Порядок оформления аренды земли под строительство

Как арендовать землю под строительство

Аренда участка земли под свои нужды – распространённая процедура. На арендованной земле можно не только выращивать урожай или пасти скот, но и возводить сооружения: как временные, так и капитальные. Как арендовать землю под строительство, зависит от нужд, под которые планируется взять участок, а так же от договорённостей с владельцем земли: муниципалитетом или частным лицом.

Виды аренды земельного участка

Аренда – временное пользование на возмездной основе. Арендатор может заключить договор с:

• Физическим лицом;
• Юридическим лицом, во владении которого находится участок;
• Государством.

Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.

Договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет, заключается только с государством).

Если срок действия договора не превышает 1 года, он не подлежит регистрации в Росреестре. В остальных случаях регистрация – одна из гарантий надёжности сделки, потому выполняется обязательно.

Аренда земли под строительство – отдельный пункт в законодательстве. Заключить договор можно на срок строительства (краткосрочный, либо на 5-9 лет), а затем, после окончания работ, продлить.

Нюансы аренды земли под строительство

1. Заключая договор с муниципалитетом, арендатор в обязательном порядке указывает:

• Назначение будущего сооружения;
• Сроки строительства.

Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ. В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.

1. Застройщик должен учитывать ещё один момент: нередко для осуществления строительных работ одного участка земли недостаточно: чтобы разместить технику и обеспечить её работу, требуется больше пространства, чем в будущем будет занимать здание. Поэтому площадь земли, арендованной под строительство обычно больше, чем будет занимать готовый объект.
2. Арендовать землю у муниципалитета можно после проведения торгов. Но законодательство допускает возможность пропустить этот этап в некоторых случаях. Без торгов земля предоставляется:

• Тем, кто уже имеет объект недвижимости в собственности на желаемом участке;
• Объект недвижимости принадлежит лицу на праве хоз.ведения;
• Планируется капитальное строительство.

Кроме того, без торгов можно получить землю в аренду под строительство, если есть основание: например, указ президента или Правительства, застройщик желает достроить незавершённый объект на участке или планирует реализовать инвестиционный проект.

Подготовка к подаче заявления о выдаче участка в аренду

Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».

Из подходящих по площади и расположению наделов выбираются те, которые подходят по типу и целевому использованию.

Целевое назначение земель определяет возможность строительства объекта:

• Земли ИЖС – для жилого строительства.
• Земли СНТ – для ведения дачного хозяйства и возведения соответствующих построек.
• Земли сельскохозяйственного назначения – в основном, используются для выращивания культур, разведения домашнего скота в промышленных масштабах. Строить на таких землях можно хозпостройки для этого рода занятий (например, животноводческая ферма) или капитальные жилые строения.
• Земли промышленные – идеальны для строительства заводов, фабрик.
• Земли населённых пунктов – призваны обеспечивать население жилым фондом, рекреационными объектами и торговыми помещениями.
• Земли лесного фонда.
• Земли водного фонда.

После того, как подходящий участок найден, можно готовить документы.

Заявление

Подача заявления о желании взять участок в аренду под строительство – первый шаг. Заявление пишется в адрес владельца участка: муниципалитета и его главы. Оно должно содержать:

• Полное наименование юридического лица или персональные данные физического лица, желающего взять землю в аренду.
• Описать участок: категорию земли, целевое назначение, кадастровые сведения, адрес, площадь.
• Срок аренды, цели строительства.
• Приложить документацию планируемых работ.
• Указать возможные льготы или основания для передачи участка в аренду без торгов.

Торги и заключение договора

Муниципалитет проверяет документы и выносит решение: об инициации торгов, передаче земли без торга или отказ в аренде.

Не всегда арендатор сам должен инициировать аукцион. Многие потенциальные застройщики следят за решением муниципалитета выставить на торги тот или иной участок, после чего просто подают документы и заявление на участие в этих торгах.

После проведения аукциона претендент, предложивший наиболее выгодные условия аренды, получает право заключить с муниципалитетом договор. В дальнейшем именно этот документ становится руководством к действию: что строить, как долго строить и для чего.

Регистрация договора аренды

Последний пункт – регистрация договора в Росреестре. На земельный участок накладывается обременение на срок действия договора. Это значит, что в течение этого периода нельзя продать или повторно сдать участок.

Если земля принадлежит частному лицу

Арендовать участок можно не только у муниципалитета. Договор с частным владельцем – физическим или юридическим лицом – можно заключить на тех же условиях, что и с государством. Не требуется проведение торгов. Однако, цену и условия аренды определяет владелец надела. Если сторонам удаётся договориться, заключается договор. Он так же содержит правила строительства: сроки, назначение помещения, его внешний вид. Отступать от этих договорённостей арендатор не имеет права.

В договоре указывается и дальнейшая судьба постройки: возможность продолжения аренды, право выкупа участка арендатором и т.д.

Как арендовать землю под производство

Промышленные объекты – заводы, фабрики, цеха и производственные площадки – могут быть построены только на землях промышленного назначения.

Обычно эта категория находится далеко от земель населённых пунктов и ИЖС. Земля под промышленность тоже может находиться как в государственном, так и в частном владении. Соответственно, порядок аренды тот же, что и в других случаях.

Нередко бывает, что на участке уже есть объект, подходящий под производство. В этом случае договор аренды включает не только землю, но и постройки, которые на ней расположены.

Аренда земли под строительство вышек сотовой связи

Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.

Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.

В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.

Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.

Заключение

Условия аренды земли под строительство у муниципалитета, закреплённые в Земельном Кодексе, определяют и стоимость аренды. Она напрямую зависит от кадастровой цены участка земли. Если заключать договор с частным владельцем, сумма может оказаться как выше, так и ниже. На заключение договора с муниципалитетом может уйти в общей сложности до 4 месяцев. И в том, и в другом случае определяется срок аренды, назначение строения и его дальнейшая судьба (выкуп надела, продолжение аренды).

Источник

Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Куда и к кому обращаться?

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

После торгов все участники подписывают протокол.

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

1. Открыть страницу публичной кадастровой карты.
2. Указать муниципальный район.
3. Найти территорию, на которую не нанесена разметка.

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Регистрация

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.

Заключение

Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.

Источник