Получение свидетельства на дом без разрешения на строительство

Как узаконить дом, построенный с нарушениями, без суда?

Не знаю, сразу ли я получу по башке, или смогу успеть объяснить, что я имею ввиду. Смотрите, сейчас у нас в стране есть нормы и правила, по которым все должны строить индивидуальные жилые дома. По Градостроительному кодексу, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров. Еще в каждом муниципалитете есть Правила землепользования и застройки, в которых прописывается минимальное расстояние, на котором должен располагаться индивидуальный жилой дом от границ земельного участка. Как правило, расстояния эти следующие: от границ, которые проходят вдоль улиц – 5 метров, от границ, проходящих вдоль соседних участков, переулков, проездов – 3 метра.

Что будет, если дом построен с нарушением действующих норм? Ответ простой – пишу без юридических тонкостей и формулировок: на такой дом в администрации не должны оформлять документы, которые позволят зарегистрировать право собственности. Что же делать в случае, если нарушение действительно есть, имеется ли законный способ решения проблемы? Да, способ такой имеется, он предусмотрен все в тех же документах – в Градостроительном кодексе и Правилах землепользования и застройки: называется эта лазейка ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА . Вышеуказанную процедуру проводит местная администрация по заявлению нарушителей, и заключатся такая галиматья в организации и проведении формальных публичных слушаний по вопросу о возможности, например, оставить построенный дом всего в метре от соседского забора. Вот тут-то и начинается свобода для чиновничьих маневров – подход к решению вопроса можно сделать каким угодно, риск субъективности принятия решения в данной ситуации будет очень высоким, а значит, сама система такого узаконивания частных домов изначально провоцирует на вымогательство взяток.

Ну, и теперь возвращаюсь к теме, обозначенной в названии статьи: Может брать штраф и просто узаконивать индивидуальный дом, построенный с нарушениями? А почему нет? Если соседи не имеют возражений, то пусть подписывают официальное согласие – просто так или за мзду, это в принципе не важно. Государство пусть тоже поучаствует в обдираловке – установит разумный штраф за нарушение – тысяч в десять, например, и все… аля улю – гони гусей, все взятки по боку, правила игры понятны. Найдутся умники, которые скажут, что может появиться новый сосед, который с узаконенным нарушением будет не согласен. Ну, так он же не слепой – когда покупал дом, то должен был оценить окружающую обстановку, а раз подписал договор купли-продажи, то ничего страшного не разглядел, и по сути согласился с правилами игры. Я понимаю, что идейка, наверное, не идеальная, но помозговать над ней можно – по крайней мере, есть четкое понимание цены вопроса и кассы в которую нужно будет занести свои кровные.

Спасибо, что дочитали статью, надеюсь, что Вы не жалеете о потраченных минутах.

Не стесняйтесь поставить лайк, если статья Вам понравилась, пишите комментарии, критикуйте, задавайте вопросы.

Подписывайтесь на канал – постараюсь не разочаровать Вас новыми публикациями.

Источник

Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?

Строительство капитальных построек без получения разрешения на них можно начинать только в том случае, если это разрешение не требуется. Перечень таких сооружений и зданий указан в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Строительные работы, начатые без получения разрешения в других случаях влекут за собой ответственность по статье 9.5 КоАП РФ.

Эта статья предусматривает наложение административного штрафа для нарушителей: от 2 тысяч рублей (для физлиц) до миллиона рублей (для юридических лиц).

Можно ли строить дом без разрешения на строительство, что будет, если построить? Ответы на вопросы найдете в статье.

Самовольная постройка

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).

Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.

Что будет, если построил: ответственность и последствия

Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:

Статья	Ответственность
	Физ.лицо	Должностное лицо	Юр. лицо
9.5	Штраф 2-5 т.р.	Штраф 20-50 т.р.	Штраф 500 т.р. – 1 млн. рублейили приостановление деятельности на срок до 90 суток
7.1. если кадастровая стоимость установлена	Штраф 1-1,5%, но не менее 5 т.р.	Штраф 1,5-2% , но не менее 20 т.р.	Штраф 2-3%, но не менее 100 т.р.
7.1. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 5-10 т.р. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 20-50 т.р. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 100-200 т.р. если кадастровая стоимость не установлена
8.8. если кадастровая стоимость установлена	Штраф 0,5-1%, но не менее 10 т.р.	Штраф 1-1,5% но не менее 20 т.р	Штраф 1,5-2%, но не менее 100 т.р.
8.8. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 10-20 т.р.	Штраф 20-50 т.р.	Штраф 100-200 т.р.
9.4.1	Предупреждение или штраф 1-2 т.р.	Предупреждение или штраф 20-30 т.р.	Предупреждение или штраф 100-300 т.р.
9.4.2	Штраф 2-4 т.р.	Штраф 30-35 т.р.	Штраф 300-600 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток
9.4.3	Штраф 4-5 т.р.	Штраф 35-45 т.р.	Штраф 700 т.р. – 1 млн. р. Или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.

По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Можно ли избежать штрафа?

Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.

Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.

Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.

Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.

Как узаконить на собственной земле?

Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.

Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?

Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.

Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.

На принадлежащем другому лицу

Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.

Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.

Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ

Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:

• целевому назначению земли;
• нормам СНиП;
• вписывалась в ландшафт;
• не нарушала права третьих лиц.

Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.

Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:

• особо охраняемый ресурс;
• земли лесного или водного фонда;
• объект культурного наследия,

то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.

Порядок легализации самостроя

Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:

1. Отсутствует разрешение на постройку, но был уплачен штраф.
2. Вид разрешенного использования участка не запрещает тип постройки.
3. Не установлено нарушение интересов третьих лиц.
4. Были соблюдены нормы СНиП.

В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.

Для этого необходимо:

1. Произвести оценку соответствия требованиям.
2. Попытаться узаконить самострой в досудебном порядке: получить отказ в БТИ, Росреестре или других уполномоченных органах.
3. Подготовить доказательную базу- провести необходимые экспертизы.
4. Составить исковое заявление.
5. Передать исковые документы в суд. Если цена исковых требований менее 50 тысяч рублей – мировой, а если выше – городской или районный.
6. Зарегистрировать иск и если требования законны, то суд возбуждает гражданское производство.
7. Провести судебные слушанья.
8. Забрать копию выписки из судебного постановления.

В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.

Как составить исковое заявление и какие документы нужны?

Для рассмотрения судебного дела о легализации самостроя потребуются как общие, так и вспомогательные документы:

• квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
• паспорт гражданина РФ;
• планы земельного участка – градостроительный и кадастровый;
• техпаспорт из БТИ;
• переписка с администрацией с попытками узаконить самострой в административном порядке;
• прочие документы, которые могут быть использованы в качестве доказательной базы.

Стоимость издержек

Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

И зависит от кадастровой стоимости объекта:

1. При стоимости то 20 т.р. – 4%, минимум – 400 рублей.
2. 20001 – 100 т.р. – 800 рублей + 3% от суммы, которая превышает 20 т.р.
3. 100001 – 200 т.р. – 3,2 т.р. + 2% от суммы, которая превышает 100 т.р.
4. 200001 – 1 млн. р. – 5,2 т.р. + 1% от суммы, которая превышает 200 т.р.
5. Свыше 1 млн. р. – 13,2 т.р + 0,5% суммы превышающей 1 млн, но не более 60 т.р.

Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.

Сроки узаконивания

Время, которое потребуется для легализации самостроя может пройти достаточно длительное. Так, в административном порядке этот процесс будет длиться до полугода, а в сложном случае – до полутора лет.

Судебные тяжбы с апелляциями – могут растянуться на несколько лет. Рассмотрение же судом дела проходит до 1 месяца, в соответствии со статьей 154 ГПК РФ.

Что делать после положительного решения суда?

Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:

• заявление на регистрацию права собственности;
• решение суда;
• доверенность на представителей (если документы подаются не лично);
• квитанцию на оплату госпошлины – 2 тысячи для физлиц, 22 – для юридических лиц.

Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.

Когда суд может отказать?

Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:

1. Назначение сооружения не соответствуют целевому назначению земли.
2. Нарушают нормы СНиП и пожарной безопасности.
3. Не вписывается в ландшафт территории, находящейся на балансе муниципалитета.
4. Нарушает права третьих лиц (например, заходит на участок, принадлежащий третьему лицу).

Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.

И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).

Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:

• ст. 304 ГК РФ – право на защиту прав собственности;
• постройка не является недвижимостью — п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010;
• постройка легализована в соответствии с п.3 ГК РФ 222;
• собственник не знал и не мог знать, что его постройка нарушает ограничения на строительство, касающиеся его земельного участка п.1 ГК РФ 222;
• право собственности на постройку зарегистрировано до 01.09.2018;
• собственнику принадлежит территория, на которой возведено строение.

В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.

Но решение на легализацию самостроя, которое объективно нарушает те или иные требования к строительству или права третьих лиц – удовлетворить вряд ли получится.

Случаи из судебной практики

Чтобы оценить шансы на удовлетворения исковых заявлений, можно ознакомиться с прецедентами, которые имели место быть в судебной практике, касающейся узаконивания самостроев:

1. Решение Верховного суда, в котором указывается, что отсутствие разрешения на самовольную постройку не является основанием для сноса самостроя. Дело было перенаправлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.
2. Иск по делу от соседа владельца самостроя, который нарушает нормы СНиПов. Суд удовлетворил исковые требования и признал постройку самовольной, обязал ответчика произвести снос постройки.
3. Иск по делу о признании права собственности на самовольную постройку. Исковые требования удовлетворены в полном объеме, позволяющее зарегистрировать истцу право собственности на строение.

Заключение

Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.

В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.

Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».

Источник