Верховный суд: требования дольщика устранения недостатков до передачи квартиры застройщиком
Вместо предисловия: до передачи квартиры дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания акта приема-передачи, например до устранения недостатков.
Большакова Л.С. обратилась в суд с иском к ООО «Лепня» о взыскании произведенных затрат на устранение строительных недостатков объекта недвижимости в размере 167 700 рублей, неустойки в размере 106 830 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 50% от взысканной суммы, расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей.
В обоснование иска указала, что по заключенному между ООО «АМ Кармаш» и ООО «Лепня» договору участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 г. № УС-04/227, право требования по которому было передано истцу на основании соглашения об уступке прав от 23 декабря 2014 г. № УС-04/227/У, ответчик должен был передать истцу в установленный договором срок двухкомнатную квартиру , расположенную по адресу: . По утверждению Большаковой Л.С., при осмотре данной квартиры 14 января 2018 г. были выявлены существенные недостатками и явные дефекты строительства, для устранения которых 21 февраля 2018 г. истцом направлена в адрес ООО «Лепня» претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения.
Решением районного суда от 17 июля 2018 г. в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда от 20 ноября 2018 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Большаковой Л.С. поставлен вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения суда и апелляционного определения, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 25 сентября 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.
В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 декабря 2014 г. между ООО «АМ Кармаш» и Большаковой Л.С. заключено соглашение № УС-04/227/У об уступке прав по договору участия в долевом строительстве от 21 августа 2014 г. № УС-04/227, по условиям которого к Большаковой Л.С. перешли права и обязанности общества к застройщику ООО «Лепня» по договору, в том числе право требования передачи в установленный договором срок двухкомнатной квартиры с условным номером в строящемся 5-этажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: (л.д. 49 — 50).
Пунктом 7.1 договора от 21 августа 2014 г. № УС-04/227 участия в долевом строительстве предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет и исчисляется с момента передачи участнику объекта долевого строительства.
Обязательства по оплате данного объекта долевого строительства Большаковой Л.С. исполнены полностью.
4 декабря 2017 г. ООО «Лепня» направило Большаковой Л.С. уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
14 января 2018 г. данная квартира по инициативе истца осмотрена специалистами ООО «Альфа Плюс», которыми выявлены недостатки в строительстве, для устранения которых согласно составленной смете необходимо затратить 167 700 рублей.
15 января 2018 г. истцом в адрес ООО «Лепня» направлено заявление об обнаруженных недостатках, а 21 февраля 2018 г. — претензия с требованием компенсации затрат на устранение строительных недостатков в размере 167 700 рублей (л.д. 9 — 13, 76 — 78).
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований Большаковой Л.С., суд первой инстанции исходил из положений части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающих, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
В связи с этим суд пришел к выводу о том, что поскольку квартира истцу не передана по акту приема-передачи, то течение гарантийного срока в данном случае не началось и, следовательно, истцом преждевременно заявлены к застройщику требования об устранении недостатков в строительстве данного объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
При этом частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Между тем приведенные положения законов не были приняты во внимание судом при рассмотрении дела.
Пунктом 6.1 договора от 21 августа 2014 г. № УС-04/227 участия в долевом строительстве установлен срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику — в течение 6 календарных месяцев, исчисляемых с 1 апреля 2016 г., и предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до его наступления направляет участнику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
В случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный пунктом 6.1 указанного договора, или при отказе участника от его принятия застройщик по истечении 2 месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче объекта долевого строительства (пункт 6.3 договора).
Как установлено судами, застройщик ООО «Лепня» направил Большаковой Л.С. предусмотренное пунктом 6.1 договора сообщение 4 декабря 2017 г., и объект долевого строительства 14 января 2018 г. был осмотрен истцом, который с участием специалистов ООО «Альфа Плюс» выявил недостатки в строительстве.
В заявлении Большаковой Л.С., направленном 15 января 2018 г. в адрес ООО «Лепня», был указан перечень обнаруженных 14 января 2018 г. при осмотре квартиры недостатков с предложением их безвозмездного устранения застройщиком в разумные сроки и сообщалось о невозможности составления акта о несоответствии данного объекта долевого строительства предъявляемым требованиям в связи с тем, что на момент окончания осмотра квартиры представитель застройщика покинул рабочее место.
Между тем указанные обстоятельства не получили какой-либо оценки судов первой и апелляционной инстанций, суд представленным истцом доказательствам не дал никакой оценки.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
Факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлен.
Отказывая в удовлетворении иска по мотиву отсутствия подписанного сторонами передаточного акта объекта долевого строительства, суд не учел положения частей 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного федерального закона.
Как указывал истец, его отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции данные нарушения закона не устранены.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Симоновского районного суда г. Москвы от 17 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2018 г. нельзя признать законными, они подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В итоге, вынесенные судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Свежий обзор ВС РФ по спорам с дольщиками
Как известно, в конце июля 2017 г. был опубликован Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Впечатление от свежего обзора по дольщикам было ожидаемо. Исполнительная власть при поддержке судебной власти продолжают закручивать гайки застройщикам, ужесточая правила игры на девелоперском рынке.
Итак, чем же порадовал нас высочайший суд? Давайте разберём по порядку.
1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Формулировка первого правила лукава. Если быть честным, первое правило должно звучать простыми словами по-другому.
«Если в правоотношениях с застройщиком находится физическое лицо, то независимо от того, как оформлены договорные отношения, и независимо от того, была ли объективная возможность застройщика заключать договоры по 214-ФЗ. физическое лицо будет считаться дольщиком, и вправе требовать защиты своих прав по 214-ФЗ и закону о защите прав потребителей».
В качестве иллюстраций суд приводит четыре дела (кейса, как нынче модно говорить).
В первом примере, приведённом в Обзоре, застройщик и ООО-шка заключили предварительный договор купли-продажи. После чего ООО-шка цедировала права по этому договору на физика. Дом не был построен в срок, и гражданка выкатила застройщику неустойку по 214-ФЗ (в то время как договор был предварительным договором купли-продажи).
С точки зрения «классического» гражданского права, уважаемая дама-истец должна была проиграть спор, ведь есть максима, зафиксированная известным римским юристом Ульпианом: «Никто не может передать другому больше права, чем имеет сам». (Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet). Сам Ульпиан жил во времена правления Марка Аврелия, того самого, что в фильме «Гладиатор» и его сына – императора Коммода. Каков же разительный контраст между высокой научной мыслью юриспруденции и низостью нравов общества Рима того времени!
Как мы видим, в случае наличия политической воли, довлеющим над правом, многие основные догматы права искажаются политической волей и перестают работать. Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ. Дольщик, — это знаете, для застройщика такое существо, как волшебник. Только появляется дольщик, как застройщик оказывается в ином правовом измерении.
Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ.
Второй пример интересен отсутствием у застройщика объективной возможности заключать ДДУ по 214-ФЗ в силу отсутствия необходимой для заключения ДДУ градостроительной документации — разрешения на строительство в силу отсутствия прав на земельный участок у застройщика отсутствовало. Но суд недвусмысленно сказал, что в случае неисправности застройщика в строительном проекте, в котором есть дольщики-физические лица, застройщик будет отвечать в любом случае, и вне зависимости от того, мог ли застройщик заключать договоры с физическими лицами, а обязательства по 214-ФЗ возникают у застройщика в силу закона; застройщик будет считаться принявшим на себя такие обязательства. Принять обязательства не принимая их. Каково? Напоминает безалкогольное пиво. Вроде как принял, а вроде как и нет. Верховный суд говорит:
Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)
Третий и четвёртый примеры — «всё те же яйца, только с боку» но в разрезе возможности применения к правоотношениям Закона о защите прав потребителей. Ничего нового в этом нет.
2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
Второй пункт обзора, очевидно, вызовет множество вопросов о новых обязанностях и ответственности застройщика, и повлечёт необходимость корректировки типовых форм договоров долевого участия. Как видно, суд даёт расширительное толкование нормам 214-ФЗ о наполнении договора долевого участия. Суд прямо таки за уши притягивает часть 1 ст. 21 Закона 214-ФЗ к статье 19 Закона 214-ФЗ и теперь нормы о проектной декларации применяются к нормам о содержании договора (ДДУ). Получился своеобразный генетический эксперимент: суд скрестил жабу с улиткой. Безумный гений генной инженерии — Джамбо Джукиба из «Лило и Стич» — нервно курит в сторонке.
Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте. При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование.
Строго говоря, часть 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ не упоминает такого требования к содержанию договора. как «описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки». Но суд сказал, что «следует отнести». Так что, выполняем.
Не ясно, исчерпывается ли объём «иной информации» сведениями об окружающей обстановки и сведениями об общем имуществе. Очевидно, суд намеренно оставляет место для свободы правоприменения, и в качестве иной информации суды первой инстанции могут теоретически притянуть любую информацию о проекте строительства. И если быть последовательным этому принципу, любая содержащаяся в проектной декларации информация должна быть указана в договоре долевого участия. Но вот вопрос, зачем тогда нужна проектная декларация? Для чего права на ознакомление с проектной документацией? Ну, соглашусь, эти права дольщику не так то просто реализовать и они часто нарушаются, но всё же, в плане практики правоприменения логично было бы усилить защиту дольщиков в этом направлении. А исходя из логики ВС РФ, то наверное, было бы проще рекомендовать прикладывать к договору (в качестве неотъемлемой его части) во-первых, всю проектную декларацию (эдак, листах на ста двадцати, по новой Минстроевской форме), а во-вторых, для надёжности и всю проектную документацию в энном количестве томов. Ведь, нет предела совершенству! Впрочем, чем бы дитя не тешилось, лишь бы не плакало. Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование. На мой взгляд, что касается сведений о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, то такие сведения очевидно, есть смысл включать только в те договоры, по которым продаются те квартиры, рядом с которыми находится это оборудование, которое занижает стоимость квартиры. Обычно, речь идёт о газовом оборудовании (котельные, газораспределительные пункты) и вентиляционном оборудовании. Очевидно, практикующим юристам есть смысл выделить в отдельную типовую форму договоры долевого участия для тех квартир, рядом с которыми находится, занижающее потребительские качества квартиры оборудование. Возможно, следует подумать об особой оговорке относительно осведомлённости дольщика о наличии такого неудобного технического оборудования (для пущей важности можно рядом с этим пунктом сделать специальное поле для подписи – аналогично полю для подписи о согласии дольщика на обработку персональных данных); так… от греха подальше.
3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Кажется, суд говорит очевидные вещи: продление сроков строительства возможно только дополнительным соглашением (не путать со сроком передачи квартир).
Однако, суд не рассматривает ситуацию, когда в договор включено соглашение сторон об однократной возможности застройщика сдвинуть срок строительства. Это формально соответствует правилам п.1 ст.452 ГК РФ. Причём, есть положительная «судебная практика» по данному вопросу.
Пунктом п. 3.2.2 договора предусмотрено право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. … Разрешая возникший спор и отказывая Ф. в удовлетворении иска о признании недействительным п. 3.2.2 договора № 34/7Ж участия в долевом строительстве жилого дома от 09.04.2012 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 421 ГК РФ и пришел к правильному выводу о том, что согласованное сторонами договора условие о праве застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не противоречит ФЗ № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // Апелляционное определение Московского областного суда от 26.08.2015 по делу № 33-20941/2015
Таким образом, практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.