть пропущен.

На подготовительном этапе проведите опрос жителей МКД о качестве работы своей компании, узнайте их потребности и текущие пожелания. Составьте план мероприятий по решению существующих потребностей и предоставьте его жителям.

По каждому виду услуги выберите, будете ли вы её оказывать самостоятельно или обратитесь к подрядчикам. Предварительно рассчитайте финансовую модель и определите, стоит или нет выходить с этим предложением к жителям дома.

Выберите юридическое лицо, которое будет оказывать услуги. Разработайте план по рекламе дополнительных и индивидуальных услуг, проработайте самые важные «точки контакта» .

В рамках систематизации внутренних процессов сделайте следующие действия:

• Разработайте должностные инструкции, бизнес-процессы и стандарты качества услуг, проведите обучение сотрудников.
• Настройте каналы поступления заявок.
• Выберите удобную программу для работы с заявками. Для этого мы рекомендуем воспользоваться нашим сервисом «АДС на 100%».
• Научите диспетчеров обрабатывать входящие звонки и заявки, придумайте систему бонусов.
• Напишите простую книгу продаж с прайсом и приблизительный сценарий разговора диспетчера с клиентом.
• Решите, как вы будете принимать оплату за оказанные услуги.
• Приобретите необходимый инвентарь и инструмент.

Подробности о третьем блоке мероприятий вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара. Дополнительно вы узнаете, как понять, когда начинать оказывать индивидуальные услуги самостоятельно, как выстроить долгосрочные отношения с жителями дома, какие процессы в вашей работе нужно автоматизировать в первую очередь.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,

— и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.

Источник

Платные дополнительные услуги управляющей организации по содержанию общего имущества: получение дополнительных средств на законных основаниях

Наряду с теми работами по содержанию общего имущества, которые установлены в законе и являются обязательными для любой управляющей домом организации, собственники вправе принять решения и утвердить дополнительные платные услуги, направленные на повышение качества проживания в доме, а также уровня благоустройства.

Откуда берутся платные дополнительные услуги

Конкретный набор работ по содержанию общего имущества определяется составом, конструктивными особенностями, степенью физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. При этом в законе, в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290) указаны примерные ориентиры того, что управляющая домом организация обязана делать в обязательном порядке в рамках утвержденного тарифа на содержание общего имущества.

Перечень № 290 применяются к правоотношениям:
— вытекающим из договоров управления многоквартирным домом
— договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
Безусловно, Перечень № 290 не всегда является достаточным и неспособен охватить те работы по содержанию общего имущества, которые связаны с дополнительным благоустройством на объекте. К данным работам (услугам) или сервисам относится:
— организация консьержкой службы
— оборудование системы видеонаблюдения
— ограничением придомовой территории, контроль доступа за придомовой территорией
— любые работы, связанные с благоустройством, которые идут помимо или поверх Перечня № 290.

Законность включения в квитанцию дополнительных услуг

В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в одностороннем порядке включать в квитанцию плату за дополнительную услугу – нельзя, данный вопрос необходимо проводить через общее собрание. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией вопросы дополнительных услуг утверждаются в договоре управления многоквартирным домом.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

С учетом нормы закона о том, что собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, требование о согласии потребителя на выполнение дополнительных работ является соблюденным (т.е. такой формат работы считается предусмотренным ЖК РФ).

В случае управления многоквартирным домом ТСЖ вопросы дополнительных услуг утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, к компетенции которого пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
В п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ указано, что на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья распространяются положения ст. 45-48 ЖК РФ (в законе установлена прямая отсылка).

В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, если руководствоваться отсылкой п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ на п. 5 ст. 46 ЖК РФ, то решение общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным.

Такой юридический довод также подтверждается п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), где указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.

Таким образом, решения общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным также и для собственников, которые не входят в состав членов ТСЖ (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Эта позиция согласуется с решением Верховного суда РФ от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256, который указал, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Как начислять плату за дополнительные услуги, фиксированного или с 1 кв. м?

Ответ на данный вопрос зависит от того, на что собираются денежные средства. Рассмотрим пример с организацией системы видеонаблюдения. Данная система является низковольным оборудованием и теоретически может относиться к внутридомовой системе электроснабжения. В таком случае целесообразно принять решение о включении ее в состав общего имущества и финансировать расходы на ее содержание исходя из принципа взимания платы за 1 кв. м.

Например, в апелляционном определении Архангельского областного суда по делу № 33 – 0580/2019 от 30 января 2019 г., суд указал, что:
— принятое членами ТСЖ «Московский» решение об утверждении единовременного взноса на установку видеонаблюдения с включением в платежный документ за март 2018 г. в сумме 22 руб. с 1 квадратного метра общей площади квартиры является обязательным для исполнения как членами ТСЖ, так и другими собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;
— установление дополнительного вида услуги и размера ее оплаты относится к компетенции органов управления ТСЖ. И, несмотря на то, является собственник помещения в доме членом ТСЖ или нет, он обязан оплачивать такие расходы, поскольку данная услуга обусловлена необходимостью содержать и эксплуатировать надлежащим образом общее имущество многоквартирного дома.

С другой стороны, если рассматриваться домофоны, то тут может быть такая ситуация. В законе домофоны поименованы как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (п. 2 Правил № 491) и также отнесены в состав внутридомовой системы электроснабжения. Однако в Перечне № 290 обязанность для управляющей организации обслуживать данные системы – не прописана.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включают техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования (п. 20 Перечня № 290).

Можно ли подвести под «внутридомовых электросетей» «автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома»? Связь непрямая и очень хлипкая. Поэтому в случае домофонов общее собрание собственников (или членов) вправе установить любой вариант дополнительного взноса: с 1 кв. м. или размер фиксированной ежемесячной платы.

Вместе с тем, с точки зрения взыскания самым правильным вариантом будет являться включение всех дополнительных услуг в общий тариф на содержание (путем его увеличения). Важно также, чтобы собственники понимали, из чего тариф складывается и насколько он может быть снижен в случае исключения дополнительных услуг.

Источник