Порядок оформления земельного участка под строительство многоквартирного дома

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра . Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

• заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
• кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

• возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
• собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
• после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Источник

Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом?

Краткое содержание:

Порядок перехода земельного участка и придомовой территории в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме утвержден действующим жилищным законодательством с 2005 года. Причинами этого стала необходимость содержания земельного участка рядом с многоквартирным жилым домом и использование имеющихся земельных площадок некоммерческими организациями.

Обычно строительные компании перед возведением нового многоквартирного дома арендуют землю под застройку у местных органов власти. После постройки нового дома и регистрации в нем первого владельца квартиры, по закону земельный участок под домом автоматически переходит в общую долевую собственность всех жильцов дома – собственников квартир.

А можно ли оформить землю под МКД?

Согласно букве закона, а именно на основании ст.36 ЖК РФ, территория под жилым домом находится во владении всех собственников многоквартирного жилого дома. Это положение касается лишь тех земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет до 1 июля 2005 года.

Приватизация земли регламентируется ФЗ №189, в котором указано: если земельный участок под МКД не сформирован, то в этом случае обратиться для его регистрации можно в местный орган исполнительной власти. При этом нормы выделения земель для обслуживания многоквартирных жилых домов имеются в Градостроительном кодексе РФ.

На практике некоторые такие жильцы МКД пытались зарегистрировать за собой в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) свою часть права общей долевой собственности на землю под новым многоквартирным жилым домом, однако Росреестр им отказал в этом. Отказ обоснован тем обстоятельством, что право общей долевой собственности всех жильцов на земельный участок и так возникает в силу закона безо всяких на то дополнительных подтверждений.

Какова позиция Верховного суда по оформлению земельного участка?

Административная коллегия Верховного суда РФ, рассматривая административный спор в порядке кассационного обжалования и согласившись, что право общей долевой собственности возникает в силу закона, всё же в своём определении по делу указала, что право собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом, как и на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке. Иначе права владельцев квартир в доме будут нарушены, несмотря на то что регистрация общего имущества возникает в силу закона. Ведь на «ничейной» земле можно разместить киоски, сооружения и постройки без согласия жильцов дома.

Поэтому я рекомендую всегда регистрировать общее имущество в ЕГРП. Регистрация общей долевой собственности на земельный участок поможет предупредить ситуации захвата земли, чердаков и подвалов дома, значительно облегчить защиту прав жильцов дома.

Что дает регистрация земли?

Для вашего МКД местным органом власти будет отведена конкретная придомовая территория, отражаемая в кадастровом паспорте или на техническом плане. Эта территория будет принадлежать на праве совместной собственности всем собственникам долевого имущества.

Вы можете поручить управление сформированным земельным участком под МКД избранной вами управляющей компании или же специализированной организации. Вы можете самостоятельно определить, как эффективно использовать земельный участок, например, с целью его обустройства зелеными зонами отдыха, построить на нём спортивные комплексы, организовать игровые детские площадки; построить автопарковки для жильцов вашего дома; сдать в аренду для коммерческих организаций и др.

Оформление земли даёт вам также и защищенность придомовой территории от притязаний третьих лиц, в том числе органов муниципальной власти, которые могут изъять часть земельного участка для каких-либо целей.

Куда нужно обращаться для приватизации земельного участка?

С ходатайством о приватизации земли под МКД необходимо обращаться в местные органы муниципального управления. В письменном мотивированном ходатайстве вам необходимо изложить просьбу о бесплатной передаче в пользование земельного участка под МКД. Местная власть должна провести необходимые кадастровые работы и сформировать земельный участок под домом (если эти действия не были совершены ею ранее, то есть до 1 июля 2005 года и вступления в действие статьи 36 ЖК РФ). Затем ваш земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет. В конечном итоге, после получения акта передачи земельного участка во владение нужно обратиться в Росреестр с целью регистрации ваших прав на недвижимость по месту её нахождения.

Созываете общее собрание собственников квартир и помещений в вашем многоквартирном жилом доме, на котором принимаете решение об оформлении собственности на земельный участок. При принятии решения составляется протокол. Затем выбирается лицо, уполномоченное действовать от имени всех участников долевой собственности в МКД, которое подает необходимые заявления, получает документы, подготовленные в органах муниципальной и государственной власти.

Исходя из позиции Верховного суда РФ, начать процесс оформления земельного участка в долевую собственность всех владельцев квартир под жилым домом и прилегающей территории возможно даже и по единоличному заявлению одного заинтересованного лица.

При этом нужно понимать, что необоснованный отказ в приватизации земельного участка в силу закона недопустим, поскольку он нарушает конституционное право граждан на собственность, и может быть обжалован в суде. Можно будет обратиться с иском в суд за получением судебного решения об установлении права собственности.

Источник

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

• если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
• собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

• Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
• Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
• Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
• Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
• Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

• Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
• Подтверждение оплаты госпошлины;
• Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
• Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
• Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
• Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
• Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ

Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

• лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
• заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник