Последствия срыва сроков строительства

Контроль сроков строительства

Возможно, кому-то этот аспект покажется менее важным, чем остальные в надзоре за строительством, но контроль сроков строительства нельзя недооценивать, ведь факторов, негативно влияющих на этот показатель достаточно.

Возможные причины срыва сроков строительства:

1. Самая «болезненная» проблема — неготовность исходно-разрешительной документации в срок. Эта причина становится фундаментом для возникновения последующих сложностей в строительстве. В результате начинают сдвигаться по времени многие другие строительные процессы, и даже этапы строительства. Особенно чреват последствиями срыв сроков подготовки исходно-разрешительной документации, если имеет место сезонность работ, что для строительства — обычное дело. Тогда потерянное время может повлиять на то, что работы придется выполнять с применением определенных мероприятий и технологий в зависимости от погодных условий, что приводит к удорожанию строительных работ, или уже выполнение их в следующем сезоне. А это большие незапланированные затраты.
2. Вторая по «популярности» проблема — дефекты в строительстве. Не секрет, что часто по этой причине сроки строительства сдвигаются, ведь любой дефект или нарушение технологии производства работ требует некоторого времени на исправление. Поэтому, чем «проблемнее» объект, тем выше угроза срыва его сроков строительства.
3. И еще одна проблема, которая может стать причиной несоблюдения сроков, — заявлены для оплаты объемы, которых нет по факту. Такое встречается при работе с недобросовестными подрядчиками. При выявлении признаков нарушения назначается экспертиза, которая требует определенного незапланированного времени. Поэтому и происходит очередное смещение сроков.

Чем грозит срыв сроков строительства?

Не стоит забывать, что от соблюдения сроков сдачи объекта (включая все этапы) зависит не только сам факт выполнения или не выполнения обязательств, но и эффективность вложенных инвестиций. Ведь нарушение сроков строительства — дополнительные расходы для застройщика.

Нужен ли технадзор за строительством в ключе соблюдения сроков?

Во-первых, нужно разобраться в терминологии. А именно, технадзор представляет собой большой перечень мер, которые ориентированы на контроль всего комплекса строительных работ.

Во-вторых, это касается не только их качества и соблюдения сроков, но и безопасности, включая соответствие законодательству и существующим нормам.

В-третьих, без осуществления подобного контроля указанные выше причины могут лечь в основу полной неготовности объекта не только к определенному сроку, но и в целом. А это значит, что вложенные инвестиции превратятся в никому не нужный строительный материал, пусть и создающий некое строение.

Каковы преимущества применения технадзора за строительством?

1. Подрядчик не сможет скалькулировать несуществующие объемы строительства. Благодаря осуществлению технадзора такие манипуляции со стороны подрядчика исключены. Поэтому не будет теряться время на выяснение причин, при проведении экспертизы. А значит, сроки строительства не будут нарушены. Ведь в некоторых случаях, когда бюджета недостаточно для дальнейшего проведения работ, строительство может быть вообще заморожено. И спасти инвестиционный проект не сможет никакой аудит. Поэтому следует вовремя подключать технадзор, тогда такие проблемы будут исключены.
2. Осуществления контроля также поможет предотвратить с высокой вероятностью возможные дефекты в строительстве. Это также важный аспект для соблюдения сроков строительства (не будет затрачено время на устранения дефектов).
3. Вовремя осуществленный контроль позволит избежать затяжки времени на подготовку исходно-разрешительной документации. Поэтому эта причина не станет основополагающей в нарушении сроков.

В итоге получается, что привлечение к реализации инвестиционного проекта опытных специалистов для проведения профессионального технадзора — это существенное снижение рисков по несоблюдению сроков строительства.

Источник

Что делать если подрядчик срывает сроки ремонта или строительства?

В строительстве наиболее частое явление это срыв сроков. Даже Президент сказал, что со строителями невозможно бороться и это отдельное явление.

Но если серьезно, то срыв сроков подрядчиками может бить не только по планам на жизнь, но и по кошельку, вызывая дополнительные затраты. Если вы физ. лицо, то как же вести себя если подрядчик явно срывает сроки и не торопиться их сокращать?

1. Договор

Перед началом , нужно составить договор, в котором будут четко оговорены мероприятия в случае срыва сроков сдачи-приемки работ. Подрядчик скорее всего предоставит свою форму договора, в котором будут смягчены все острые углы и санкции при срыве сроков.

Идеальным вариантом является возможность одностороннего расторжения договора в случае если выполнение сорвано даже на один день. Да, конечно это неадекватно расторгать договор при просрочке на один день, но подрядчик должен понимать, что если он не хочет работать, то он не должен работать. Ведь часто, получение аванса на одном объекте, дает возможность завершить работы на другом объекте.

Ну и конечно, должен быть составлен подробный график выполнения работ с указанием четких дат. Подрядчик может дать график с указанием общих сроков выполнения (пример — покраска стен 3 недели), но нужны точные даты на календаре.

Пишите в комментарии, если нужен пример договора. Подберем хороший вариант и скинем.

2. Переговоры

По ходу выполнения работ, если вы видите некоторые задержки, то стоит поговорить с подрядчиком дабы разобраться в ситуации. Подрядчик может оказаться заложником ситуации и его может подставить поставщик. В этом случае подрядчику можно дать шанс.

Если же у подрядчика проблемы с рабочей силой, то тут уже стоит задуматься о необходимости дальнейшей работы с ним. Проблемы с выплатой зарплат, это серьезнейший звонок о состоятельности организации.

У подрядчика могут быть и иные проблемы, но если он об этом говорит и называет сроки, которые в дальнейшем исполняет, то шанс также можно дать.

Шанс нужно давать всегда, так как расторжение договора или судебные процедуры всегда утомляют обе стороны, да и вообще лучше договариваться. Если же подрядчик не использует свой шанс и вновь нарушает сроки, то тут уже следует прибегать к крайним мерам.

3. Расторжение

Опять же, есть разные варианты расторжения договора: по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Наиболее благоприятное развитие событий это:

• принять выполненные работы;
• оплатить остаток или вернуть неотработанные деньги (в зависимости от объема выполненных работ). Аванс стоит платить не более 30%;
• разойтись мирно.

Но так бывает не всегда. В случае непреодолимых разногласий (порядок должен быть прописан в договоре):

• предупредительное письмо о существующем срыве сроков и необходимости его сокращения:
• уведомление о расторжении договора и необходимости явится на объект для возврата заказчику ключей и прочего;
• подписание акта выполненных работ по фактически выполненному объему работ;
• оплатить остаток или вернуть неотработанные деньги.

Каким бы ни был сценарий развития событий, вы всегда должны сохранять холодную голову и принимать взвешенные решения. Наломать дров вы успеете всегда, а вот разгребать потом будет непросто.

Если понравилась статья, ставь лайк!

А если Ты хочешь еще узнать больше полезных советов в стройке, подписывайся на канал! «Постройка» своими руками!

Источник

Меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения работ по договору строительного подряда и способы доказывания отсутствия таких нарушений подрядчиком

Как справедливо указал суд в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2014 г. по делу № А66-9352/2013, «. в силу статей 702, 708, 740 ГК РФ предмет, начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенными условиями договора подряда…». Нарушения сроков окончания работ, а также иных промежуточных сроков, возможность установления которых прямо предусмотрена ст. 708 ГК РФ, в современном гражданском обороте встречаются повсеместно. Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда фактических нарушений сроков выполнения работ подрядчиком не было, в то время как заказчик либо намеренно, либо по ошибке выдвигает имущественные требования на основании нарушения подрядчиком сроков выполнения работ по договору строительного подряда. Рассмотрим возможные меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения работ, а также способы, которыми можно доказать отсутствие нарушения сроков подрядчиком.

Меры ответственности за нарушение сроков можно условно разделить на законные и договорные. Согласно Гражданскому кодексу заказчик может потребовать от подрядчика уплату неустойки, возмещение убытков, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а в крайнем случае – и отказаться от исполнения договора. Рассмотрим каждую из названных мер ответственности.

Понятие неустойки установлено ст. 330 ГК РФ, в соответствии с которой под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Для договора строительного подряда размер неустойки прямо установлен только в Законе РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», когда одной из сторон по договору является физическое лицо, на которое распространяется действие этого закона. Так, согласно п.5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», подрядчик выплачивает заказчику физическому лицу неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы за каждый день просрочки. В частности, в апелляционном определении от 11 декабря 2013 г. по делу № 33-14964/2013, апелляционном определении от 18 февраля 2014 г. по делу № 33-1579/2014, в которых взыскателем неустойки за просрочку исполнения было физическое лицо, расчет неустойки производился исходя из установленной законом суммы неустойки в размере трех процентов от цены договора. При заключении договора строительного подряда между хозяйствующими субъектами размер неустойки должен быть определен непосредственно в договоре.

Отметим, что в самом договоре неустойка может быть установлена в виде процента от стоимости работ по договору за каждый день просрочки, в виде единовременного платежа от стоимости работ либо в виде твердой суммы – штрафа. Установление двух идентичных мер ответственности за просрочку невозможно ввиду того, что за одно и то же нарушение не может быть установлено несколько мер ответственности.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимается совокупность реального ущерба и упущенной выгоды. Причиненные заказчику убытки возмещаются на основании ст. 393 ГК РФ, с учетом положений п. 1 ст. 394 ГК РФ. Судебные споры о взыскании убытков вследствие нарушения сроков выполнения работ по договору строительного подряда весьма многочисленны и при действительно несвоевременном завершении работ выливаются в удовлетворение требований о взыскании доказанных убытков, равно как и наоборот. Так, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28.02.2014 г. по делу № А38-1578/2013 о взыскании убытков, было оставлено без изменений решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции, а кассационная жалоба оставила без удовлетворения требования о возмещении убытков, которые, по мнению истца, являлись результатом несвоевременного выполнения строительных работ подрядчиком. Суд мотивировал свою позицию тем, что подрядчик несвоевременно выполнил строительные работы по вине самого истца, который не принял необходимые меры к исполнению договорных обязательств. В ходе другого разбирательства, а именно — по делу № А40-76220/14 убытки, причиненные уже ответчику, который являлся генподрядчиком по договору, также не были доказаны.

Генподрядчиком, не было документально доказано наличие убытков в виде неустойки, начисленной заказчиком по договору и являющимся третьим лицом в деле, которые, по мнению ответчика, были причинены истцом вследствие нарушения им сроков выполнения строительных работ.

Ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами наступает в силу ст. 395 ГК РФ, которые при споре о просрочке по договору строительного подряда начисляются на сумму аванса, предоставленного подрядчику. За пользование чужими денежными средствами должник выплачивает процент, размер которого определяется исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска или на день вынесения решения или размера процента, установленного в самом договоре. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2014 г. по делу № А56-78314/2012 был подтвержден вывод нижестоящего суда о том, что ответчик просрочил сдачу объекта строительства на определенный срок, в результате чего требования о взыскании средств за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из суммы аванса, уплаченного подрядчику, были удовлетворены.

В отдельных случаях, прямо предусмотренных в ГК РФ, заказчик может полностью отказаться от исполнения договора подряда. Так, согласно п. 2 ст. 715 ГК РФ, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Судами данная норма толкуется расширительно, в частности, за заказчиком признается право отказаться от договора не только при явной невозможности исполнения договора в срок, но и при фактически установленной просрочке исполнения договора. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2011 г. по делу № А33-4104/2010 судом было установлено, что заказчик был вправе расторгнуть договор генерального подряда на строительство здания на основании ч. 2 ст. 715 ГК РФ в связи с незавершением подрядчиком работ в установленный в договоре срок.

Указав возможные меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения строительных работ, укажем на то, каким образом подрядчик может доказать отсутствие нарушения сроков или отсутствие вины, в результате которой сроки выполнения строительных работ были нарушены. Отметим, что в каждой конкретной ситуации порядок и методы доказывания могут разниться, поэтому мы приведем в пример лишь общие ситуации.

В случае, если заказчик отказывается от договора на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ, ему необходимо выяснить, не вызваны ли обстоятельства, указанные в названной норме ГК, действиями самого заказчика. Если задержка в выполнении строительных работ вызвана действиями заказчика, суд может признать отказ от договора на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ неправомерным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 сентября 2008 г. № 5103/08 по делу № А21-4959/2004 судом было установлено, что подрядчик своевременно приступил к строительству объекта и вел его нормальными темпами, о чем свидетельствует подтвержденный экспертным заключением объем выполненных работ, а затем приостановил и не смог продолжить строительство по причине необоснованных действий заказчика, также между заказчиком и подрядчиком было заключено дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства, ввиду чего доводы подрядчика были признаны состоятельными, а отказ заказчика от исполнения договора – необоснованным.

Если же заказчик вообще не проводил проверку относительно своей вины в задержке окончания работ, то основание отказа от договора будет уже не ст. 715 ГК РФ, а ст. 717 ГК РФ, предусматривающая односторонний немотивированный отказ от договора заказчиком, применение которой подразумевает уже совершенно другие правовые последствия. Если отказ от исполнения договора будет квалифицирован как отказ на основании ст. 717 ГК РФ, заказчик не сможет взыскать с подрядчика убытки, выплаченный аванс и проценты за пользование чужими денежными средствами, возникшие в связи с отказом.

В свою защиту подрядчик также может сослаться на ст. 718 ГК РФ. Так, судом в постановлении ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2008 г. № А57-1243/07-39 указано следующее: когда в процессе выполнения работы становится очевидным, что заказчику необходимо переделать или исправить техническое задание либо предоставить подрядчику технические условия, в силу ст. 718 ГК РФ, заказчик обязан произвести соответствующие действия. Поскольку обязанность по получению технических условий договором была возложена на заказчика работ, но заказчиком соответствующие заявки в установленные сроки направлены не были, суд не нашел оснований для удовлетворения иска о взыскании с подрядчика неустойки за просрочку выполнения обязательства, которая, как было установлено судом, произошла по вине заказчика.

Вместе с тем, в судебной практике имеется позиция, согласно которой в случае ненаправления подрядчиком требования об изменении сроков исполнения обязательств по договору, как этого требует абз. 2 п. 1 ст. 718, заказчику, просрочка исполнения обязательств все же признавалась за подрядчиком. Так, согласно постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2011 г. по делу № А45-15287/2010, несмотря на явные трудности при исполнении договора строительного подряда, подрядчик не направлял заказчику требование о предоставлении технической документации. Судом были сделаны выводы о наличии оснований для расторжения контракта и взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательств. Оснований для взыскания убытков найдено не было, так как уплаченная подрядчику сумма была платой за фактически выполненные работы, которая не признается убытками и с заказчика не взыскивается.

Еще одним аргументом об отсутствии просрочки исполнения обязательств подрядчиком является неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда, урегулированных ст. 719 ГК РФ. Неисполнением встречных обязательств заказчиком признается непредоставление материалов, необходимых для выполнения работы, оборудования, технической документации, даже невыплата аванса, что указывается в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 апреля 2010 г. по делу № А45-14988/2009. В таких случаях, согласно п. 1 ст. 719 ГК РФ, если это препятствует выполнению работ, подрядчик вправе не приступать к работе либо приостановить ее, что не будет расцениваться судом как просрочка подрядчика. Подобная позиция также была высказана в решении Арбитражного суда Москвы по делу № А40-76220/14, согласно которой если работы по договору подряда были завершены позднее срока вследствие неисполнения в срок заказчиком своих обязательств, то последний не вправе требовать от подрядчика уплаты неустойки или процентов за пользование денежными средствами за данное нарушение. Таким образом, если работы по договору подряда были завершены позднее срока вследствие неисполнения в срок заказчиком своих обязательств, то последний не вправе требовать от подрядчика уплаты неустойки или процентов за пользование денежными средствами за данное нарушение.

Наконец, если просрочка исполнения договора строительного подряда вызвана формальными признаками вследствие неподписания заказчиком актов приема работ, то подрядчику необходимо доказать факт немотивированного отказа заказчика к подписанию КС-актов. Не стоит забывать, что согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ при немотивированном отказе заказчика от подписания акта подрядчик может подписать акт в одностороннем порядке и использовать его в суде в качестве доказательства выполнения работы. Не стоит забывать, что при отказе в подписании акта приема работ заказчик не освобождается от оплаты выполненных работ. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2010 г. по делу № А66-530/2010 указано, что у заказчика отсутствует право без указания причин (мотивированного отказа) не принимать и не оплачивать работы, предъявленные ему заказчиком для приемки и оплаты, в результате чего факт выполнения работ был признан, а денежная сумма, причитающая по договору подрядчику, взыскана.

Подводя итог анализу мер ответственности за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда и способов ее исключения, повторю, что краеугольным камнем в этом вопросе являются правильность и своевременность оформления актов приемки выполненных и освидетельствовании скрытых работ, а также последовательная правовая позиция при доказывании своих доводов. Соблюдая эти условия, добросовестная сторона договора всегда добьется справедливого и законного судебного решения.

Источник