Ппа что это такое в строительстве
С этого года в квитанциях по квартплате появились названия двух новых жилищных услуг. Первая услуга обозначается аббревиатурой «ТО ВДГО» и расшифровывается как техническое обслуживание внутридомового газового оборудования. Вторая новая жилищная услуга, зашифрованная буквосочетанием «ТО ППА» — это техническое обслуживание систем противопожарной автоматики. Зачем нужна эта услуга и что это за оборудование?
Сегодня здания строятся все выше. А чем дом выше, чем больше в нем этажей, тем сложнее покинуть его в случае пожара. В отношении таких зданий применяются дополнительные требования противопожарной безопасности. Первостепенное значение для пожарной безопасности зданий повышенной этажности имеют технические средства противодымной защиты. Противодымная защита – это элемент автоматической противопожарной системы. Она должна обеспечить беспрепятственное движение людей в то время пока они эвакуируются из здания в случае пожара, защитить их от вдыхания дыма и токсичных продуктов горения.
Автоматическими противопожарными системами оборудуются жилые и общественные здания высотой 10 этажей и более. Они предназначены для автоматического обнаружения возникновения очага пожара, принудительного удаления дыма из здания, тушения очага пожара и обеспечения безопасной эвакуации людей из здания при пожаре.
Основными элементами автоматической противопожарной системы являются:
— устройство обнаружения пожара (автоматические датчики пожара устанавливаются на потолке лестничных клеток жилых домов);
— устройство ручного и автоматического управления системой;
— оборудование противодымной защиты зданий (состоит из специальной вытяжной шахты, в верхней зоне которой установлен вытяжной вентилятор; на каждом этаже здания вытяжная шахта сообщается с лестничными клетками посредством клапана дымоудаления, снабженного электроприводом; для создания необходимого подпора воздуха предусмотрен приточный вентилятор);
— оборудование внутреннего противопожарного водовода.
Как работает противопожарная автоматика?
В случае возникновения пожара срабатывает соответствующий датчик. Одновременно автоматически открывается заслонка дымового клапана того этажа, где возник пожар; включаются в работу вытяжной и подпорный вентиляторы. Проникающий из квартиры в коридор дым принудительно удаляется наружу через вытяжную шахту. При помощи вентилятора подпора создается избыточное давление воздуха в лифтовой шахте, препятствующее проникновению дыма на другие этажи здания. Становится легче дышать, и люди видят пути эвакуации из здания. Насколько это важно при пожаре, когда для спасения жизни дорога каждая секунда, лишний раз говорить не приходится.
Особенность эксплуатации автоматизированной системы противопожарной защиты в том, что она в нормальных условиях не выполняет никаких технологических функций, но должна всегда находиться в состоянии постоянной готовности, поскольку от ее исправности зависит жизнь людей.
Однако не везде системы ППА находятся в исправном состоянии, во многих домах, кроме содержания, требуется восстановительный ремонт. На протяжении 10-15 лет это направление фактически не финансировалось, поэтому можно себе представить, что время, а главное люди, могли сделать с этим оборудованием. Это как здоровье: пока оно есть, его не берегут.
Система ППА входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, надлежащее содержание которого обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления (в отсутствие заключенных договоров управления функции осуществляют муниципальные структуры), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) или товариществом собственников жилья (ТСЖ.). Контролирующим органом является государственный пожарный надзор. В случае обнаружения нарушений выдается предписание на их устранение, устанавливаются сроки — как правило, от 4 до 12 месяцев. Если за отведенное время нарушения не устраняются, то налагается штраф: на должностных лиц — от 10 до 20 минимальных размеров труда, на юридических лиц — от 100 до 200 минимальных размеров труда.
Чтобы обеспечить надежную работу всего комплекса автоматизированной системы противопожарной защиты, необходима правильная организация технического обслуживания планово-предупредительного ремонта.
Планово-предупредительный ремонт – это совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, которые проводятся периодически по заранее составленному плану. Благодаря этим мероприятиям предупреждается преждевременный износ оборудования, устраняются и предупреждаются аварии, системы противопожарной защиты поддерживаются в постоянной эксплуатационной готовности.
Система планово-предупредительного ремонта включает в себя следующие виды технического ремонта и обслуживания:
— еженедельное техническое обслуживание,
— ежемесячный текущий ремонт,
— ежегодный планово-предупредительный ремонт,
— капитальный ремонт, выполняемый один раз в 8 лет.
Все работы должны выполняться специализированными предприятиями, имеющими лицензии на данный вид работ. Договор с ними заключает либо управляющая организация, либо ТСЖ, ЖСК, или сами собственники жилья (при непосредственном управлении многоквартирным домом). В частности, для муниципальных домов в Самаре — комитеты по жилищно-коммунальному хозяйству и обслуживанию населения администраций районов. Стоимость технического обслуживания систем противопожарной автоматики зависит от типа здания и колеблется, в частности в Самаре — от 24 до 43 копеек с каждого квадратного метра общей площади жилого помещения в месяц в зависимости от этажности.
По сообщению Департамента информационной политики и взаимодействия с институтами гражданского общества Правительства Самарской области
ППА и ДУ. Слаботочные системы
Система противопожарной автоматики и дымоудаления играет немаловажную роль в обеспечении безопасности здания. Хорошо известно, что изначальный очаг возгорания можно погасить всего-навсего стаканом воды, поэтому важнейшей частью работы системы ППА является своевременная реакция на признаки пожара в самом его зачатке. В основе принципов работы системы лежат датчики, реагирующие на задымление и повышение температуры. Все используемые помещения в здании должны быть оснащены такими датчиками. Если для нужд эксплуатации оборудуется служебное помещение на техническом этаже МКД, то его необходимо подключить к системе ППА.
В отличие от МКД, в состав ППА административных зданий входит система громкого оповещения о пожаре, устройство аварийного освещения, подсвечивающиеся указатели выхода. В соответствии с требованиями нормативных документов по пожарной безопасности на видных местах вывешиваются планы эвакуации, служебные и технические помещения оборудуются огнетушителями.
Использование систем ППА и ДУ тесно связано с федеральным законодательством о пожарной безопасности, которое, в частности, предписывает заключать договор на техническое обслуживание систем ППА и ДУ со специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение таких работ. При этом поправки в Закон от 14 октября 2014 г. оговаривают возможность перехода от лицензирования к саморегулированию в данной сфере. Исполнение обязанностей по обслуживанию противопожарного водопровода, переукладке пожарных рукавов договор на ТО системы ППА обычно не предусматривает.
Подземные паркинги оборудуются сплинкерной системой пожаротушения. Витражное остекление обеспечивается водяной завесой на случай пожара. Данное оборудование подключено к противопожарному водопроводу и срабатывает по сигналу от ППА и/или локального датчика. Отводы (гидранты) пожарного водопровода выводятся наружу в цокольной части здания для возможности подключения к резервуарам специального транспорта.
Система ДУ проектируется таким образом, чтобы обеспечить удаление задымления в местах возгорания и подачу свежего воздуха. Соответственно, система ДУ имеет два воздушных канала, оборудованных мощными вентиляторами, один из которых отводит загазованный воздух, а другой производит необходимый подпор. На каждом этаже воздуховоды ДУ снабжены автоматическими клапанами, подключенными к системе ППА.
Системы ППА и ДУ включаются при наличии подтвержденного сигнала тревоги от датчиков или при ручном нажатии тревожной кнопки. Такими кнопками оборудуются квартиры в МКД, этажные пожарные щиты и пульт диспетчера. При этом включаются насосы противопожарного водопровода, вентиляторы дымоудаления, клапаны ДУ открываются по сигналу тревоги на соответствующем этаже.
Все лифты в здании в случае пожарной тревоги автоматически опускаются на 1-й этаж и открывают двери. В современных зданиях предусмотрена возможность работы лифта при наличии пожарной тревоги в режиме «транспортирование пожарных подразделений». Порядок использования таких лифтов регламентируется инструкцией, утверждаемой руководителем организации. Данная инструкция должна быть вывешена непосредственно у органов управления кабиной лифта.
Ответственность за пожарную безопасность, возлагаемая, как правило, на технического руководителя эксплуатирующей компании, подразумевает и ответственность за текущую эксплуатацию системы ППА и ДУ, ее работоспособность. Эксплуатация систем пожарной безопасности предусматривает периодические тестовые проверки ППА (самоконтроль системы) и ежегодные комплексные пуски, предусматривающие контроль работоспособности всех составных системы, включая противопожарный водопровод. Целесообразно проводить испытания пожарного водопровода в летнее время с пуском воды на верхнем этаже здания и сливом стоялой воды в систему ЛВС. В жаркую погоду можно совместить тестовые процедуры с поливом зеленых насаждений.
Комплексные испытания проводятся с участием представителя организации, обслуживающей систему ППА и ДУ, необходимо убедиться в нормальном функционировании всех частей системы, по итогам проверки составляется соответствующий акт. Включение ХВС по обводной линии во время испытания задвижки с электроприводом согласовывается с поставщиком ресурса, по окончании испытаний задвижка обводной лини опломбировывается заново.
После проведения испытаний или срабатывания тревожной кнопки необходимо убедиться, что все системы вернулись в штатный режим, проверить давление в ПВ, вернуть клапаны ДУ в закрытое состояние на всех этажах.
♦ Системами слаботочных коммуникаций (СТК) называют электрические и информационные сети и оборудование, не относящиеся к системе электроснабжения здания. К ним относятся системы обеспечения связи, телевидения, Интернета и других коммуникаций. Техническое обслуживание их обычно поручается специализированным организациям. К задачам службы эксплуатации относится составление и хранение технической документации, относящейся к данным системам: схем, актов разграничения, маркировки кабелей и т. п.
Существует два наиболее распространенных варианта взаимоотношений службы эксплуатации со специализированными организациями, обслуживающими СТК. В первом случае системы являются элементами здания, данное имущество принадлежит владельцам здания, которые заключают договор на ТО системы. Коммуникационные услуги в таком случае могут оказываться от имени владельцев здания.
Во втором варианте услуги связи оказываются непосредственно специализированной организацией, оборудование находится в ее собственности. Владелец здания предоставляет площади для размещения оборудования и возможность прокладки сетей по договору долгосрочной аренды. Во всяком случае, ответственность за качество услуг, работоспособность и безопасность использования систем СТК при заключении договора следует возложить на организацию, осуществляющую ТО конкретной системы.
Что такое переуступка прав аренды в недвижимости
Переуступка прав аренды – это распространенный способ соглашения на российском рынке недвижимости. Главным владельцем производственных и торговых площадей является государство, в то время как частные организации осуществляют передачу этих площадей друг другу. Регламентируется данное действие ГК РФ.
Что это такое
Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.
Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.
Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.
Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.
ВНИМАНИЕ! Необходимым условием для арендатора при совершении сделки является согласие собственника.
Возможные трудности
Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.
Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:
При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.
Составление договора
Сделка по заключению подобного рода договора может быть осуществлена по отношению к:
Земельного участка
Договор переуступки прав аренды на земельный участок подразумевает некоторые особенности. Таковыми являются:
Нежилого помещения
Как и с участком земли, подобный договор относительно недвижимого имущества также имеет свои особенности, среди них:
Третьему лицу
Особенность таких сделок состоит в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды участка или помещения.Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.
При совершении сделки стороны могут добавить определенные пункты в договор, оговоренные ранее, но корректировать изначальный договор аренды, заключенный с владельцем, подобные изменения не должны.
Процесс оформления
Порядок совершения сделки включает нескольких этапов:
Документы
Обязательными для предоставления документами являются:
Образец
Документ включает следующую информацию:
Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.
Последствия и обязанности
После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.
Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:
Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:
В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.
ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.
Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:
Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.
Отличия от субаренды
Часто граждане, далекие от юриспруденции, считают, что понятия субаренды и переуступки равнозначны. Это вовсе не так. Что означает субаренда? Собственник или арендатор передает имущество или его часть третьему лицу на какой-то период времени. Права на владение и пользование им остаются за ним частично или полностью.
Касаемо переуступки, первый арендатор вместе с правами на владение недвижимостью передает и обязанности в полной мере, без возврата. При этом, последний пункт может являться одним из условий договоре по личному усмотрению сторон.