Порядок приобретения земельного участка под строительство дома

Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Если вы мечтаете о собственном доме или даче, или просто хотите вложить деньги, то можно буквально «зарыть» их в землю — купить участок. Как определить, что продавец чист перед вами и вы получаете эту землю законно? Где и когда регистрировать сделку? Рассказываем.

Выбираем тип участка

Землю нужно выбирать исходя из того, что вы планируете на ней делать. Все земли, государственные и частные, принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные, например, только для промышленного использования. В этот раз поговорим про земли для личных нужд, а про промышленные расскажем в другой статье.

Определитесь, для чего вам земля. Чтобы разбить садик и выращивать овощи или для строительства? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.

Земли населенных пунктов делятся на две категории: под ИЖС и для общего пользования.

ИЖС — земли для индивидуального жилищного строительства. На таком участке можно построить жилой дом и прописаться в нем.

Земли сельхозназначения имеют несколько типов, но только один подходит для огорода или дачи — участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ . Обычно такие участки находятся на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Также учтите, что садовые земли не подразумевают круглогодичного проживания, и это может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: дороги зимой не чистятся, могут отключить электричество, сложно провести газ.

Определяемся с деньгами

Участки, предназначенные для ИЖС, можно покупать в ипотеку и в кредит. Садовые участки труднее предоставить как залог, поэтому банки менее охотно дают деньги на такую покупку.

Стоимость участка зависит от расположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.

Подбираем участок

Часто покупатели стремятся купить землю в красивом месте или поближе к озеру, не задумываясь о том, смогут ли они построить на этом участке дом, будут ли трудности с подъездом зимой. Но есть несколько правил, которые сильно упростят вам жизнь:

• Берите участок с минимальным уклоном. Выравнивание перед закладкой фундамента влетит в копеечку — лучше, чтобы земля этого не требовала.
• Выбирая землю возле водоема, проверьте, не уползет ли земля вместе с вашим домом прямо в реку. Для этого можно вызвать специалистов — геофизиков и гидрогеологов.
• Подбирайте участок нужного размера. Если вы примерно представляете, какого размера будет дом, участок не должен быть меньше ожидаемого размера дома. Считайте не только в сотках, но и в метрах. С расчетами вам помогут маркшейдеры или строительные компании.
• Оцените состояние коммуникаций. К участку должно быть легко проехать круглый год, если вам это важно, а также не должно быть проблем с подключением воды, электричества и газа.
• Определитесь, на каком расстоянии от города должна находиться земля.

Покупаем землю

Прежде, чем заплатить деньги, нужно проверить участок.

• Что и когда будут строить поблизости, не возникнут ли проблемы с использованием земли по назначению? Это можно узнать в департаменте архитектуры и градостроительства в муниципалитете того района или области, где покупаете землю.
• Не находится ли участок в залоге, аренде или под арестом судебных приставов? Это можно узнать в Росреестре, запросив кадастровую выписку непосредственно в нем, в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Если все документы в порядке, можно подготовить договор купли-продажи, подписать его, оплатить пошлину и с полным пакетом документов приехать в Росреестр — все сделки по покупке и продаже земель регистрируются там.

Какие документы вам понадобятся

📑 паспорта покупателя и продавца;

📑 документы на землю: свидетельство о государственной регистрации права, его копия, кадастровый паспорт, если земля продается впервые (если эта земля раньше уже продавалась, кадастровый паспорт не обязателен);

📑 договор купли-продажи с подписями покупателя и продавца, в 4 экземплярах;

📑 акт приема-передачи участка с подписями сторон;

📑 квитанция об уплате госпошлины и ее копия;

📑 если продавец состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги;

📑 заявление о регистрации.

Когда подадите документы, получите расписку от МФЦ или отделения Росреестра о том, что документы приняты и сделка состоялась. Через несколько дней (об этом вам скажет сотрудник МФЦ или Росреестра) вы придете и заберете новое свидетельство о собственности — с вашими данными.

Рассчитаться с продавцом вы можете как банковским переводом, наличными деньгами непосредственно в день сделки, либо с помощью банковской ячейки. Если берете землю в кредит, с продавцом расплатится банк — полностью или частично.

Памятка покупателю

☝ Для строительства жилого дома и постоянного проживания подходят земли ИЖС, для дачи — земли ЛПХ.

☝ Перед покупкой участка запросите выписку из Росреестра и кадастровую выписку: так вы узнаете, не находится ли земля под арестом или в залоге, нет ли других юридических сложностей, которые мешают ее оформить.

☝ Выбирая участок, ориентируйтесь не только на красивый вид и близость к городу, но и такие «скучные» штуки, как фактические размеры, ровность грунта, глубину грунтовых вод, тип почвы. Здесь вам помогут специалисты: геофизики, гидрогеологи, маркшейдеры.

Источник

Подробно о том, какие документы нужны для покупки участка под ИЖС

Недвижимость стоит дорого, поэтому люди стараются оградить себя от возможных проблем.

При приобретении земельного участка под ИЖС стороны сделки требуют множество документов, где содержатся исчерпывающие сведения о наделе и о владельце.

Ни в одном законе нет точного перечня бумаг, которые потребуются сторонам для проведения сделки.

Разберем в статье какой стандартный пакет документов нужен для покупки участка под ИЖС и о возможных дополнительных бумагах, а также на что нужно обратить особое внимание при проверке.

Правовое регулирование

В российском законодательстве есть только 1 требование по документам, нужных при покупке земли – сделка должна совершаться в письменном виде. Правила составления договоров закреплены в ГК РФ: в подразделе 2 («Общие положения о договоре) раздела 3 и в параграфе 7 части 2, нормы которой регулируют продажу недвижимости.

В законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» указано, что информация о продаже участка должна вноситься в ЕГРН на основании заявления покупателя или продавца и документов, подтверждающих совершение сделки. Например, договора и акта приёма-передачи имущества.

Базовый перечень бумаг для приобретения земли

Стороны сделки обязаны оформить договор. В тексте соглашения следует отразить:

• название документа, дату оформления и место;
• сведения о сторонах (Ф.И.О./наименование организации, дата рождения, реквизиты паспорта каждой из сторон и представителей);
• предмет договора – возмездная передача земельного участка;
• описание участка – адрес, площадь, категория земель, разрешённое землепользование, иные важные характеристики (например, наличие подключённой сети электроснабжения);
• указание, что недвижимость находится в собственности продавца и не имеет обременений (не находится в залоге, в аренде у третьих лиц, на него не наложен арест и т.д.);
• условия, сроки и порядок расчётов;
• оговорка о том, что право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре;
• указание, кто и за чей счёт проводит государственную регистрацию договора;
• меры ответственности – сторона, нарушившая условия договора, компенсирует другой стороне убытки;
• иные условия – вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и т.д.;
• количество экземпляров договора;
• подписи и реквизиты сторон.

Внимание! Договор составляется в 3-х экземплярах. По 1-му остаётся у каждой из сторон и ещё 1 хранится в Росреестре.

В статье 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости производится по акту приёма-передачи.

В договоре должна быть отражена следующая информация:

1. название, дата и место составления;
2. сведения о сторонах (переписываются данные покупателя и продавца из договора);
3. информация о договоре;
4. указание, что акт подтверждает передачу участка, указанного в соглашении купли-продажи;
5. характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и другие);
6. список объектов, которые есть на участке, и которые передаются вместе с ним (например, хозпостройки);
7. перечень вещей и документов, которые бывший владелец передаёт покупателю (технические документы, ключи и т.д.);
8. информация о количестве экземпляров документа (оформляется минимум 3);
9. Ф.И.О./наименование продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.

Важно! Если стороны не хотят составлять акт приёма-передачи, то в договоре нужно отдельно указать, что участок передаётся в определённый момент и без подписания указанного документа.

Дополнительные бумаги

Покупатели также требуют от продавцов:

• выписку из ЕГРН;
• личный паспорт и копии его страниц;
• межевой план;
• справка из БТИ о том, что на участке не зарегистрирована недвижимость;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец не состоит там на учёте.

В выписке из ЕГРН нужно проверить:

• принадлежит ли участок продавцу на праве собственности;
• наличие обременений, не указанных в договоре, не находится ли участок под арестом;
• категорию земель;
• разрешённое землепользование;
• соответствует ли площадь той, что указана продавцом;
• соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.

Выписка оформляется в электронной или в бумажной форме. Сведения в ней действительны на дату выдачи, поэтому перед подписанием договора и передачей денег желательно заказать ещё одну.

Справка! Если у покупателя есть сомнения относительно правильности размещения границ участка в натуре, то следует пригласить кадастрового инженера для консультации

Паспорт гражданина должен быть действительным. Информация из него должна соответствовать сведениям о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные переносятся в договор.

Если гражданин состоит на учёте в ПНД или НД, стороны могут заказать врачебное освидетельствование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст справку о том, что на этот момент человек может в полной мере понимать происходящее и руководить своими действиями.

Проверка информации по земельному наделу

С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:

1. Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
2. Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
3. Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
4. Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
5. Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.

Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.

Еще больше сведений о проверке документов в видео:

Что нужно для регистрации сделки в Росреестре?

Чтобы переход права собственности на дом был отмечен в ЕГРН, покупатель должен представить регистратору:

• заявление, заполненное по установленной форме (оформляется по месту предоставления услуги);
• 2 оригинала договора купли-продажи и приложения к ним (например, акт приёма-передачи);
• личный паспорт.

Документ об оплате госпошлины представлять не обязательно – приход средств на счёт управления Росреестра отражается в системе муниципальных платежей.

Гражданин отдаёт оба экземпляра договора. Один остаётся на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.

Заключение

Для оформления купли-продажи участка и его последующей регистрации требуется только договор. Иные документы покупатели требуют, чтобы убедиться в полномочиях продавца и проверить, действительно ли надел отвечает всем заявленным характеристикам.

Источник