Дом, построенный с нарушением строительных норм
На принадлежащем мне земельном участке 20 лет назад был построен дом. Я собираюсь его зарегистрировать, но проблема в том, что при строительстве не были соблюдены нормы, а именно до соседского участка не 2,5 м, а всего 2. Что мне теперь делать? Ведь для того, чтобы подать на регистрацию, я должен представить технический план, подготовленный кадастровым инженером.
По смыслу законодательства ваш дом является самовольной постройкой.
Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Для того чтобы признать постройку не самовольной, вам необходимо предпринять следующее.
Шаг 1. Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.
Шаг 2. Для подтверждения ваших требований закажите техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта и заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.
Шаг 3. Подготовьте исковое заявление о признании права собственности, оплатите госпошлину и обращайтесь в суд.
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
— объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления);
— самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
— права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
— на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;
— сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытались получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
В вашем случае нарушения только в отступах. В суде нужно будет предоставить в том числе доказательства того, что данная постройка не нарушает права и законные интересы собственников смежных участков.
Построенный дом не соответствует разрешению на строительство
В соответствии с частями 8, 11 статьи 24, частями 1, 4 статьи 71 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о здании указываются в техническом плане на основании проектной документации, а также в установленных законом случаях —
на основании исполнительной документации, декларации об объекте недвижимости, технического паспорта, выданного до 1 января 2013 г., или акта о приемке в эксплуатацию. Исключение составляют сведения о местоположении здания на земельном участке и площади здания, которые определяются кадастровым инженером самостоятельно.
Согласно части 7 статьи 70 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, разрешение на строительство является одним из документов, на основании которых указываются сведения в техническом плане. Кроме этого, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект. При этом разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства выдается на 10 лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Требования к количеству этажей и соотношению площади здания, определенной кадастровым инженером в ходе кадастровых работ, и соответствующих характеристик, указанных в разрешении на строительство такого объекта недвижимости, Законом N 218-ФЗ не установлены. Статья 26 Закона N 218-ФЗ, содержащая полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не предусматривает соответствующего основания, в случае если количество этажей и (или) площадь жилого дома, указанные в разрешении на его строительство, отличаются от значения полученных в результате кадастровых работ и отраженных в техническом плане (при условии соответствия объекта капитального строительства условиям, при которых допускается упрощенный порядок оформления прав).
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) здания, строения, сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются:
1) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития, изложенному в письме от 11.05.2017г. № ОГ-Д23-5493, в случае если в ходе строительства жилого дома застройщиком принято решение об изменении параметров такого объекта, в том числе количества этажей, требуется внесение изменений в ранее полученное разрешение на строительство.
Разрешение на строительство не совпадает с реально построенным домом
Столкнулся с одним не очень приятным моментом в своей работе. При оформлении жилого дома получили приостановку со следующей формулировкой — площадь жилого дома отличается от площади, указанной в разрешении на строительство более чем на пять процентов.
С августа 2018 года получение разрешения на строительство для жилых домов стало не обязательным, его заменил уведомительный порядок. Хорошо это или плохо — судить не мне, это немного иначе. Получившие разрешение на строительство ранее, попали в переходный момент закона, т.е. разрешение на строительство заново получать не нужно, но и вводить дом в эксплуатацию тоже не нужно, необходимо написать уведомление об окончании строительства и передать его в администрацию.
Администрация приезжает, смотрит на построенный дом, выносит решение о соответствии требованиям закона, после этого гражданин ставит свой дом на кадастровый учет и регистрирует право собственности.
Довольно часто при постановке на кадастровый учет возникает проблема в виде приостановки. Связано это с различиями в площадях. Т.е. администрация не против дома, хозяин дома также не видит проблем, а Росреестр видит проблему.
Довольно часто логика хозяина дома довольно предсказуема — мой участок, мои деньги, что хочу-то и делаю. Причем даже при наличии разрешения на строительство.
Людей смущает дачная амнистия, которая действовала до 2018 года. Поясню — до августа 2018 года можно было зарегистрировать право на жилой дом, имея документ на землю (свидетельство, договор аренды) и разрешение на строительство, при этом содержание самого разрешения не учитывалось.
Получалась следующая ситуация — в разрешении на строительство указано 2 этажа и площадь 150 кв.м., по факту человек строит 3 этажа площадью 250 кв.м. Росреестр такой дом ставит на кадастровый учет и регистрирует право собственности (ура, дачной амнистии).
В данный момент такой порядок не работает. Указано в разрешении 100 кв.м. — «будьте любезны» уложиться в данный параметр (допустимое отклонение 5 процентов). На практике очень многие граждане не укладываются в данную погрешность (мой участок-что хочу, то и строю), либо немного превышают допустимую погрешность.
Выход был найден довольно быстро (по крайней мере, у нас это работает), собственник участка подает заявление в местную администрацию по вопросу внесения изменений в разрешение на строительство. Администрация выпускает приказ о внесении изменений (было 100 — стало 130 кв.м.). После этого Росреестр проводит кадастровый учет и регистрирует право собственности.
Все довольны — собственник получает документы на дом, специалисты Росреестра улучшают статистику, специалисты администрации с честью выполнили свою работу, кадастровый инженер закрывает очередное дело.