Получить земельный участок под строительство нежилого здания

Покупка коммерческой недвижимости через аукцион и иными способами. Как получить землю под строительство помещения?

Коммерческая недвижимость — это нежилые здания, помещения, сооружения, которые эксплуатируют в бизнес-целях. В таких помещениях нельзя жить, они используются как производственные, административные, складские, торговые объекты.

Необходимость приобретения здания или помещения в собственность возникает в какой-то момент времени, когда владелец крупного или небольшого предприятия хочет сделать его работу наиболее полноценной и успешной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Кому выгоднее регистрировать частное недвижимое имущество в собственность?

Приобрести коммерческую недвижимость в собственность может физическое лицо, ИП, фирма (ООО). В каждом из этих случаев есть свои особенности. Выбор сделки зависит более всего от цели покупки имущества, наличия просроченных кредитов и существования в собственности подобной недвижимости.

Законодательной базой для уплаты налогов служат НК РФ, часть вторая, № 352-ФЗ а также новая форма 3-НДФЛ и другие нормативные документы.

Преимущества и недостатки покупки физическим лицом

Если покупатель — физическое лицо и не планирует ее продавать от 5 и более лет, то такая сделка может быть выгодна. В противном случае придется платить налог в размере 13% от стоимости проданной недвижимости. Причем основой для начисления является кадастровая стоимость объекта. И высокая ставка налога может оказаться больше дохода от перепродажи имущества.

Если же физлицо сдает собственность в аренду, то полученные доходы также облагаются налогом в размере 13%. Но если заключить соглашение о субаренде с собственной фирмой, то налог начисляется на сумму помесячной аренды, указанную в договоре, что позволяет снизить налоговое бремя.

К недостаткам покупки бизнес-недвижимости на физическое лицо можно отнести:

• уплату налога в случае перепродажи до 5 лет владения;
• необходимость согласия супруга для совершения сделки;
• раздел имущества в случае развода.

ИП: экономия на налоге

Если покупатель коммерческой недвижимости — ИП, то налоговая нагрузка может быть значительно снижена и при оплате налога с дохода, и при оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи.

В первом случае необходимым условием является документальное подтверждение эксплуатации объекта в качестве источника дохода ИП, в частности, в свидетельстве о госрегистрации должен быть указан вид деятельности — аренда недвижимости.

Когда ИП на упрощенной системе налогообложения, которая предполагает уплату единого налога, заменяющего собой все налоги вместе взятые, сдает помещение в аренду, то платеж составляет 6% против 13% у физических лиц, что является хорошим способом экономии.

Юридическое лицо: выгоды и риски приобретения

К выгодам следует отнести:

• при продаже объекта собственности налог составит не более 2,2%, если предприятие работает по упрощенной системе налогообложения;
• снижается риск потери недвижимости в случае развода или судебного разбирательства;
• понижается риск изъятия имущества в спорных ситуациях;
• учредитель перед кредиторами отвечает только своей частью уставного капитала, а не всем своим имуществом;
• при перепродаже объекта в течение года, если предприятие работает на общей системе налогообложения, налог на прибыль будет наименьший, так как стоимость и ремонт купленной недвижимости будут включены в статью расходов;
• приобретенная собственность увеличивает оборотный капитал компании;
• процентные ставки кредитования для юрлиц с залогом существенно ниже, чем по потребительским кредитам.

К рискам приобретения в собственность коммерческой недвижимости следует отнести:

• при выборе простой письменной формы договора купли-продажи возможно признание сделки недействительной на основании ст. 179 ГК РФ как сделки, заключенной не в результате самостоятельного свободного волеизъявления;
• сложно проверить полномочия представителя юридического лица и наличие согласия всех владельцев компании на реализацию собственности;
• сделка может быть оспорена, если в отношении ее участника возбуждена процедура банкротства;
• непризнание сделки в случае, когда не проверена чистота истории недвижимости и притязание третьих лиц.

Как купить?

Наиболее распространенными способами приобретения бизнес-недвижимости в собственность являются аукционы, а также покупка в кредит с рассрочкой или по ипотеке. Более подробно о купле-продаже коммерческой недвижимости можно узнать тут.

Аукцион (торги)

В настоящее время аукционы проходят не только как живые торги, но гораздо чаще как электронные через Интернет. Кроме того, существуют два разных принципа торгов: максимальная стоимость лота назначается изначально и снижается по ходу аукциона, и, наоборот, цена растет в процессе проведения торгов.

Чтобы принять участие в торгах, потенциальный покупатель должен:

1. выбрать интересующий объект недвижимости;
2. ознакомиться с объектом и документами на него;
3. подать заявку на участие в аукционе, для этого нужно заполнить специальный бланк в учреждении, проводящем аукцион;
4. внести 25% от стоимости объекта, которые в случае неудачи будут полностью возвращены;
5. указать, какую минимальную ставку можно сделать;
6. после завершения торгов судья объявляет потенциального покупателя; в случае удачных торгов можно через несколько дней (не менее 10) получить документы на бизнес-объект.

Приобретение в кредит с рассрочкой

Когда нет нужной суммы денег, чтобы расплатиться за недвижимость сразу, но есть возможность получить недостающие средства достаточно быстро, можно сделать приобретение в кредит с рассрочкой. Для этого надо обратиться к застройщику.

Условия кредитования зависят обычно от величины первоначального взноса, который в среднем составляет от 30 до 60% от всей суммы. При небольшом первом взносе сроки рассрочки могут составить от одного до трех лет. В данном случае процентная ставка зачастую составляет 0-1%.

Если первый взнос значительный, например, 50% от суммы сделки, то рассрочка дается на срок 8-12 месяцев без начисления процентов.

Данная форма приобретения собственности удобна тем, что отсутствуют любые дополнительные платежи, и для сделки достаточно предоставить только паспорт. Недостатком такой покупки можно считать тот факт, что пока долг не погашен в полном объеме, недвижимость принадлежит кредитору, то есть застройщику.

Ипотека

Коммерческая ипотека хотя и является достаточно новой формой кредитования, но становится все более востребованной в бизнес-кругах. Ее суть в том, что покупка нежилого помещения осуществляется на кредитные средства под залог приобретаемого имущества. Заем выплачивается равными платежами под низкие ставки от 11% сроком от 5 до 15 лет.

Данная форма кредитования доступна только юрлицам и ИП, ее условия более выгодны, чем займы для физических лиц. К числу преференций также можно отнести удобный график платежей и возможность увеличения расходов предприятия за счет самих платежей и сопутствующих трат.

К минусам коммерческой ипотеки можно отнести высокий первый взнос до 40% от стоимости объекта и длительное дорогостоящее оформление документов.

За ипотечным кредитом предприниматель может обратиться в банк, обычно в:

• ВТБ 24;
• АбсолютБанк;
• Русский Ипотечный Банк и др.

И хотя разные банки требуют разные документы, можно ориентироваться на следующий список:

1. Заявление о предоставлении кредита, оформленное на бланке кредитного учреждения.
2. Данные о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы.
3. Анкета заемщика индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
4. Комплект правоустанавливающих документов компании:

• копии учредительных документов;
• патентов;
• лицензий;
• разрешений.

Документация, раскрывающая финансовую деятельность.

Более подробно о том, какие бывают сделки с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

Как получить землю под строительство и разрешение на него?

Физическое или юридическое лицо может взять землю в аренду у муниципалитета для строительства на ней бизнес-объекта, назначение которого должно находиться в рамках целевого использования данного участка (гл. 34, ст. 606 ГК).

Земельный участок предоставляется в аренду только на время строительства, а затем физическое или юридическое лицо должно оформить право собственности на этот участок.

Куда обращаться?

Сначала необходимо обратиться в городскую администрацию, в подразделение, ведающее арендой.

Какие документы нужны?

С собой необходимо иметь следующие документы:

Заявление, составленное с указанием:

• кому направлено;
• от кого (ФИО, адрес, год рождения, № паспорта, ИНН).

Для юридических лиц:

• название организации;
• ФИО директора;
• выписка из Росреестра предполагаемого местоположения участка с обоснованием испрашиваемого его размера;
• наименования и назначения планируемого к строительству коммерческого объекта;
• а также требующегося вида права на участок — аренды.

Оригиналы и копии паспорта, ИНН, выписки из Росреестра.

Сроки рассмотрения

Если, рассмотрев заявление, администрация примет положительное решение, то она может предложить два варианта получения земли:

1. Принять участие в аукционе земельных участков, прошедших кадастр, объявление о котором публикуется в СМИ не позднее чем за месяц до его проведения, или заключить договор аренды по согласованию.
2. Второй путь потребует большего времени, потому что муниципалитет должен произвести проверку участка с целью определения собственника и получить согласие и подписи различных контролирующих органов.

Госпошлина и другие финансовые траты

Когда договор аренды заключен, необходимо его зарегистрировать в Росреестре, размер госпошлины за регистрацию составляет:

• 2 тысячи рублей для физлиц и ИП;
• 22 тысячи — для юрлиц.

Кроме госпошлины, много других накладных расходов, которые понесет заявитель при оформлении аренды земельного участка, они по совокупности составляют не меньше 6-8 тысяч рублей. Однако, если земля будет получена, то расходы возрастут на порядок.

Зачем оформлять квартиру или дом на земельном участке как нежилое помещение?

Изменение статуса жилой недвижимости на нежилую часто является выгодным коммерческим проектом, потому что можно:

• получить более высокую цену при продаже;
• сдавать в аренду по более высоким ставкам;
• создать свой бизнес — ИП или ООО, работающие на упрощенной схеме, тогда налоги будут существенно ниже;
• взять недорогой кредит в банке под залог коммерческого объекта.

Обязательна ли регистрация?

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ именно госрегистрация в Росреестре доказывает зарегистрированное право на недвижимое имущество. При ее отсутствии права на собственность могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суде.

Как происходит оформление права собственности?

Чтобы получить Свидетельство о госрегистрации права собственности на коммерческую недвижимость, необходимо пройти в Росреестре процедуру регистрации перехода права на коммерческий объект от продавца к покупателю, но не договора купли-продажи, на котором лишь ставится штамп о регистрации перехода данного права.

Процедура регистрации для физических лиц:

1. Обратиться в Росреестр или МФЦ.
2. Предоставить документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и т. д.;
• квитанция об оплате госпошлины.

Срок оформления регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет составляет 10 дней.

Размер госпошлины — 2000 рублей.

Процедура регистрации прав на недвижимое имущество для юридических лиц:

1. Обратиться в Росреестр или МФЦ.
2. Предоставить документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• документ-основание для перехода права собственности;
• доверенность на представителей (при подаче документов через представителей);
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• учредительные документы юрлица Росреестр может запросить самостоятельно, но при желании фирма может сама их подать;
• техническую документацию.

Срок оформления регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет составляет 10 дней.

Размер госпошлины — 22000 рублей.

Покупка коммерческой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи или аренды стала одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости, однако процедура ее оформления достаточно сложная и потенциально опасная. Поэтому, приобретая коммерческую недвижимость, покупатель должен быть очень пунктуален при оформлении значительного числа документов, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от многочисленных рисков, связанных с такой покупкой.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Нюансы аренды земли у государства под бизнес

Для формирования инфраструктуры бизнеса часто нужны участки земли.

Их покупка не всегда оправдана – нет свободных средств для вложения, планируется только временное использование. Как же быть в таком случае?

Решение – взять в аренду землю у государства, муниципального управления. Детали процедуры обсуждаем в статье.

Требования к арендатору и условия использования участка

Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.

Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.

Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:

• Использование недр. Обязательно проведение рекультивации.
• Расположение на границе береговой полосы. Обеспечение свободного прохода к водоему.
• Освоение территории. Снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
• Если участок частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.

Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.

Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:

• Строительство и реконструкция зданий – 3-9 лет.
• Размещение линейных объектов – до 49 лет.
• Комплексное освоение территории юридическим лицом – 3-5 лет.
• Завершение строительства – до 3 лет. Условие – юридическое лицо приобрело права на этот объект.
• Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии.

Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.

Любое нарушение договора станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.

Как найти и выбрать участок?

Узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте. Она размещена на сайте Федеральной Кадастровой Палаты, которая входит в структуру Росреестра. Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешенного использования земельных наделов – приложение к приказу Минэкономразвития №540.

Главы ЗК с описанием земельных участков для коммерческой деятельности по назначению:

• 14 – сельскохозяйственные.
• 15 – населенных пунктов.
• 16 – промышленности, энергетики, связи.
• 18 – лесного и водного фонда.

Помимо кадастровой карты узнать о свободных наделах можно в городских и поселковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах. Но они не должны противоречить общегосударственным.

Узнать о возможности найма участка у государства можно по кадастровой карте. В графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.

Как взять: порядок оформления

Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:

1. Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
2. Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
3. Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
4. Проверить базовую арендную плату.
5. Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
6. Подписать договор с государственными представителями.

Подача заявления

Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.

В заявлении указывают следующую информацию:

• Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
• От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
• В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
• Категория земель, цели использования.
• Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
• Есть ли обременение надела.
• Прописать желание дальнейшего выкупа.
• Возможные льготы.

Заявление можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаются копия с «мокрой» печатью и датой принятия.

• Копии уставных документов, заверенные нотариально.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план строений, если они имеются на участке.
• Акт об оценочной стоимости.

Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.

Аукцион

Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.

Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.

1. Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
2. В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
3. Каждому выдаются табличка с номером.
4. Обычно шаг цены составляет 3%.

Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.

Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения.

Найм без торгов

В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.

Примеры оснований для заключения договора без торгов:

• Указы Правительства или Президента РФ.
• Реализация инвестиционных проектов.
• Обязательства по завершению строительства объектов.
• Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
• Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.

Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.

Невозможность участия в торгах можно оспорить, если доказать нарушение регламента органами местного управления в суде.

Заключение договора

Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.

В документе отображаются общие положения:

• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• форс-мажорные обстоятельства;
• условия досрочного прекращения.

Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.

После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
• Оригинал договора аренды.
• Копии уставных документов арендатора.

Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.

Стоимость процедуры

Для расчета стоимости аренды руководствуются Постановлением Правительства №582. Учитывается потенциальная доходность участка, его кадастровая стоимость, назначение. Местная администрация может применять ставки арендной платы для определенных видов наделов, находящихся в федеральной собственности.

Альтернатива – расчет фиксированной годовой платы. Для этого применяется такая формула:

• А – арендная плата;
• КС – кадастровая стоимость;
• к – особый коэффициент.

Последний зависит от вида деятельности.

Для предпринимателей применяется два вида коэффициента:

• 0,02 – добыча полезных ископаемых.
• 0,015 – другие виды предпринимательской деятельности.

Организаторы аукциона могут назначить задаток для всех участников. Его размер обычно составляет не менее 20% от начальной ставки аренды. Его нужно внести до начала торгов, предварительно заключив соглашение. В случае проигрыша сумма будет возвращена.

Дополнительные расходы:

• Регистрация договора аренды в Росреестре – 22 тыс. руб. для юридических лиц.
• Юридическое сопровождение – от 15 тыс. руб.
• Нотариальное заверение соглашения – от 5 тыс. руб.

Это основные виды расходов, кроме них может потребоваться услуга специалистов по оспариванию или формированию актуальной кадастровой стоимости. Она влияет на арендную плату.

Специализированные юридические компании могут взять на себя полное оформление договора аренды. Цены на их услуги зависят от характеристики земельного надела, целевого назначения.

Если получен отказ?

Местные органы самоуправления могут отказать в аренде конкретного земельного участка.

Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.

Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:

1. Досудебное разбирательство. В местную администрацию составляет письменная претензия о незаконности отказа в аренде земли под бизнес. Иногда споры урегулируются в таком порядке.
2. Формирование доказательной базы. Необходимы протоколы заседаний комиссии по торгам, письменный отказ в аренде, переписка в рамках досудебного урегулирования.
3. Иск в суд. Главное – обосновать в исковом заявлении неправомерность отказа, приложить к нему доказательства.
4. Участие в судебных разбирательствах. Для этого рекомендуется нанять профильного адвоката. Он может формировать официальные запросы в государственные органы, коммерческие организации.

Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.

Досудебное урегулирование – удобный способ решения конфликтных вопросов с органами муниципальной власти. Важно правильно составить первую претензию и придерживаться «буквы закона» во всех последующих переписках.

Какие могут возникнуть сложности?

1. Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
2. Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
3. Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.

Интересное видео

Полезная информация по теме в видео:

Заключение

При желании аренды земли у государства под бизнес рекомендуется учитывать вышеуказанные факторы. При решении споров рекомендуется воспользоваться услугами профильных юристов. Эти дополнительные траты повышают вероятность аренды земельного участка у государства под бизнес.

Источник