Плотность строительства в москве

Плотность застройки

Плотность жилого фонда (брутто) — количество общей площади, приходящейся на 1га всей территории микрорайона (квартала, поселения) в м2.

Коэффициент застройки земельных участков

Коэффициент застройки — важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

• коэффициент строительства;
• коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Для чего нужен коэффициент

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

• В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:
• Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
• Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
• Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.

Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.

Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц — собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Порядок расчёта коэффициента

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

Метод брутто имеет следующие особенности:

Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.

По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

Вычисление методом нетто характерно следующим:

Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.

Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Формула расчёта коэффициента

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

• КЗ — коэффициент;
• Пз — площадь застройки;
• Пу — площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Нормативные коэффициенты застройки

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

• Для многоквартирных домов — 0,4.
• При реконструкции многоквартирных домов — 0,6.
• Жилые дома с придомовыми участками — 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

• Универсальная застройка — 1,0.
• Застройка специального назначения — 0,8.
• Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:
• Промышленные сооружения — 0,8.
• Научные — 0,6.
• Коммунально-целевая — 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
• Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
• Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:

• СНиП 2.08.02–89 — общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
• СНиП 2.08.02–89 — определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
• СНиП 2.08.02–89 — учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).

Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.

Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.

Цель таких нормативов одна — обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

Плотность застройки — один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике (в генеральных планах, правилах землепользования и застройки, проектах застройки земельных участков и пр.), характеризующий интенсивность использования территорий.

Для кварталов, микрорайонов или зон определённого вида использования измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га). Суммарная поэтажная площадь — суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.)
В границах отдельных земельных участков он часто носит название «коэффициент использования территории» (КИТ).

Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы, МГСН 1.01-99.

СНиП 89-80 Генеральные планы промышленных предприятий

Источник

Рейтинг муниципальных округов Москвы по плотности застройки

Аналитический Центр компании Est-a-Tet и портал Urbanus.ru подготовили рейтинг округов Москвы с самой плотной застройкой

Комфортность проживания в мегаполисе зависит от многих слагаемых. Далеко не последнюю роль при этом играет существующая плотность жилой застройки и перспективы ее изменения. В данном рейтинге были рассмотрены показатели плотности застройки всех муниципальных округов г. Москвы, за исключением Троицкого и Новомосковского.

«Условный» коэффициент использования территории рассчитывался как площадь всего жилого фонда вторичного (данные Росстат за 2011 год) и первичного рынка, включая Est-a-Tet ), деленная на площадь территории муниципального округа. Отметим, что в рейтинге не учитывались особенности рассматриваемых территорий (процент рекреационных, производственных и прочих зон, протяженность дорог и т.д.), т.е. для расчетов бралась вся площадь округа. Все данные для рейтинга предоставлены Аналитическим центром компании Est-a-Tet.

Итак, самым «застроенным» округом Москвы в плане жилья ожидаемо оказался Центральный административный округ. Округ занимает всего около 6,1% всей площади Москвы, меньше только у Зеленограда. Тем не менее, на 1 га земли здесь приходится порядка 4 255 кв. м жилья (включая апартаменты). Причем запланированный выход новых площадок на территории Центрального округа столицы на месте реконструируемых промышленных зон позволит центру столицы оставаться в лидерах. Также, в перспективе, ожидается увеличение концентрации жилья в Южном (реконструкция территории завода ЗИЛ) и Северо-Западном округах (проект на территории Тушинского аэродрома – «Тушино 2018»). В настоящий момент на втором и третьем месте в списке расположились Юго-Западный и Северо-Восточный округа столицы – 2 600 кв. м/га и 2 394 кв. м/га. Замыкает рейтинг Зеленоград, где выявленный коэффициент жилой застройки территории почти в 3,5 раза меньше, чем в ЦАО.

В дифференциации по районам первую строчку по плотности застройки занимает Пресненский район в ЦАО. Отметим, что в десятку попали только четыре из десяти рассмотренных округов – ЦАО, ЮЗАО, ВАО и САО, причем районы САО заняли сразу 5 пунктов рейтинга.

«Такое распределение округов в рейтинге вполне логичное и ожидаемое. Например, исторически сложилось, что в ЦАО сосредоточено больше всего жилья, притом дорогого. Потенциал для будущего строительства в пределах старой Москвы имеется у территорий занятых промышленными предприятиями, которые в основном сосредоточены в ВАО, ЮВАО и ЮАО. Но если у Южного административного округа благодаря уже ведущемуся масштабному редевелопменту промзон есть шансы в ближайшие несколько лет войти в тройку лидеров, то у Юго-Восточного и Восточного административных округов пока таких перспектив нет. ЗелАО отличается низкой плотностью застройки, как один из самых молодых округов старой Москвы. Во время исследования районов была отмечена интересная тенденция, в Пресненском районе сосредоточена половина всего жилья ЦАО (14 из 28 миллионов кв.м). Неожиданно третье место в рейтинге занял сравнительно новый район Новокосино. Удивительно, но он обошел такие крупные районы как Коптево и Ховрино, имеющих куда более длительную историю жилой застройки. Однако лидерству Пресненского и Ломоносовского районов в ближайшее время ничего не угрожает, так как показатели плотности жилой застройки в них превышают в 2-3 раза коэффициенты в других районах Москвы», – прокомментировал Денис Бобков, Руководитель Аналитического Центра компании Est-a-Tet.

«В том случае, когда есть возможность выбирать для жизни любой район, на плотность застройки имеет смысл обращать внимание не в последнюю очередь. При всех своих неоспоримых преимуществах, ЦАО давно перенаселен – многие чувствуют себя намного комфортнее в более спокойных районах столицы», – отметил Петр Давыдов, главный редактор портала Urbanus.ru

ТОП-10 округов Москвы по плотности застройки

Площадь земель муниципального образования, га

Общая площадь жилья (в т.ч. апартаменты), кв. м

Источник

Расчет плотности застройки при строительстве в Москве

Плотность застройки не следует путать с максимальным процентом застройки – это разные предельные параметры

Статьей 38 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен ряд предельных, то есть минимальных и (или) максимальных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

• минимальные отступы от границ земельных участков;
• предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
• максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Наряду с ними в градостроительном регламенте могут быть установлены и иные предельные параметры. Так, например, в ПЗЗ Москвы дополнительно определяется допустимая плотность застройки земельного участка.

Этот параметр рассчитывается как отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах).

При этом под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру . Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа [п.1.4.3.2. №120-ПП от 28.03.2017].

Таким образом, если в ЕГРН вносится площадь по внутренним обмерам наружных стен по всем этажам, то для расчета плотности застройки земельного участка в Москве используется площадь по внешним обмерам наружных стен по всем этажам.

Будем рады вашим вопросам по кадастровому учёту и регистрации права, а также обоснованным замечаниям по опубликованным материалам. Комментарии, не относящиеся напрямую к теме статьи или канала, а также выражающие неуважение к собеседникам, могут быть удалены. Спасибо за ваше понимание.

Источник