Подводные камни при долевом участии строительства

Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

Автор статьи: Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда

В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Срок передачи ключей

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет, если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

• предварительный договор долевого участия;
• договоры займа;
• договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

• вексельная схема;
• договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
• жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

Видео

Автор статьи: Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда

Источник

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Краткое содержание:

Итак, вы выбрали надежного застройщика, определились с квартирой. Настала пора заключать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). О том, на что обратить внимание при его заключении, я расскажу сегодня.

Что должен содержать ДДУ

Закон о долевом строительстве содержит перечень обязательных условий ДДУ, без которых он считается незаключенным. Так, ДДУ обязательно должен содержать:

• сведения об объекте (сколько комнат, лоджий, их площадь, назначение объекта (жилой или нет), план объекта, сведения о материале наружных стен, пожаростойкости, сейсмостойкости и т.п.);

• срок передачи объекта дольщику;

• сведения о цене объекта, сроке и порядке ее уплаты;

• гарантийные обязательства застройщика;

• способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком (гарантии при недострое).

Дополнительно, если ваш застройщик обязан по договору с администрацией населенного пункта, в котором строится дом, построить какой-то социальный объект (школу, детский сад, дорогу и т. п.) и привлекает для этой цели ваши деньги (так можно, да), сведения об этом также должны быть указаны в ДДУ.

Казалось бы, в законе все указано четко, в чем же может быть подвох? Расскажу о тех случаях, которые встречались в моей практике.

Что бывает в ДДУ

1. В договоре не указан четкий срок передачи объекта долевого строительства. Например, указан только месяц и год передачи, а точной даты нет. Чем это опасно? Тем, что такой договор может быть признан незаключенным, то есть никаких прав и обязанностей для сторон он не порождает.

Следовательно, требовать исполнения обязательства по передаче вам квартиры становится крайне затруднительным. Также существуют застройщики, которые момент передачи вам квартиры ставят в зависимость от последней оплаты (например, при покупке квартиры в рассрочку от застройщика).

В законе о долевом строительстве сказано, что срок передачи квартир должен быть единым для всех дольщиков, таким образом, застройщик указанным положением нарушает ваши права.

2. Сведения об объекте долевого строительства не соответствуют проектной декларации и разрешению на строительство. В этом случае неясно, как застройщик собирается построить то, на что у него отсутствует разрешение.

3. Не указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства. Сейчас этим способом является залог земельного участка, на котором строится дом, и строящихся на этом участке объектов недвижимости.

4. Нередки случаи, когда в договоре указан определенный суд, в который можно обращаться за разрешением споров по ДДУ. Это положение противоречит Закону о защите прав потребителей и также нарушает ваши права.

Как видно из перечисленного, существуют разные способы нарушения прав дольщика. Чтобы обезопасить себя и избежать впоследствии проблем при получении квартиры в собственность, гораздо выгоднее и проще обратиться к квалифицированному юристу до заключения ДДУ.

Источник

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
• В чем особенности заключения договора по доверенности.
• Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
• Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
• Что еще может содержаться в договоре.
• Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
• Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

• определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
• срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
• цена договора, сроки и порядок уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
• способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

• план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
• общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
• этаж в многоквартирном доме;
• план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
• проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• порядок и условия одностороннего отказа от договора;
• порядок и условия уступки прав требования по договору;
• действия при форс-мажорных обстоятельствах;
• порядок сдачи и приемки работ;
• порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
• заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
• документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Источник