ФНС России разъяснила, какую ставку применять в отношении земельного участка для малоэтажной жилой застройки
 |
| SectoR_2010 / Depositphotos.com |
Ранее Минфин России указывал, что земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса облагаются по ставке, установленной правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в размере, не превышающем 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка. Такое же правило касается и земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства. Исключение составляет только доля праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса, письмо Минфина России от 12 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/65395).
Вместе с тем, налоговым законодательством предусмотрены случаи применения повышающих коэффициентов. Так, например, коэффициент 2 используется в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физлицами и юр лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (кроме ИЖС физлицами). Применяется он в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты госрегистрации прав на данные земли вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. Если же стройка занимает более трех лет, то применяется коэффициент 4 (п. 15 ст. 396 НК РФ).
Поэтому, как поясняет налоговая служба, в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «для объектов жилой застройки» применяется ставка, установленная муниципальными образованиями, но не более 0,3%, и повышающий коэффициент (письмо ФНС России от 2 марта 2020 г. № БС-4-21/3568@).
Если же собственник участка не освоил приобретенную землю для жилищного строительства, то право на применение пониженной налоговой ставки он не теряет (п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 54).
Повышающий коэффициент для жилищного строительства
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Нюансы применения повышающего коэффициента при расчете земельного налога в отношении участков для жилищного строительства
НК РФ предусмотрены повышающие коэффициенты для исчисления земельного налога в отношении участков, приобретенных для жилищного строительства (2 и 4 — в зависимости от периода с даты госрегистрации прав на данные участки вплоть до госрегистрации прав на возведенный объект).
Разъяснено, что коэффициенты не применяются в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства.
Отмечено, что вид разрешенного использования земельных участков «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не входит в вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Повышающие коэффициенты земельного налога и договор о развитии застроенной территории
Автор: Серова А.И., эксперт журнала
Комментарий к Определению ВС РФ от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143.
Согласно п. 15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физлицами), земельный налог (суммы авансовых платежей) начисляется с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства половина суммы налога признается излишне уплаченной и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
В течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости налог (авансовые платежи) уплачиваются с учетом коэффициента 4.
Такой порядок направлен на стимулирование (с использованием налоговых механизмов) соблюдения этапов строительства объектов жилья, что не может расцениваться как нарушение конституционных прав плательщиков земельного налога (определения КС РФ от 27.06.2017 № 1169-О и от 23.04.2020 № 821-О).
Очевидно, что, вводя повышающие коэффициенты, законодатель ставил своей целью предотвратить затягивание сроков строительства и появление долгостроев, а не создание жилья с нарушением сроков вопреки установленным требованиям, в том числе исходя из предусмотренной соответствующими документами последовательности выполнения работ.
Обязан ли застройщик применять п. 15 ст. 396 НК РФ в случае заключения договора о развитии застроенной территории?
Один из застройщиков рассчитал сумму налога без использования повышающего коэффициента 2, инспекция начислила недоимку. Обстоятельства налогового спора следующие.
На основании заключенного сроком на 10 лет договора о развитии застроенной территории обществу были предоставлены 9 земельных участков, образованных в границах застроенной территории, подлежащей развитию. В декабре 2017 года застройщик зарегистрировал право собственности на два спорных участка с разрешенным использованием «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
Проведя камеральную проверку представленной организацией декларации по земельному налогу за 2017 год, инспекция указала на необоснованное неприменение повышающего коэффициента 2, предусмотренного п. 15 ст. 396 НК РФ.
УФНС оставило решение инспекции без изменения.
Застройщик обратился в арбитражный суд.
Суды трех инстанций подтвердили законность действий налогового органа (Постановление АС УО от 13.05.2020 по делу № А60-50402/2019). Позиция судей: НК РФ не устанавливает исключений применения повышающих коэффициентов для налогоплательщиков – организаций, осуществляющих жилищное строительство на основании договора о развитии территории.
В поданной в Верховный Суд жалобе застройщик изложил следующие доводы.
Одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и установленным максимальным сроком осуществления строительства (п. 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Таким образом, сроки осуществления строительства:
установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (утвержденным проектом планировки);
представляют собой существенное условие договора;
распространяются на строительство всех объектов в границах застроенной территории.
Предусмотренный договором срок жилищного строительства в 10 лет, совпадающий со сроком действия договора о развитии застроенной территории, определен с учетом выполнения застройщиком обязательств по сносу аварийных домов и расселению их жильцов, по подготовке всей необходимой проектной документации и строительству пяти МКД, по возведению всей необходимой коммунальной инфраструктуры и благоустройству территории.
С учетом объема работ по договору выполнение строительства на всех земельных участках в течение 3 лет невозможно.
По мнению налогоплательщика, имеются неустранимые противоречия и неясности в применении п. 15 ст. 396 НК РФ, поскольку он ставит застройщиков, заключивших соответствующие всем требованиям законодательства договоры о развитии застроенной территории, в условия, при которых организации по объективным причинам не могут осуществить строительство в предусмотренный названной нормой трехлетний срок и вынуждены нести бремя налоговых санкций, несмотря на соблюдение сроков, указанных в договоре.
Рассмотрев жалобу застройщика, судья ВС РФ решила, что доводы налогоплательщика заслуживают внимания, а дело подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам (Определение ВС РФ от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143).
В ближайшее время мы узнаем исход этого налогового спора. Полагаем, позиция ВС РФ важна не только для застройщиков. В дальнейшем ее будут использовать в работе налоговые органы.