Подбор земельного участка под строительство

Как выбрать земельный участок под строительство? Советы экспертов

Пандемия нового коронавируса привела к оживлению рынка загородного жилья. Все больше жителей мегаполиса хотят обзавестись собственной «крепостью» с приусадебным участком. Те, кто пока не может купить дачу в готовом виде, либо хочет возвести свой дом по собственному проекту, приобретают участки без подряда. По оценкам экспертов, на данный момент именно с такими объектами совершается 70-80% всех сделок на «загородке». Однако и в данном вопросе стоит учитывать целый ряд важных факторов.

Как поясняют специалисты, сегодня на рынке существуют три основных варианта покупки:

— участок с готовым домом,

— участок с подрядом,

— УБП или участок без подряда.

В первом случае вместе с землей покупатель получает готовый дом, который либо вообще не требует вложений, либо нуждается в небольшом ремонте и декоре, по примеру квартир в новостройках от застройщика. Подобные объекты продаются в поселках коммуникациями, с готовой и развитой инфраструктурой, дорогами и общественными зонами.

Во втором случае человеку предлагается купить земельный участок без дома, но с договором подряда, в рамках которого ему возведут дом согласно предпочтениям и пожеланиям будущего собственника, подключат коммуникации. Однако есть важное ограничение: централизованная коттеджная застройка подразумевает единую концепцию, поэтому слишком уж «развернуться» и построить чересчур экстравагантный дом не удастся. Как правило, выбор особняков ограничен архитектурными проектами из каталога. Инфраструктура в таких коттеджных поселках тоже обычно довольно развита и отчасти формируется за счет застройщика, например, он оборудует игровые, спортивные площадки, проводит дороги, занимается озеленением общих пространств.

Покупка участка без подряда, с одной стороны, дает владельцу земли полную свободу действий, но с другой – заставляет взять ответственность за строительство и обустройство дома на себя. Подобная свобода всегда сопряжена с рисками: незадачливый землевладелец может остаться «в чистом поле» без дорог и коммуникаций. Поэтому важно ответственно отнестись к выбору участка и вникнуть во все тонкости перед его покупкой.

Перед тем, как купить земельный участок без подряда, тщательно изучите будущее место жительства или отдыха. Стоит обратить внимание на удаленность от города, транспортную доступность поселка и участка, выяснить в каком состоянии находятся подъездные пути, сколько их и есть ли они вообще, сколько времени займет дорога на автомобиле и на общественном транспорте, где находится ближайшая остановка или железнодорожная станция.

Кроме того, весьма важен экологический аспект. Узнайте, нет ли по соседству свалок, производственных предприятий, полей аэрации и прочих источников загрязнения, способных омрачить загородную идиллию. Для этого можно самому прогуляться или объехать близлежащие территории, чтобы увидеть все воочию, а также изучить градостроительный план территории. Не исключено, что по соседству с поселком в перспективе могут появиться многоэтажные новостройки, какой -либо завод или масштабная автомагистраль.

Этот совет стоит воспринимать и буквально, и в переносном смысле. В первую очередь, обратите внимание, какую форму имеет лот и как располагается на общем плане поселка. В идеале земельный участок должен иметь правильную форму, приближенную к квадрату, и ровный рельеф. Если же он находится на склоне, возможны проблемы с подъездом, вокруг дома потребуется качественный дренаж, чтобы отвести лишнюю влагу с участка. Кроме того, стоит учитывать расположение относительно сторон света. На северном склоне дольше лежит снег и хуже растут растения, поэтому лучше отдать предпочтение южному направлению.

Еще один момент – сама земля, а точнее, ее состав! Для строительства дома лучше всего подходят почвы, в которых подземные воды залегают достаточно глубоко от поверхности. С осторожностью стоит отнестись к близкому соседству с водоемами, оно может грозить подтоплениями, сыростью, наплывом насекомых.

Под строительство жилой недвижимости подойдет далеко не каждый участок. Земельный кодекс РФ подразделяет земельные наделы на несколько видов. Жилой дом можно построить на участках:

• для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1);
• для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте;
• для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.

На данных участках собственник вправе построить отдельно стоящее здание высотой до 20 м и не более 3 наземных этажей, предназначенное для постоянного проживания.

Изучая предложение, обратите внимание на наличие коммуникаций либо возможность их подведения к дому и подключения к инженерным сетям. При этом помните, чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже подключить к ним объект. Также следует рассмотреть возможность пробурить собственную скважину, установить автономную канализационную систему.

Сегодня законодательство не запрещает продавать неразмежеванные участки. Однако такая покупка может принести немало хлопот. Например, во время ограждения участков, может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли. Решать вопрос о спорных территориях придется через суд. Помимо этого, на приобретенной земле могут оказаться посторонние объекты, что тоже может привести к дальнейшим разбирательствам. Во избежание подобных рисков следует выбирать участки с установленными границами. Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал: ни больше, ни меньше.

При покупке земельного участка проверьте его юридическую «чистоту». Установить собственника земли, характеристики объекта, наличие обременений и другие факты можно с помощью выписки из ЕГРН. Там же содержатся данные о кадастровом номере участка, его назначении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, из которой в дальнейшем рассчитывается налог.

«Далеко не каждый земельный участок ликвиден, – резюмирует директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова . – При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и т. д. Не стоит забывать о наличии инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум – это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно».

Источник

Выбор участка. 7 главных вопросов при выборе участка

Подпишись на канал! Здесь Умная и Честная Стройка!

Вы решили построить красивый удобный дом? Не спешите срочно подыскивать проект, детально разрабатывать планировку или анализировать способы возведения зданий. Главное на начальном этапе — выбор участка. От его характеристик и конкретных условий на местности будет зависеть не только архитектурное или технологическое решение, но и конечная стоимость постройки.

Не стоит рассматривать цену земли как основополагающий фактор. Зачастую строительство на дешевом участке оборачивается серьезным удорожанием работ или неудобством при проживании. Изучите все вопросы, которые определяют стоимость надела и могут повлиять на Вашу жизнь после переселения.

Выбрать город или пригород

В настоящее время проводится активная политика стимулирования ИЖС. В пригородных зонах выделяются новые земли под застройку. В черте города предложений меньше. Это обычно небольшие участки с уже существующими домами.

Если Вы решили купить участок в городе, поездка к месту работы займет не больше времени, чем обычно. Сохраняется вся инфраструктура, к которой Вы привыкли.

Но будьте готовы к таким обстоятельствам:

• стоимость земли выше, чем в пригороде;
• застройка более плотная;
• подключиться к перегруженным городским коммуникациям сложнее;
• возможно придется сломать и вывезти существующее строение, а это немалые затраты.

К тому же в городе, как правило, хуже экологическая обстановка, много шума и суеты. Окружающие высотки — это несколько тысяч глаз, наблюдающих за подробностями вашей жизни.

Пригород предоставляет большие возможности при выборе земельного участка. Площадь от 6-8 соток, воздух чище, меньше машин. Но земля должна быть выделена именно под ИЖС. Если существуют обременения — природоохранная зона, сельскохозяйственные угодья и другие — такая покупка связана с ограничениями по пользованию, поэтому очень рискованна.

Что лучше — ИЖС или СНТ

Участки под индивидуальное жилищное строительство ИЖС —предпочтительный вариант для постройки дома с постоянным проживанием. Как правило, они дороже, но в отличие от садовых некоммерческих товариществ — СНТ — не требуется разрешение на строительные работы, а регистрация по новому месту жительства не доставит проблем.

Земли под ИЖС выделяются с целью обеспечить застройщиков полноценными участками с коммунальным и социальным обслуживанием. Территория садовых товариществ предназначена для дачного строительства и ведения сельского хозяйства. Доступ к некоторым видам благоустройства там ограничен.

Тем не менее земли СНТ можно переоформить под ИЖС. Для этого владелец должен собрать комплект документов и обратиться с ними в администрацию. Если она даст положительный ответ, после регистрации можно проживать в доме постоянно и даже купить дачный участок в собственность.

Как выбрать район

Иногда экологическая обстановка в пригороде оставляет желать лучшего. Это связано с расположенными рядом объектами, загрязняющими окружающую среду:

• химическими предприятиями;
• котельными;
• ТЭЦ;
• свалками;
• котельными;
• нефтяными скважинами;
• объездными дорогами;
• промзоной.

Высокий уровень шумов неизбежен вблизи аэропортов, автосервисов, пилорам, железной дороги.

Назойливые неприятные запахи от животноводческих ферм или теплиц способны испортить жизнь даже в самом тихом районе. Избегайте соседства с ЛЭП, АЗС, складами, гаражами, газораспределительными будками.

Возможно, проживание рядом с лесополосой или водоемом — лучший вариант с точки зрения экологии. Чистый воздух, тенистые деревья, пение птиц. Но часто лесной массив или река создают неудобства, связанные с шумными компаниями отдыхающих, полчищами насекомых, набегами мелких животных, массой опавших листьев и сезонными подтоплениями.

Психологический комфорт нарушают расположенные рядом увеселительные заведения, кладбища, оживленные перекрестки, рынки и магазины. Если Вы не готовы смириться с шумом и криками, избегайте соседства с детскими садами, школами.

При выборе участка под строительство внимательно присмотритесь к уже проживающим рядом людям. Старая пословица не зря советует: не купи дом, купи соседей. Алкоголики, маргиналы и тому подобные асоциальные личности — не самое лучшее окружение, если Вы хотите жить мирно и спокойно.

Изучите инфраструктуру

Решив купить участок земли, проверьте, какие объекты инфраструктуры будут доступны Вам и Вашей семье после заселения в новый дом. Важнейшими являются:

• остановки общественного транспорта;
• больница;
• магазин;
• аптека;
• школа, детсад, если в семье дети.

До начала строительства обратите внимание, в каком состоянии находятся подъездные пути. Чтобы привезти материалы на большегрузах, заказать экскаватор, автокран или миксер, нужно обеспечить их проезд. Если дорога грунтовая, а почва глинистая или черноземная, то в сырое время года это сделать будет очень сложно. Тяжелые машины разобьют колею так, что никакой транспорт потом не сможет подъехать к стройке.

Современный человек привык к комфорту. А без коммуникаций обеспечить нужный уровень удобств не представляется возможным.

При выборе участка под строительство дома поинтересуйтесь, какие коммуникации уже проведены. Важнейшими являются электро- и газоснабжение. Даже если нет водопровода или канализации, устройство скважины на воду или установка септика решат вопрос с водоснабжением, отведением стоков. А без электричества работа насосов, котла и других необходимых приборов невозможна.

Природный газ — самое дешевое топливо из всех доступных видов. Хорошо, если рядом проходит магистраль. В противном случае обогревать дом придется электричеством, дровами, углем, соляркой или газом из газгольдера. Это дороже, но при отсутствии другой альтернативы вполне приемлемый вариант. Чтобы не тратить огромные суммы на отопление, вложите их в утепление дома. Экономия будет значительной.

Немаловажный фактор — наличие сотовой связи и интернета. Проверьте, есть ли сигнал в телефоне, работает ли навигатор в автомобиле, функционирует ли спутниковая телевизионная антенна. От таких, казалось бы, незначительных мелочей зависит комфортное самочувствие человека, привыкшего быть всегда на связи.

Хороший участок с коммуникациями, расположенный в экологически чистом районе с транспортной обеспеченностью, будет стоить намного дороже, чем кусок земли в глуши. Проанализируйте, что важнее, и выберите вариант, устраивающий Вас хотя бы по нескольким параметрам.

Проверьте лично геологию и рельеф местности

Риэлторы или частные продавцы готовы представить изумительную картинку, которая должна заставить Вас быстрее купить участок под строительство. Не верьте им на слово. Обязательно поезжайте сами, возьмите с собой семью и побудьте там несколько часов.

Место, где предстоит построить дом, должно вызывать только приятные ощущения. Прислушайтесь к своей интуиции. Она чувствительна к энергетике, исходящей от земли, и часто сообщает вещи, о которых мы не догадываемся.

Лично обследовать участок перед покупкой — это визуально оценить перепады высот, неровности, расположение относительно склонов, близость водоемов. Нежелательно строить дом в низине или на территории с большим уклоном. Это приведет лишним тратам бюджета на дополнительные мероприятия — усиление фундаментов, устройство подпорных стенок, эффективную дренажную систему с водоотводом и т.д.

Хотя если ограничений по финансированию нет, дом на склоне или около озера — это здорово! Проекты таких сооружений никогда не бывают типовыми или скучными, их разрабатывают с учетом условий каждого конкретного участка.

Осмотр нужно совместить с геологоразведкой. Перед поездкой запаситесь лопатой для копания небольшого шурфа. Достаточно ямы 1-1,2 м, чтобы понять, какие грунты на данном участке, и, возможно, определить примерный уровень УГВ. Если он высокий, почва на глубине 0,5 м уже будет сырой. О близком залегании грунтовых вод свидетельствуют влаголюбивые растения — осока, хвощ, ива, клен, тополь, бузина.

Высокий УГВ — еще не повод отказываться от того, чтобы купить понравившийся участок под дом. Разработаны строительные технологии, нивелирующие эту особенность почв. Придется забыть о цокольном этаже, подвале или подземном погребе, но зато не нужно заботиться о постоянном поливе. Земля с близкой водой, как правило, очень плодородна.

Измерьте участок и определите, как на нем лучше построить

Стандартная форма участка — квадрат или прямоугольник. Но и другая геометрия ничем не хуже. Можно придумать и воплотить необычные планировочные решения, подчеркнуть оригинальность своего домовладения.

Измерьте участок и определите его ориентацию по сторонам света. Предварительно прикиньте, как лучше разместить дом и хозпостройки на местности.

Если Вы не специалист, придерживайтесь следующих советов:

• по возможности располагайте дом с южной или юго-западной части участка, чтобы как можно больше солнца освещало Ваши владения;
• выберите под жилую постройку самую высокую точку рельефа;
• минимальное расстояние от соседской межи — 3 м;
• отступите от красной линии улицы не менее чем 5 м, проезда — 3 м;
• соблюдайте противопожарный разрыв между сооружениями — для деревянных это 15 м, для каменных 6 м, для двух-трехэтажных домов — не менее 15 м;
• септики, выгребные ямы, компостные кучи — не ближе 12 м от жилья;
• душ, баня — не менее 8 м.

Не покупайте слишком маленький или узкий участок, иначе Ваш дом всегда будет в тени от соседних построек.

Как оформить участок — в собственность или аренду

По оценке экспертов наибольшую надежность и ликвидность представляет строительство на собственной территории. Безусловно, купить и оформить земельный участок под ИЖС в несколько раз дороже, но зато гарантированы все права собственника, снижается риск изъятия надела для государственных нужд.

В аренде тоже немало плюсов:

• не нужно сразу выделять средства на покупку участка, а вложить их в строительство;
• оформление проще и дешевле;
• не начисляется налог на землю;
• можно оформить долгосрочную аренду и спокойно жить в построенном доме;
• впоследствии можно стать собственником, если выкупить надел.

Если захотите продать дом на арендованной земле, сделать это значительно труднее, чем если бы участок был в собственности. Учтите, если государство захочет воспользоваться Вашей территорией, все постройки будут подлежать сносу.

Так же мы оказываем услуги:

· По выбору подрядчика (с помощью наших знаний вы выберите действительно профессиональных строителей и построите теплый дом). Мы расписали пошаговое руководство, с помощью которого не один строитель или строительная компания не сможет вас обмануть. Расписан опыт 20 лет.

· Распишем вам, как правильно составить Договор с Подрядчиком, на какие пункты уделить внимание. То, что мы вам расписали, так даже юрист вам не поможет с Договором на строительство.

· Поможем с выбором и покупкой материалов (можем помочь сократить бюджет на несколько сотен тысяч рублей). И не мало важный пункт — поможем закупить качественный материал. К примеру: даже на арматуре вас могут обмануть, а что говорить про кирпич, блок и т. д.

· Если вы собираетесь строить в Туле или Тульской области — дадим вам название фирм, к которым лучше не обращаться. Спросите Вы, откуда у вас такие знания, какая фирма хорошая, а какая плохая? Очень простой ответ, к нам в год обращаются более 100 человек, которые попали на мошенников или не благоприятные строительные фирмы. Даже на YouTube мы показываем, как друг построил другу дом, а на следующий год, этот дом хоть ломай и строй новый, а там облицовочного кирпича почти на 2 миллиона рублей. Да скажем больше 90% фирм по малоэтажному строительству, лучше вообще к стройке не подпускать.

Дадим вам контакты хороших строителей (проверенных строительных фирм) вы можете построить теплый и качественный дом с ними или выбрать других. Просто даем контакты реально крутых строителей, и не поверите, их услуги могут оказаться дешевле бригады. Так как у них своя опалубка, некоторые механизмы, весь инструмент и т. д., чего у бригады просто нет.

· Оказываем услугу по контролю качества строительства (независимых строителей). Запомните одно, одна голова хорошо, а две или три лучше. Вы строите для себя один раз дом, и поверьте многие люди заплатили бы 10000 — 15000 рублей за то, чтобы приехали специалисты и проверили на сколько качественно выполнены работы по устройству фундамента, перед заливкой, правильно или нет, производится монтаж кровли и т. д. К сожалению многие об этом вспоминают, когда уже так называемые строители, делают косяки, и вы попадаете на сотни тысяч или миллионы рублей.

Всё это поможет вам построить теплый и надёжный дом , вы просто будете действовать по плану и не сделаете не одной ошибки. Сэкономите время и бюджет на несколько сотен тысяч рублей.

Источник