Оплата строительных работ: как избежать споров
«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», 2006, N 2
Условия о цене, порядке и сроках оплаты работ по договору строительного подряда определяются сторонами самостоятельно. Однако часто возникают спорные моменты, которые могут привести к судебным разбирательствам. Чтобы этого избежать, нужно четко определять эти условия еще на стадии заключения договора. А поможет вам в этом наша статья.
Порядок определения цены
Цена работ по договору строительного подряда указывается в смете (п. 1 ст. 743 Гражданского кодекса РФ). Однако она может быть согласована и в самом договоре или в его приложениях. Тогда, даже если и не будет сметы, договор считается заключенным, если все его существенные условия (в том числе цена) согласованы (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 февраля 2005 г. N Ф04-75/2005(8198-А46-10)).
При этом законодательство не регулирует вопрос о том, каким образом должна быть определена цена в договоре. Это может быть твердая сумма за весь комплекс работ или за каждый вид работ, тарифы за определенный объем выполненных работ каждого вида, процент от затрат подрядчика. Главное, чтобы способ определения цены был установлен сторонами в такой форме, которая позволяет рассчитать цену без дополнительных согласований.
Пример 1. В договоре строительного подряда стороны могут установить цену строительных материалов, которые будет приобретать подрядчик, стоимость пользования оборудованием, цену работ субподрядчиков. При этом стороны могут предусмотреть, что оплата работ, выполненных подрядчиком, будет определяться как определенный процент от сумм, затраченных им на приобретение материалов, аренду оборудования, оплату субподрядных работ.
Обратите внимание: если в договоре определена цена работ, но не указано, что заказчик должен оплачивать подрядчику стоимость приобретенных им стройматериалов и субподрядных работ, то подрядчик не сможет требовать возмещения этих затрат. Ведь в силу п. 1 ст. 745 Гражданского кодекса РФ обеспечение строительства материалами и оборудованием несет подрядчик, если договором не предусмотрено иное.
Примечание. Цена — существенное условие договора
Цена работ является существенным условием договора. На это также указал Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10 февраля 2004 г. N Ф04/594-36/А75-2004. Суд признал неправильным вывод о том, что при отсутствии в договоре цены следует руководствоваться правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы. Эту позицию занял и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12 января 2004 г. N А05-1725/03-76/4.
Изменение цены
Цена работ по договору подряда может быть как твердой, так и приблизительной (п. п. 4, 6 ст. 709 Гражданского кодекса РФ). Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик — ее уменьшения даже в случае, когда в момент заключения договора невозможно было предусмотреть полный объем работ, подлежащих выполнению, или необходимых для этого расходов.
Однако это правило не касается случаев существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также стоимости услуг, оказываемых ему третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. Тогда подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а если заказчик откажется выполнить это требование — расторгнуть договор в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
Правда, суды, как правило, отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2003 г. N А56-21429/02).
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора подрядчик должен доказать факт наступления этих условий (см. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2003 г. N Ф09-3104/03-ГК).
Вообще изменение цены работ может возникнуть в силу различных факторов: внесение в техническую документацию изменений по инициативе заказчика, необходимость выполнения не учтенных ранее работ, превышение сметной стоимости работ по причинам, не зависящим от подрядчика.
Если по требованию заказчика в техническую документацию внесены изменения и вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства, подрядчик не вправе требовать увеличения договорной цены. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ, подрядчик должен сообщить об этом заказчику и согласовать увеличение сметной стоимости строительства (ст. 743 Гражданского кодекса РФ). Иначе он не сможет потребовать оплаты этих работ (см. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 октября 2001 г. N А79-2006/01-СК2-1789). При этом Гражданским кодексом РФ установлен десятидневный срок, по истечении которого подрядчик приостанавливает работы до получения ответа от заказчика. Данная норма является диспозитивной, стороны могут установить и иной срок. При этом убытки, вызванные приостановлением строительства, возмещаются заказчиком, если тот не докажет, что в проведении дополнительных работ не было необходимости.
Подрядчик может не приостанавливать работы, если требуются немедленные действия в интересах заказчика, в частности, если приостановление работ может привести к гибели или повреждению объекта строительства. В иных случаях подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.
Порядок и сроки оплаты работ
Оплата работ должна осуществляться в порядке и в сроки, установленные условиями договора. Это может быть предварительная оплата выполненной работы или оплата отдельных ее этапов либо единовременная оплата после приемки объекта заказчиком.
Примечание. Если сроки оплаты работ в договоре не указаны, то оплата производится после окончательной сдачи работ (п. 1 ст. 711 Гражданского кодекса РФ).
Пример 2. В договоре строительного подряда может быть предусмотрено, что оплата осуществляется поэтапно. Один из этапов — приобретение генподрядчиком оборудования и строительных материалов. После подписания сторонами соответствующего документа, свидетельствующего о приемке данного этапа работ заказчиком, генподрядчик вправе потребовать оплаты.
Статья 746 ГК РФ. Оплата работ (действующая редакция)
1. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.
2. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Комментарий к ст. 746 ГК РФ
1. В комментируемой статье условие об оплате выполненных работ раскрывается через условия о размере платы (цене работ), о сроках оплаты и порядке внесения платежей.
Согласно п. 1 размер платы определяет смета. При отсутствии сметы цена работ определяется соглашением сторон.
Заказчик должен оплатить работы, во-первых, своевременно, во-вторых, соблюдая соответствующий порядок оплаты. Сроки внесения платы и порядок оплаты работ определяются договором строительного подряда или законом, в частности при строительстве, реконструкции, техническом перевооружении объектов для государственных нужд.
Порядок оплаты работ устанавливается договором строительного подряда. При строительстве сложных дорогостоящих объектов, для возведения которых необходимо заранее закупать оборудование, материалы и т.п., применимы различные варианты порядка оплаты.
Во-первых, авансовые платежи заказчика. Они могут применяться до начала работ и в ходе их производства. Во-вторых, возможны плановые платежи с установленной очередностью оплаты: ежемесячные, ежеквартальные и т.п. В-третьих, распространены платежи по мере завершения циклов, комплексов работ или отдельных этапов. В подобных случаях оплата производится после подписания актов приемки промежуточных работ либо актов приемки отдельных этапов работ.
Возможна, конечно, и единовременная в полном объеме оплата работ после их приемки заказчиком (п. 2 комментируемой статьи). Полная оплата производится при условии, что все работы выполнены надлежащим образом и в установленный срок. При полной оплате зачитываются все ранее выполненные авансовые и промежуточные платежи.
При отсутствии в законе или договоре указаний о порядке оплаты работ применяются общие положения п. 1 ст. 711 ГК РФ о презумпции единовременной оплаты работ после их завершения.
2. В договорной практике применяется также так называемое гарантийное удержание, при котором часть суммы (5 — 10%) не выплачивается подрядчику до тех пор, пока не истечет некоторый заранее определенный срок использования возведенного (реконструированного) объекта. Таким образом, заказчик удерживает у себя некоторую часть денежной суммы, подлежащей передаче контрагенту, стимулируя подрядчика к качественному выполнению работ. Те же отношения возможны между генеральным подрядчиком и субподрядчиками.
3. Применимое законодательство:
— ФЗ от 29.12.2012 N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе».
4. Судебная практика:
— Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2002 N 6746/01 по делу N А12-5365/00-с8;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2014 по делу N А56-15791/2013;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.02.2014 по делу N А56-9376/2012;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2013 по делу N А56-31265/2012;
— Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2013 по делу N А40-92320/12-129-631.
Приемка выполненных работ в строительстве
Приемка фактически выполненных работ
Основная цель существующих видов приемки – это проверка качества выполненных работ. На законодательном уровне закреплено, что застройщик обязан в ходе проведения приемки объекта, вместе с подрядчиков исследовать результаты работы, и в случае обнаружения нарушений или частичного невыполнения обязательств сообщить эту информацию подрядчику. Результаты приемки фиксируются в специальном акте, на который в будущем может опираться заказчик в ходе выяснения обстоятельств (если были недочеты) или при расчете со строительной компанией.
Как правило, объем фактически выполненных работ устанавливается на основании нормативной (технической и исполнительной) документации, а также на основании проведенных испытаний (проверка электрооборудования и т.д.) и обмеров, организованных до осуществления финансово-технического аудита. Для определения фактического объема выполненных работ используют следующие виды приемки:
- Промежуточная. Этот вид приемки проводится в том случае, если текущие конструкции при выполнении следующих строительных работ будут недоступны для осмотра (несущие колонны, фундамент и т.д.);
- Частичная. Если объект строительства — не одно здание, а комплекс, то его проверяют по частям для того, чтобы исключить простой конструкции и ввести объект в эксплуатацию (если это жилой комплекс, например). Это главное отличие частичной приемки от промежуточной.
- Полная. В этом случае, приемка проводится по всему объекту комиссией, в которую входят сторонние эксперты, подрядчики, субподрядчики и другие (круг лиц определяется застройщиком и подрядчиком). Специалисты проводят полную проверку всех эксплуатационных характеристик оборудования, качество используемых материалов и т.д.
Стоимость фактически выполненных работ определяется на основании документов с полным перечнем проведенных строительных и отделочных работ, указанным в договоре подряда. Соответствие результата работы заявленным заказчиком требованиям определяется посредством строительной экспертизы. В ходе осмотра объекта экспертами все данные фиксируются, фотографии недочетов прикладывают к заключению. По окончании проверки, смета делится на 3 части: категории смет с правильным расчетом, позиции смет с ошибочным расчетом (неверный состав работ или цена материалов), категории смет с нерациональным расчетом. Далее фактическую стоимость всех проведенных работ суммируют и получают общую фактическую стоимость выполненных работ, именно эту сумму потом сравнивают с предъявленной к оплате. Заключение эксперта является официальным документом и может применяться в суде.
Приемка выполненных работ
Каждый проект проходит определенный жизненный цикл, который состоит из таких этапов как: предпроектная (начальная) стадия, этап реализации проекта и заключительная стадия.
Приемка выполненных работ – это заключительный этап, как можно понять из названия. После составления, проверки и утверждения акта приемки-сдачи объекта отношения между застройщиком и подрядчиком завершаются (в том случае, если объект удовлетворяет всем требованиям) или составляется новый договор о продолжении сотрудничества.
В ходе проведения приемки того или иного объекта, специалисты определяют стоимость проведенных работ, состав и структуру капитальных вложений, а также уточняет величина финансовых обязательств сторон. Статья 55 ГК РФ, содержит в себе информацию, о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдает учреждение, которое официально разрешило возведение объекта (для этого застройщик обязан обратиться в этот орган со специальным заявлением о выдаче разрешения). Важно, что перечень документов, которые прилагаются к заявлению, включает в себя заключение о соответствии строения требованиям нормативно-технической и проектной документации, который выдает соответствующий орган строительного надзора.
Для этого органом государственного строительного надзора проводится заключительная проверка объекта строительства/реконструкции/капитального ремонта. Такая процедура может занять около месяца, в случае отказа (в связи выявлением отклонений от требований) представители данного учреждения обязаны оповестить застройщика в течение десяти дней.
Итоговая проверка объекта проводится только после осуществления определенных испытаний/тестов вспомогательного и основного оборудования (результаты оформляются в виде специального заключения). В отличие от промежуточных тестов эксплуатационных характеристик объекта, на итоговом испытании присутствуют подрядчик и заказчик. Основная цель данного мероприятия, подтверждение безопасности строения и соответствие техническим требованиям, поэтому оборудование подвергается максимальной нагрузке для получения наиболее точных результатов. Норма для тепловых сетей – 24 часа эксплуатации под нагрузкой, для электрических сетей – 72 часа непрерывной работы под максимальной нагрузкой.
Испытание оборудования на соответствие эксплуатационным характеристикам, составление акта приемки-сдачи и закрытие контракта являются основными этапами завершения сделки (проекта). На этом этапе отражается уровень соответствия принятых застройщиком в ходе разработки содержания проекта, финансовые результаты реализации проекта, производится итоговый расчет с подрядчиком.
Порядок приемки выполненных работ в строительстве закреплен на законодательном уровне, а также в контракте, подписанном заказчиком и подрядчиком. На подрядчика в этом случае возложены обязанности по финальной или промежуточной сдаче объекта, заказчик в свою очередь обязан организовать приемку объекта.
При этом ответственность за организационные моменты по приемке, как правило, лежит на заказчике, если в договоре не предусмотрены другие условия. Именно застройщик (заказчик) должен собрать приемочную комиссию (в которую входят представители контролирующих организаций) и снабдить строящийся объект необходимыми объемами электроэнергии, топлива и сырья. Все эти процедуры осуществляются также за счет заказчика, если иное не предусмотрено договором. Важно, чтобы приемка была организованна оперативно, то есть в максимально короткий срок после получения уведомления о готовности к сдаче выполненных работ подрядчиком. Нарушение сроков может повлечь за собой штрафные санкции.
По результатам приемки строительного объекта составляется документ – акт приемки выполненных работ. Он является обязательной формой отчетности подрядчика перед застройщиком и содержит фактические данные об объеме выполненных работ, стоимости и соответствии объекта нормативно-технической документации.
Порядок составления акта приемки выполненных работ
После подписания договора между застройщиком и подрядной компанией, строительная организация (подрядчик) заводит журнал учета выполненных работ. Он включает в себя данные сметы с разбивкой по месяцам, такой способ позволяет облегчить и ускорить предстоящую сдачу объекта.
На основании данных журнала ежемесячно составляется акт приемки выполненных работ, который необходимо подписать у технадзора, поставить печать и с этим документом отчитаться в строительном управлении. В верхней части акта приемки выполненных работ в обязательном порядке указывается наименование застройщика, подрядчика, объекта, а также отчетный месяц и год.
Порядок осуществления сдачи и приемки выполненных работ в строительстве
Ежемесячно руководитель строительных работ на месте (прораб, мастер) приглашает представителя технадзора на объект для демонстрации фактических физических результатов проделанной работы. Производится обмер возведенных конструкций, а также проверка качества.
Представитель технадзора сверяет результаты проверки с данными журнала учета, а также учитывает последовательность выполнения строительных работ и их соответствие установленной технологии. Проверке также подвергаются паспорта изделий и конструкций, сертификаты, результаты проведенных испытаний на соответствие эксплуатационным характеристикам (если такие были проведены). В случае успешного завершения проверки, объект может считаться успешно сданным.