Учет объектов незавершенного строительства
Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:
- конструкции присуща объемность;
- возведены сооружения надземного или подземного типа;
- подведены инженерные коммуникации.
Понятие незавершенного строительства
Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.
Порядок учета объектов незавершенного строительства
Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:
- суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
- цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
- затраты по освоению застраиваемых территорий;
- арендные платежи за землю;
- оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
- расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.
ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.
Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.
Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ
Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:
- продать третьему лицу;
- осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
- инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
- передать во временное пользование по договору аренды.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.
Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.
Процедура заморозки незавершенного строительства
Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
- название объекта;
- перечень конструкционных элементов;
- стадию возведения.
После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.
Продажа недостроенного актива
Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:
- тип возводимого имущественного актива;
- процент готовности сооружения;
- предназначение здания по проекту.
В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.
Бухгалтерский и налоговый учет
Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:
- Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
- Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.
В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.
Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.
Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:
- Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
- Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
- Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.
К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.
По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).
Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).
У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.
Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).
Поступление объектов основных средств по договору дарения (безвозмездно) в учете отражается записью
(+) Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К-т сч. 98 «Доходы будущих периодов»
Договор на строительство зданий, сооружений, и отдельных видов и комплексов подрядных работ устанавливает обязательства сторон по осуществлению
Порядок заключения договора на капитальное строительство включает .
(+) дату начала и окончания строительства
Под незавершенным строительством понимают затраты застройщика по .
(+) строительству объектов с начала возведения до ввода их в эксплуатацию
Под завершенным строительством понимают затраты застройщика по .
(+) введенному в эксплуатацию объекту строительства
Под незавершенным производством понимают затраты .
(+) подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполняемым согласно договору
Под инвентарной стоимостью объекта понимаются затраты по его возведению с начала строительства и до ввода в эксплуатацию у .
Застройщик при выполнении договоров на строительство формирует информацию по объектам учета по показателям .
(+) авансы, выданные подрядчиком
(+) финансовый результат деятельности
Подрядчик при выполнении договоров на строительство формирует информацию по объектам учета по показателям .
(+) затраты по выполнению работ по объектам учета
(+) незавершенное строительство в разрезе объектов учета
(+) финансовый результат по работам, выполненным по договору
(+) авансы, полученные от застройщика
671. Расчеты между застройщиком и подрядчиком могут осуществляться .
(+) после завершения всех работ за объект в целом
Договорная стоимость объекта может рассчитываться на .
(+) основе стоимости (цены), определяемой исходя из проекта с учетом оговорок в договоре о порядке ее изменения
(+) условиях возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимаемых затрат в текущих ценах с учетом согласованной прибыли
Затраты застройщика включают расходы .
(+) по вводу объекта в эксплуатацию
(+) ожидаемые обязательства, которые будут осуществляться после окончания строительства
(+) по возведению объекта
Затраты подрядчика включают расходы .
(+) по образованию резервов на покрытие предвидимых потерь
(+) фактически произведенные и связанные с осуществлением подрядных работ по вводу объекта в эксплуатацию
(+) согласованные с застройщиком при заключении договора, как ожидаемые неизбежные
Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством объекта, образуется в виде разницы между .
(+) лимитом средств и фактическими затратами на его содержание
Метод определения финансового результата подрядчика зависит от .
(+) формы определения дохода
677. Доход у подрядчика может определяться по .
(+) отдельным выполненным работам
При определении дохода у подрядчика по мере выполнения отдельных работ применяется метод .
(+) «Доход по стоимости работ по мере их готовности»
При определении дохода у подрядчика после завершения всех работ применяется метод .
(+) «Доход по стоимости объекта строительства»
680. При использовании метода «Доход по стоимости работ по мере их готовности» финансовый результат за определенный отчетный период подрядчик определяет в виде разницы между .
(+) объемом выполненных работ и приходящихся на них затрат
Начисление взносов в государственные внебюджетные фонды от заработной платы рабочих, занятых изготовлением продукции, отражается в учете записью .
(+) Д-т сч. 20 «Основное производство» — К-т сч. 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»
Себестоимость готовой продукции (работ, услуг) формируется на основе расходов .
(+) по обычным видам деятельности
Расходами по обычным видам деятельности являются расходы .
(+) возникшие в процессе переработки производственных запасов с целью изготовления продукции
В организациях производственной сферы затраты выражаются в форме .
В организациях сферы обращения затраты выражаются в форме
По отношению ко времени осуществления процесса производства продукции различают следующие виды себестоимости .
По объему включаемых затрат различают себестоимость .
По эффективности осуществления затраты на производство продукции подразделяются на .
По способу включения в себестоимость продукции затраты делятся на .
По отношению к объему выпускаемой продукции затраты делятся на .
Расходы по обычным видам деятельности могут быть признаны в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении условий .
(+) расходы произведены в соответствии с договорами исходя из требований законодательных и нормативных актов
(+) величина расходов может быть определена
(+) имеется уверенность, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации
По месту возникновения (центры ответственности) расходы на производство продукции подразделяются на затраты .
По характеру производства расходы подразделяются на затраты .
(+) обслуживающих производств и хозяйств
694. Элементами затрат являются:
(+) затраты на оплату труда
695. Элементами затрат являются: