Положение о гарантийных обязательствах в строительстве
Утверждены директором компании ООО “КВАРТСЕРВИС”
А.С. Дребушевским “15” мая 2020 г.
ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ
Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее по тексту – «Положение») прямо не обусловлен требованиями гражданского законодательства РФ, в т.ч. законодательства о защите прав потребителей. Обязательства, которые Компания как Исполнитель принимает на себя в соответствии с настоящим Положением, являются проявлением доброй воли Исполнителя в отношении своих клиентов и осуществляются на нижеуказанных условиях.
При толковании определений настоящего Положения во внимание принимается буквальное значение содержащихся в них слов и выражений в смысловой взаимосвязи со всеми условиями настоящего Положения. При этом расширенное толкование данных терминов, указанное в настоящем Положении — не допускается. Определения терминов приняты исключительно в рамках настоящего Положения и подлежат применению только в настоящем Положении и Гарантийном сертификате, и могут отличаться от определений аналогичных терминов, содержащихся в иных документах или нормативных актах.
В настоящем Положении используются следующие термины с соответствующими определениями:
Исполнитель – юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, действующией от имени и за счет Клиента;
Договор оказания услуг – договор, по условиям которого Исполнитель действует от имени и за счет Клиента по поиску Клиенту объекта недвижимости для его приобретения и/или реализации, указанного Клиентом объекта недвижимости, на условиях, отраженных в действующих «Правилах оказания услуг», утвержденных руководителем ООО «Квартсервис»;
Клиент – в отношении объектов недвижимости жилого назначения — только физическое лицо, заключившее с Исполнителем Договор оказания услуг, в т.ч. в зависимости от выбранной услуги:
— Продавец объекта вторичной недвижимости жилого назначения;
— Покупатель вторичной недвижимости жилого назначения;
— Покупатель новостройки (объекта долевого строительства) жилого назначения.
В отношении объектов недвижимости нежилого (коммерческого) назначения — физическое, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, заключившее с Исполнителем Договор оказания услуг, в т.ч. в зависимости от выбранной услуги:
— Продавец объекта вторичной недвижимости коммерческого назначения;
— Покупатель объекта вторичной недвижимости коммерческого назначения;
— Покупатель новостройки (объекта долевого строительства) коммерческого назначения.
Гарантийный сертификат – документ, выполненный на специальном бланке, подтверждающий принятие Клиентом условий настоящего Положения (форма указана в Приложении №1);
Объект – объект недвижимости: жилое помещение и/или жилой дом, и/или земельный участок, и/или помещение, здание/строение нежилого (коммерческого) назначения, найденный Исполнителем, и право собственности на который, зарегистрировано на Клиента;
Под объектом недвижимости нежилого (коммерческого) назначения в рамках настоящего Положения подразумеваются нежилые объекты недвижимости, используемые в коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода, в частности:
— нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, за исключением: нежилых помещений на цокольном, подвальном, техническом, мансардном этажах, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также построенные силами жилищно-строительных кооперативов;
— нежилые помещения, расположенные в нежилом здании (строении), за исключением нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном здании (строении);
— нежилые здания, строения (за исключением сооружений).
Объект вторичной недвижимости — объект недвижимости жилого, нежилого (коммерческого) назначения, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество либо право, на который возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Объект долевого строительства / Новостройка — жилое помещение, а также объект недвижимости нежилого (коммерческого) назначения, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
Доля – доля Клиента в праве общей собственности на Объект;
Договор купли-продажи – договор, послуживший основанием регистрации права собственности Клиента на Объект или Долю;
Договор участия в долевом строительстве/договор переуступки прав по договору участия в долевом строительстве — договор, послуживший основанием возникновения прав Клиента на объект долевого строительства, строительство которого осуществляет Застройщик;
Застройщик-юридическое лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также лицо, осуществляющее строительство за счет собственных и кредитных средств на основании полученного разрешения на строительство;
Сделка – действия сторон Договора купли-продажи, направленные на изменение субъекта права собственности на Объект или Долю, в т.ч. заключение Договора купли-продажи Объекта или Доли, его государственная регистрация и фактическая передача Объекта или Доли Клиенту, а также, исполнение в полном объеме денежных обязательств и иных обязательств перед собственником Объекта или Доли по Договору купли-продажи;
Ущерб – имущественные потери Клиента, вызванные утратой права собственности Клиента на Объект или Долю, в результате признания Сделки недействительной на основании решения суда, вступившего в законную силу;
Несостоятельность/банкротство — признанная арбитражным судом неспособность Застройщика в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по строительству многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
Реестр требований кредиторов денежных требований/о передаче жилых и нежилых помещений — перечень денежных требований или требований о передаче объектов долевого строительства участников долевого строительства в рамках банкротства Застройщика, установлены Главой IX § 7 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
3.1. С настоящим Положением можно ознакомиться у представителя компании Исполнителя, а также можно в любое время ознакомиться на интернет-сайте компании https://kvartservice.ru.
3.2. Правом на возмещение Ущерба и получения бесплатной юридической помощи обладает только Клиент. В случае приобретения Клиентом Объекта в общую долевую или общую совместную собственность исполнение материальных обязательств, принятых Исполнителем в соответствии с настоящим Положением, производится в отношении Клиента пропорционально принадлежащей ему Доли Объекта.
3.3. Получение Клиентом Гарантийного сертификата и принятие им требований настоящего Положения является правом Клиента. Предъявив Исполнителю Гарантийный сертификат, Клиент подтверждает, что он ознакомлен с настоящим Положением и принимает его условия в полном объеме. Без принятия Клиентом условий настоящего Положения и наличия оригинала Гарантийного сертификата Клиент теряет право на возмещение Ущерба в полном объеме.
3.4. Изменение норм настоящего Положения по требованию Клиента не предусмотрено и не допускается.
3.5. Клиент, не согласный с нормами настоящего Положения, вправе отказаться от получения Гарантийного сертификата или предъявления его Исполнителю. В этом случае действие настоящего Положения на Клиента не распространяется.
3.6. Клиент, получивший от Исполнителя возмещение Ущерба, безвозмездную юридическую помощь, в соответствии с условиями настоящего Положения, не предъявляет Исполнителю какие-либо требования, связанные с выполнением его поручения Исполнителем, в т.ч. по приобретению Объекта или Доли.
3.7. Гарантийные обязательства Исполнителя перед Продавцом вступают в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю и действуют бессрочно.
3.8. Гарантийные обязательства Исполнителя Покупателю по Объектам долевого строительства вступают в силу с момента регистрации договора участия в долевом строительстве/уступки права требования и действуют до момента ввода объекта в эксплуатацию и подписания с Застройщиком акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность.
3.9. Гарантийные обязательства Исполнителя Покупателю на Объект вступают в силу с момента государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество от Продавца к новому Покупателю и действуют до момента прекращения права собственности Покупателя на Объект.
3.10. Права на гарантийные обязательства Исполнителя не передаются правопреемникам Клиента, в т.ч. не наследуются и не переуступаются.
Статьи
Обеспечение гарантийных обязательств
Тема требований об обеспечении гарантийных обязательств продолжает волновать клиентов Консультационного центра в сфере закупок «Закон.гуру», а также обычных пользователей сайта. Интерес к теме не угас, а даже несколько возрос после внесения в Закон № 44-ФЗ изменений, принятых федеральным законом от 24.04.2020 № 124-ФЗ (далее – Закон № 124-ФЗ).
Напомним, что с 1 июля 2019 года Закон № 44-ФЗ устанавливал обязанность заказчика требовать от поставщика (подрядчика, исполнителя) предоставление обеспечения гарантийных обязательств по контакту, если в техническом задании были установлены требования к гарантии. С 1 июля 2020 года данная обязанность заменена на право заказчика (Закон № 124-ФЗ). Однако, вопросы, касающиеся темы обеспечения гарантийных обязательств, остались. Мы попробуем рассмотреть основные из них в настоящей статье.
Когда предоставление обеспечения гарантийных обязательств является обязательным?
Если в контракте установлено требование о предоставлении обеспечения гарантийных обязательств, то такое требование обязательно для исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем). Да, с 1 июля 2020 года требовать предоставление обеспечения является правом, а не обязанностью заказчика (ч. 2.2. ст. 96 Закона № 44-ФЗ). Однако, если заказчик таким правом воспользовался, то для поставщика (подрядчика, исполнителя) это становится обязанностью. При этом заказчик не вправе указать в контракте, что он «вправе» потребовать обеспечение от лица, с которым будет заключен контракт. Данное требование либо устанавливается, либо нет, но если оно установлено, то должно применяться ко всем участникам закупки без каких-либо исключений (в том числе к СМП и СОНКО).
Установить требование об обеспечении гарантийных обязательств заказчик может только в случае, если в контракте прописаны гарантийные обязательства , в том числе требования к сроку гарантии на поставляемые товары (выполняемые работы, оказываемые услуги). Напомним, что в соответствии с ч. 4 ст. 33 Закона № 44-ФЗ заказчик обязан установить требования по гарантии, если предметом закупки выступает поставка машин и оборудования (прим.: о том, что является «машиной» и «оборудованием» см. ТР ТС 010/2011 Технический регламент Таможенного союза «О безопасности машин и оборудования»). В остальных случаях он вправе это сделать.
Довольно часто нам задают следующий вопрос: есть ли перечень случаев, при котором заказчик «может» устанавливать требования к гарантии качества? Наш ответ: такого перечня нет. Понятное дело, что, например, при закупке мебели, строительных работ заказчик, скорее всего, установит требование к гарантийным обязательствам. Однако, может этого и не делать, что не будет являться нарушением Закона № 44-ФЗ.
Вместе с тем, есть ряд ситуаций, когда заказчики устанавливают требование к гарантии качества и не могут сами объяснить, что они под этими гарантиями понимают . В частности, встречаются случаи установления гарантийных обязательств при закупке продуктов питания, лекарственных средств, программного обеспечения. Все бы ничего, если бы заказчик одновременно не требовал предоставление обеспечения гарантийных обязательств по таким контрактам. Данные ситуации возникают во многом из-за того, что заказчики путают такие понятия как, например, «гарантийные обязательства» и «остаточный срок годности». К сожалению, установление требований к гарантии и к обеспечению гарантийных обязательств в указанных случаях формально не является нарушением Закона № 44-ФЗ.
В каком размере, порядке и на какой срок должно быть предоставлено такое обеспечение?
Согласно ч. 2.2. ст. 96 Закона № 44-ФЗ размер обеспечения гарантийных обязательств не может превышать 10% НМЦК. Порядок и срок предоставления обеспечения гарантийных обязательств должны быть определены заказчиком в контракте (п. 1 ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). При определении порядка и срока предоставления обеспечения гарантийных обязательств заказчику необходимо помнить о следующем:
1) В соответствии с ч. 7.1 ст. 94 Закона № 44-ФЗ оформление сторонами документа о приемке осуществляется только после предоставления обеспечения гарантийных обязательств. В отличие от обеспечения исполнения контракта обеспечение гарантийных обязательств предоставляется после заключения контракта, но до подписания сторонами документа о приемке. В Законе № 44-ФЗ не решен вопрос о том, как следует поступить заказчику, если продукция по контракту принимается частями (например, равными партиями поставляется компьютерное оборудование)?
Формально ч. 7.1 ст. 94 Закона № 44-ФЗ не допускает требовать предоставление обеспечения при закрытии отдельного этапа исполнения контракта. При этом срок гарантийных обязательств по контракту может начать течь после поставки части продукции (в отношении этой части) и подписания сторонами документа о приемке. Без затребования обеспечения гарантийных обязательств по части уже поставленной продукции выполнение таких обязательств будет не гарантировано. Для исключения споров мы не рекомендуем предусматривать частичную приемку при установлении требования об обеспечении гарантийных обязательств. Однако, если без приемки частями нельзя обойтись, рекомендуем устанавливать требование об обеспечении гарантийных обязательств в части всего объема поставленной продукции. При этом сумма обеспечения гарантийных обязательств не должна превышать 10% НМЦК. Подробнее о том, какие еще встречаются проблемы с установлением требований об обеспечении гарантийных обязательств, а также как такие проблемы решать читайте здесь.
2) Обеспечение гарантийных обязательств может предоставляться поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в виде банковской гарантии или внесением денежных средств на счет заказчика (ч. 3 ст. 96 Закона № 44-ФЗ). Срок предоставления такого обеспечение не может быть менее срока действия гарантийных обязательств + один месяц. Например, если при закупках работ по строительству объекта капитального строительства заказчик установил срок гарантии в размере 5 лет на основании ст. 756 ГК РФ, подрядчик обязан предоставить обеспечение на срок не менее 5 лет + 1 месяц. В период действия гарантийных обязательств поставщик (подрядчик, исполнитель) имеют право заменить ранее предоставленное обеспечение гарантийных обязательств (ч. 7 ст. 96 Закона № 44-ФЗ), но не может уменьшить его размер. Это отличительная черта такого обеспечения от обеспечения исполнения контракта.
3) Закон № 44-ФЗ не предусматривает обязанность заказчика прописывать в контракте срок возврата обеспечения гарантийных обязательств. При отсутствии такого условия обеспечение гарантийных обязательств должно быть возвращено заказчиком в разумный срок (в случае предоставления обеспечения гарантийных обязательств в форме денежных средств). Согласно позиции Минфина России по данному вопросу (см. письмо Минфина России от 19 августа 2019 г. N 24-03-07/63253):
…срок возврата заказчиком поставщику (подрядчику, исполнителю) денежных средств, внесенных в качестве обеспечения гарантийных обязательств (если такая форма обеспечения исполнения контракта применяется поставщиком (подрядчиком, исполнителем) не должен превышать 30 дней с даты исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) гарантийных обязательств, а в случае установления заказчиком ограничения, предусмотренного частью 3 статьи 30 Закона N 44-ФЗ, такой срок не должен превышать 15 дней с даты исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) гарантийных обязательств, предусмотренных контрактом.
Отличительные особенности обеспечения гарантийных обязательств от обеспечения исполнения контракта
Помимо тех отличительных особенностей, которые были указаны выше, следует отдельно выделить еще две:
1) Требование об обеспечении гарантийных обязательств может быть установлено заказчиком даже в тех случаях, когда предоставление обеспечения исполнения контракта не требуется. Например, при закупке компьютерного оборудования способом запроса котировок в электронной форме заказчик вправе не установить требование об обеспечении исполнении контракта (ч. 1 ст. 96 Закона № 44-ФЗ), но вправе установить требование о предоставлении обеспечения гарантийных обязательств, т.к. при закупках оборудования обязан определить требования к гарантийным обязательствам в техническом задании.
2) От предоставления обеспечения гарантийных обязательств не освобождаются казенные учреждения и СМП (ч.ч. 8 и 8.1. ст. 96 Закона № 44-ФЗ).
Отмена ранее установленного в контракте требования об обеспечении гарантийных обязательств возможна?
Часть 4 ст. 5 Закона № 124-ФЗ предусматривает:
4. Положения пункта 1 части 13 статьи 34, частей 1, 2.2, 6 — 6.3 и 7.3 статьи 96 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в редакции настоящего Федерального закона) по соглашению сторон контракта могут распространяться на отношения, связанные с исполнением контракта, заключенного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, либо контракта, заключенного по результатам определения поставщика (подрядчика, исполнителя), извещения об осуществлении закупок по которым размещены в единой информационной системе в сфере закупок либо приглашения принять участие в закупках по которым направлены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Сама норма очень странная и явно вызовет массу мнений со стороны заказчиков, бизнеса и контролирующих органов. По своему смыслу норма призвана распространить правило о «праве» заказчика на установление требования об обеспечении гарантийных обязательств на контракты, заключенные до 01.07.2020, но при этом не позволяет вносить изменения в уже заключенные контракты! Соответственно воспользоваться данной нормой можно только при планировании, объявлении и внесении изменений в закупки, объявленные в период с 24 апреля 2020 года по 1 июля 2020 года.
Остались вопросы? Задайте их прямо сейчас в нашей закрытой группе WhatsApp!