Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство
Юрий Кормош, исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н.
Анастасия Буркова, научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н
В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.
Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:
- участие в финансировании застройщика;
- участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.
Участие в финансировании застройщика
Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.
Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, предоставляемых банком;
- уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:
- до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
- после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.
Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.
Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.
Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…
Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.
Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу 1 . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.
В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».
Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.
Участие в финансировании физических лиц
Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».
Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.
Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).
Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.
Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.
Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.
Почему строители попали в стоп-лист банков
За последние два года банки стали заметно хуже относиться к заемщикам из строительной отрасли. Для многих кредитных организаций девелоперская деятельность оказалась в «красной» зоне. Банки стремятся снизить долю девелопмента в кредитном портфеле, а некоторые вообще, установили запрет на работу со строителями.
Конечно, усилия Центробанка здесь тоже дали определенный эффект: регулятор давно пытался охладить кредитование строительства. Ключевая причина – высокие риски заемщиков строительного сектора. Так, по данным ЦБ, уровень проблемных долгов (сомнительные и безнадежные ссуды) в строительном сектора в среднем превышает четверть кредитного портфеля российских банков. При этом за последние годы и доля просроченной задолженности в кредитах строительному сектору драматически выросла и уже составляет более 22%. Для сравнения — в середине 2015 г. это было 14%. А средний уровень просрочки в корпоративном кредитовании — около 7%.
Идеальный шторм
В чем причины такого ухудшения финансовой устойчивости? Можно сказать, что строительный рынок испытывает «идеальный шторм» — ситуацию, когда почти все возможные неблагоприятные факторы начинают действовать одновременно, в результате чего их суммарный негативный эффект существенно возрастает. Прежде всего, к такой ситуации привела логика развития девелопмента за последнее десятилетие, когда установилась тесная связь финансовых структур и строителей и агрессивная политика их финансирования.
Строительный бум и быстрый рост цен на недвижимость побудил банкиров создавать и усиливать свой девелопмент и строительные активы. Банк без своего строительного проекта рядом стал редкостью. Казалось, для банков строители — это беспроигрышный вариант. Все ожидали, что рентабельность девелопмента будет высокой в долгосрочной перспективе, выше, чем в банковском секторе, и что именно строительные проекты в группе станут «центром прибыли». В такой ситуации застройщик выходил на первый план в структуре группы, становился приоритетным направлением для инвестиций и кредитования банков. Иначе говоря, строительный проект был не только реципиентом финансовых потоков, но и становился драйвером все большего наращивания банками внешних обязательств, часто дорогих депозитов физлиц.
Возникло даже целое явление на рынке — «банки-пылесосы», которые агрессивно наращивали депозитную базу, повышая ставки и даря подарки вкладчикам. Почти всю ликвидность такие банки размещали в свои долгосрочные строительные проекты. Ресурсы казались почти безграничными, строительство сулило хорошую отдачу.
Что пошло не так
Но с началом новой волны кризиса случился разворот рынка. Несколько раз рынок испытал внешний удар — резкое охлаждение спроса и рост стоимости фондирования. Издержки строительства выросли, маржа упала, многие начатые объекты, вообще, не достраивались (или сложно достраивались).
В результате экономика строительных проектов изменилась так сильно, что поставила под угрозу даже существование больших финансовых групп. Банки с обилием строительных активов стали испытывать проблемы. Множество банков утратили платежеспособность – строительный портфель перестал обслуживаться, а внешние обязательства нужно было выполнять. Многие лишились лицензий, утратив капитал. Санации ряда банков, в том числе Бинбанка и «Открытия», не в последнюю очередь тоже связаны с наличием больших строительных активов и ухудшением качества портфеля.
Дальнейшее развитие рынка может стимулировать только спрос, а он продолжает снижаться. Драйвером могла бы выступить ипотека – она пока продолжает демонстрировать положительную динамику. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2017 г. в России выдано более 1 млн кредитов на сумму около 2 трлн руб. АИЖК отмечает, что это рекордные показатели за всю историю развития рынка ипотечного кредитования — предыдущий рекорд – 1,76 трлн руб. — был зафиксирован в 2014 г.
Рост ипотеки сейчас подпитывают низкие ипотечные ставки, но скоро он может прекратиться, поскольку уровень платежеспособности не увеличивается. Отложенный спрос уже исчерпан: заемщики, которые ждали разморозки рынка после 2015 г., обеспечили двузначные темпы прироста в прошлом году.
В то же время, на рынке активными темпами возводятся все новые объекты. По сути, возникает «перепроизводство» жилья (и офисов). Это опять-таки не лучшим образом скажется на бизнесе девелоперов, особенно закредитованных и не слишком финансово устойчивых.
Статистика уже внушает тревогу. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по итогам 2016 г. из 5479 застройщиков, осуществляющих активное строительство в России по 214-ФЗ (то есть долевое строительство), 149 компаний находились в одной из стадий банкротства. На балансе этих компаний, по подсчетам РАСК, около 4,5 млн кв. м жилья в стадии строительства. А если говорить о строительных компаниях, занимающихся подрядными работами, то количество банкротов уже растет. Для сравнения: в 2014 г. обанкротилось 1184 компании, в 2015-2713, в 2016 г. – 3183!
Есть ли позитивные сценарии
Точкой роста рынка может стать жилье бизнес-класса, в этой нише предложение представлено не так широко, состоятельные россияне обеспечат в ней определенный приток спроса (скорее, инвестиционного, особенно в условиях отмены долевого строительства). Еще одно направление роста – эконом-жилье на территориях с развитой инфраструктурой. Рынок испытывает дефицит таких объектов, в крупных мегаполисах по-прежнему многие дома строятся по принципу точечной застройки, поэтому у покупателей с семьями и детьми обустроенные объекты с социальной инфраструктурой могут пользоваться определенным стабильным спросом.
Однако в обоих сегментах не будет взрывного спроса, они лишь обеспечат загрузку ограниченной части рынка. В обозримой перспективе банки будут все меньше кредитовать строителей, ставки по ссудам будут, скорее всего, расти даже на фоне постепенного снижения ключевой ставки и уровня ставок в целом на рынке. Число банкротств также будет расти, многие строительные объекты придется достраивать новым собственникам и государству. Этот «идеальный шторм» переживут очень немногие.
Но есть и плюс — такой полноценный кризис строительного рынка все же может принести очищение отрасли, а не скрытие ее проблем, как это произошло в 2008-2009 гг. и в 2014-2015 гг. Сейчас на рынке есть застройщики (ограниченное число), которые успешно ведут деятельность и имеют финансово устойчивую модель бизнеса. Их можно выделить по ряду критериев: низкая доля заемных средств (высокая кредитоспособность), высокий объем собственного капитала. Как результат, они умеют работать на стагнирующем рынке в сложные времена.