Порядок учета незавершенного строительства

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА, ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО И ДОРОЖНОГО ХОЗЯЙСТВА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

от 24 апреля 2018 года N 71

Об утверждении Положения об учете объектов незавершенного строительства

В соответствии с пунктом 1 раздела 1 поэтапного плана снижения объемов и количества объектов незавершенного строительства, утвержденного первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации И.И. Шуваловым 31 января 2017 г. N 727п-П13, приказываю:

1. Утвердить прилагаемое Положение об учете объектов незавершенного строительства.

Положение об учете объектов незавершенного строительства

Утверждено
к приказу
Министерства строительства,
жилищно-коммунального
и дорожного хозяйства
Кабардино-Балкарской Республики
от 24 апреля 2018 г. N 71

Настоящее Положение об учете объектов незавершенного строительства определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета объектов незавершенного строительства независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности.

Учету подлежат объекты незавершенного строительства, при строительстве которых были использованы средства бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации.

I. Общие положения

1.1. Основной задачей учета объектов незавершенного строительства Министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Кабардино-Балкарской Республики (далее — Минстрой КБР) является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов незавершенного строительства.

1.2. Для целей настоящего Положения объектами незавершенного строительства признаются объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) и при строительстве которых были использованы средства бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации (далее — объекты незавершенного строительства).

Учет и ведение реестра объектов незавершенного строительства в подведомственных Минстрою КБР учреждениях (далее — Реестр) возлагаются на отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР.

II. Положение учета

2.1. Отделом бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР осуществляется ведение Реестра по форме согласно приложению N 1 к настоящему Положению.

2.2. Учет объектов незавершенного строительства сопровождается присвоением объекту незавершенного строительства реестрового номера.

2.3. Ведение Реестра осуществляется на основании карт Сведений об объектах незавершенного строительства, принадлежащих правообладателям на вещном праве по форме, согласно приложению N 2 к настоящему Положению.

2.4. Реестр хранится и обрабатывается с соблюдением требований информационной безопасности, обеспечивающих конфиденциальность, целостность, доступность, подотчетность, аутентичность и достоверность информации.

В целях предотвращения утраты сведений, содержащихся в Реестре, отдел бухгалтерского учета и отчетности формирует резервные копии Реестра, которые хранятся в местах, исключающих их утрату одновременно с оригиналами, с соблюдением условий и требований, предусмотренных для оригиналов.

2.5. Ведение Реестра осуществляется путем внесения сведений об объекте незавершенного строительства в карты сведений об объекте учета в соответствующих разделах Реестра и исключения из них изменившихся сведений об объекте незавершенного строительства, принадлежащем правообладателям на вещном праве.

2.6. Документом, подтверждающим факт учета объектов незавершенного строительства в Реестре, является выписка из Реестра, содержащая номер и дату присвоения временного или постоянного реестрового номера объекта незавершенного строительства и иные достаточные для идентификации объекта учета сведения по их состоянию в Реестре на дату выдачи выписки из него.

Выписка из Реестра, содержащая номер и дату присвоения реестрового номера объекта незавершенного строительства, является документом, необходимым для осуществления полномочий собственника по совершению сделок с объектом незавершенного строительства.

2.7. Ведение Реестра осуществляется на бумажных и электронных носителях.

Реестр на электронных носителях включает в себя хранение сведений об объекте незавершенного строительства и правообладателе, предшествующих изменению информации в Реестре.

В случае несоответствия информации на указанных носителях приоритет имеет информация на бумажном носителе.

2.8. Документы Реестра подлежат постоянному хранению. Уничтожение, а также изъятие из Реестра каких-либо документов или их частей не допускается. Правила хранения документов Реестра определяются отделом бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР, а передача их на постоянное хранение в государственные архивы осуществляется в установленном порядке.

2.9. По окончании календарного года в срок до 1 марта лицо, ответственное за ведение Реестра, выводит Реестр на бумажный носитель. Отпечатанный Реестр подшивается, проклеивается, опечатывается печатью учреждения и подписывается министром.

2.10. Неотъемлемой частью Реестра являются документы, подтверждающие сведения, содержащиеся в картах сведений об объекте незавершенного строительства.

2.11. Реестр включает в себя следующую информацию (при наличии):

а) наименование объекта незавершенного строительства, адрес (местоположение);

б) тип и назначение объекта незавершенного строительства;

в) правообладатель объекта незавершенного строительства;

г) мощность объекта незавершенного строительства;

д) число, месяц и год фактического прекращения строительства объекта незавершенного строительства и количество лет, в течение которых велось строительство объекта незавершенного строительства, согласно документам бухгалтерской (финансовой) отчетности, соответствующим актам или иным документам, подтверждающим указанные сведения;

е) проектная стоимость объекта незавершенного строительства согласно проектной документации, размер средств, выделенных из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на его строительство, размер освоенных при строительстве средств из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации согласно копиям документов бухгалтерского учета либо иных документов, подтверждающих указанные стоимости;

ж) предложения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства (возобновление строительства, передача другим субъектам хозяйственной деятельности, отчуждение, консервация, списание выполненных работ и затрат по объектам незавершенного строительства и др.) с их кратким обоснованием.

2.12. В течение 14 дней с момента создания объекта незавершенного строительства учреждение-правообладатель направляет в отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР заполненную карту сведений об объекте незавершенного строительства по установленной настоящим Положением форме, а также документы, подтверждающие сведения, содержащиеся в картах сведений. Учреждение-правообладатель объекта незавершенного строительства должен обеспечить государственный кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.13. Сведения об объекте незавершенного строительства вносятся отделом бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР в Реестр в течение 14 дней с момента поступления от правообладателя объекта незавершенного строительства карты сведений об объекте незавершенного строительства или изменении фактических данных.

2.14. Учет объектов незавершенного строительства и внесение в карты сведений об объектах новой информации могут осуществляться также по результатам проверочных мероприятий учреждения-правообладателя.

2.15. Отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за несвоевременное предоставление или ненадлежащее предоставление сведений об объекте незавершенного строительства либо предоставление недостоверных и (или) неполных сведений о нем в уполномоченный орган.

2.16. При изменении сведений об объекте незавершенного строительства учреждение-правообладатель для внесения в Реестр новых сведений в 14-дневный срок со дня получения документов, подтверждающих изменения сведений, или окончания срока представления бухгалтерской (финансовой) отчетности, установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации (при изменении балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта незавершенного строительства или основных средств (фондов) правообладателя), направляет в отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР следующую информацию:

а) запись об изменениях сведений об объекте незавершенного строительства по форме согласно приложению N 3 (далее — запись об изменениях Сведений);

б) документы, подтверждающие новые сведения об объекте незавершенного строительства.

2.17. Для исключения из Реестра сведений об объекте незавершенного строительства обязано в 14-дневный срок со дня получения таких сведений направить в отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР следующую информацию:

а) запись о прекращении права собственности на имущество по форме согласно приложению N 4 (далее — запись о прекращении права собственности на имущество) для исключения сведений из карты сведений об объекте незавершенного строительства;

б) документ, подтверждающий прекращение права собственности на объект незавершенного строительства.

2.18. Отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР в 14-дневный срок со дня получения документов правообладателя обязан провести экспертизу документов правообладателя и по ее результатам принять одно из следующих решений:

а) об учете в Реестре под постоянным реестровым номером, исключении изменившихся сведений об объекте незавершенного строительства из Реестра и внесении в него новых сведений об объекте незавершенного строительства или исключении всех сведений о нем из Реестра, если установлены подлинность и полнота документов правообладателя, а также достоверность и полнота содержащихся в них сведений;

б) о приостановлении процедуры учета в Реестре в следующих случаях:

— установлены неполнота и (или) недостоверность сведений, содержащихся в документах правообладателя;

— у должностного лица уполномоченного органа возникли сомнения в подлинности, полноте и (или) достоверности документов правообладателя и содержащихся в них сведений;

— документы правообладателя по форме и содержанию не соответствуют установленным настоящим Положением и законодательством Российской Федерации требованиям.

2.19. В случае принятия решения, указанного в подпункте «а» пункта 2.12 настоящего Положения, уполномоченный орган обязан в день принятия решения учесть в Реестре под постоянным реестровым номером, исключить из Реестра изменившиеся сведения об объекте незавершенного строительства и внести новые сведения об объекте незавершенного строительства либо исключить все сведения о нем из Реестра.

2.20. В течение 3 рабочих дней объекту незавершенного строительства присваивается постоянный реестровый номер, исключении изменившихся сведений об объекте незавершенного строительства из Реестра и внесении в него новых сведений об объекте незавершенного строительства или об исключении всех сведений о нем из Реестра.

2.21. В случае принятия решения, указанного в подпункте «б» пункта 2.12 настоящего Положения, уполномоченный орган обязан в день принятия решения приостановить процедуру учета и известить об этом правообладателя (с обоснованием принятия такого решения).

2.22. Учреждение-правообладатель в течение 30 дней со дня получения извещения о приостановлении процедуры учета обязано дополнительно направить в отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР карты сведений об объекте незавершенного строительства, записи об изменениях сведений или записи о прекращении права собственности на имущество, содержащие также недостающие и (или) уточненные сведения и подтверждающие их документы. При этом дополнительно направленные правообладателем документы должны соответствовать установленным настоящим Положением и законодательством Российской Федерации требованиям.

2.23. В случае, если правообладатель в течение 3 рабочих дней со дня получения извещения направит в отдел бухгалтерского учета и отчетности Минстроя КБР заявление с указанием причин о необходимости продления срока представления дополнительных документов более чем на 30 дней, указанный срок продлевается уполномоченным органом, но не более чем на 90 дней со дня приостановления процедуры учета. Извещение о продлении указанного срока направляется правообладателю в течение 3 рабочих дней со дня поступления в уполномоченный орган заявления правообладателя.

Приложение N 1. Реестр объектов незавершенного строительства

Приложение N 1
к Положению
об учете объектов
незавершенного строительства

Наименование объекта незавершенного строительства

Источник

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

конструкции присуща объемность;
возведены сооружения надземного или подземного типа;
подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
затраты по освоению застраиваемых территорий;
арендные платежи за землю;
оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

продать третьему лицу;
осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

название объекта;
перечень конструкционных элементов;
стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

тип возводимого имущественного актива;
процент готовности сооружения;
предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Источник