Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве
Автор статьи: Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда
В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.
Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?
Срок передачи ключей
Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.
Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.
Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.
Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Квадратные метры и деньги за переуступку
Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.
Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет, если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.
Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.
Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?
Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.
Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:
- предварительный договор долевого участия;
- договоры займа;
- договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).
Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.
Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?
Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.
Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».
Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.
Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.
Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?
Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.
Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.
Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.
Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?
Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.
Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.
Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?
Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.
Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.
Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.
Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.
Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.
И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.
Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.
Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?
Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:
- вексельная схема;
- договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
- жилищно-строительный кооператив.
Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?
Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.
Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.
Видео
Автор статьи: Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация — жмите сюда
Несколько скрытых проблем договора ДДУ
В начале нашего материала мы уже писали о многих подводных камнях ДДУ. Рассмотрим еще некоторые частые проблемы этого договора.
К сожалению, закреплённого законом шаблона договора здесь просто не существует, а вот подводные камни ДДУ достаточно хитры.
Чтобы избежать их, для начала следует помнить о чётком указании в договоре с застройщиком всех реквизитов последнего. Важно и наличие полного (в точном соответствии с учредительными документами) названия юридического лица. Этот момент дольщик может и должен проконтролировать, какой бы вариант ДДУ какая бы выбранная им компания ни застраивала дом.
Право подписи подобных документов со стороны продавца принадлежит генеральному директору предприятия-застройщика. Но нередки ситуации, когда эти полномочия (естественно, только согласно доверенности) передаются другому лицу. Впрочем, известный Федеральный закон №214 такой вариант вполне допускает. Обязательно запросите оригинал этой доверенности и посмотрите его.
Сложнее развитие событий происходит, когда дольщику приходится иметь дело с посреднической организацией. Обычно таким образом реализуют заработанные за оказание каких-то услуг квадратные метры в будущем жилом комплексе. Чтобы избежать подводных камней ДДУ, заключённого застройщиком с посредником, покупателю следует убедиться в правомочности сделки между застройщиком и подрядной организацией застройщика. А сами документы, её подтверждающие, прикладываются к договору.
Что должно быть написано в ДДУ касательно помещения
К неотъемлемым составляющим договора принадлежит обозначение срока гарантии от застройщика относительного конкретного жилого комплекса. 5 лет – значение, согласно упоминавшемуся уже ФЗ 214, минимальное. И любая попытка опустить планку незаконна, так что этого «подводного камня» тут избежать легко. Эта гарантия нужна, чтобы если потом потребовать выплату неустойки за дефекты новостройки.
Наконец, обязательны к упоминанию параметры жилья: его общая и жилая площадь, площади кухонного помещения, балконов, лоджий, террас и т. п. Указываются и необходимые при этом расчётные коэффициенты. Они должны быть точно указаны, а не расплывчато, иначе договор — не корректен.
Посмотрите пример такого фрагмента договора.
На первичном рынке жилья покупатель не должен забывать о своеобразном характере своего приобретения. Речь ведь не о готовой квартире, а всего лишь о некоем объекте будущего строительства. Да, предлагающая его компания имеет соответствующий проект, но материальное воплощение жилья пока только в перспективе. И сделать её радужной поможет договор долевого участия – грамотно составленный и учитывающий мельчайшие нюансы. Все эти моменты вы еще очень хорошо вспомните, если дело дойдет до расторжения договора с застройщиком.
Наша компания оказывает профессиональные консультации по инвестициям и договорам долевого участия.
Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.
Топ-10 “подводных камней” в договоре с застройщиком
Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права, ударить по карману и испортить удовольствие от покупки собственного жилья.
Вычитывать любой сложный юридический договор и ДДУ в частности – дело неблагодарное, если нет всесторонних знаний законодательства. Поэтому эксперты и рекомендуют всегда прибегать к помощи юристов – чтобы специалист нашел все нестыковки и предупредил о возможных опасностях. Но независимо от того, будете вы показывать ДДУ юристу или нет, знать “подводные камни”, которые может “подложить” в договор застройщик, перед покупкой квартиры в новостройке вы должны обязательно.
Камень №1: Штраф за расторжение договора
Один из самых распространенных “камней” – пункт о штрафе за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Это может называться “отступное”, “плата за расторжение”, но смысл не меняется – застройщик хочет получить от 10 до 30% от цены квартиры, если вы передумаете ее брать по независящим от него причинам.
Однако этот пункт противоречит закону “О защите прав потребителей” и ущемляет ваши права. Вы, как приобретатель услуги (возведение дома и вашей квартиры в нем) – потребитель, а значит, имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора. Правда, при условии, что оплатите исполнителю (застройщику) фактически понесенные расходы на строительство именно вашей доли в недвижимости. Но пусть это вас не пугает – на практике застройщик практически не может документально подтвердить этих затрат. К тому же квартиру, от которой вы отказались, он продаст другому дольщику, то есть все равно вернет свои расходы.
Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование. Если в договоре значится пункт оплаты за расторжение, просите его убрать. Если уже подписали ДДУ с таким пунктом и застройщик требует штраф, можете обращаться в суд – тот встанет на вашу сторону, прецеденты были.
Подробнее о расторжении ДДУ читайте в статье “ Как расторгнуть ДДУ с застройщиком “.
Камень №2. Согласие застройщика при продаже квартиры по переуступке и плата за это согласие
Переуступка (она же уступка прав требования, она же цессия) – это сделка, при которой одно лицо передает другому лицу свои права требования к третьему лицу. То есть дольщик, который решил отказаться от квартиры в строящемся доме, передает другому человеку свое право требовать у застройщика эту квартиру.
Но в ДДУ застройщик может прописать пункт о том, что дольщик не может уступить свое право требования без письменного согласия застройщика. Это – серьезный подводный камень, который может стоить вам больших денег: чаще всего строительная компания требует за свое согласие определенную сумму. При этом в ДДУ об оплате согласия может не говориться ни слова.
В идеале – лучше, чтобы такого пункта в договоре не было совсем. Ведь по закону согласие застройщика необходимо так или иначе, если вы не полностью оплатили ДДУ и передаете право на будущую квартиру вместе с долгом. Но если застройщик отказывается исключить этот пункт или договор уже подписан, и теперь строительная компания требует с вас денег за согласие переуступку, можно обратиться в суд. Ведь этот пункт в ДДУ:
- ущемляет ваши права,
- фактически является навязыванием услуг.
Весьма вероятно, что суд встанет на вашу сторону. Прецеденты были. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может длиться долго. Если к тому моменту, как будет принято какое-то решение, вы уже получите квартиру от застройщика, передать ее по договору уступки будет невозможно.
Кроме того, если вы полностью выплатили застройщику всю цену, вы можете самостоятельно переуступить свое право на квартиру и зарегистрировать цессию в Росреестре, а застройщика известить об этом факте в письменном виде.
Камень №3. Обязательные доплаты при увеличении общей площади квартиры
Застройщик может включить в ДДУ пункт о том, что вы должны доплатить ему, если после контрольных обмеров метраж квартиры окажется больше, чем оговорено в ДДУ. Это – очередной подводный камень и очередное нарушение закона о защите прав потребителей, что подтверждает и судебная практика.
Ведь застройщик при строительстве может контролировать характеристики квартиры, а вот дольщик никак на это повлиять не может. Оплачивая ДДУ, вы ориентируетесь на определенный метраж и определенную цену. Если бы вы хотели и могли оплатить квартиру побольше, вы бы и взяли квартиру побольше, правда?
В то же время в законе об участии в долевом строительстве сказано, что цена договора может быть изменена после заключения, если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, чтобы не платить лишнего или не доводить дело до суда, лучше всего исключить пункт о доплате из ДДУ еще до подписания.
Камень №4. Сокращение гарантийного срока
По закону об участии в долевом строительстве, гарантийный срок на саму квартиру не может составлять менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в квартире – менее 3 лет. При этом срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику (на технологическое и инженерное оборудование – со дня подписания первого передаточного акта). Но это в том случае, если иное не прописано в ДДУ.
Чтобы как-то “скостить” сроки гарантии, некоторые застройщики прописывают в договоре, что гарантийный срок на дом исчисляется с момента его ввода в эксплуатацию. А между вводом в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам может пройти много времени – от нескольких месяцев до года. Поэтому, подписывая договор с таким пунктом, вы добровольно уменьшаете гарантийный срок. Фактически такое условие ущемляет ваши права, поэтому смело просите застройщика исключить этот пункт из ДДУ.
Камень №5. Устранять недостатки квартиры можно только с помощью застройщика
В законе об участии в долевом строительстве сказано, что если в квартире обнаружены недостатки и отступления от условий ДДУ, дольщик имеет право:
- потребовать их устранения у застройщика,
- устранить их за свой счет, а компенсацию расходов затребовать с застройщика,
- потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ.
Но опять-таки, “если иное не установлено договором”.
Некоторые застройщики пользуются этой оговоркой и включают в ДДУ пункт о том, что недостатки, если таковые будут, устранять может только он сам. Но это – ущемление права потребителя, поэтому будьте внимательны и настаивайте на исключении этого пункта.
Камень № 6. Застройщик может изменять цену ДДУ в одностороннем порядке
Как говорилось выше, закон об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены после заключения – если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, если вы подписываете ДДУ, в котором есть пункт об одностороннем изменении цены со стороны застройщика, то добровольно соглашаетесь на дополнительные непредвиденные расходы. И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.
Чтобы не тратить лишнего или не расторгать договор, не соглашайтесь на этот пункт. Иначе вы подписываетесь платить за то, чего не знаете. Потому что в этом случае застройщик будет сам определять, сколько и за что вы ему должны.
Камень № 7. В ДДУ не в полной мере указаны права и обязанности обеих сторон
Застройщик может указать в договоре, на каких основаниях он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, а про право дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке не упомянуть. Или в разделе “Ответственность сторон” сказать только про ответственность дольщика, а про свои обязанности умолчать.
Но это не значит, что строительная компания таким образом умыла руки. Даже если в ДДУ не в полной мере прописана ответственность сторон, при соответствующих нарушениях застройщик несет ответственность по тем нормам, которые указаны в законе об участии в долевом строительстве.
Камень № 8. Средства дольщика идут не только на строительство дома, но и объекты инфраструктуры
Если в ДДУ есть такой пункт, то он противоречит статье 18 закона об участии в долевом строительстве. В ней говорится, что “денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов”. Таким образом, возведение объектов социальной или транспортной инфраструктуры – это нецелевое расходование денег дольщика, за что застройщика могут оштрафовать.
Камень № 9. Застройщик требует денег на страхование своей ответственности
Если в ДДУ застройщик возлагает на дольщика расходы по страхованию своей ответственности, то это тоже нецелевое расходование средств. Обязанность по выбору способа страховки и ее оплате лежит на самом застройщике
Если строитель решил переложить ее на вас, это достаточное основание для того, чтобы не подписывать такой ДДУ. А если договор уже подписан, то можно обратиться с жалобой в контролирующий орган или Роспотребнадзор.
Камень № 10. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменять проект дома
Такой пункт в ДДУ означает, что застройщик без согласования со своими дольщиками может изменять проект строящегося дома. И даже если будущую квартиру вы покупали в пятиэтажке, то можете получить ключи от квартиры, скажем, в высотке. Фактически это нарушение закона о защите прав потребителей, а именно 10-й его статьи, где говорится, что “Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора”.
К тому же существенное изменение проектной документации – это основание для расторжения ДДУ в судебном порядке (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ-214).
Что делать с подводными камнями?
Если вы (или юрист, которого вы привлекли на помощь) нашли какие-то из них до подписания ДДУ, стоит задуматься – а надо ли вам связываться с застройщиком, который заведомо планирует ущемлять ваши права? Вы можете попросить строительную фирму внести изменения в договор – это вполне нормально, особенно если вы аргументируете свои требования пунктами законов.
Если ДДУ уже подписан и вы столкнулись с ситуацией, когда его пункты обернулись против вас, то можете обратиться в суд с требованием признать их недействительными. И если суд удовлетворит ваш иск, вы сможете получить гарантию на квартиру с момента подписания акта приема-передачи, продать квартиру по переуступке без согласия застройщика, расторгнуть ДДУ без уплаты штрафа и так далее. При этом сам договор останется в силе и будет действовать, как прежде, если вы не решите отказаться от его исполнения.
Подробнее о ДДУ читайте в статье “ Всё что вы хотели знать о ДДУ “.