Последствия бездействия участника долевого строительства

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Главная
Неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства. Уклонение застройщика. Бремя доказывания

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Решением суда первой инстанции исковые требования Б. к застройщику о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за неисполнение ответчиком обязанности по передаче объекта долевого строительства удовлетворены частично.

Апелляционным определением решение отменено, по делу вынесено новое решение, которым в иске отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве, квартира Б. не была передана. При этом застройщик, в нарушение требований части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, не направил истцу сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче в соответствии с договором, а также не предупредил Б. о необходимости принятия данного объекта.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по уведомлению участника долевого строительства о готовности объекта и необходимости его принятия.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, допустившей, в том числе, существенное нарушение норм процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), указав следующее.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. N 18-КГ16-40)

Источник

Уклонение дольщика от приёмки квартиры как основание освобождения застройщика от неустойки за просрочку

Автор: Шевяков Роман вкл. 10 ноября 2017 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 3814

Дом сдан 7 месяцев назад. Почти все дольщики приняли квартиры и зарегистрировали свои права. Один из дольщиков предъявил к нашей компании – застройщику требование о взыскании неустойки за просрочку передачи. Дольщик ссылается на то, что мы не отправляли ему письменного уведомления о готовности передать квартиру, в связи с чем он, якобы, не знал о вводе дома. По нашему мнению такие действия дольщика являются злоупотреблением им своим правом на получение квартиры. Может ли суд отказать дольщику в иске в таком случае?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Достаточно определенно предсказать перспективы рассмотрения спора невозможно, поскольку многое будет зависеть от фактических обстоятельств дела.

Действительно, в силу правил ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускается злоупотребление правом, т.е. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. При этом не реализация прав, влекущая негативные последствия для другой стороной, может рассматриваться как частный случай злоупотребления правом.

Так же по смыслу ст. 406 Кодекса, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Вместе с тем, в рассматриваемых отношениях необходимо руководствоваться правилами, определяющими порядок приемки – передачи квартиры, установленными ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 4 указанной статьи, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно правилу ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. При этом обязанность по доказыванию факта соблюдения порядка уведомления участника долевого строительства о завершении строительства дома, необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях его бездействия возложена на застройщика.

При рассмотрении спора о взыскании в пользу участника долевого строительства неустойки, штрафа и компенсации морального вреда Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 14.06.2016 г. № 18-КГ16-40 указано следующее: «Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.». В указанной ситуации коллегия посчитала, что подписание акта приема-передачи и регистрация права собственности на объект долевого строительства могли быть осуществлены дольщиком лишь после получения от застройщика извещения о завершении строительства и готовности к передаче данного объекта, которое застройщиком направлено не было.

Таким образом, в случае ненадлежащего уведомления Вами участников долевого строительства о необходимости принятия квартир Вы должны нести риск соответствующих неблагоприятных последствий.

Источник

Признание договора долевого участия недействительным: зачем и что нужно для этого

При наличии предусмотренных законом оснований ДДУ может быть признан недействительным по требованию дольщика. Оспаривать можно не только договор в целом, но и отдельные его пункты, противоречащие закону. Подробнее о том, как это можно сделать, читайте в нашей статье.

Правила признания договора недействительным

Условия, при которых ДДУ или другая сделка может являться недействительной, определены в ст. 168 – 179 ГК РФ:

При его составлении или заключении нарушены требования закона или иного нормативного правового акта;
Договор является мнимым или притворным, либо его заключение противоречит основам правопорядка или нравственности;
ДДУ заключен под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы;
Договор заключен недееспособным лицом или несовершеннолетним;
Документ подписан без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

В случае ДДУ основаниями недействительности могут быть:

Несоблюдение требований к форме договора и его регистрации;
Отсутствие информации, которая подлежит включению в ДДУ в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»;
Введение дольщика в заблуждение.

К примеру, основанием для признания ДДУ недействительным могут быть содержащиеся в нем отклонения от проектной декларации, в соответствии с которой осуществляется строительство многоквартирного дома. Такие дефекты могут появиться как вследствие технической ошибки, так и быть намеренно включены застройщиком.

Недействителен один пункт

Значительно чаще встречается ситуация, при которой закону не соответствует не весь договор долевого участия, а один или несколько его пунктов. Зачастую в ДДУ включают отдельные условия, противоречащие Закону № 214-ФЗ или Закону «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативными актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Это правило применяется в судебной практике. Условия, не оказывающие влияние на исполнение основных обязанностей по договору (всевозможные положения о неустойках, штрафах, доплатах и компенсациях) могут быть рассмотрены и признаны недействительными отдельно от основного текста договора. Зачастую в ДДУ включают недействительные условия об оплате цены квартиры до момента его регистрации, которое противоречит ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Как действовать

Если ДДУ в целом, или какое-либо из его условий по мнению дольщика является недействительным, его можно оспорить. Для начала необходимо направить застройщику претензию с требованием считать данный пункт (и его последствия) не подлежащим применению из-за противоречия закону.

К примеру, недействительным может быть признано условие, обязывающее дольщика уплатить неустойку за нарушение сроков оплаты в размерах, превышающих допустимые в соответствии с законом, доплатить за достроенную площадь квартиры и тому подобные условия.

Если досудебное обращение к застройщику не помогло, дольщик может обратиться с иском в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или месту своего жительства.

Гражданский кодекс ограничивает срок, в течение которого дольщик может обратиться с требованием об оспаривании ДДУ по причине его недействительности. Этот срок зависит от того, является ли договор оспоримым (т.е., его недействительность должна быть подтверждена судом) или ничтожным (не подлежащим применению).

Для оспоримых ДДУ или отдельных положений установлен годичный срок исковой давности;
Для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки срок составит 3 года.

Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Последствия признания ДДУ недействительным

ДДУ, который является недействительным в целом, не порождает правовых последствий для его сторон. Если же недействительным был признан только один пункт, то это не оказывает влияние на остальную часть договора. Стороны будут обязаны продолжить ее исполнение.

В статье приводится общая информация о нормах законодательства. Признание ДДУ недействительным имеет много нюансов, которые необходимо учесть при обращении к застройщику и в суд. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник