Площадь объекта больше чем в разрешении на строительство
В соответствии с частями 8, 11 статьи 24, частями 1, 4 статьи 71 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о здании указываются в техническом плане на основании проектной документации, а также в установленных законом случаях —
на основании исполнительной документации, декларации об объекте недвижимости, технического паспорта, выданного до 1 января 2013 г., или акта о приемке в эксплуатацию. Исключение составляют сведения о местоположении здания на земельном участке и площади здания, которые определяются кадастровым инженером самостоятельно.
Согласно части 7 статьи 70 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, разрешение на строительство является одним из документов, на основании которых указываются сведения в техническом плане. Кроме этого, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект. При этом разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства выдается на 10 лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Требования к количеству этажей и соотношению площади здания, определенной кадастровым инженером в ходе кадастровых работ, и соответствующих характеристик, указанных в разрешении на строительство такого объекта недвижимости, Законом N 218-ФЗ не установлены. Статья 26 Закона N 218-ФЗ, содержащая полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не предусматривает соответствующего основания, в случае если количество этажей и (или) площадь жилого дома, указанные в разрешении на его строительство, отличаются от значения полученных в результате кадастровых работ и отраженных в техническом плане (при условии соответствия объекта капитального строительства условиям, при которых допускается упрощенный порядок оформления прав).
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) здания, строения, сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются:
1) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития, изложенному в письме от 11.05.2017г. № ОГ-Д23-5493, в случае если в ходе строительства жилого дома застройщиком принято решение об изменении параметров такого объекта, в том числе количества этажей, требуется внесение изменений в ранее полученное разрешение на строительство.
Как ввести в эксплуатацию дом при расхождении площади с указанной в разрешении на строительство?
Расхождение общей площади построенного ижд. В разрешении на строительство 2016 года указана общая площадь дома 140 кв. м, по факту построили 180 кв. м. Администрация отказывается выдавать уведомление о соответствии построенного объекта ижс требованиям градостроительный деятельности ссылаясь на это расхождение. А вносить изменения в рнс тоже отказываются, мотивируя это тем что дом уже окончен строительством. Как быть? Законны ли действия администрации? Должна ли площадь построенного дома совпадать полностью с указанной в разрешении на строительство?
Добрый вечер, Анастасия! Могут не совпадать, но должны соответствовать требованиям ПЗЗ.
Если Ваш дом сиротствует этим параметрам: (ГрК РФ Статья 1. 39)) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
У вас проблем быть не должно, но могут если при строительстве нарушены нормы установленные ПЗЗ, а это отступы от границ и площадь застройки участка.
11. Объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.
То есть и можно больше по этажности и высоте, но если это есть в разрешении на строительство. Для детального понимания отказа администрации, конечно, надо видеть эти отказы.
Об отличии значения площади здания — объекта индивидуального жилищного строительства, полученного в результате кадастровых работ, и значения площади, указанного в разрешении на его строительство
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ от 11 мая 2017 года N ОГ-Д23-5493
Несоответствие площади фактической и указанной в разрешении на строительство
Есть земельный участок под ИЖС.
Есть разрешение на строительство жилого дома (индивидуальная постройка) площадью 130 кв метров на этом участке. Разрешение получено в 2017 году.
На данном участке построен дом, соединён с гаражом, но они не поставлены на учёт в ЕГРН.
117 кв метров, топочная 13 метров (место, где располагается котел для отопления) и площадь гаража
В итоге дом с топочной вписываются в 130м, а вот с гаражом — нет.
Гараж с топочной находится в соседстве с домом: одна крыша, один фундамент, есть вход из дома в гараж. Но топочная соседствует с гаражом, а не с домом, пройти в дом с топочной нельзя, только через гараж. Все коммуникации находятся в топочной и из неё заходят уже с общей стены в дом. Скважина, электричество, разводка отопления, котёл.
Как правильно зарегистрировать две эти постройки? Вместе с гаражом или дом отдельно, гараж с топочной отдельно (например, чтобы меньше платить налоги).
На сколько будет сложно зарегистрировать все эти постройки как единый дом, если суммарная их общая площадь больше, чем указано в разрешении на строительство? Тк фактически их сложно разделить, они находятся под одной крышей и на одном фундаменте. И возможно, выгоднее для продажи (по ипотеке) зарегистрировать одно строение большей площадью.
Какой порядок действий?
Какие документы необходимы?
На сколько будет сложно зарегистрировать все эти постройки как единый дом, если суммарная их общая площадь больше, чем указано в разрешении на строительство? Тк фактически их сложно разделить, они находятся под одной крышей и на одном фундаменте. И возможно, выгоднее для продажи (по ипотеке) зарегистрировать одно строение большей площадью.
У Вас гараж имеет отопление? Согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее — карта-план территории);
В Вашей ситуации необходимо оформить технический план и желательно паспорт на строение, если гараж не является отапливаемым, то в общую площадь дома он входить не будет, соответственно и проблем с регистрацией и согласованием постройки в соответствии со ст. 51,1 ГрК РФ у Вас не возникнет.
На строительство гаража разрешение не требуется, его возможно просто оформить как холодную пристройку к дому (опять же если не отапливается).
Гараж не отапливается
Позвонила сейчас в БТИ. Нам сказали, что сначала нужно присвоить дому адрес. Потом можно подавать документы им. Сказали, что дом и гараж будут регистрировать как единую постройку, так как общая крыша и общий фундамент. Но площадь гаража не будут учитывать как жилую. Насколько правомерно то, что они ответили?
И в общую также не будет входить площадь гаража, это верно. Но как правило присвоением адреса занимается кадастровый инженер в подобном случае, если обратились в БТИ они и будут получать постановление о присвоении адреса.
Вопрос: на что сослаться (на какой документ), если БТИ решит включить площадь гаража в общую площадь дома?
Не решит, гараж не отапливается, это холодная пристройка, которая не входит в общую площадь.
Позвонила в несколько организаций. Разговаривала с кадастровыми инженерами. При создании кадастрового плана площадь гаража будет входить в общую площадь дома.
Если он отапливается, если нет, то она просто не может в общую площадь входить. Это холодная пристройка.
Они сказали, что на кадастровом плане не отображается жилое или нежилое. Рисуется дом и считается площадь
Ох… ну я не знаю с кем Вы общаетесь, но согласно ст. 16 ЖК РФ:
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В жилом доме можно проживать круглый год, а соответственно иметь свет и отопление. Ни один кадастровый инженер, понимающий, что коробка и жилой дом вещи разные не оформит технический план на Ваше строение как на жилой дом, это просто не верно.
Но как правило присвоением адреса занимается кадастровый инженер в подобном случае, если обратились в БТИ они и будут получать постановление о присвоении адреса.
Как правило? Можно сослаться на конкретный НПА для Омской области?
Плюс согласно ст. 15 ЖК РФ:
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
Вы понимаете, что не может быть коробка пригодна для постоянного проживания граждан.
Также сказали, что так как дом без отделки, то напишут в документах «дом незавершенного строиельства» и что потом, когда будет отделка, нужно будет снова им платить и делать все документы. Это правомерно?
Нет, если строение пригодно для проживания круглый год отделка не важна. Хотя что Вы имеете ввиду под отделкой? ЧТо из себя сейчас строение представляет?
Не оштукатурены стены, нет разводки электричества (оно только подведено к дому), не стоят батареи (есть только котел и выведены трубы для батарей), нет водопроводных труб. То есть есть просто коробка с окнами и с крышей
ТОгда да, это незавершенное строительство, в связи с чем оформлять техническую документацию торопиться не стоит, всё равно Вы не будете согласовывать с администрацией, так как посторойка не завершена.
Так… а если продавать дом с такими документами, он пройдет по ипотеке?
Это будет не дом, а ОНС (объект незавершенного строительства) возможно будет иная программа для покупателей в банке
А что нужно будет еще согласовывать с администрацией? БТИ вроде сказали, что все через них
Нужно дом достроить и чтобы техник БТИ оформил техническую документацию именно как на жилой дом, а так недострой можете оформить на основании технического плана, разрешения на строительство и технического плана.
Подскажите, пж, законно ли требование БТИ о присвоении адреса (они этим не занимаются)?
Считаю, что да, так как это вкладывают в технический план, дом ведь адрес иметь должен
Нет, незаконно, присвоить адрес можно только после постановки объекта на кадастровый учет и присвоении кадастрового номера объекту.
А Вы объект без адреса как на учет будете ставить и на основании чего?
Кадастровый инженер напишет адрес участка в тех плане
Но ничего страшного присвоить адрес дому сейчас и оформить привязку к участку.
Ольга, по алгоритму действий: 1) заказываем выписку из ЕГРН на земельный участок 2) ищем кадастрового инженера, который нарисует тех план 3) пишем заявление на постановку дома на кадастровый учет и на присвоение прав на собственность 4) относим документы в БТИ. ТАК?
Нет. 1 пукнт КИ сделает сам, КИ делает обмеры, готовит тех план, вы подаете его вместе с г.п. на регистрацию права 350 руб, документами указанными в ст 55 ГрК РФ и уведомлением об окончании строительства в администрацию. Если все норм, администрация сама в Росреестр направит документы, произойдет регистрация и вы заберете уже готовую выписку. Если в вашем регионе администрация по каким -то причинам не направляет в росреестр тех план и документы, то после получения от них уведомления о соответствии созданного объект, вы сами сдадите документы, тех план на диске и уведомление в Росреестр через МФЦ
А вот это неверно, обратитесь не в это БТИ, а к других кадастровым инженерам, это могут быть ИП или ООО, отделка не является обязательной для того чтобы объект считать законченным строительством. Мы такие тех планы делаем, проблем нет. Главное — стены, крыша, окна, двери.
Не совсем — чтобы дом стал жилым необходимо электричество, отопление. А этого нет, вопрос не только во внутренней отделке.
Мы по тех плану ставим объект на кадастровый учет и регистрируем права, после получения выписки на право, клиент обращается за проведением коммуникаций на объект.
Так не верно, Вы в техническом плане указываете, что коммуникации имеются?
Как я понимаю, Вы не занимаетесь изготовлением технического паспорта? Только технический план?
Ответьте, пожалуйста на мой вопрос про коммуникации. Вы их указываете в техническом плане, что они есть или нет? Это важный момент для клиента.
Откройте приказ Минэкономразвития России
от 18.12.2015 № 953 и посмотрите какие сведения вносятся в тех план.
Понимаете я не кадастровый инженер, уточните — возможно ли признать строение жилым если отсутствует электричество по периметру и отопление? Вы рекомендуете клиенту оформить строение как жилой дом без таких коммуникаций, так как вы так делаете. Так вот и вопрос конкретный в интересах клиента- вы вносите информацию о том, что коммуникации есть или нет? В подобных ситуациях.
Мы тоже обращаемся к кадастровому инженеру. А приказ прочитать и посмотреть, какие сведения вносятся в тех план, я думаю юрист сможет:)
Вы на вопрос можете ответить публично? Чтобы клиент понимал как можно.
Именно в случае, чтобы признать дом жилым
клиент обращается за проведением коммуникаций на объект.
Господа, какие коммуникации? Электричество подведено на этапе ещё начала строительства…
Я имею в виду воду и газ
В доме газ не планируется. Вода — есть скважина
не в этом дело, я отвечала коллеге, о том, что на данный момент полагаю дом можно регистрировать уже не как ОНС
Газа нет, электричества также по дому, нет отопления, о каком ЖИЛОМ доме можно вести речь?
Это понятно, но сам дом не оборудован ни отоплением ни электричеством по периметру. Ведь в таком состоянии в него нельзя заехать жить зимой, требуются дополнительные работы.
Не совсем — чтобы дом стал жилым необходимо электричество, отопление. А этого нет, вопрос не только во внутренней отделке.
Вы не совсем поняли. Электричество к дому подведено, в топочную заходит одна розетка, чтобы функционировал котел. Батарей нет, для них сделаны спец. вывод, а так котел работает на контур теплого пола. Также в топочной есть скважина.
Это понятно, но ведь разводки нет, плюс нужно, чтобы дом можно было отапливать по периметру общей площади
Ольга, позвонила кадастровым инженерам. Вы оказались правы, достаточно наличия в доме основных конструктивных элементов. Остальное не важно
Вы уточните, что кадастровый инженер будет включать в технический план — что будет в нем указано про отопление, электричество. Не может коробка с крышей и окнами являться жилым домом. И коллега Романова Вам не ответила на данный вопрос — включается или нет информация о коммуникациях в технический план, они могут просто включить, что это есть и все.
Это логично, поскольку на кадастр ставится здание с назначением «жилой дом», в этом и суть упрощения и отмены акта ввода в эксплуатацию, то есть уведомление об окончании строительства и тех план — первичный документ для постановки на ГКН.
Если дом и гараж будут считать вместе, то общая площадь превышает площадь, указанную в разрешении на строительство. Что делать?
Не превышает, площадь гаража не входит в общую площадь дома, хоть и будет отражена на плане.
Видите строительства, кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом и вспомогательные постройки (топочная и гараж) отличаются. Если для жилого дома до августа 2018 г требовалось разрешение на строительство и ввода (а после этой даты уведомление о соответствии полученное в соответствии со ст. 51.1 и п.16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), то для вспомогательных построек в силу п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется никаких разрешений и уведомлений, а право на них регистрирует только на основании права на земельный участок (см. ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Поэтому я бы на вашем месте направил уведомление о соответствии (п. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), что разрешено в соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на дом и топочную, а гараж бы зарегистрировал по декларации.
Тонкости можно уточнить у кадастрового инженера.
Позвонила сейчас в БТИ. Нам сказали, что сначала нужно присвоить дому адрес. Потом можно подавать документы им. Сказали, что дом и гараж будут регистрировать как единую постройку, так как общая крыша и общий фундамент. Но площадь гаража не будут учитывать как жилую. Насколько правомерно то, что они ответили?
Насчет адреса — его присваивать или изменять именно сейчас не обязательно. Для кадастрового учета он не нужен.
Так, а что тогда нужно предоставить БТИ, чтобы они оформили все документы и не написали отписку, что не сделают, так как какую-то бумажку не предоставили
Так БТИ — кадастровых инженеров много. Обратитесь к другим. Вот, например, к Романовой Ольге.
Владимир можно к любому, но если потребуется уголь, то могут потребовать справку «на уголь» которая дается в БТИ, а БТИ её не даст, так как не выезжала на замер. Если справка такая требуется, стоит этот момент уточнить.
Владимир можно к любому, но если потребуется уголь, то могут потребовать справку «на уголь» которая дается в БТИ, а БТИ её не даст, так как не выезжала на замер. Если справка такая требуется, стоит этот момент уточнить.
Что вы подразумеваете под углём? Для чего нужна эта справка?
БТИ как органов технической инвентаризации не существует с 2013 г. Если читать буквально ЖК РФ, эту функцию (техническую инвентаризацию жилья) выполняет муниципалитет. Все остальное — от Лукавого). А правда — что за уголь?
Бти это чтобы понятно был, ЦТИ есть, именно он дает справку для получения угля по льготной цене, если дом углём топить захотят
По крайней мере у нас так )))
Добрый день! Разрешение на строительство действующее? Если нет, то уведомление об окончании строительства уже не получится подать (п. 16 ст 55 ГрК РФ)
Частью 11 ст 16 340-ФЗ от 03.08.2018 года установлено, что объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.
Срок действия разрешения на строительство Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет. Так как разрешение получено в 2017 году, то да, оно действующее
Да, Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19 ст. 51 ГрК РФ). В таком случае параметры жилого дома должны точно соответствовать параметрам указанным в разрешении на строительство.
То что касается самого объекта, если крыша и фундамент один на все помещения — то это один объект.
ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90 устанавливает, что площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.
В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.
В пункте 9 этого приказа указано, что площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.