Покупка земли под строительство ооо

Как правильно оформить приобретение земельного участка у физлица в бухгалтерском и налоговом учете

ООО приобрело в собственность земельные участки (сельхозугодья) у физических лиц для использования в своей деятельности. Как правильно оформить это приобретение в бухгалтерском и налоговом учете?

Бухгалтерский учет

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» имущество, являющееся собственностью организации, является объектом бухгалтерского учета этой организации.

Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом переход права собственности на недвижимость происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» земельные участки включаются в состав объектов основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Земельный участок принимается на учет по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01), которая в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 формируется в сумме фактических затрат на его приобретение. Такими затратами могут быть:

— суммы, уплаченные продавцу по договору купли-продажи;

— регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, связанные с приобретением права на участок (в частности, плата за нотариальные услуги, плата за документы кадастрового и технического учета, в том числе об установлении права и о межевании);

— другие затраты, связанные с приобретением земли.

Основанием для принятия земельного участка к бухгалтерскому учету является наличие следующих документов:

— утвержденного в установленном порядке акта о приеме-передаче земельного участка;

— договора купли-продажи земельного участка;

— свидетельства о регистрации прав собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав с присвоением кадастрового номера органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Кроме того, на основании п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, при принятии основных средств к бухгалтерскому учету организации необходимо оформить акт приема-передачи основных средств (форма ОС-1). Согласно Плану счетов бухгалтерского учета и Инструкции по его применению, утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — План счетов), затраты на приобретение земельного участка оформляются в учете следующими записями:

Дебет 08, субсчет «Приобретение земельных участков» Кредит 60
— отражена стоимость земельного участка как вложения во внеоборотные активы (основание — акт приемки-передачи земельного участка);

Дебет 08, субсчет «Приобретение земельных участков» Кредит счетов расчетов (68, субсчет «Расчеты по госпошлине», 60, 76)
— отражены расходы, связанные с приобретением земельного участка (госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, услуги посредника по приобретению земельного участка и т.п.) (основание — банковская выписка по уплате госпошлины или соответствующий договор и акт оказания услуг);

Дебет 01 Кредит 08, субсчет «Приобретение земельных участков»
— принятие земельного участка на учет в составе основных средств (основание — свидетельство о государственной регистрации, акт по форме ОС-1).

В связи с тем, что потребительские свойства земельного участка с течением времени не изменяются, в бухгалтерском учете на основании п. 17 ПБУ 6/01 он не подлежит амортизации.

Соответственно, стоимость приобретенного земельного участка в бухгалтерском учете можно включить в состав расходов только в случае продажи данного земельного участка (п. 3, п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Отметим, что если организация изначально предполагает последующую перепродажу земельного участка, то она не может принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, так как не выполняются условия подпунктов «б», «в» п. 4 ПБУ 6/01. В этом случае земельный участок необходимо учитывать в качестве материально-производственных запасов как товары в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов».

Налоговый учет

В целях налогообложения прибыли согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации, что означает использование земельных участков без уменьшения их стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, стоимость земли не переносится на производимую организацией продукцию путем начисления амортизации. Для целей налогообложения прибыли организация может уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением прочего (не являющегося амортизируемым) имущества при его реализации (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). До этого момента учитывать затраты на приобретение земельных участков в составе материальных или прочих расходов оснований не имеется (письма Минфина России от 01.02.2008 N 03-03-06/1/68, от 07.11.2007 N 03-03-06/1/781, от 06.06.2007 N 03-03-06/1/362, а также постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05).

Исключением является приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 264.1 НК РФ):

— на которых находятся здания, строения, сооружения;

— или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Расходы на приобретение таких земельных участков учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

Если земельные участки приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, то в этом случае расходы на указанные земельные участки организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли (письма Минфина России от 18.01.2008 N 03-03-06/1/10, от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313). Таким образом, расходы по приобретению у физических лиц земельных участков организация сможет учесть в целях налогообложения прибыли только при их реализации на основании п. 1 ст. 268 НК РФ.

До момента реализации этих земельных участков организация сможет включить в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, только платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, оплату услуг по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета объектов недвижимости (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Одновременно обращаем внимание, что организации, являющиеся собственниками земельных участков, должны уплачивать земельный налог (п. 1 ст. 388 НК РФ) в порядке, предусмотренном главой 31 НК РФ.

При этом земельные участки в силу пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Макаренко Елена

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Источник

Можно ли купить землю у государства под бизнес или ИЖС?

Приобрести участок можно не только у частного лица. Большая часть земельного фонда принадлежит государству, которое часто передает наделы гражданам за цену в разы ниже рыночной. Но чтобы получить в собственность участок придется пройти через достаточно сложную процедуру. Как купить землю у государства? Рассмотрим основные способы.

Без проведения торгов

Самый простой способ оформить во владение надел — это предварительно заключить соглашение об аренде с государством или муниципалитетом. Получив на руки готовый документ следует приступить к выполнению определенных условий и получить преимущественное право на выкуп земли:

• начать использование по установленному государством назначению. Если надел выделен под ИЖС, значит нужно возвести на нем здание. Или хотя бы начать строительные работы, например, возвести фундамент под дом. Грамотно оформленный объект незавершенного строительства также станет основанием для выкупа земель без инициирования торгов.
• если арендуются земли сельхозназначения в деревне, то приобретение без торгов становится возможным по прошествии 3 лет с момента заключения договора на пользование. При этом важно соблюдать условия соглашения и проводить на участке соответствующие назначению сельхозработы.

Выкупить земли сельского поселения проще, если стать главой КФХ. Об этом сообщает пп.8 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ. Администрация района обычно идет навстречу проявляющим подобную инициативу гражданам и процедура получения надела значительно упрощается. К тому же в сельской местности участки обычно продаются по низкой стоимости — 5-10% от кадастровой.

Участие в аукционе

А вот под строительство дома в городе участки получить достаточно сложно. Да и заплатить за них придется больше: сколько стоит земля напрямую зависит от региона. В Московской области и Подмосковье цена сильно отличается от установленной в Крыму. Размер вложений при покупке определяется по кадастровой стоимости. Согласно 3 пункту статьи 39.4 ЗК РФ цена на участок не может превышать указанное в реестре значение. Точную стоимость на определенный надел, включенный в кадастр, можно узнать у администрации города или на сайте Росреестра.

Порядок организации аукционов четко урегулирован в ЗК РФ. Статьи 39.11-39.13 нормативного акта регулирует деятельность администрации области, района или иных органов государственной и муниципальной власти по организации торгов. К тому же гражданин имеет право самостоятельно инициировать подобное мероприятие.

Выбираем участок земли

Прежде чем подавать заявку на участие в торгах, следует определиться, где купить надел. Поможет определить свободные от права собственности и различных обременений территории карта на официальном сайте РосРеестра. Открываем ресурс, выбираем понравившийся участок. И, чтобы узнать, можно ли приобрести надел, щелкаем на нем, через меню “Услуги” заходим на информационную страницу.

Интересующие сведения находятся в разделе “Право” и “Ограничение”. Если в графах таблицы имеется запись, например, “Ипотека” или “собственность”, о покупке можно забыть. В случае, когда участок свободен, нужно проверять, открыты ли на указанную землю торги. И помнить: инициировать аукцион можно и самостоятельно.

Но как можно купить землю, которая не состоит на кадастровом учете? Для этого придется провести ряд процедур для регистрации участка.

Заказываем схему расположения

Несформированный надел не может выступать предметом торга на аукционе. Как правило, по инициативе местной администрации ежегодно проводятся работы по освоению территорий. Однако если есть желание приобрести землю немедленно, можно инициировать процедуру самостоятельно. Но стоит помнить: оплачивается процедура формирования участка земли гражданином самостоятельно.

Начать следует с формирования схем земельного участка. Куда обратиться за оформлением? Есть несколько способов заказать документ:

• лично в кадастровом бюро, получившем лицензию на проведение земляных работ
• через специальную форму онлайн-заявки на сайте кадастровых фирм

Некоторые организации предоставляют услугу доставки документа на электронную почту. То есть для получения схемы расположения ЗУ не обязательно посещать офис кадастрового бюро. Но следует проследить, чтобы готовый документ соответствовал образцу, принятому МинЭкономразвития в Постановлении №762 от 22 ноября 2014 года.

Утверждаем и согласуем

После получения схемы от кадастрового инженера, нужно отправиться в местную администрацию для подачи ряда заявлений:

• Об утверждении подготовленной гражданином схемы надела.
• О подаче запроса на предварительное согласование выделения земли.

Заранее бланки скачивать через Интернет и заполнять не нужно: образцы выдадут прямо в приемной органа власти. Однако некоторые документы потребуется предоставить:

• паспорт
• выданную схему ЗУ или ее распечатку при получении бумаги на электронную почту

Обычно согласование занимает не более месяца. По истечении указанного времени заявитель получает письменный ответ на запрос в виде постановления. Если согласие администрации получено, можно приступать к следующему этапу.

Ставим на учет в кадастре

Чтобы инициировать аукцион в отношении выбранного земельного участка, нужно предварительно провести межевание надела с целью:

• обозначения границ
• определения формы
• установления площади

Подобные работы, в соответствии с положениями ФЗ №221-ФЗ, принятым 24 июля 2007 года, также проводятся лицензированными инженерами кадастра. Они используют для осуществления вышеуказанных действий специальную аппаратуру, предусмотренную указом МинЭкономРазвития №921, принятым 8 декабря 2015 года. В нормативном акте также обозначены и сведения, которые обязательно включаются в готовый межевой план надела. Можно обратиться в ту же фирму, которая занималась составлением схемы расположения участка.

После проведения межевых работ и получения плана нужно зафиксировать существование участка в Росреестре. Для этого потребуется посетить офис организации или МФЦ, предоставив:

• паспорт;
• полученный межевой план
• заявление о постановке на учет

Допускается отправка пакета бумаг по почте, либо посредством электронных ресурсов. Однако в подобном случае потребуется заверить подпись гражданина. Письменное заявление нужно заверить у нотариуса, а электронное — проставив специальную цифровую подпись.

После обработки запроса сведения об участке будут отображены на кадастровой карте. А подавший запрос гражданин получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации участка и присвоении ему кадастрового номера. Подготовительный этап подготовки к аукциону пройден.

Заявление о выделении

Чтобы инициировать проведение аукциона, необходимо подать заявку на выделение ЗУ в администрацию города. Бланк для заполнения выдадут на месте, но к нему потребуется прикрепить:

• Выписку из ЕГРН.
• Постановление, свидетельствующее о проведении предварительного согласования.
• Оформленную схему расположения надела.
• Паспорт заявителя.

В заявлении обязательно нужно отобразить присвоенный участку кадастровый номер.

Принятие решения о проведении аукционе в отношении надела занимает около 2 месяцев. Если администрация не видит препятствий к продаже земли, то назначается дата торгов. Она отображается в официальном извещении, публикуемом в местных газетах и на сайте муниципалитета.

Аукцион

Особенности проведения аукциона обозначены в статьях 39.12 и 39.12 ЗК РФ. Принять участие в торгах можно только после подачи соответствующей заявки. В ней, согласно статье 39.12 ЗК РФ, регулирующей правила проведения аукциона, обязательно обозначаются банковские реквизиты участники. Это необходимо для возврата внесенного задатка в случае отмены торгов, либо поражения гражданина. Но это далеко не весь пакет требуемых документов. Помимо этого гражданин предоставляет:

• ксерокопию паспорта
• чек, подтверждающий уплату первоначального взноса

Подача заявления с сопроводительной документацией производится не позднее, чем за 5 дней до назначенной даты проведения торгов.

Обязательным условием является внесение задатка. Он составляет 100% от первоначально заявленной суммы продажи участка. Последняя в свою очередь определяется администрацией, как и размер каждого последующего шага по ее увеличению. Но даже если торги будут оживленными, превышать установленную кадастровую стоимость цена надела не может. Об этом сообщает статья 39.12 ЗК РФ.

В общих случаях аукцион могут проводить в электронном формате. Так, например, можно приобрести землю под гараж. Но если планируется покупка участка под ИЖС или сельхозназначения, зачастую мероприятие проходит при личном присутствии зарегистрировавшихся участников. Участок получает выигравший аукцион гражданин или организация.

Окончательное оформление в собственность

Если гражданин выиграл торги, либо являлся единственным их участником, надел достается ему. В течение 10 дней после торгов он, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ получает 3 экземпляра договора купли-продажи. Но официально результаты объявляются спустя сутки после закрытия торгов.

Подписать полученные соглашение о приобретении земли нужно в течение 30 дней после его направления администрацией. Иначе победитель лишается права на покупку объекта недвижимости, и оно переходит к другому участнику. Возможно также назначение нового аукциона.

Поэтому договор купли-продажи лучше подписать сразу. Затем производится уплата обозначенной стоимости земли, которая, как правило, составляет 3-5% от кадастровой для сельских поселений, и 15-20% — для наделов, расположенных в городской черте. После этого регистрируем право собственности в Росреестре, ждем 14 дней — и становимся законным владельцем земли.

Земля для бизнеса

Юридические лица также могут приобрести участок. Но для этого нужно соответствовать хотя бы одному из установленных условий:

• Использовать земли сельхозназначения в течение 3 лет на основании договора аренды. И добросовестно исполнять все пункты соглашения, в том числе касающиеся соблюдения целевого назначения участка.
• Имеется план комплексного освоения.
• Компания собирается возводить жилой комплекс.
• Объект, построенный на выделенном участке, будет относиться к категории социально значимых или культурных.
• Планируется организация КФХ.

Некоторые организации могут принимать участие в аукционе, дополнительно предоставив, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.12 ЗК РФ, подтверждение о включении в реестр малого и среднего бизнеса. Процедура же участия в аукционе практически не отличается от предусмотренной для физических лиц.

Что нельзя купить

Процесс выкупа участка предельно прозрачен. Однако на любой стадии заявитель может получить отказ, если выяснится, что земля:

• уже находится в собственности
• выведена из оборота
• входит в утвержденный план развития территорий муниципалитета или государства

Некоторые участки, входящие в земельный или водный также ограничены в обороте, и получить их просто так не удастся.

Советы юристов по покупке участка под ИЖС доступны на сайте

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)

Источник